Depuis 2014, la loi Pinel vous permet d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôts, sous certaines conditions. Et grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) Pinel, vous pouvez bénéficier de cet avantage fiscal, sans les soucis liés à la gestion de vos immeubles !

Mais les SCPI Pinel sont-elles vraiment intéressantes et que faut-il savoir avant de vous lancer ? On vous livre notre analyse !

Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

La SCPI Pinel appartient à la grande catégorie des SCPI de défiscalisation, au côté de deux autres catégories de SCPI :

  • Les SCPI de rendement qui versent des dividendes en fonction des loyers perçus. Ce sont les plus répandues mais elles n’offrent aucun avantage fiscal, à l’exception des SCPI Européennnes ;
  • Les SCPI de plus-values qui sont spécialisées dans l’achat/vente de biens immobiliers afin d’en tirer une plus-value, qui viendra augmenter le prix de la part.

Mais pour avoir le statut de SCPI Pinel, encore faut-il remplir les conditions d’obtention de l’avantage fiscal. Ainsi, la société de gestion doit s’adapter à la réglementation, comme le plafonnement des loyers, les zones d’investissements ou l’obligation d’acheter des logements neufs. Voyons cela en détail. 👇

SCPI Pinel avant 2023

Avec la loi Pinel de 2014, vous profitez d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du prix du bien, dans la limite de 300 000€ d’investissements, soit un avantage fiscal maximal de 63 000€. Néanmoins, il faut vous engager à louer votre bien pendant une période donnée, avec des loyers plafonnés.

Ainsi, vous recevrez une réduction d’impôts de :

  • 2% par an pour un engagement de location de 6 ans, soit 12%.
  • 2% par an pour un engagement de location de 9 ans, soit 18%.
  • 2% par an pendant 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans, soit 21%.

Le but de ce dispositif est, comme beaucoup d’autres avantages fiscaux, d’inciter les Français à investir dans un secteur en particulier. Avec le dispositif Pinel, c’est dans l’immobilier neuf et dans les zones où la demande locative est la plus forte.

🚨 Mais attention, pour les nouveaux investissements en Pinel « classique », les réductions changent au 1er janvier 2023.

Pour les biens acquis entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 :

  • 10,5% pour un engagement de location de 6 ans.
  • 15% pour un engagement de location de 9 ans.
  • 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

Et pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024, le taux de réduction Pinel va encore baisser :

  • 9% pour un engagement de location de 6 ans.
  • 12% pour un engagement de location de 9 ans.
  • 14% pour un engagement de location de 12 ans.

Retrouvez notre article dédié pour connaître le fonctionnement général des SCPI. Et si vous êtes à la recherche d’une solution pour défiscaliser, consultez notre comparatif des solutions pour réduire vos impôts !

Mais depuis 2023, la loi Pinel intègre désormais de nouvelles réglementations en matière de performance énergétique. Et cela change la donne !

SCPI Pinel+ depuis le 1er janvier 2023

Les SCPI Pinel Plus devraient se rapprocher des SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable) avec l’avantage fiscal en plus.

En effet, Pinel Plus intègre des critères ESG afin de s’adapter aux nouvelles réglementations en matière de protection de l’environnement, d’économie d’énergie ou encore, l’aspect social. Et même si au moment où j’écris ces lignes, il n’y a aucune SCPI Pinel+ disponible sur le marché, il semble logique que les SCPI Pinel+ soient labellisés ISR lorsqu’elles seront commercialisées.

Néanmoins, en dehors de ces nouvelles exigences, le dispositif Pinel Plus offre exactement le même avantage fiscal que son aîné (12%, 18% ou 21%).

➡️ Tout savoir sur le dispositif Pinel.

Les avantages de la SCPI Pinel

scpi pinel et pinel plus

Les SCPI Pinel présentent les mêmes avantages que les SCPI classiques : 

  • Diminuer le ticket d’entrée pour un investissement immobilier ;
  • Diversifier votre patrimoine immobilier et mutualiser les risques ;
  • Un investissement locatif sans aucune gestion de votre part.

Sinon, le principal avantage des SCPI Pinel est évidemment fiscal. Et si vous voulez profiter de cet avantage, il y a deux subtilités à connaître :

  • La réduction d’impôts est calculée selon le nombre de parts et leurs valeurs au moment de la souscription ;
  • Vous devez conserver vos parts, tout comme la SCPI doit conserver les biens immobiliers pendant une période donnée : 6, 9 ou 12 ans. Si vous revendez vos parts avant l’échéance, vous devrez rembourser le fisc pour la réduction d’impôt indûment obtenue !

Ainsi, à la fin de la période de conservation, les biens immobiliers sont revendus et la SCPI Pinel est liquidée. Cela entraîne quelques inconvénients par rapport à une SCPI traditionnelle…

Les inconvénients de la SCPI Pinel

La SCPI Pinel étant avant tout un dispositif fiscal, ce statut implique certaines limites :

  • Les loyers sont plafonnés par la Loi Pinel, généralement en dessous des prix du marché. Ainsi, les rendements sont compris entre 2 et 4%, bien en deçà des SCPI classiques (4,53% en moyenne pour 2022).
  • L’obligation d’investir l’immobilier neuf, qui est plus cher que l’ancien, en plus d’être soumis à la TVA de 20%, entraîne mécaniquement une plus faible rentabilité.
  • Votre investissement est bloqué et vous ne pouvez pas conserver vos parts de SCPI Pinel au-delà de la durée d’engagement car elles seront liquidées.
  • La difficulté d’investir à crédit et d’utiliser l’effet de levier du financement par rapport à un investissement locatif en direct.

Au final, ces contraintes peuvent expliquer pourquoi il y a très peu de SCPI Pinel disponibles actuellement sur le marché. Sans oublier que nous sommes en pleine transition entre Pinel et Pinel Plus.

Quelles alternatives à la SCPI Pinel ?

La première alternative est bien évidemment d’investir en direct pour profiter de la Loi Pinel en ayant plus de contrôle sur votre investissement. Mais encore faut-il en avoir le temps, l’opportunité ou l’envie ! Voici donc quelques alternatives pour réduire vos impôts avec des SCPI.

Les SCPI Denormandie

Le dispositif Denormandie est quasi identique au Pinel mais ne concerne que des immeubles qui font l’objet de travaux de rénovation. Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du prix total de l’opération.

Les SCPI Malraux

L’objectif original de la Loi Malraux est d’encourager la conservation de notre patrimoine dans les zones d’urbanisme protégées. Ainsi, la réduction d’impôt varie de 22% à 30% du montant des travaux engagés, selon la zone d’implantation du bien. Vous pouvez donc réduire de vos impôts un montant maximal de 120 000€ et cerise sur le gâteau : le dispositif Malraux échappe également au plafonnement des niches fiscales de 10 000€ par an.

Les SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier consiste à effectuer d’importants travaux afin de déduire ces dépenses de rénovation de vos revenus fonciers. Autrement dit, les SCPI de déficit foncier s’adressent principalement aux personnes fortement fiscalisées et qui perçoivent déjà loyers. À noter que le déficit foncier ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.

➡️ Pour aller plus loin, consultez notre article dédié aux SCPI de défiscalisation.

Conclusion : dans quels cas investir dans des SCPI Pinel ?

Au final, les SCPI Pinel peuvent être intéressantes si vous êtes fortement imposés, avec une TMI supérieure ou égale à 30%. Car si l’on retire l’avantage fiscal, les rendements sont en général bien en deçà des meilleures SCPI.

Ainsi, nous vous recommandons d’être bien accompagnés si vous décidez d’investir dans n’importe quelle SCPI de défiscalisation, par exemple par Louve Invest, Linxea ou encore Les Entreprêteurs.

Questions fréquentes (FAQ)

Les SCPI Pinel sont-elles soumises au plafonnement des niches fiscales ?

Le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ne dépend pas du mode de détention des biens : en direct ou via une SCPI, les mêmes principes s’appliquent. Ainsi, les dispositifs Pinel et Denormandie sont concernés par le plafonnement, tandis que le Malraux et le déficit foncier ne le sont pas mais ont des plafonds spécifiques.

Les SCPI Pinel sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.

Quels sont les avantages à investir dans les SCPI ?

Grâce à l’investissement en SCPI, vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier (avec une performance relativement stable et décorrélée des marchés financiers) de manière plus simple, pour une mise de départ moins élevée qu’une transaction immobilière en direct, et sans l’inconvénient de la gestion de locataires.

Quels sont les inconvénients et risques des SCPI ?

Parmi les principaux risques des SCPI, on peut citer :
– Risque de rentabilité : les revenus ne sont pas garantis, tout comme le prix de la part.
– Risque de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant d’immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme.
– Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti, seul le nombre de parts l’est.

Quelles sont les zones éligibles au Pinel en 2024 ?

Réponse dans notre article : Les zones Pinel éligibles en 2023.