SCPI de rendement : top 10 et performances 2023

Les SCPI permettent d’avoir les avantages de l’immobilier locatif, mais sans ses contraintes. Cependant, la dynamique de ces placements reste bien dépendante du marché immobilier. Or l’année 2023 a marqué un tournant sur celui-ci, la hausse des taux faisant diminuer le nombre d’acheteurs, et mettant ainsi les vendeurs en position de faiblesse, contraints de baisser leurs prix. Dans ce contexte, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se sont divisées en deux catégories. D’un côté, les meilleures SCPI, souvent les plus récentes, avec un rendement net de frais de gestion pouvant atteindre jusqu’à 6% ou 7%. Elles ont de vrais atouts à faire valoir en période d’inflation. De l’autre, des SCPI ayant dû baisser leur prix de part en 2023, en plus d’offrir des rendements moins attractifs, de l’ordre de 3% ou 4% seulement. Ces SCPI ont subi une décollecte significative pour certaines, mais peut-être que le pire est derrière elles.

Dans cette article, je vais vous aider à trier le bon grain de l’ivraie, en vous donnant les SCPI avec les meilleurs rendements, et donc les meilleurs taux de distribution 2023. Même si le rendement brut ne fait pas tout (il faut prendre votre fiscalité en compte également par exemple), cela reste un indicateur phare. Voyons donc ensemble quelles sont les SCPI qui ont offert le meilleur rendement en 2023 ⤵️.

Rendements des SCPI en 2023 : des performances qui se tiennent

📈 Le chiffre officiel est tombé en début d’année 2024. Les SCPI ont affiché un rendement moyen de 4,52% en 2023, selon l’ASPIM. Les rendements se maintiennent donc, puisque la moyenne de 2022 s’élevait à 4,53%.

💡 A titre de comparaison, ce niveau de rendement reste supérieur à celui des fonds euros de l’assurance-vie, dont la rentabilité moyenne s’établir à 2,6% en 2023.

Ce chiffre de 4,52% cache néanmoins de fortes disparités. En effet, les taux de distribution 2023 s’échelonnent entre 0%… et 8,16% pour la centaine de SCPI que nous avons analysée. C’est le grand écart !

Ainsi, la performance globale de ce placement continue d’attirer de nouveaux investisseurs, comme le montre la collecte brute de plus de 7,7 milliards d’euros en 2023 (2022 était un record historique, avec 11,63 milliards d’euros de collecte brute).

Attention à la fiscalité !

⚠️ L’un des inconvénients des SCPI vient de sa fiscalité. En effet, dans le cadre d’une détention directe de vos parts de SCPI, les loyers perçus sont intégrés aux revenus de votre foyer et soumis à l’impôt sur le revenu. Les dividendes perçus vont donc être taxés selon votre tranche marginal d’imposition (TMI). Si vous percevez un salaire élevé, l’imposition viendra largement réduire le rendement net de vos SCPI.

Il existe néanmoins quelques solutions pour réduire votre imposition :

• Investir dans une SCPI en nue-propriété
• Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie
• Sélectionner certaines SCPI gérant des biens en Europe, qui offrent par ce biais une fiscalité plus avantageuse (nous vous disons plus dans notre article sur les SCPI européennes).

Prenez en compte le rendement de la SCPI… mais pas que !

Le taux de distribution des SCPI est une information importante. Mais ça n’est pas la seule à prendre en compte dans le calcul de la performance globale de votre placement.

Voici d’autres éléments qui vont jouer sur le succès de votre investissement :

• L’évolution de la valeur des parts de la SCPI. Si celle-ci n’est pas actualisée en permanence, il est néanmoins possible de faire une plus-value lors de la cession de vos parts si leur prix s’est apprécié après quelques années.
• Le Report à Nouveau (RAN) représente des réserves mises de côté par la société de gestion de la SCPI. Celles-ci peuvent servir à maintenir un dividende élevé, même en cas de coup dur sur une année ou deux (comme une pandémie par exemple…). Si deux SCPI affichent un taux de distribution équivalent, mais que l’une dispose d’un RAN confortable et l’autre non, alors préférez la première. Elle sera plus susceptible de vous fournir un dividende régulier.

Mais assez de conseils, passons désormais au podium des SCPI de rendement pour 2023, maintenant que nous avons toutes les données disponibles (depuis mars 2024).

Top 10 des SCPI de rendement (mise à jour 2024)

🚀 Certaines SCPI offrent un taux de rendement particulièrement élevé, supérieur à 6%. C’est le cas d’une petite quinzaine d’entre elles seulement. La majeure partie des sociétés a une performance se situant entre 4% et 6%.

Voici la liste des 14 SCPI de rendement que nous avons identifiées dont le taux de distribution dépasse 6% en 2023 :

Au final, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont tout de même plus d’une quarantaine à offrir un taux de distribution supérieur à 5% en 2023. Si les rendements ne sont pas aussi élevés que ceux du crowdfunding immobilier, plutôt aux alentours de 9% avant impôts, cela reste néanmoins une performance attractive. Et pour une vision complète du marché, consultez notre classement des SCPI.

Retour sur le rendement des SCPI au cours des dernières années

Un rendement en moyenne supérieur à 4,50%

✅ À l’image de l’assurance-vie et des livrets réglementés, les rendements des SCPI diminuaient depuis quelques années. En revanche le rendement moyen de 2023 reste sur son rebond de 2022, au-dessus de 4,50%. Ce niveau correspond globalement à la moyenne de long terme sur les dix dernières années.

De plus, avec la baisse des prix de part sur plusieurs SCPI en 2023, les taux de distribution 2024 devraient mécaniquement être plus élevés, à niveau de loyers équivalents.

Ensuite, quelles que soient les années, les SCPI continuent à offrir des performances supérieures aux placements sans risque. Même si l’étau se resserre avec l’augmentation des rendements des livrets réglementés. Et notons qu’en bourse, si les rendements peuvent être encore plus élevés, ils s’assortissent également d’une plus forte volatilité.

Les SCPI : 2ème meilleur placement en termes de rendement

En définitive, sur la période 2007-2017, l’IEIF a comparé les différents placements existants. Sur ce laps de temps, c’est l’investissement dans l’or qui remporte la palme en termes de rendements. Les SCPI décrochent la deuxième place du classement, surpassant ainsi toutes les classes d’actifs y compris les actions et les obligations. Attention toutefois, la période d’analyse est courte et quelque peu trompeuse, car elle commence l’année de la crise des subprimes. Cela montre néanmoins une belle résistance de la pierre papier face aux crises boursières.

Si les rendements des SCPI étaient en baisse continue depuis quelques temps, c’est parce qu’ils sont intrinsèquement dépendants des taux obligataires et des taux d’emprunts, lesquels ont continuellement baissé depuis les années 90. Par effet de vases communicants, cela a entraîné une hausse des prix de l’immobilier et une diminution des rendements. En revanche, depuis 2022 et la hausse des taux, les prix de l’immobilier ont connu un ralentissement, tandis que les loyers subissent une pression haussière du fait de l’inflation. Sans compter que le développement du télétravail n’a pas abouti à la fin de l’immobilier de bureaux comme le craignaient certains.

2024 et après : quelles performances à venir ?

Si l’année 2022 se sera révélée bien plus favorable pour le placement immobilier que les marchés financiers, 2023 fut une annus horribilis pour certaines SCPI, mais pas toutes.

Suite à la baisse des prix de l’immobilier, une injonction de l’AMF a entraîne une baisse des prix des parts des SCPI pour plus d’une vingtaine de SCPI, soit plus de 20% du marché. Mais plutôt que s’effrayer, peut-être faut-il y voir une opportunité :

• Le prix des parts ayant baissé en 2023, les taux de distribution 2024 devraient être plus élevés, à loyers équivalent (car taux de distribution = loyers / prix de la part)
• Les jeunes SCPI en forte collecte (ex. la SCPI Iroko Zen, Remake Live ou encore la SCPI Transitions Europe) vont pouvoir acheter de l’immobilier en baisse, et donc avec de meilleurs rendements
• Les SCPI dont le prix des parts a baissé ont continué à distribuer des dividendes en 2023, et avec des prix de parts qui ont augmenté les dix dernières années, les investisseurs n’ont pas forcément fait une moins-value, malgré la correction de 2023

➡️ Les SCPI représentent une solution de diversification intéressante, à la fois performante et rassurante. Et potentiellement plus attractive en 2024, maintenant que les prix ont baissé. Reste maintenant à choisir la ou les bonnes SCPI !

Pour davantage de solidité, vous pouvez choisir d’investir dans une SCPI multi-sectorielle. Leur objectif : construire un patrimoine équilibré et diversifié, tant sur le plan typologique que géographique. Ce sont des SCPI qui investissent à la fois dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou encore la santé et l’éducation.

Comment investir dans les SCPI de rendement ?

Pour investir dans une SCPI, il faudra à peu près systématiquement passer par un intermédiaire. En effet, la plupart des sociétés de gestion à la tête des SCPI ne les commercialisent pas directement. De plus, en passant par un courtier, vous serez conseillé et accompagné sur un choix plus large de SCPI que si vous étiez en direct avec la société de gestion, ce qui finalement n’est pas plus mal.

Ci-dessous quelques-uns des meilleurs courtiers pour l’achat de parts de SCPI ⤵️

Louve Invest : un spécialiste qui booste votre rentabilité

Louve Invest est un courtier accessible en ligne qui présente deux principaux avantages :

• C’est un spécialiste de ce type de placement. Leurs conseillers vous accompagneront donc quel que soit votre objectif : maximiser le rendement, mais aussi si vous voulez faire un emprunt pour bénéficier d’un effet de levier, ou encore si vous cherchez à optimiser votre fiscalité
• Leur gamme de SCPI est large, avec une soixantaine de SCPI disponibles, de telle sorte que vous pourrez aisément vous construire un portefeuille diversifié et opter pour les SCPI les plus adaptées à votre objectif.

🔎 Pour en savoir plus, lisez notre avis complet sur Louve Invest.

Homunity : pour les SCPI de rendement, et l’immobilier en général

Homunity est une plateforme spécialisée dans l’investissement immobilier, avec de nombreux atouts :

• en plus des SCPI, cette société vous permet d’investir dans le crowdfunding immobilier ou encore de réaliser un investissement locatif en direct
• leur équipe de conseillers spécialisés pourra vous aider à choisir le type de placement immobilier le plus adapté à votre besoin. Une partie de leurs collaborateurs sont dédiés à l’investissement en SCPI et sauront répondre à vos problématiques

Corum : investir dans des SCPI de rendement européennes

CORUM fait partie des rares sociétés de gestion qui commercialisent leurs propres SCPI. Celles de CORUM sont particulièrement attrayantes :

• CORUM Origin est l’une des SCPI les plus performantes du marché depuis plusieurs années, avec un rendement moyen impressionnant de 6,47% sur la période 2013-2023
• CORUM fut la première société de gestion à investir dans des biens immobiliers européens. Ceci permet de profiter d’une imposition largement réduite (ainsi qu’une bonne diversification). Pour en savoir plus sur le sujet, découvrez notre article consacré aux SCPI européennes.

Intéressé ? Trouvez plus de détails sur les SCPI de CORUM dans notre avis dédié.

A noter que CORUM propose également une assurance-vie, CORUM Life, qui vous permettra d’investir dans les SCPI de cette société sans frais supplémentaires !

Tableau complet des rendements des SCPI en 2023 (mise à jour 2024)

SCPI	Taux de distribution 2022	Taux de distribution 2023
TRANSITIONS EUROPE	N/A	8.16
REMAKE LIVE	7.64	7.79
IROKO ZEN	7.04	7.12
CAPIFORCE PIERRE	8.93	6.81
NEO	6.33	6.51
EPARGNE PIERRE EUROPE	N/A	6.26
EPSILON 360	6.08	6.25
LE PATRIMOINE FONCIER	6.58	6.21
LOG IN	N/A	6.21
COEUR DE REGIONS	6.40	6.2
AEW PARIS COMMERCE	N/A	6.12
CORUM ORIGIN	6.88	6.06
CRISTAL LIFE	5.51	6.02
OPTIMALE	5.52	6.02
VENDÔME REGIONS	5.71	6.01
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES	5.92	6
COEUR D’EUROPE	6.10	5.93
SOPRORENTE	4.77	5.92
INTERPIERRE EUROPE CENTRALE	5.37	5.8
PFO	5.57	5.7
CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT	4.93	5.67
CORUM EURION	6.47	5.67
IMMO PLACEMENT	5.54	5.61
ALTIXIA CADENCE XII	5.51	5.60
ELIALYS	5.39	5.55
ACTIVIMMO	5.50	5.52
INTERPIERRE	5.40	5.51
PIERRE SELECTION	5.58	5.48
LF OPPORTUNITE IMMO	5.40	5.46
CORUM XL	5.97	5.4
FONCIERE DES PRATICIENS	5.10	5.4
ALTIXIA COMMERCES	5.34	5.31
LOGIPIERRE 3	5.31	5.31
ATREAM HOTELS	5.05	5.3
COEUR DE VILLE	5.30	5.3
EPARGNE PIERRE	5.28	5.28
KYANEOS PIERRE	5.37	5.28
MY SHARE SCPI	5.11	5.2
ESG PIERRE CAPITALE	5.05	5.16
PIERVAL SANTE	5.35	5.1
AFFINITES PIERRE	4.76	5.04
EUROVALYS	4.57	5.04
IMMORENTE 2	4.39	5.02
URBAN COEUR COMMERCE	4.70	5.02
AESTIAM PLACEMENT PIERRE	5.01	5.01
METRONOME	5.00	5.00
CRISTAL RENTE	5.05	5
IMMORENTE	4.82	5
UNIDELTA	4.68	4.87
LF AVENIR SANTE	4.72	4.8
NOVAPIERRE ALLEMAGNE	4.80	4.8
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2	4.50	4.79
SOFIPIERRE	5.10	4.73
FAIR INVEST	4.72	4.72
UFIFRANCE IMMOBILIER	4.83	4.72
FRANCE INVESTIPIERRE	4.67	4.71
SOFIDY EUROPE INVEST	4.65	4.71
EFIMMO 1	4.98	4.65
LF EUROPIMMO	4.32	4.64
FICOMMERCE	4.57	4.61
LF GRAND PARIS PATRIMOINE	4.53	4.53
AESTIAM PIERRE RENDEMENT	4.61	4.50
NOVAPIERRE	4.51	4.5
PIERRE EXPANSION SANTE	4.42	4.46
EPARGNE FONCIERE	4.64	4.43
BUROBOUTIC	4.31	4.34
CREDIT MUTUEL PIERRE 1	4.20	4.34
PF GRAND PARIS	4.32	4.34
FRUCTIREGIONS EUROPE	4.35	4.3
PRIMOVIE	4.49	4.21
PF HOSPITALITE EUROPE	4.00	4.2
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION	4.07	4.14
SELECTINVEST 1	4.17	4.13
PRIMOPIERRE	4.21	4.12
PFO2	4.32	4.1
SELECTIPIERRE 2	4.04	4.05
FRUCTIPIERRE	4.00	4.03
AESTIAM CAP’HEBERGIMMO	5.00	4.01
ALLIANZ PIERRE	4.01	4.01
AEW COMMERCES EUROPE	N/A	4.00
GENEPIERRE	3.82	3.81
EDISSIMMO	3.65	3.77
NOTAPIERRE	3.63	3.75
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE	3.17	3.66
ELYSEES PIERRE	3.64	3.64
LAFFITTE PIERRE	4.00	3.62
PRIMOFAMILY	3.00	3.62
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE	3.38	3.56
ACCIMMO PIERRE	3.80	3.51
AEW PATRIMOINE SANTE	N/A	3.51
ACCES VALEUR PIERRE	4.41	3.50
PATRIMMO COMMERCE	3.86	3.48
GMA ESSENTIALIS	5.52	3.01
OPUS REAL	3.00	3
LF LES GRANDS PALAIS	0.93	0.95
SOFIPRIME	0.51	0.5
NOVAPIERRE RESIDENTIEL	2.28	0
PATRIMMO CROISSANCE	N/A	0

Questions fréquentes