KYANEOS PIERRE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Résidentiel
- Capital : Variable
- Création : juin 2018
- Prix d’une part : 220 €
- Valeur de reconstitution : 1157.6 €
- Capitalisation : 331 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 2204 €
- Frais de souscription : 11%
- Frais de gestion : 8%
- Taux d’occupation : 84%
- RAN : 1 jours
A propos de KYANEOS PIERRE
La SCPI KYANEOS PIERRE est une nouvelle société civile de placement immobilier (SCPI) atypique en France. Elle investit dans l’immobilier résidentiel, plutôt que dans l’immobilier commercial ou industriel comme la majorité des autres SCPI. Kyaneos AM, la gestionnaire de fonds de Kyaneos Pierre, croit qu’il est possible de générer un rendement financier élevé tout en respectant les locataires et en réduisant la consommation d’énergie. Pour ce faire, elle sélectionne des immeubles situés principalement dans le sud-est de la France, une zone historique pour Kyaneos AM mais qui couvre à présent 25 départements sur 96 au total.
Suite à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 5 avril 2024, le prix de part a été divisé par 5, passant ainsi de 1 100€ à 220€ par part. En même temps le nombre de parts détenues par les associés de la SCPI a été multiplié par 5. Cela rend cette SCPI plus accessible (investissement minimum de 2 200€ au lieu de 11 000€) et permet aussi aux associés d’utiliser leurs dividendes pour racheter des parts s’ils le souhaitent. Un bon moyen de faire grandir progressivement votre patrimoine.
La stratégie de la SCPI : être un acteur de la rénovation immobilière
La SCPI Kyaneos Pierre investit en immobilier locatif résidentiel, avec une minorité de locaux tertiaires ou à usage professionnel ou commercial susceptibles d’être transformés en logements. Les immeubles sont acquis soit vides, soit occupés, loués meublés ou non. Ils doivent répondre à des critères de qualité et de potentiel de rentabilité sur le long terme. La stratégie vise également à améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier pour atteindre les standards souhaités.
Les travaux réalisés peuvent être de l’ordre de l’isolation thermique, la pose de double vitrage, ou encore tout simplement de réaliser des travaux de rénovation pour le confort des locataires (ex. cuisine, salle de bain). Etant donné les incitations qui se multiplient (Pinel +, MaPrimeRénov’) cette stratégie est résolument dans l’air du temps !
Chez France SCPI
Les plus de la SCPI
Sans plus attendre, examinons comment la SCPI KYANEOS PIERRE se démarque :
- Les frais de gestion locative sont en dessous de la moyenne ; c’est rassurant pour le rendement à long terme.
- Avec 5.28% de taux de distribution, la SCPI KYANEOS PIERRE fait mieux que la tendance générale.
- Le rapport prix d’acquisition / valeur de reconstitution de cette SCPI est favorable à l’acheteur, qui pourrait, à mon avis, bénéficier d’une plus-value à la revente si la dynamique se confirme (en savoir plus ici).
- 331 M€ de capitalisation, c’est plus que la plupart des SCPI du marché ; c’est un élément de réassurance.
- De plus avec 543 biens immobiliers, cette SCPI est, à mon avis, très bien diversifiée.
Les moins de KYANEOS PIERRE
Passons aux faiblesses de KYANEOS PIERRE :
- Les frais d’entrée de KYANEOS PIERRE sont supérieurs à ce qu’on voit habituellement sur les SCPI à capital Variable ; dommage.
- A mon avis, le report à nouveau est trop faible (1 jours), c’est trop peu pour nous rassurer en cas de crise immobilière.
- Le taux d’occupation est inférieur à ce qu’on observe généralement ; mais il n’y rien d’alarmant. Le taux d’occupation de 84% est inférieur à la moyenne ; c’est à surveiller. Attention au taux d’occupation (84%) qui est un peu en dessous du taux du marché.
Rendements et performances de KYANEOS PIERRE
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de KYANEOS PIERRE sur plusieurs années.
| Année | Rendement KYANEOS PIERRE | Variation du prix KYANEOS PIERRE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.28 % | 1.85 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 5.37 % | 1.89 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 5.94 % | 1.03 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 6.1 % | 2.8 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 6.81 % | 2.06 % | 4.48 % | 1.00 % |
Cela amène quelques commentaires :
- KYANEOS PIERRE se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
- Le prix des parts s’est globalement apprécié, on peut donc espérer ne pas avoir de mauvaises surprises à l’avenir.
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Le patrimoine de la SCPI
La SCPI KYANEOS PIERRE est spécialisée dans les biens résidentiels.
Avec 543 biens et 3761 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition KYANEOS PIERRE |
|---|---|
| Province | 100 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Résidentiel | 88 % |
| Bureaux et commerces | 12 % |
Nos conseil pour souscrire à KYANEOS PIERRE
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et KYANEOS PIERRE ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les meilleures SCPI
À titre de comparaison, voici selon nous les 5 meilleures SCPI à capital variable disponibles en France. Pour plus de détails sur cette étude, retrouvez notre comparatif de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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