SCPI en direct ou assurance-vie : comment choisir ?

Investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est une option largement prisée par les épargnants français cherchant à diversifier leur patrimoine et à obtenir des revenus complémentaires. Pour preuve, la capitalisation des SCPI dépasse les 90 milliards d’euros au 31/12/2023, soit 3 fois plus qu’en 2013. Cependant, un dilemme se pose avant de passer à l’action. En effet, il existe deux principales façons d’investir en SCPI : en direct ou via une assurance-vie. Alors comment choisir la meilleure option pour votre situation personnelle ?

➡️ Cet article vise à vous fournir les informations nécessaires pour faire un choix éclairé. Il s’appuie notamment sur mon expérience personnelle, puisque j’ai investi dans des SCPI aussi bien en direct que via mon assurance-vie Fortuneo, pour des raisons et des objectifs différents.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pour ceux qui ne sont pas experts du sujet, commençons par quelques rappels concernant les SCPI.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des fonds d’investissements immobiliers qui permettent aux investisseurs d’acquérir des parts de biens immobiliers, souvent à vocation professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Voici quelques points clés sur ce placement :

• Fonctionnement : les SCPI collectent des fonds auprès de plusieurs investisseurs, dans le but d’acheter et gérer un portefeuille immobilier.
• Types de SCPI : il existe une grande variété de SCPI. Les plus communes sont les SCPI de rendement, mais elles côtoient également des SCPI fiscales, ainsi que des SCPI de plus-value.
• Avantages : ce placement permet une diversification du patrimoine dans l’immobilier, à moindre coût, tout en confiant la gestion à des professionnels. Il fournit des rendements stables, grâce aux revenus réguliers provenant des loyers perçus.

✅ Les SCPI permettent ainsi aux investisseurs d’accéder à l’investissement immobilier sans les contraintes d’une gestion en directe, en leur offrant une exposition à un marché diversifié et géré par des professionnels.

Maintenant que j’ai brossé un rapide tableau des SCPI, voyons les tenants et les aboutissants d’un investissement en direct comparé à un investissement via un contrat d’assurance-vie.

SCPI en direct

Investir en SCPI en direct signifie acheter des parts de SCPI directement auprès de la SCPI, d’un courtier spécialisé en SCPI (ex. France SCPI ou Louve Invest) ou encore d’un conseiller en gestion de patrimoine ou conseiller bancaire. Le tout, sans passer par un contrat d’assurance-vie.

Voyons les principaux avantages et inconvénients de cette méthode d’investissement. Je commence par une synthèse, et vous avez plus de détails derrière si vous le souhaitez.

Avantages des SCPI en direct

Investir en SCPI en direct offre plusieurs avantages :

• Rendements potentiels plus élevés : d’un côté, les frais courants sont moins élevés qu’en assurance-vie (qui prélève des frais de gestion annuels). Et de l’autre, certaines assurances-vie ponctionnent une partie des dividendes versés par la SCPI. Ainsi, l’investissement en direct peut améliorer votre rendement net.
• Liberté de choix : vous pouvez choisir les SCPI spécifiques dans lesquelles vous souhaitez investir, parmi la centaine de SCPI disponibles sur le marché. La plupart des contrats d’assurance-vie propose un nombre limité de SCPI, et certains n’en proposent même aucune. De plus, même s’il est possible d’ouvrir autant de contrats d’assurance-vie que vous le souhaitez, vous savez comme moi que cette perspective ne vous enchante pas.
• Possibilité d’acheter vos parts en nue propriété : en passant en direct, vous pouvez investir en SCPI en nue propriété. Cela peut s’avérer fiscalement avantageux. Je vous en dis plus ici.
• Bénéfice de l’effet de levier : vous pouvez choisir de recourir à un emprunt pour souscrire à une SCPI. En investissant dans une SCPI à crédit, vous pouvez alors profiter d’un effet de levier. Cela est impossible au sein d’un contrat d’assurance-vie.
• Transparence et contrôle : en investissant directement, vous avez un accès plus direct aux informations sur les performances et les stratégies de la SCPI, ce qui vous permet de prendre des décisions plus éclairées. Néanmoins, à l’heure d’internet, tous les bulletins trimestriels des SCPI sont accessibles en ligne. Mais encore faut-il faire l’effort 😅.

Inconvénients des SCPI en direct

Cependant, investir en SCPI en direct comporte également des inconvénients à prendre en compte :

• Fiscalité plus lourde pour les hauts revenus : les revenus fonciers provenant de la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30%, cela fait donc 47,2% de taxation. Nous sommes loin du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.
• Plus d’administratif : vous devez gérer vous-même la fiscalité et les autres aspects administratifs. A l’inverse, les assureurs prémâchent grandement le travail auprès de l’administration fiscale
• Liquidité plus faible : la revente de vos parts de SCPI peut prendre du temps, surtout quand le marché traverse une mauvaise passe et que les demandes de retrait s’accumulent. Ainsi en 2023 il fallait parfois attendre plusieurs mois avant de pouvoir effectivement vendre ses parts de SCPI. A l’inverse, l’assureur garantit la liquidité des placements en SCPI, qui n’est affaire que de quelques jours au maximum.

Mon investissement en direct dans la SCPI Iroko Zen

A titre personnel, je voulais placer une partie de mon patrimoine à moyen terme dans de l’immobilier. Sauf que ma TMI étant de 30%, l’achat en direct ne paraissait pas idéal. A moins d’investir en nue propriété à 3 ans, ce que j’ai fait.

Grâce à cela, j’ai acheté 100 parts de la SCPI Iroko Zen au prix décoté de 174€ au lieu de 200€ à l’époque. Bien m’en a pris, puisque le prix de part a été réévalué à 202€ en juillet 2024. Ainsi au bout de 3 ans mon placement devrait valoir 20 200€, pour une mise de départ de 17 400€. Soit une plus-value de 2 800€, dont 2 600€ sont non fiscalisés (la partie liée à la décote). Pas trop mal non ?

➡️ Dans certains cas, investir dans une SCPI en direct se révèle le moyen le plus performant et efficace de remplir vos objectifs financiers. Pour trouver un bon fonds immobilier, je vous invite à consulter mon comparatif complet sur plus de 100 SCPI.

SCPI via une assurance-vie

Une alternative consiste à investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie. Ici aussi, je vais commencer par dresser les avantages et les inconvénients de cette approche.

Avantages des SCPI en assurance-vie

Investir en SCPI via une assurance-vie présente plusieurs avantages :

• Avantages fiscaux : tant que vous n’effectuez pas de retrait, les dividendes de votre SCPI ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Et pour les contrats de plus de 8 ans, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Celle-ci inclut un abattement annuel de 4 600€ sur vos rachats.
• Frais d’entrée réduits : les commissions de souscription à une SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie sont généralement réduites.
• Flexibilité et gestion simplifiée : l’assureur gère la fiscalité et les aspects administratifs.
• Avantages successoraux : en cas de décès, les bénéficiaires peuvent profiter d’une fiscalité avantageuse sur les sommes transmises via l’assurance-vie. Plus d’infos sur le sujet ici.

Inconvénients des SCPI en assurance-vie

En revanche, il y a aussi quelques inconvénients à investir en SCPI via une assurance-vie :

• Frais supplémentaires : les contrats d’assurance-vie facturent des frais de gestion annuels sur leurs unités de compte (dont font partie les SCPI). De plus, à moins que vous n’ayez opté pour une des meilleures assurances-vie, il est probable que vous deviez aussi payer des frais d’arbitrage.
• Rendements potentiellement plus faibles : certains assureur ponctionnent une partie des dividendes de la SCPI (par exemple entre 10% et 15% de la somme que vous auriez perçue avec un investissement en direct).
• Moins de choix : la plupart des contrats d’assurance-vie ne proposent que quelques SCPI (et pas toujours les meilleures malheureusement), au lieu de la centaine qui s’offre à vous pour un investissement en direct.
• Pas d’investissement en SCPI à crédit

Frais associés aux SCPI en assurance-vie

Comme abordé précédemment, les frais peuvent s’avérer très pénalisants pour un investissement en SCPI via une assurance-vie. Si vous ne choisissez pas le bon contrat, vous risquez de surpayer :

• Frais de versement : certaines assurances-vie prélèvent jusqu’à 5% de frais de versement…
• Frais de gestion : facturés annuellement par l’assureur pour la gestion du contrat d’assurance-vie, ces frais sont de 0,5% pour les meilleurs contrats, mais dépassent 1% pour les pires assurances-vie.
• Frais d’arbitrage : absent des meilleures assurances-vie, ces frais s’appliquent lors de la modification de l’allocation des actifs au sein de votre contrat.

➡️ Ces frais peuvent grandement varier en fonction des assureurs et des contrats. Il est donc essentiel de bien comparer les offres avant de vous engager.

Mon investissement via une assurance-vie dans la SCPI Transitions Europe

Jusqu’à il y a peu, mon contrat d’assurance-vie Fortuneo ne proposait que des SCPI pas folichonnes (beaucoup de SCPI de Primonial REIM). Mais depuis peu, il propose un fonds immobilier « maison », géré par Arkéa REIM : la SCPI Transitions Europe.

🥇 Il s’agit, excusez moi du peu, de la SCPI avec le meilleur taux de distribution en 2023, à 8,16%.

Ainsi, même si, malheureusement, Fortuneo ne reverse que 85% des dividendes, cela représente toujours 6,94% de rendement. Et comme je n’ai pas besoin de revenus complémentaires actuellement, l’avantage c’est que ces dividendes viennent gonfler mon patrimoine, sans subir de fiscalité à ce stade.

Comparaison : SCPI en direct ou dans une assurance-vie ?

Voici un tableau récapitulatif pour mieux comparer l’investissement en SCPI en direct et au sein d’une assurance-vie :

Critère	SCPI en direct	SCPI via assurance-vie
Performance	Rendements potentiellement plus élevés	Rendements nets souvent plus faibles (frais et versement partiel des dividendes)
Fiscalité	Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux	Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
Frais	Frais de souscription et de gestion	Frais de souscription souvent réduits, mais auxquels s’ajoutent des frais de gestion annuels de l’assurance-vie
Liquidité et accessibilité	Vente des parts pouvant parfois prendre des mois	Rachat partiel ou total dans le cadre du contrat d’assurance-vie, ne prenant que quelques jours
Gestion fiscalité	À la charge de l’investisseur	Gérée par l’assureur
Investissement à crédit ?
Investissement en nue propriété ?
Profondeur de choix	Une centaine de SCPI	Choix restreint (mais quelques dizaines tout de même pour les meilleurs contrats)

Quel choix pour quel profil d’investisseur ?

Chaque cas est unique, mais je vais aborder ici les principaux critères qui feront pencher en faveur de l’investissement en SCPI en direct ou dans une assurance-vie.

Profils d’investisseurs adaptés aux SCPI en direct

Certains profils d’investisseurs sont mieux adaptés à l’investissement en SCPI en direct :

• Tranche Marginale d’Imposition basse : ceux qui ont une TMI de 0% ou 11% seront moins pénalisés par la fiscalité
• Capacité d’endettement : si vous pouvez emprunter à des conditions avantageuses, l’investissement en SCPI à crédit peut s’avérer performant
• Haut revenus maintenant, faibles revenus à la retraite : acheter vos parts de SCPI en nue propriété avec une durée de démembrement allant jusqu’à votre retraite permet de ne pas payer d’impôts quand votre TMI est élevée, et de percevoir des revenus plus conséquents une fois arrivé à la retraite
• Plus de 70 ans : plusieurs avantages de l’assurance-vie sont gommés pour les versements effectués après 70 ans

Profils d’investisseurs adaptés aux SCPI via assurance-vie

D’autres profils d’investisseurs trouveront plus d’avantages à investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie :

• Revenus élevés : si vous payez beaucoup d’impôts sur le revenus, et que vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires de votre SCPI, mieux vaut opter pour le cadre fiscal de l’assurance-vie
• Fiscalité de la succession à optimiser : si vous avez déjà atteint le plafond des donations exonérées d’impôts, mais pas encore le plafond de l’assurance-vie, cette enveloppe d’investissement est probablement faite pour vous
• Aversion pour l’administratif : si vraiment votre déclaration de revenus vous donne des boutons, investir via une assurance-vie sera plus simple à gérer, surtout si vous en avez déjà une

Bien choisir sa SCPI : nécessaire dans tous les cas !

Quelque soit le mode d’investissement, vous ne devez pas perdre de vue que la sélection d’une bonne SCPI en premier lieu reste un indispensable.

Entre une SCPI en direct qui délivre plus de 6% de rendement (ex. la SCPI Remake Live ou la SCPI Novaxia NEO) et une SCPI via un contrat d’assurance-vie qui offre moins de 4% annuel (ex. la SCPI Accimmo Pierre), les conclusions ne seront évidemment pas les mêmes.

Voici quelques conseils pour bien choisir vos SCPI, toutes choses égales par ailleurs :

• Analyser les performances passées : bien qu’elles ne garantissent pas les performances futures, il s’agit d’une information importante. Surtout que les performance d’une SCPI sont assez stables dans le temps.
• Examiner la stratégie de gestion : la SCPI est-elle diversifiée sectoriellement, ou géographiquement ? En quoi sa thèse d’investissement est-elle bonne ?
• Scruter le niveau de frais : les commissions de souscription des SCPI peuvent s’avérer très douloureuses (jusqu’à 12% du montant investi). A l’inverse, de plus en plus de SCPI sans frais d’entrée sont présentes sur le marché.

🔎 Pour aller plus loin, consultez mon guide complet pour investir en SCPI.

Conclusion : SCPI en direct ou dans une assurance-vie, une réponse qui dépend de la situation de chacun

Choisir entre investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie dépend entièrement de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers. Il n’y a pas de réponse unique, applicable à tout le monde.

Ainsi, je vous recommande de reprendre point par point les sujets aborder dans cet article pour définir l’option qui vous convient le mieux. Et en cas de doute, n’hésitez pas à consulter un spécialiste du sujet. Les équipes des courtiers en SCPI Louve Invest et France SCPI traitent des dizaines de cas par jour !

🎁 En plus, grâce à Finance Héros, vous pouvez bénéficier jusqu’à 3,5% de cashback sur votre investissement en SCPI en passant par l’un ou l’autre. De quoi rendre votre placement encore plus intéressant !