Valeur de reconstitution d’une SCPI : la comprendre et l’analyser

L’univers des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) possède un jargon propre à lui, et pas toujours évident à appréhender. Pourtant, ces indicateurs ne sont pas sans utilité ni impact. La valeur de reconstitution d’une SCPI en fait partie.

A quoi correspond la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la somme totale qui serait nécessaire pour reconstituer le patrimoine d’une SCPI : sa trésorerie, ses actifs immobiliers, ainsi que les frais payés pour l’acquisition de ces actifs.

Vous trouverez ci-dessous un schéma pour résumer de quoi se compose la valeur de reconstitution d’une SCPI :

La valeur de constitution correspond à la valeur de réalisation de la SCPI, plus les frais nécessaires à l’acquisition des actifs. La valeur de réalisation d’une SCPI est un autre indicateur, qui correspond à la somme récupérée si la SCPI vendait tout ce qu’elle possède : biens immobiliers et actifs financiers.

A noter que la valeur des actifs immobiliers est déterminée à dire d’expert, en fonction de l’évolution du marché immobilier. Des experts ayant des avis différents pourraient amener à des valorisations différentes. Néanmoins, les SCPI étant encadrée par l’AMF, cela devrait nous rassurer quant à la pertinence des évaluations réalisées.

Comment utiliser la valeur de reconstitution pour guider son investissement en SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI est un indicateur intéressant pour ceux qui souhaitent investir dans une SCPI. En effet, en rapprochant ce chiffre de la valeur de souscription, vous pouvez en déduire si la part de SCPI est actuellement décotée ou surcotée.

Profiter d’une décote

Si le prix d’acquisition d’une part de SCPI est inférieur à la valeur de reconstitution, c’est plutôt bon signe pour un investisseur. Cela signifie que vous achetez des parts de SCPI à un prix inférieur à sa valeur réelle.

Etant donné que c’est la société de gestion qui fixe le prix des parts, en se plaçant sous la valeur de reconstitution, cela peut être un signal envoyé au marché pour attirer de nouveaux investisseurs.

Identifier une surcote

A l’inverse, si le prix de souscription d’une part de SCPI est supérieur à la valeur de reconstitution, cela signifie que vous allez potentiellement surpayer vos parts de SCPI par rapport à leur valeur réelle.

Acheter des parts de SCPI avec une surcote n’est pas nécessairement une mauvaise affaire. Si vous avez à faire à une SCPI de rendement dont le taux de distribution est élevé, ou que le patrimoine immobilier de la SCPI s’apprécie, vous pourrez tout à fait vous y retrouver. En revanche, c’est vrai que vous ne partez pas avec une longueur d’avance sur votre investissement…

Les conseils de Hadrien

L’investisseur en SCPI cherche souvent à obtenir des revenus complémentaires réguliers. Par conséquent, le taux de distribution de la SCPI va être un indicateur tout aussi important, voire plus important, que la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription.

Quelques exemples de valeurs de reconstitution

Afin d’illustrer mon propos, je vais lister ci-dessous la valeur de reconstitution et le prix d’acquisition de parts de SCPI, parmi certaines récompensées par un SCPI Award de Finance Héros.

Voici un tableau récapitulatif des différentes informations :

Comme vous pouvez le constater, à l’été 2023, toutes les SCPI de notre panel bénéficient d’un prix de souscription ayant une décote par rapport à la valeur de reconstitution.

Au sein de l’échantillon, c’est la SCPI Epsilon 360 qui affiche le grand écart : 9,1% (= 272,86€ / 250€). Ainsi, elle a des chances non nulles de voir son prix de souscription augmenter (explications dans le paragraphe ci-dessous), et donc de faire réaliser une plus-value à ses investisseurs.

Cadre réglementaire autour de la valeur de reconstitution des SCPI

Si j’évoque ci-dessus les bonnes chances que le prix de souscription de la SCPI Epsilon 360 augmente en 2023, c’est parce que le rapport entre la valeur de reconstitution d’une part et le prix de souscription est de 9,1%. Or, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) encadre le prix de souscription des parts de SCPI.

La règle veut que le rapport entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription d’une part de SCPI ne diffère pas de plus de 10% (en positif comme en négatif). Ainsi, le prix des parts de la SCPI Epsilon 360 a de bonnes chances d’augmenter en 2024.

Tableau de comparaison des valeurs de reconstitution de SCPI vs. prix de part

Même si ça ne peut pas être votre seul critère de choix, opter pour une SCPI avec une valeur de reconstitution supérieure à son prix de part augmente votre chance de faire un bon placement.

Pour vous guider dans votre démarche, vous trouverez ci-dessous un tableau avec plus de 100 SCPI disponibles sur le marché, ainsi que le ratio valeur de reconstitution / prix de souscription.

Gardez en tête que vous faites potentiellement une affaire si le ratio est supérieur à 1,05, et qu’en revanche vous payez cher vos parts si le ratio est inférieur à 0,95. Je vous ai préparé un petit schéma pour résumer tout cela :

Et maintenant, voici le tableau tant attendu :

💡 Il ne vous aura pas échappé que pour les SCPI à capital fixe, la valeur de reconstitution peut excéder de 10% le prix de la part de SCPI, car celui-ci est fixé par le marché. Par conséquent, il n’est pas soumis à la même règle des 10% que les SCPI à capital variable.