L’investissement dans un monument historique est l’un des meilleurs dispositifs de défiscalisation pour les hauts revenus. En plus, vos héritiers peuvent profiter d’une exonération d’impôt dans le cadre d’une succession.
➡️ Comment fonctionne le dispositif de la loi « Monuments historiques » ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans un monument historique ? Quelles différences avec la loi Malraux ? On vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en loi Monuments Historiques !
En bref : avantages et inconvénients d’un investissement en monument historique
- Seul dispositif de défiscalisation sans limite (de montant)
- Possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global
- N’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales
- Pas d’engagement de location
- Exonération sous conditions des droits de succession et de donation
- Conservation du bien pendant 15 ans
- Entre dans l’assiette de l’IFI
- Marché de niche avec peu de biens disponibles
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Histoire de la loi « Monuments Historiques »
La notion de Monuments Historiques apparaît durant la Révolution, pendant laquelle certains élus du peuple appellent à détruire les biens nationaux, symboles de l’Ancien Régime. Consciente de la nécessité de garder intacts ces immeubles et œuvres d’art qui reflètent l’identité nationale, l’Assemblée Constituante décide de créer en 1790 la Commission des Monuments. Celle-ci est chargée d’élaborer les instructions sur l’inventaire et la conservation des biens remarquables.
En 1830, sous la monarchie de Juillet, le ministre de l’Intérieur nomme un inspecteur des Monuments Historiques, dont le rôle est de s’assurer, sur place, de l’importance historique ou artistique d’un monument.
Il faut attendre la loi de 1913 pour l’instauration d’une véritable protection des Monuments Historiques. Elle accorde de plus grands pouvoirs à la Commission pour lui permettre de remplir son rôle.
En 1927, une autre loi crée un nouveau niveau de protection : l’inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Enfin, en 1962, la loi Malraux complète les dispositions de ces lois avec la création de secteurs sauvegardés.
Qu’est-ce qu’un monument historique au sens de la loi de 1913 ?
Vous pouvez bénéficier du dispositif fiscal si votre bien est :
- classé monument historique,
- inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH),
- a obtenu le label « Fondation du patrimoine », si ce label a été accordé sur avis favorable de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP),
- fait partie du patrimoine national, si l’agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013.
ℹ️ Sachez qu’il existe des monuments historiques éligibles vendus clé en main. Ils ont été sélectionnés par des promoteurs qui se sont assurés que toutes ces conditions étaient remplies et qui ont aussi effectué les travaux.
Défiscalisation et loi Monuments Historiques : un déficit foncier sans limite
Le dispositif Monuments historiques (ou « MH ») est très efficace pour défiscaliser les hauts revenus. Il permet en effet de déduire les travaux effectués sur le bien de votre revenu global, sans limite.
En d’autres termes, en investissant dans un monument historique, vous pouvez réduire les impôts dus sur vos salaires ou vos autres revenus fonciers par exemple.
🚨 Attention, ce n’est pas efficace si vous avez des revenus imposables à des taux forfaitaires, et non pas au barème progressif. Par exemple, les plus-values de cession immobilières ainsi que les revenus financiers ou les plus-values de cession de titres si vous avez opté pour la flat tax.
Fonctionnement d’un investissement en monument historique
Vous avez tout intérêt à choisir le dispositif « Monuments Historiques » si :
- vous êtes déjà propriétaire d’un monument historique ou
- si vous vous portez acquéreur d’un monument historique
- et que d’importantes dépenses de travaux et charges foncières grèvent ce bien.
En effet, ce régime vous permet dans certains cas de déduire toutes les charges (et donc les travaux) de vos revenus fonciers, mais également de vos autres revenus.
Ainsi, même si vous ne bénéficiez pas d’avantage fiscal sur le prix d’achat (contrairement à un dispositif tel que le Pinel), vous pouvez baisser votre imposition finale. Explications ⤵️
La création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global
Vous ne pouvez pas et vous n’avez pas intérêt à choisir le régime du micro-foncier en loi Monuments Historiques. Vous serez forcément assujetti au régime foncier réel.
De ce fait, vous pourrez déduire des revenus fonciers les charges habituelles (comme les taxes foncières, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance…) mais également et surtout, les dépenses de travaux de réparation et d’entretien, sans limite !
Puisque les factures représentent un très gros budget pour entretenir ou rénover un monument historique, vous allez sans doute créer un déficit foncier. En effet, les charges seront probablement plus importantes que les revenus liés à ce bien.
✅ L’avantage fiscal principal de l’acquisition d’un monument historique est la création de ce déficit foncier.
✅ Ce déficit pourra venir s’imputer sur votre revenu global, sans limite, contrairement au déficit foncier commun !
De ce fait, acquérir un monument historique vous permet de diminuer l’impôt sur vos autres revenus imposés au barème progressif de l’IRPP (salaires, revenus de profession indépendantes tels que les bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc).
✅ S’il reste un excédent après imputation du déficit foncier sur le revenu global, ce déficit global est reportable pendant 6 ans.
La défiscalisation échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ! C’est en effet une des rares niches fiscales efficace pour effacer l’impôt des foyers imposés dans les plus hautes tranches du barème.
Des règles variables d’imputation de vos charges foncières
La définition des charges foncières déductibles
Le régime fiscal des monuments historiques vous permet de déduire de vos revenus fonciers les charges foncières habituelles énumérées à l’article 31 du Code général des impôts.
De plus, si un déficit foncier est créé, certaines charges sont admises en déduction de votre revenu global.
Concernant la nature des charges foncières déductibles de vos revenus fonciers, vous pourrez déduire les charges suivantes :
- dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, en ce compris les sommes versées à l’administration des affaires culturelles,
- frais administratifs : de gérance, de rémunération des gardes et concierges, de procédure,
- taxe foncière,
- intérêts d'emprunt pour l’acquisition ou les travaux sur la propriété,
- primes d’assurance afférentes aux monuments historiques.
Notez qu’il existe des monuments historiques vendus clé en main, c’est-à-dire que les travaux ont déjà été réalisés et leur montant de déduction est clairement indiqué.
🚨 Attention, pour pouvoir déduire 100% des travaux de votre revenu global, il faut entrer dans un certain cadre. En effet, les règles d’imputation varient selon plusieurs paramètres.
Les règles d’imputation sur les revenus fonciers et le revenu global
De manière générale, les travaux et les diverses charges foncières sont déductibles l’année où elles sont effectivement payées. Ainsi, si vous réalisez des travaux déductibles sur plusieurs années, vous pouvez pratiquer la déduction spéciale « monument historique » sur plusieurs années.
Les règles d’imputation des charges foncières varient selon plusieurs paramètres :
- le type de bien (classé, inscrit comme monument historique ou labellisé),
- s’il génère ou non des recettes,
- si vous occupez ou non le bien,
- s’il est ouvert ou non au public.
Pour que votre bien soit considéré comme ouvert au public, il faut que vous autorisiez les visites :
- soit 50 jours par an entre avril et septembre, dont 25 jours le dimanche et les jours fériés,
- soit 40 jours en juillet, août et septembre.
Les immeubles labellisé par la Fondation du patrimoine n’ont pas vocation à être ouverts au public.
Voyons les 3 cas de figures possibles :
1. Votre bien génère des recettes et vous ne l’occupez pas
Dans cette hypothèse, vous n’occupez pas votre bien mais vous percevez des revenus de celui-ci. Ainsi, vos recettes peuvent provenir :
- de la location de la totalité du bien à un locataire,
- de l’ouverture au public qui paie la visite,
- ou encore, de manière accessoire, de la location des bâches de travaux pour afficher de la publicité.
✅ Vous pouvez déduire l’intégralité des charges de vos recettes foncières ainsi que de votre revenu global, sans aucune limitation.
| Type de monument historique | Déduction des revenus fonciers | Déduction du revenu global |
|---|---|---|
| Bien ouvert au public | 100 % des charges de la propriété (charges réelles) + abattement forfaitaire de 1 525 € ou abattement forfaitaire de 2 290 € si le bien dispose d’un parc ou jardin ouvert au public. | – Déficit foncier 100 % imputable sans limitation sur le revenu global. – L’excédent éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclue |
| Bien loué à un tiers | 100 % des charges de la propriété (charges réelles) | Idem : déficit foncier 100 % imputable sur le revenu global et report sur 6 ans. |
2. Votre bien ne génère aucune recette
Dans cette hypothèse, soit vous occupez le bien, soit vous ne l’occupez pas mais ne le louez pas non plus. Et, si vous l’ouvrez à la visite du public, vous ne faites par payer les entrées. Vous ne percevez donc aucune recette.
❌ Alors, la déduction de vos charges est limitée par la loi et aucun report de déficit sur le revenu global n’est possible.
| Type de monument historique | Déduction des revenus fonciers | Déduction du revenu global |
|---|---|---|
| Classé ou inscrit sur la liste des monuments historiques | Pas de revenus fonciers. Voir les règles de déduction du revenu global | – Déduction sur le revenu global égale à 100 % du montant des travaux de réparation ou d’entretien subventionnés (net de la subvention). – Pour les autres dépenses, déduction de 100 % lorsque l’immeuble est ouvert au public et de 50 % dans le cas contraire. – En cas d’excédent, pas de report sur les revenus des années suivantes. |
| Labellisé Fondation du patrimoine | Pas de revenus fonciers. Voir les règles de déduction du revenu global | – Déduction limitée à 50 % du montant des dépenses d’entretien et de réparation non subventionnées (portée à 100 % lorsque les dépenses sont subventionnées à hauteur de 20 % au moins de leur montant). – Aucune déduction des autres dépenses que les travaux d’entretien et réparation – En cas d’excédent, pas de report sur les revenus des années suivantes. |
3. Vous occupez votre monument historique et il génère des recettes
Dans ce cas, vous habitez dans votre bien et, par ailleurs, vous percevez des recettes issues de :
- l’ouverture au public, avec droit d’entrée payant,
- la location d’une partie du bien à un tiers.
Alors, les charges déductibles sont proratisées et les déductions du revenu global peuvent être limitées.
Monument classé ou inscrit à la liste des MH, procurant des recettes (ouvert à la visite payante) et occupé par son propriétaire
| Déduction des revenus fonciers | Déduction du revenu global |
|---|---|
| – Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, ainsi que du montant des travaux de réparation ou d’entretien subventionnés (net de la subvention), – Les autres charges foncières ne peuvent être déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique 75 % des charges), + abattement forfaitaire de 1 525 € et 2 290 € si le bien comprend un parc ou jardin ouvert au public. | – Déduction sur le revenu global des charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (à titre de règle pratique, 25 % des charges), – Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global, – L’excédent éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclue. |
Monument labellisé Fondation du patrimoine, ouvert à la visite payante, occupé par son propriétaire
| Déduction des revenus fonciers | Déduction du revenu global |
|---|---|
| – Déduction à 100 % des charges liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, – Les autres charges foncières ne peuvent être déduites que dans la mesure où elles se rapportent aux locaux auxquels le public a accès (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux auxquels le public a accès par rapport à la surface totale). | – Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global, – L’excédent éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclue, – Déduction de 50 % sur le revenu global des dépenses d’entretien et de réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux auxquels le public a accès par rapport à la surface totale) sauf – Déduction à hauteur de 100 % lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant. |
Labellisé Fondation du patrimoine, pour partie donné à la location et occupé par son propriétaire
| Déduction des revenus fonciers | Déduction du revenu global |
|---|---|
| Déduction des charges réelles de la propriété qui se rapportent aux locaux loués (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale). | – Déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global, – L’excédent éventuel constitue un déficit global, reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la 6ème année inclue, – Déduction sur le revenu global des dépenses d’entretien et de réparation qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (à titre de règle pratique, le prorata est déterminé en fonction de la surface des locaux loués par rapport à la surface totale) pour la moitié de leur montant lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins de leur montant). |
Quelques exemples chiffrés
1. Acquisition d’un monument historique pour y habiter, sans ouverture au public
Situation
Vous percevez un salaire annuel de 200 000 € et vous êtes célibataire sans enfant.
Votre impôt sur le revenu théorique cette année s’élèverait à 62 106 €.
Données de l’investissement
Vous achetez cette année un bien classé monument historique à Calvisson. Pour un prix hors travaux de 75 000 €, vous devenez propriétaire d’un T2 d’une surface de 40m2.
Le montant des travaux à effectuer s’élève à 180 000 € et sont éligibles en intégralité à la déduction. Vous les payez en totalité cette année et vous bénéficiez d’une subvention par l’Etat à hauteur de 10 %.
Les frais, primes d’assurance, intérêts d'emprunt (3% sur 15 ans) et taxes foncières annuelles afférentes au bien s’élèvent à 6 000 €.
Déficit et efficacité fiscale
En l’absence de recettes de location, vous n’avez aucun revenu foncier (et donc rien à imputer sur cette catégorie). En revanche, vous pouvez imputer directement les dépenses suivantes sur votre revenu global de l’année :
- 162 000 € de travaux (nets des subventions),
- 3 000 € au titre des autres dépenses
Ainsi, ces sommes viennent en déduction des salaires imposables avant application du barème progressif.
✅ Votre impôt final s’élève à 1 177 €, soit une réduction de … 98 % de l’impôt théorique !
Attention, aucune déduction de votre revenu global ne sera admise l’année suivante (notamment les intérêts d'emprunt).
2. Acquisition d’un bien labellisé « Fondation du patrimoine » que vous mettez en location
Situation
Vous êtes célibataire sans enfant et vos revenus annuels s’élèvent à 75 000 €.
Votre impôt théorique sans investissement en monument historique s’élèverait à 13 844 €.
Données de l’investissement
Vous achetez cette année un bien labellisé « Fondation du patrimoine » à Dole. Pour un prix hors travaux de 32 000 €, vous devenez propriétaire d’un T2 d’une surface de 45m2.
Le montant des travaux s’élève à 208 000 € et ils sont éligibles en intégralité à la déduction d’impôt. Vous les payez cette année à l’aide d’un emprunt (3 % sur 15 ans, soit 3 400 € d’intérêts annuels). Vous le mettez ensuite en location pour un montant de loyer annuel de 5 300 €. Les frais, assurances, taxes et intérêts d'emprunt s’élèvent à 6 000 € par an.
Déficit et efficacité fiscale
Ainsi, vos revenus fonciers (5 300 €) sont complètement effacés par déduction des charges foncières. Vous créez un déficit global pour un montant de 208 700 € (soit 5 300 – 208 000 – 6 000).
✅ Ce déficit foncier est imputable en intégralité sur votre revenu et vient donc effacer votre impôt dû sur vos salaires ! Vous payez 0 € d’impôt sur le revenu cette année-là grâce à l’imputation des travaux.
De plus, il reste 141 200 € de déficit global non-imputé cette année (soit 208 700 – (75 000 x 0,9)).
✅ Vous pourrez déduire ces sommes de votre revenu global pendant les 6 prochaines années … soit absence totale d’imposition pendant les 2 années suivantes (si vous conservez les mêmes revenus), et un reliquat de déficit imputable la 3ème année. L’économie totale d’imposition s’élèverait à plus 42 000 € !
Les années suivant la réalisation des travaux, vous allez dégager un déficit foncier (puisque les loyers sont inférieurs aux charges). Vous pourrez en plus le déduire de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Cette économie supplémentaire sera efficace seulement à partir de la 4ème année (année où le déficit issu des travaux sera complètement épuisé).
Conditions des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques
Le dispositif fiscal des monuments historiques vous impose de respecter un certain nombre de conditions tenant à la fois à la conservation du bien, à son mode de détention, mais également aux travaux.
Condition de conservation pendant 15 ans
Vous devez conserver le bien pendant 15 ans à compter de l’achat (décompte de date à date).
Si vous vendez votre bien pendant cette période, un rattrapage fiscal sera effectué. Votre revenu global ou votre revenu net foncier de l’année au cours de laquelle vous avez vendu et des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées.
En revanche, aucune pénalité n’est due dès lors que vous procédez spontanément à cette déclaration l’année de cession.
A savoir : vous conservez l’avantage fiscal si :
- vous ou votre conjoint êtes licencié, atteint d’une invalidité ou si un décès intervient,
- vous donnez le bien et les donataires s’engagent à conserver l’immeuble pour la durée restant à courir (soit 15 ans – années de conservation par le propriétaire initial).
Conditions liées aux travaux
Ce sont bien les travaux sur le monument historique qui vous procureront un avantage en impôt. Plus ils sont importants, plus vous réduisez votre impôt.
Mais, les travaux sur un monument historique sont extrêmement encadrés, ce qui rend l’opération assez fastidieuse.
Notez qu’il existe des biens éligibles à la loi Monuments historiques vendus clé en main. Les travaux ont déjà été effectués et vous n’avez plus qu’à les déduire de vos impôts.
Bien classé monument historique
Vous devez obtenir une autorisation préalable du préfet de la région pour effectuer des travaux de restauration ou de modification sur un bien classé monument historique. Vous devrez également déclarer l’achèvement de ces travaux.
A contrario, les autres travaux, y compris ceux d’entretien, ne sont pas soumis à autorisation préalable.
Bien inscrit à l’inventaire
Vous devrez déposer une autorisation d’urbanisme pour certains travaux :
- permis de construire, d’aménagement ou déclaration préalable pour les travaux sur les parties inscrites à l’inventaire du bâtiment : cela concerne par exemple la restauration d’ouvrages de couverture, reprise des assemblages des charpentes, reprise des menuiseries ou des structures, consolidation et/ou refixage de peintures murales, restructuration et aménagements intérieurs.
- déclaration préalable pour les travaux, installations et aménagements autres que sur des constructions existantes : cela concerne par exemple les travaux de voirie, d’infrastructure, de jardin lorsqu’ils ne comportent pas de construction et ceux effectués sur les terrains non bâtis, cours, espaces extérieurs.
Aucune formalité n’est exigée pour les travaux d’entretien et de réparation.
Si vous hésitez quant à la nature des travaux et les formalités à effectuer, adressez-vous à la préfecture de votre région.
Bien labellisé « Fondation du patrimoine »
Tous les travaux réalisés sur l’extérieur du bâtiment : toitures (couvertures et charpentes), façades, huisseries, menuiseries extérieures, etc. ayant reçu un avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France.
Conditions liées à la détention
L’exigence de la détention en direct par une personne physique
En principe, l’avantage fiscal de la loi « Monuments historiques » n’est ouvert qu’aux personnes physiques qui détiennent directement la propriété d’un bien.
Ainsi, vous ne pouvez pas bénéficier de la déduction « Monuments historiques » si vous détenez un bien par le biais d’une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Par exception, la détention via une SCI à l’impôt sur le revenu est permise si et seulement si :
- 75 % de la surface habitable du monument est affectée à l’habitation au bout de 2 ans,
- ou il constitue un espace culturel ouvert au public,
- ou les associés de la SCI soient de la même famille.
Bon à savoir : le démembrement de propriété ou l’indivision n’excluent pas le bénéfice du régime fiscal « monument historique ». Dans ce cas, usufruitier et nu-propriétaire ou chaque co-indivisaire doit s’engager à conserver leurs droits et quote-parts pendant 15 ans.
L’absence de division des immeubles
Si l’immeuble a été divisé en copropriété, vous ne pouvez pas en principe bénéficier de la loi Monuments historiques.
Par exception, si 75 % de la surface habitable est attribuée à l’habitation dans les 2 ans, vous pouvez pratiquer la déduction Monuments historiques.
L’exonération des droits de donation et de succession sur le Monument Historique
Autre avantage de la loi « Monuments Historiques » : vous pouvez transmettre votre patrimoine historique sans pression fiscale supplémentaire, grâce à une exonération des droits de mutation à titre gratuit.
Vous pouvez bénéficier de cette exonération totale en cas de décès, mais également en cas de donation ou donation-partage de votre vivant.
Toutefois, pour bénéficier de cette exonération totale, les donataires ou héritiers doivent signer une convention avec le Ministère de la culture, par laquelle ils s’engagent à respecter certaines conditions et notamment l’ouverture au public.
Quelles sont les différences entre la loi Monuments Historiques et la loi Malraux ?
Le dispositif fiscal de la loi Malraux permet également d’investir dans la pierre d’exception en réduisant ses impôts. Toutefois, il existe de nombreuses différences avec la loi monuments historiques :
| Monuments historiques | Malraux | |
|---|---|---|
| Plafond de déduction | Aucun | 400 000 € sur 4 ans |
| Taux de réduction maximum | 45 % (dans l’hypothèse d’un contribuable imposé à la TMI la plus élevée) | 30 % |
| Modalités d’imputation | Imputation du déficit foncier sur le revenu global pendant 6 ans, sans limite | Imputation sur l’impôt dû pendant 3 ans |
| Durée de conservation du bien | 15 ans | 9 ans |
| Obligation de louer le bien | Non | Oui |
| Condition de localisation | Aucune | Secteur sauvegardé |
| Etendue des travaux | Pas d’obligation particulière | Travaux sur l’intégralité de l’immeuble |
➡️ On vous en dit plus sur la Loi Malraux ici.
Conclusion : le MH est-il fait pour vous ?
Vous avez le profil pour investir dans un monument historique avec travaux si :
- vous aimez la vieille pierre et avez à coeur de préserver le patrimoine architectural français
- vous disposez d’un budget plutôt important ou de revenus conséquents pour emprunter
- vous êtes fortement imposé (très efficace pour les foyers fiscaux dont la TMI est de 45 %)
Enfin, pour synthétiser, rappelez-vous que dans la meilleure configuration : 1 euro de travaux dépensé pour la restauration d’un monument historique = 1 euro de moins soumis au barème progressif !
Questions fréquentes
Les travaux et charges foncières sont déductibles de vos revenus fonciers. Si vous n’avez pas de revenus fonciers et que le bien ne vous rapporte aucune recette, vous pouvez imputer ces charges sur votre revenu global. De même, si vous créez un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global, sans limitation ! L’excédent de déficit global est reportable pendant les 6 années suivantes.
Ce sont les charges liées à cet investissement que vous devez déclarer. Vous devrez remplir la déclaration des revenus n°2042 et la déclaration spéciale n°2044.
Vous devez le conserver pendant 15 ans. A défaut, vous perdez les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Il existe néanmoins des exceptions : licenciement, invalidité ou décès de vous-même ou de votre conjoint ou encore donation du bien (sous condition).
Par ailleurs, vous devez détenir directement le bien.