Tout sur l’investissement en Monuments Historiques !

Développer son patrimoine immobilier tout en diminuant ses impôts, c’est possible, notamment grâce à la loi Monuments Historiques. Entrée en vigueur en 1913, elle accorde une défiscalisation sans plafonnement des dépenses de travaux effectué sur les biens éligibles. Elle permet également de profiter d’un cadre fiscal avantageux à votre succession. On vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en loi Monuments Historiques !

En bref : avantages et inconvénients de la loi monuments historiques

Histoire de la loi Monuments Historiques

La notion de Monuments Historiques apparaît durant la Révolution, pendant laquelle certains élus du peuple appellent à détruire les biens nationaux, symboles de l’Ancien Régime. Consciente de la nécessité de garder intacts ces immeubles et œuvres d’art qui reflètent l’identité nationale, l’Assemblée Constituante décide de créer en 1790 la Commission des Monuments. Celle-ci est chargée d’élaborer les instructions sur l’inventaire et la conservation des biens remarquables.

En 1830, sous la monarchie de Juillet, le ministre de l’Intérieur nomme un inspecteur des Monuments Historiques, dont le rôle est de s’assurer, sur place, de l’importance historique ou artistique d’un monument.

Il faut attendre la loi de 1913 pour l’instauration d’une véritable protection des Monuments Historiques. Elle accorde de plus grands pouvoirs à la commission, pour lui permettre de remplir son rôle.

En 1927, une autre loi crée un nouveau niveau de protection :  l’inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Enfin, en 1962, la loi Malraux complète les dispositions de ces lois avec la création de secteurs sauvegardés.

Fonctionnement et avantage fiscal de la loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors que vous réalisez des travaux d’entretien et de rénovation portant sur un bien classé ou inscrit au titre Monuments Historiques. Vous pouvez déduire l’intégralité de ces dépenses de travaux de votre revenu global.

Si l’immeuble est labellisé Fondation du patrimoine, la déduction des dépenses de travaux d’entretien et de rénovation est limitée à 50 %. Elle peut être portée à 100% si les travaux sont subventionnés par l’État, à hauteur de 20% au minimum de leur montant.

Déficit foncier en loi Monuments Historiques

Il n’est pas possible de choisir le régime du micro-foncier en loi Monuments Historiques. Vous serez forcément assujetti au régime du réel. Outre l‘intégralité des dépenses de travaux, il vous permet de déduire d’autres charges (comme les dépenses foncières, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance…) et potentiellement, de générer un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global, à condition :

• Que vous vous engagiez à conserver le Monument Historique pendant au moins 15 ans ;
• Que vous déteniez directement le bien ou par le biais d’une SCI à l’IR (la SCI à l’IS est donc exclue). Mais dans cette hypothèse, il faut soit que 75 % de la surface habitable du monument soit affectée à l’habitation au bout de 2 ans, soit qu’il constitue un espace culturel ouvert au public, ou que les associés de la SCI soient de la même famille ;
• Que l’immeuble n’ait pas été divisé en copropriété, sauf si 75 % de la surface habitable est attribuée à l’habitation dans les 2 ans.

Les règles d’imputation des charges autres que les dépenses de travaux et les règles de report du déficit varient selon la nature du Monument Historique, selon s’il génère ou non des recettes, et s’il est ou non occupé. 

1. Le bien génère des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire

Si l’immeuble est ouvert au public ou donné en location sans ouverture au public, les charges foncières autres que les dépenses de travaux sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Si un déficit foncier se crée, il est imputable sur le revenu global sans limitation de montant et reportable pendant 6 ans.

2. Le bien ne génère aucune recette 

• Si l’immeuble est classé, inscrit au titre des Monuments Historiques ou ouvert gratuitement au public : les charges autres que les dépenses de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Elles sont en revanche intégralement imputables sur le revenu global si l’immeuble est ouvert au public, et à hauteur 50 % dans le cas contraire. Le déficit foncier éventuel n’est pas reportable ;
• Si l’immeuble est labellisé : il n’est pas possible de déduire des dépenses autres que les dépenses d’entretien et de réparations, et si un déficit est créé, il n’est pas reportable.

3. Le bien est occupé par son propriétaire et génère des recettes

• L’immeuble est classé ou inscrit Monuments Historiques ou est ouvert au public : les dépenses liées à l’ouverture sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Les autres charges foncières sont déductibles des revenus fonciers à hauteur de 75 % de leur montant. Les 25 % restants sont déductibles du revenu global (seulement 12.5 % si l’immeuble est ouvert au public). Si un déficit se créé, il est imputable et reportable sur le revenu  global pendant 6 ans ;
• L’immeuble est labellisé et ouvert à la visite payante ou donné en location : les dépenses liées à l’ouverture sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Les autres dépenses peuvent être déduites au prorata de la surface des locaux ouverts au public par rapport à la superficie totale du bien. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global et reportable pendant 6 ans.

Conditions pour obtenir la réduction d’impôt Monuments Historiques

Pour avoir droit à la défiscalisation Monuments Historiques, il convient de respecter des conditions liées à l’immeuble et aux travaux. Les voici !

Conditions liées à l’immeuble

L’immeuble doit :

• Être classé Monuments Historiques, ou ;
• Être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (aujourd’hui, on parle d’inscription au titre des Monuments Historiques), ou ;
• Être labellisé « Fondation du patrimoine ».

Conditions liées aux travaux

Les travaux et réparations d’entretien effectués sur un Monument Historique classé ne sont pas soumis à autorisation préalable. En revanche, s’il s’agit d’un immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques, vous devez au préalable obtenir un permis de construire, sauf s’ils portent sur les jardins, les infrastructures ou la voirie.

Avantage de la loi Monuments Historiques pour la succession

Autre avantage de la loi Monuments Historiques : elle permet de transmettre son patrimoine sans pression fiscale supplémentaire, grâce à une exonération des droits de succession. Une condition à respecter toutefois : il faut que vos héritiers signent une convention avec le ministère de la Culture. Ils devront prendre des engagements comme la conservation du mobilier en place ou la garantie de l’accès au public.

Quelles sont les différences entre la loi Monuments Historiques et  la loi Malraux ?

• En loi Monuments Historiques, la défiscalisation porte sur l’intégralité des travaux. En investissement loi Malraux, il existe un plafonnement de la réduction d’impôt à 22 ou 30 % des travaux engagés et dans une limite de 400 000 € sur 4 ans ;
• En loi Monuments Historiques, vous devez conserver le bien pendant 15 ans, mais n’êtes pas soumis à engagement de location. En loi Malraux, vous devez le louer pendant au moins 9 ans ;
• En loi Malraux, les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble, une condition qui n’est pas requise en loi Monuments Historiques ;
• Les immeubles éligibles se situent en secteur sauvegardé en loi Malraux, il n’existe pas de condition de localisation en loi Monuments Historiques ;
• La réduction d’impôt en loi Malraux est reportable sur 3 ans. Le déficit foncier en loi Monuments Historiques est imputable sur le revenu global, et reportable, sous conditions, sur le revenu global, pendant 6 ans.

Les conseils de Sarah

On vous en dit plus sur la Loi Malraux ici. Vous cherchez à réduire vos impôts mais la loi Monuments historiques n’est pas adaptée à votre situation patrimoniale, comparez toutes les dispositifs qui permettent de défiscaliser ici !