Investir dans un appartement est un excellent moyen d’utiliser sa capacité d’endettement. Acheter un appartement à crédit, le rembourser grâce aux loyers perçus puis devenir rentier par la suite est à la portée de tous. Dans cet article, je vous explique l’essentiel de ce qu’il faut savoir avant d’acheter votre premier bien ⤵️.
Les avantages et inconvénients d’investir dans un appartement locatif
Investir dans un appartement présente plusieurs avantages et un seul inconvénient.
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- Permet d’utiliser sa capacité d’endettement
- Mobilise une faible épargne
- Un placement peu risqué
- Une valeur d’usage forte
- Nécessite d’avoir du temps
Je recommande d’investir dans un appartement si vous avez une capacité d’endettement et un peu d’épargne (pour constituer un apport). Pour ceux qui ont peur que ça leur prenne trop de temps (recherche du bien, supervision des travaux, gestion locative etc.), il existe des entreprises qui vous accompagnent de A à Z dans un tel projet. Parmi elles, je vous recommande en particulier Ouiker, qui a toute ma confiance (je vous en dis plus à la fin de l’article).
Pourquoi investir dans un appartement locatif ?
Un placement financé par les banques
L’immobilier est la seule classe d’actif qu’une banque accepte de financer. Par exemple, aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent pour l’investir en bourse ou pour l’investir dans des cryptomonnaies. En revanche, si vous avez une capacité d’endettement, votre banque acceptera de financer un achat immobilier.
Dans l’hypothèse où vous investissez dans un appartement qui s’autofinance (les loyers perçus couvrent intégralement vos échéances de remboursement), cela signifie, qu’à l’issue du remboursement, vous aurez acquis un appartement « gratuitement » (modulo un éventuel apport).
Autrement dit, investir dans l’immobilier, un appartement par exemple, c’est « accepter » qu’une banque vous offre un bien immobilier dans 20 ou 25 ans.
✅ Un investissement immobilier à crédit est un cadeau que vous fait votre banque pour plus tard. Profitez-en !
Si vous souhaitez en savoir plus sur les différentes manières d’investir dans l’immobilier, je vous recommande mon guide dédié : investir dans l’immobilier, guide 2024
L’achat d’un appartement locatif : un marché porteur
Dans une étude sur le logement en France publiée fin 2023, l’INSEE révèle que le taux de croissance du nombre de logements diminue d’années en années alors même que le besoin progresse. L’INSEE précise que le besoin de logements augmente en raison de l’augmentation de l’espérance de vie, de l’augmentation des familles monoparentales et de l’augmentation des résidences inhabitées. En outre, la part du nombre de propriétaires à tendance à diminuer.
✅ Comme l’offre augmente moins vite que la demande, tout laisse penser que le marché immobilier locatif a de beaux jours devant lui !
Pourquoi les banques acceptent-elles de financer l’achat de votre appartement ?
Une banque prend peu de risques à vous prêter de l’argent pour investir dans un appartement :
- Si vous achetez votre résidence principale, la banque prévoit que les loyers que vous économiserez en habitant chez vous permettront de rembourser vos mensualités.
- Si vous réalisez un investissement locatif, la banque prévoit que les loyers perçus permettront de rembourser une grande partie de l'emprunt.
Autrement dit, dans les deux cas, la banque peut compter sur votre capacité de remboursement. Et cerise sur le gâteau, elle sait que vous pouvez vendre le bien si vous n’arrivez plus à faire face aux échéances.
➡️ Bref, la banque bénéficie d’un excellent couple rendement-risque en vous prêtant. Et c’est tant mieux pour vous !
Investissement appartement locatif : quel rendement ?
Un investissement locatif offre un rendement brut moyen compris entre 2% et 8%.
Le rendement brut correspond au rapport entre le montant des loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien (y compris les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux de rénovation).
Supposons que vous ayez investi dans un studio à Marseille qui vous a coûté 100 000 € (achat, frais d’agence, frais de notaire et frais de travaux compris) et que vous le louez 600€ par mois (charges comprises).
➡️ Le rendement locatif brut de cet appartement s’élève à 6% [(500*12)/100 000].
Le rendement brut dans les 10 plus grandes villes de France
Pour vous donner une idée plus précise du rendement brut moyen que l’on peut attendre d’un investissement dans un appartement, j’ai récupéré les statistiques par nombre de pièces des 10 plus grandes villes de France.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Paris | 5,00% | 4,20% | 3,80% | 3,60% |
| Marseille | 7,80% | 5,90% | 6,10% | 5,20% |
| Lyon | 6,00% | 4,40% | 4,20% | 3,90% |
| Toulouse | 5,80% | 5,00% | 4,50% | 4,10% |
| Nice | 6,20% | 4,70% | 4,60% | 4,20% |
| Nantes | 6,30% | 4,90% | 4,40% | 4,30% |
| Montpellier | 6,60% | 5,20% | 4,60% | 4,60% |
| Strasbourg | 5,60% | 5,20% | 4,70% | 4,10% |
| Bordeaux | 5,80% | 4,30% | 4,10% | 4,20% |
| Lille | 5,90% | 4,90% | 4,90% | 4,80% |
Par exemple, un studio à Nantes permet de dégager un rendement brut moyen de 6,3%. Vous observerez que plus le logement est petit, plus il dégage un rendement important (j’y reviendrai dans la suite de l’article).
La différence entre le rendement brut, net et net-net
À la différence du rendement brut, le rendement net est égal au rapport entre les loyers annuels (déduction faite des charges inhérentes au bien) et le prix d’achat du logement.
Ces charges inhérentes au bien vont diminuer votre capacité à rembourser votre emprunt. Elles comprennent :
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété
- Les frais de gestion locative
- Les frais d’assurance
- Les intérêts d'emprunt
À la différence du rendement net, le rendement net-net prend également en compte les charges fiscales qui pèsent sur les loyers perçus. Ce montant de charge dépend de multiples facteurs comme :
- La nature de la location (location nue ou meublée)
- Le régime fiscal choisi (régime forfaitaire ou réel)
- Votre taux marginal d’imposition si l’opération est réalisée en nom propre (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)
✅ Le rendement net-net permet d’évaluer la marge bénéficiaire d’une opération. Et c’est cette marge bénéficiaire qui rembourse tout ou partie de votre emprunt.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le calcul de la performance d’un bien immobilier, je vous recommande mon guide dédié : rendement locatif et rentabilité, comment les calculer ?
L’autofinancement, le nerf de la guerre
Toutes choses égales par ailleurs, plus le rendement brut d’un bien est élevé, plus son rendement net-net sera élevé. Et plus un rendement net-net est élevé plus il vous sera facile d’autofinancer votre bien, c’est-à-dire de le rembourser sans avoir à mettre la main à la poche chaque mois.
Avant d’investir dans un appartement, veillez à choisir un bien suffisamment rentable et un dispositif fiscal suffisamment intéressant pour qu’il s’autofinance !
Investir dans un appartement locatif : quelle stratégie adoptée ?
Les différentes stratégies possibles
Quand vous achetez un appartement en nom propre, vous avez le choix d’investir :
- Dans une résidence de services ou non (une résidence étudiante par exemple).
- Dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ou non (un Pinel par exemple).
- Dans une petite ou grande surface.
- Dans du neuf ou dans l’ancien.
- Dans un bien avec ou sans travaux.
- Dans une ville ou à la campagne.
- Dans une petite ou une grande commune.
- Pour une location simple ou une colocation.
- Pour une location vide ou meublée.
- Pour une location courte ou longue durée.
- Dans le cadre du régime réel ou forfaitaire.
Le choix est tellement important qu’il peut décourager certains. En fait, parmi l’ensemble de ces possibilités, une stratégie sort clairement du lot : le LMNP au régime réel.
Le LMNP au régime réel : une stratégie optimale
Considéré comme une niche fiscale, le LMNP au régime réel vous permet de réduire significativement l’impôt dû à l’Administration au titre de vos revenus locatifs. Et comme l’impôt réduit considérablement la rentabilité d’un investissement locatif, c’est de bon augure !
En principe, si vos revenus locatifs s’élèvent à 10 000 € par an et que votre taux marginal d’imposition est de 30%, vous devez payer 4 720 € d’impôts chaque année (10 000*(30%+17,2%)).
Mais grâce au LMNP au régime réel, vous diminuez votre base imposable (les 10 000 € dans mon exemple) et par conséquent le montant des taxes à payer sur vos loyers perçus.
Pour bénéficier du statut LMNP, il suffit de meubler votre logement et de ne pas dépasser 23 000 € par an de recettes locatives (ce qui est large pour un premier investissement). Si vous dépassez 23 000 € de loyers, vous pouvez quand même y prétendre pourvu qu’ils ne dépassent pas le montant de vos autres revenus d’activité (vos salaires entre autres).
La déductibilité des charges
En fait, en LMNP au régime réel, le Fisc vous autorise à déduire des loyers, l’ensemble des frais que vous supportez dans l’intérêt de la mise en location.
Frais de notaire, frais d’agences lors de l’achat du bien, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais d’assurance, travaux d’entretien, frais d’agence locative etc., toutes ces charges sont déductibles !
Dans l’exemple précédent, si toutes ces charges représentent en moyenne 3 000 € par an, votre base imposable passe de 10 000 € à 7 000 €. Ainsi, vous ne payez plus 4 720 € d’impôts mais 3 304 € (7 000)*47,2%).
L’amortissement du bien
En LMNP au régime réel, le Fisc vous autorise également à déduire des loyers, l’amortissement de votre bien immobilier (hormis la valeur du terrain). Il s’agit du plus gros avantage du LMNP.
L’amortissement est une estimation de la perte de valeur d’un bien au cours du temps. Même si l’amortissement n’a pas d’impact sur la trésorerie, il est malgré tout considéré comme une dépense et vient, de facto, diminuer votre base imposable.
Prenons l’hypothèse d’un bien dont la valeur du bâti est estimée à 180 000 € et qui est amortissable sur 30 ans. Cela signifie que vous pouvez amortir 5 333 € par an au titre de la perte de valeur progressive de votre bien (180 000/30). Concrètement, si ce bien vous rapporte 10 000€ de loyers annuels, votre base imposable passe mécaniquement de 10 000 € à 4 667 € (10 000 – 5 333).
De plus, si vous retranchez les autres charges précédemment évaluées à 3 000€ par an, votre base imposable ne s’élève alors plus qu’à 1 667 € (10 000 – 4 667 – 3 000). Et vous ne payez alors plus que 786 € d’impôts (1 667*47,2%) contre 4 720 € au départ !
A mon avis, choisir le statut LMNP au régime réel est la meilleure stratégie possible pour un premier investissement locatif !
Acheter un appartement locatif : quelques vérités à connaître
Se lancer dans un investissement locatif, et plus spécifiquement dans le LMNP au régime réel, nécessite de connaître quelques vérités. Voici les principales à garder à l’esprit.
Les petites surfaces sont plus rentables que les grandes
Pour vous en apporter la preuve, j’ai recherché les rentabilités locatives de quelques villes françaises de taille moyenne qui sont actuellement en vogue (en fonction de la taille des appartements).
| Rend T1 | Rend T2 | Rend T3 | Rend T4 | |
| Perpignan | 10,8% | 8,5% | 8,3% | 7,0% |
| Roubaix | 10,2% | 8,5% | 7,8% | 6,4% |
| Limoges | 9,1% | 8,4% | 7,6% | 6,8% |
| Nancy | 7,5% | 6,6% | 5,6% | 5,4% |
| Brest | 7,1% | 6,5% | 5,8% | 5,8% |
| Amiens | 7,3% | 6,6% | 5,6% | 5,4% |
| Poitiers | 7,1% | 6,1% | 5,9% | 5,5% |
| Toulon | 7,0% | 6,4% | 5,9% | 5,4% |
| Chartres | 7,7% | 6,2% | 5,5% | 5,2% |
| Dijon | 7,2% | 6,1% | 5,5% | 5,2% |
| Reims | 6,7% | 5,6% | 5,0% | 4,9% |
Comme vous pouvez le constater, dans la majorité des villes, un studio offre une rentabilité supérieure à celle d’un T2, qui lui-même dépasse celle d’un T3 ou d’un T4. Par exemple, à Chartres, un studio peut atteindre un rendement locatif de 7,7 %, tandis qu’un T4 se limite à une rentabilité brute de « seulement » 5,2 %.
Il est cependant tout à fait possible d’améliorer la rentabilité d’un grand logement. Pour cela, il suffit de le convertir en colocation, à condition que la population étudiante dans le quartier soit suffisamment nombreuse. Cette stratégie d’investissement locatif est particulièrement intéressante, car elle vous permet d’acquérir un grand appartement (dont le prix au mètre carré est généralement plus bas que celui des petits appartements) et de le louer à un tarif comparable à celui des petites surfaces.
Si votre budget vous permet d’investir dans un grand logement, je vous recommande vivement de considérer la colocation.
Les biens anciens sont plus rentables que les biens neufs
Les logements anciens offrent un meilleur rendement locatif que les logements neufs (c’est-à-dire de moins de cinq ans).
En effet, un logement neuf :
- Est taxé à hauteur de 20% via la TVA (contre seulement 5,8% de frais de mutation pour un logement ancien).
- S’achète en moyenne 30% plus cher qu’un logement ancien.
- Se revend en moyenne 30% moins cher quelques années plus tard (car un logement neuf devient ancien avec le temps qui passe).
- Ne se loue pas sensiblement plus cher qu’un logement ancien.
✅ Les logements anciens vous permettent d’optimiser le rapport entre vos revenus locatifs et le prix d’achat de votre bien et vous évitent de subir une décote le jour de sa revente.
Les biens avec travaux sont plus rentables que les biens sans travaux
Bien que la réalisation des travaux soit chronophage et anxiogène, les biens à rénover ont l’avantage :
- D’être plus facilement négociables à l’achat ;
- De faire l’objet de moins de frais de notaire (calculé sur la valeur d’achat du bien) ;
- De partir sur une base saine dans le cadre d’un investissement sur le long terme ;
- D’être mis au goût du jour pour une meilleure rentabilité locative ;
✅ Dans la grande majorité des cas, il est opportun d’investir dans un bien avec travaux.
Les petites villes sont plus rentables que les grandes
Les petites villes sont généralement plus rentables que les grandes villes car elles sont aussi plus risquées.
En fait, les villes propices à un investissement locatif peuvent être classées en 3 catégories :
- Les villes dites « patrimoniales » qui offrent un rendement locatif faible mais une sécurité financière importante (Paris, Lyon, Bordeaux etc.) .
- Les villes dites « équilibrées » qui offrent un rendement locatif et une sécurité financière moyenne (Nantes, Lille etc.).
- Les villes dites « rendement » qui offrent un rendement locatif important mais une sécurité financière plus faible (Brest, Poitiers, Dijon etc.).
Autrement dit, plus c’est rentable, plus c’est risqué. Et réciproquement. Et c’est bien normal car l’immobilier est un investissement comme un autre. Il n’échappe pas à la loi du couple rendement-risque.
Mais alors, quel profil de ville privilégier ? En fait, la réponse ne dépend que de vous. En effet, si votre aversion au risque est faible alors privilégiez une ville « rendement ». Au contraire, si le risque vous effraye, privilégiez des villes patrimoniales. Si vous n’en avez aucune idée, une ville équilibrée est une bonne option.
Préférez les cœurs de ville car ils sont une valeur sûre que les Français, y compris les jeunes, affectionnent particulièrement (pour leur dynamisme et la présence de transports notamment). Et en plus, c’est dans les centres que se situent les logements anciens à rénover.
Investir dans un appartement locatif : les alternatives
Au lieu d’acheter un appartement, vous pourriez avoir l’envie d’investir dans une maison individuelle ou encore dans un immeuble de rapport. Voilà ce que j’en pense ⤵️.
Investir dans un appartement versus une maison individuelle
Investir dans une maison individuelle présente plusieurs limites.
Première limite : la surface moyenne d’une maison individuelle est plus importante qu’un appartement. Or, nous l’avons vu, les grandes surfaces sont moins rentables que les petites.
Deuxième limite : les grandes surfaces intéressent davantage les familles qui, généralement, ne souhaitent pas vivre dans des logements déjà meublés. Vous aurez donc du mal à profiter du statut LMNP au régime réel avec un tel bien immobilier.
Troisième limite : les charges inhérentes à une maison individuelle sont plus importantes que pour les appartements. Vous ne bénéficiez pas de la mutualisation de certains coûts comme celui de la rénovation du bâti quand cela devient nécessaire (ravalement, toit etc.).
Si vous êtes novice dans l’investissement locatif, je vous recommande de renoncer à l’achat d’une maison individuelle.
Investir dans un appartement versus un immeuble de rapport
Plutôt que d’investir dans un seul lot, pourquoi ne pas investir dans un immeuble de trois lots par exemple ? C’est une bonne idée car cela permet de faire « une pierre trois coups ». Néanmoins l’opération est plus périlleuse car vous ne diversifiez pas votre risque. Si votre immeuble est victime d’un pépin, c’est l’ensemble de votre patrimoine immobilier qui est touché !
Si vous êtes novice dans l’investissement locatif, je vous recommande de ne pas commencer par l’achat d’un immeuble de rapport. Faites-vous d’abord la main sur un lot au sein d’une copropriété !
Si vous voulez investir dans l’immobilier mais que vous n’avez pas le temps de vous impliquer (vous êtes expatrié, vous avec une vie professionnelle ou personnelle dense par exemple), il existe une solution.
Aujourd’hui, des entreprises vous accompagnent de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.
Parmi ces entreprises, certaines proposent un service particulièrement qualitatif.
Ouiker, notre partenaire de confiance
Ouiker, par exemple, offre un service de grande qualité . J’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Il s’agit d’une entreprise sérieuse et professionnelle qui vous accompagnera avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.
En outre, Ouiker :
- A de nombreuses opérations à son actif (donc une expérience conséquente) ;
- Est resté à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
- Est rémunéré au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
- Ne demande pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
Le coût d’un tel service ne doit pas être un frein. Les honoraires facturés (7 000€ pour un bien d’une valeur de 100 000 € chez Ouiker par exemple) sont déductibles de votre base imposable si vous investissez dans le cadre d’un LMNP au régime réel !
✅ Ouiker couvre 20 villes de France. Aussi bénéficiez-vous d’un conseiller dédié si vous réaliser un investissement locatif à Paris, un investissement locatif à Bordeaux, un investissement locatif à Nantes ou encore un investissement locatif à Rennes.
Investir dans un appartement locatif : mon avis
Quand on bénéficie d’une capacité d’endettement, investir dans un appartement (dans un bien immobilier plus généralement), est une évidence économique. Ce devrait être le réflexe de tous les particuliers en capacité d’investir.
🎯 À condition de sélectionner un bien rentable et de définir une stratégie immobilière optimale, investir dans un appartement aujourd’hui, revient à s’offrir un cadeau dans 20 ans !
Questions fréquentes
Avant d’investir, je vous recommande ma formation gratuite sur l’immobilier (un mail par jour pendant sept jours). Dans cette formation rapide et précise, je vous en dis plus sur la stratégie optimale à adopter quand on investit pour la première fois dans la pierre.
Les livres de Daniel Vu et de Julien Delagrandanne sont d’excellentes références.
Pour en savoir plus rendez-vous sur mon article livres sur l’investissement immobilier !
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