La location meublée au régime réel est un formidable moyen d’optimiser la rentabilité locative de son logement. En effet, grâce à l’amortissement du bien, le régime réel permet d’éviter l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. Mais qui dit régime réel dit aussi dépôt d’une liasse fiscale annuelle et tenue d’un fichier des écritures comptables (FEC). Pour vous mettre en conformité avec l’administration fiscale, des cabinets comptables spécialisés comme JD2M (jedéclaremonmeublé) proposent leurs services.

JD2M est-il un bon cabinet comptable pour votre location meublée ? Est-il le meilleur cabinet du marché ? Pour répondre à ces questions, j’ai passé du temps à analyser l’offre de J2DM (dans le cadre de mes propres projets locatifs). Je vous donne mon avis dans cet article ⤵️ !

Mon avis en synthèse

Avantages

  • Cabinet spécialisé
  • Grand professionnalisme
  • Très peu cher
  • Aucun redressement fiscal
  • Des clients fidèles
  • Excellente note Google

Inconvénients
  • Ne gère pas les logements acquis en société (SCI, SARL etc.)

Après cinq ans de commissariat au compte et cinq ans dans les directions financières de plusieurs entreprises, je maîtrise bien les questions de comptabilité. Si j’avais à choisir un cabinet pour tenir la comptabilité de mon meublé en nom propre, je choisirais JD2M sans hésiter. C’est pourquoi, pour les lecteurs de cet article, j’ai négocié avec JD2M une remise de 10% (code : FINANCE HEROS)

Présentation de JD2M

JD2M : page d’acceuil de son site

C’est après avoir créé Lodgis (une agence de location de meublés), que Maud Velter et son frère Fabrice Petit se retrouvent de nouveau en 2012 pour fonder jedeclaremonmeuble.com (JD2M) à Paris. L’idée de JD2M est née d’un constat simple : la location meublée au régime réel est un formidable dispositif fiscal dont se prive, hélas, une majorité d’investisseurs car la tenue d’une comptabilité les en dissuade. En effet, le régime réel impose de déposer chaque année une liasse fiscale à l’administration et de tenir un fichier des écritures comptables exhaustif en cas de contrôle. C’est de ce constat simple qui est né une ambition : simplifier et fiabiliser la comptabilité et déclarations fiscales des investisseurs LMNP à un prix abordable.

10 ans sont passés depuis la création de JD2M et force est de constater que la société est une vraie success story. En effet, JD2M peut se vanter d’avoir déposé plus de 120 000 liasses sans aucun redressement fiscal ! Par ailleurs, 96% des clients de jedéclaremonmeublé.com reconduisent leur contrat d’une année sur l’autre, ce qui démontre un grand professionnalisme.

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À qui s’adresse JD2M ?

JD2M s’adresse exclusivement aux propriétaires qui louent leur logement meublé et qui ont opté pour le régime réel. Autrement dit, jedéclaremonmeublé s’adresse aux locations meublées non professionnelles (LMNP) et aux locations meublées professionnelles (LMP) qui obligent la tenue d’une comptabilité (dépôt d’une liasse chaque année et tenue d’un fichier des écritures comptables).

En outre, JD2M traite aussi bien les locations longue durée que courte durée (type Airbnb) et les locations classiques que les locations en résidence de service.

À noter que JD2M ne tient pas la comptabilité :

  • Des biens logés dans des sociétés (SCI, SARL…) ;
  • Des LMNP qui bénéficient du dispositif d’optimisation fiscale Censi-Bouvard ;
  • Des logements alternatifs comme les mobil-home, les péniches etc. ;
  • Des LMNP qui ont un véhicule comptabilisé à l’actif du bilan ;
  • Des logements en viager.

Si vous avez opté pour le régime forfaitaire (micro-BIC), vous n’avez pas d’obligation comptable et donc aucun besoin de faire appel à un comptable

L’offre essentielle et l’offre intégrale

JD2M propose deux offres d’accompagnement à la déclaration fiscale.

L’offre essentielle

L’offre essentielle vous donne accès au logiciel en ligne qui vous guide pas à pas dans la réalisation de votre déclaration fiscale. Tout d’abord, vous saisissez vos recettes, vos charges et vos dépenses amortissables. Ensuite, le logiciel en ligne génère, vérifie via 80 points de contrôle et télétransmet votre liasse fiscale à l’administration (le logiciel génère également le fichier des écritures comptables). À l’aide d’une équipe de 15 conseillers disponibles entre 9h et 19h du lundi au jeudi et 9h et 17h30 le vendredi, vous gérez de manière autonome la déclaration de vos revenus de location meublée.

Dans le cadre de l’offre essentielle, vous avez la garantie d’une déclaration conforme à la réglementation fiscale. Néanmoins, c’est vous qui êtes responsable de la fiabilité de la liasse.

L’offre essentielle est facturée 289€ TTC par liasse fiscale (avant déduction d’impôt grâce au régime réel ou réduction d’impôt grâce à l’OGA).

L’offre intégrale

L’offre intégrale permet de bénéficier d’un comptable dédié et spécialiste de la location meublée. Vous transmettez vos recettes et dépenses de l’année via un espace sécurisé et le comptable établit et certifie votre liasse fiscale de manière autonome.

Dans le cadre de l’offre intégrale, c’est votre comptable qui est responsable de la fiabilité de la liasse.

L’offre intégrale est facturée 599€ TTC par liasse fiscale (avant déduction d’impôt grâce au régime réel ou réduction d’impôt grâce à l’OGA).

En résumé

Essentielle
(289€TTC par liasse)
Intégrale
(599€TTC par liasse
)
Saisie de vos recettes et dépenses de l’annéeVousVous
Classification des dépenses amortissablesVousLe comptable
Support clientL’équipe de conseillersL’équipe de conseillers + le comptable
Contrôle de cohérence de votre comptabilitéLe logicielLe comptable
Génération de votre liasse fiscaleLe logicielLe comptable
Télétransmission de votre liasse fiscaleLe logicielLe comptable
Etablissement du formulaire 2042C ProLe logicielLe logiciel
Responsabilité de la cohérence de la liasseVousLe comptable
JD2M : l’offre essentielle et l’offre intégrale
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Combien ça coûte ?

En matière de charges liés à la comptabilité, il existe une grosse différence entre le prix affiché et le coût réel (dans le cadre du régime réel). En effet, deux raisons expliquent que la note finale est bien plus faible que ce qu’il n’y parait. Je vous explique ⤵️.

Le prix après réduction grâce à l’OGA

L’inscription à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) n’est pas obligatoire mais permet de réduire fiscalement les 2/3 des frais d’adhésion et les 2/3 des frais de comptabilité. Ainsi, en adhérant à l’OGA partenaire de JD2M (frais annuels de 102€), le coût net de vos frais de comptabilité s’élève alors à :

  • 130€ TTC pour l’offre essentielle ((289+102)*1/3)
  • 234€ TTC pour l’offre intégrale ((599+102)*1/3)

Pour rappel, un OGA est une association qui apporte une assistance en matière de gestion et fiscalité à leurs adhérents. Ces organismes vont contrôler et vérifier la cohérence de votre liasse fiscale avant sa soumission aux impôts.

Le prix après déduction fiscale grâce au régime réel

Comme toutes charges au régime réel, les frais de tenue de comptabilité sont déductibles de vos recettes locatives.

Supposons que votre logement génère 10 000 € de loyers annuels et que vous avez souscrit à l’offre Essentielle de JD2M (130€/an grâce à l’OGA). Ainsi, votre base imposable diminuera de ces 130€ ce qui vous fera faire l’économie de l’imposition à votre TMI (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et des prélèvements sociaux (17,2%). Si vous taux marginal d’imposition s’élève à 30%, cette charge engendre une économie fiscale de 61€ [130*(30% + 17,2%)]. Autrement dit, les 130€ de charges se transforment en 69€ de charges nettes si on considère l’économie d’impôt (130-61).  Si vous aviez pris l’offre intégrale, les 234€ se transforment en 124€.

Plus votre TMI est élevé, plus votre économie d’impôt est conséquente.

Le coût net d’impôt de JD2M pour l’offre Essentielle est de :

  • 108€ si votre TMI est à 0%
  • 93€ si votre TMI est à 11%
  • 69€ si votre TMI est à 30%
  • 54€ si votre TMI est à 41%
  • 49€ si votre TMI est à 45%

Le coût net de JD2M pour l’offre Intégrale est de :

  • 194€ si votre TMI est à 0%
  • 168€ si votre TMI est à 11%
  • 124€ si votre TMI est à 30%
  • 98€ si votre TMI est à 41%
  • 88€ si votre TMI est à 45%
Grégoire
Les conseils de Grégoire

Quel que soit votre dispositif fiscal, je vous conseille vivement de souscrire à l’offre intégrale qui ne vous coutera que 234€ par an (sans prendre en compte la déduction fiscale si vous êtes au régime réel).

JD2M, un cabinet exemplaire

Jedeclaremonmeublé.com est un cabinet spécialisé

JD2M est un cabinet comptable en ligne spécialisé dans les locations meublées. Cela peut vous paraître anodin mais c’est toujours un immense avantage d’être accompagné par des spécialistes qui font de vos problématiques, leur cœur de métier. Par analogie, lorsqu’on a mal au pied, il est préférable de s’adresser à un podologue plutôt qu’à un médecin généraliste. Ainsi, JD2M vit par et pour le meublé, ce qui assure à ses clients d’être au centre de leur préoccupation (contrairement à d’autres cabinets généralistes qui composent avec des catégories de clients très différentes les unes des autres).

Une satisfaction client hors normes

Il est rare de croiser une PME qui a autant de commentaires Google (presque 5 000). Et en plus d’avoir beaucoup de commentaires, les avis sont très élogieux (la note moyenne est de 4,8/5). Les clients de jedeclaremonmeuble.com s’accordent à dire que le service est « adapté aux novices », que les experts sont « réactifs et compétents » et que l’application est “simple et intuitive”. D’ailleurs, pourquoi ne pas contacter directement l’un de ces clients via Linkedin ? Cela vous permettra de vous assurer de la véracité des témoignages et de poser vos dernières questions avant de vous lancer !

Par ailleurs, 96% des propriétaires reconduisent leur contrat d’années en années. Ceci démontre, là encore, une grande satisfaction des clients.

120 000 liasses déposées et aucun redressement fiscal

Depuis son existence, JD2M a déjà déposé 120 000 liasses fiscales et aucune n’a fait l’objet d’un redressement fiscal. Ceci démontre la grande rigueur de ce cabinet comptable en ligne qui est irréprochable.

En outre, la reconnaissance de JD2M est telle qu’il est fréquent que l’administration fiscale leur redirige des contribuables pour qu’ils obtiennent des informations fiables sur la fiscalité de la location meublée. C’est le comble mais cela témoigne, là encore, d’un grand professionnalisme.

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Mon avis sur JD2M

Si vous louez un meublé au régime réel, l’appel à un comptable est indispensable (c’est le seul inconvénient du LMNP-LMP au réel). Or, choisir JD2M c’est l’assurance d’être accompagné par des professionnels reconnus et de bénéficier d’un service de qualité à moindre coût.  C’est pourquoi je considère que JD2M fait bien partie des meilleures solutions pour la comptabilité de son meublé.

✅ Je vous conseille de souscrire à JD2M sans hésiter.

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Questions fréquentes

Est-ce obligatoire d’avoir un comptable au régime réel ?

Au régime réel, il n’est pas obligatoire d’avoir un comptable. Néanmoins, il est obligatoire de tenir une comptabilité. Sauf si vous êtes à l’aise avec la comptabilité et que vous avez le temps de vous en occuper, je vous recommande de faire appel à un cabinet spécialisé.

Combien coûte JD2M ?

L’offre Essentielle de JD2M coûte 289€TTC par an (130€TTC en souscrivant à l’OGA partenaire de JD2M). L’offre intégrale coûte 599€TTC par an (234€TTC en souscrivant à l’OGA partenaire de JD2M).

Quelle offre recommandez-vous ?

Je recommande de souscrire à l’offre intégrale qui coûte seulement 234€TTC par an et qui vous donne accès à un comptable dédié. Le rapport qualité prix de cette offre est par ailleurs excellent.

Est-ce intéressant d’adhérer à un OGA ?

Adhérer à un OGA est intéressant car cela vous permet de faire une économie substantielle sur l’ensemble de vos frais de comptabilité (2/3 de remises).