Meilleures SCPI : le classement et comparatif 2025 !

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent chaque années des milliards d’euros. Malgré un marché immobilier plus compliqué en 2023, cette année ne fait pas exception, la collecte atteignant 7,7 milliards d’euros. Leurs rendements stables dans le temps font de ce placement un outil de diversification intéressant, par exemple en complément d’investissements en actions, plus volatiles. Mais avec plus de 200 SCPI disponibles à la souscription en France, et sans cesse de nouveaux acteurs, dur de s’y retrouver !

Rassurez vous, les équipes de Finance Héros ont analysé le marché en détail et vous livrent leur classement des SCPI pour 2025 (sur la base des données 2023, puis progressivement 2024 quand elles seront disponibles). Notre comparatif prend en compte le taux de distribution bien sûr, mais aussi les frais et bien d’autres paramètres, afin de vous dresser la vraie liste des meilleures SCPI du marché.

SCPI Awards : notre top 20 des meilleures SCPI

Afin de vous aider à vous y retrouver dans les nombreuses SCPI, nous avons décidé de créer des « SCPI Awards » afin que vous puissiez identifier en un clin d’œil les 20 meilleures SCPI disponibles sur le marché.

L’idée est que partout sur notre site, lorsque ces SCPI apparaissent, vous puissiez voir tout de suite grâce à notre label que ce sont des placements de qualité.

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Sans plus attendre, voici les 20 SCPI ayant reçu un SCPI Award de Finance Héros, celles qui ressortent de notre travail de comparaison des données en date de fin 2023 (disponibles depuis février 2024).

Méthodologie de notre comparatif des SCPI

Afin d’analyser les différentes SCPI disponibles sur le marché, nous évaluons différents critères, et pas uniquement la rentabilité. Les principaux paramètres jugés sont les suivants (liste non exhaustive) :

• le taux de distribution, parce que la performance financière c’est quand même important 😅
• mais aussi les frais de souscription, qui vont de 0% à… 14% !
• ainsi que les frais de gestion, qui varient entre 7% et 18% (plus que du simple au double !)
• le nombre d’immeubles gérés, gage de diversification et de stabilité
• le taux d’occupation des biens immobiliers, le TOF de la SCPI étant le reflet d’une bonne gestion
• le potentiel de plus-value, en comparant la valeur de reconstitution de la SCPI au prix de la part
• le niveau de report à nouveau (RAN), afin de ne pas pénaliser les SCPI prudentes qui distribuent un peu moins de dividendes, mais font des réserves pour assurer des versements réguliers

🔎 Pour ceux qui souhaiteraient se pencher uniquement sur le côté rentabilité, vous pouvez consulter notre article sur les SCPI de rendement.

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Notre analyse comparative et les SCPI Awards de Finance Héros ont été abordés lors d’un passage dédié d’Hugo (fondateur de Finance Héros) sur BFM Business :

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De nombreuses SCPI récentes dans le haut du classement

Pas moins de 14 SCPI récompensées par un de nos SCPI Awards ont été créées après 2010 !

Souscription en direct et en ligne, frais d’entrée ramenés à 0, investissements en Europe (auparavant les SCPI se limitaient principalement à l’hexagone) : il faut dire que le paysage des SCPI change et innove !

Petit tour des sociétés en tête de notre comparatif.

🥇 Iroko Zen : le nouvel acteur qui truste notre palmarès 2 ans de suite

👏 Lancée il y a quelques années, Iroko Zen distribue un beau rendement en 2023 (7,12%), dans la continuité des bons chiffres de 2022 (7,04%) et 2021 (7,10%). Un taux de distribution supérieur à 7% pendant 3 années de suite, c’est du jamais-vu !

Cette performance vient de biens immobiliers situés en Europe (ex. France, Espagne, Allemagne, Irlande) et des actifs diversifiés (bureaux, entrepôts et locaux d’activités ou encore commerces).

Cette rentabilité élevée s’accompagne en plus de frais d’entrée nuls (vous payez 6% de commission uniquement si vous sortez avant 3 ans) ainsi qu’un label ISR (Investissement Socialement Responsable).

✅ Pour l’instant, Iroko réussit un parcours quasi sans faute, et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec déjà presque 500 millions d’euros collectés à fin 2023. Je fais d’ailleurs partie des nouveaux associés, puisque j’ai acheté 100 parts en nue propriété en octobre 2023. Vous aussi vous souhaitez franchir le pas ?

🔎 Si vous souhaitez en savoir plus sur cette SCPI, vous pouvez lire mon avis dédié à Iroko Zen.

Le Patrimoine Foncier et Capiforce : des SCPI à capital fixe sur le podium

Les deux places suivantes de notre classement sont occupées par des SCPI à capital fixe, qui existent depuis plusieurs dizaines d’années. 1968 pour Le Patrimoine Foncier et 1982 pour Capiforce (elles sont toutes les deux plus vieilles que moi 😅). Comme quoi, ancienneté ne rime pas forcément avec dépassé en ce qui concerne les SCPI.

Ainsi leurs associés de la première heure ont de quoi se réjouir, en revanche il est plus difficile pour les investisseurs d’y rentrer. En effet, pour obtenir des parts dans Capiforce, il vous faudra les racheter à un associé de la SCPI. C’est pourquoi nous les mettons moins en avant que les SCPI à capital variable, plus faciles à souscrire. Surtout que nous parlons de SCPI avec une petite capitalisation (ex. 85 millions d’euros pour la SCPI Capiforce fin 2023).

Néanmoins, les sociétés de gestion derrière ces SCPI, Aestiam et FIDUCIAL Gérance, proposent également des SCPI à capital variable, comme Cap’Hébergimmo, et Placement Pierre pour la première, ou Logipierre 3 et Sélectipierre 2 pour la seconde.

Remake Live, Epsilon 360 et Transitions Europe : les petits nouveaux qui frappent fort

Les 4ème, 5ème et 6ème positions de notre classement des SCPI sont occupées par des fonds créés entre fin 2021 et fin 2022.

💶 La SCPI Transitions Europe a le meilleur taux de distribution 2023 du marché : 8,16%. Une belle performance donc, pour la nouvelle SCPI lancée par Arkéa REIM, une société de gestion du groupe Crédit Mutuel Arkéa.

Avec un lancement en février 2022 uniquement, la SCPI Remake Live occupe le top 5 de notre classement deux années de suite. Après une entrée en matière est fracassante, avec un taux de distribution 2022 de 7,64% (6,48% net de fiscalité étrangère), cette jeune SCPI confirme ses hauts rendements avec un taux de distribution 2023 qui s’affiche à 7,79%.

Comme Iroko, Remake Live chamboule le fonctionnement habituel des SCPI en supprimant les frais d’entrée. Mais ce nouvel acteur se différencie d’Iroko par un ticket d’entrée également très bas (204€ seulement, là où il s’élève à 5 000€ pour son concurrent).

Sur le long terme, Remake Live vise à offrir un TRI de 5,9% sur 10 ans, donc à voir si la performance exceptionnelle des deux premières années se reproduira, mais en tout cas cette SCPI est bien partie !

🍰 Enfin, cerise sur le gâteau, Remake Live s’est engagé à utiliser 5 à 10% de ses fonds pour financer de l’immobilier social. Cette initiative leur conférant notamment le label ISR.

🚀 La SCPI Epsilon 360 connaît également un début de carrière prometteur. Spécialisée dans les actifs immobiliers de petite taille, ce qui lui confère une plus grande flexibilité, et moins de compétition sur les prix, cette SCPI conjugue beaux rendements supérieurs à 6% et frais très mesurés.

CORUM : une valeur sûre

Enfin, autre habitué des podiums, la société CORUM l’Epargne est la seule à disposer d’une SCPI dans notre top 20 et dépassant 1 milliard d’euros de capitalisation, avec CORUM Origin.

Initiée en 2012, CORUM Origin a fourni un taux de distribution systématiquement supérieur à 6% depuis plus de 10 ans. Bilan : un TRI de 6,84% sur 10 ans 😯 ! Remake Live souhaite un TRI de plus de 5,9% par an sur 10 ans, Corum l’a fait !

La recette pour ce cocktail réussi ? Plus de 150 immeubles répartis dans 13 pays européens (les investissements en Europe permettent notamment d’optimiser la fiscalité des SCPI, qui autrement peut être assez lourde). Et une forte visibilité sur les rendements locatifs : en moyenne les locataires sont engagés sur plus de 5 ans.

Concernant les actifs immobiliers, ils sont diversifiés, et CORUM peut investir aussi bien dans un bureau, un bâtiment de santé, un hôtel ou encore des commerces et locaux d’activités.

🔎 Vous voulez en savoir plus ? Nous avons dédié un avis complet à CORUM et ses différentes solutions d’épargne.

Focus : classement des meilleurs par types de SCPI

Les SCPI étaient déjà spécialisées, et elles le sont de plus en plus. SCPI de bureaux, SCPI centrées sur la santé, ou encore sur la logistique, SCPI européennes… Chacune répond à des enjeux différents, et permet de miser sur une stratégie bien particulière.

Plusieurs d’entre elles rencontrent même un certains succès, au point de figurer en bonne position dans notre comparatif de l’ensemble des SCPI du marché. Tour d’horizon ⤵️.

Les meilleures SCPI de santé

🧓 Avec une population européenne toujours vieillissante, et la mise en avant du système de santé lors de la crise sanitaire, ce secteur est de plus en plus au cœur de stratégies d’investissements dédiées.

Les SCPI n’échappent pas à cette tendance et quelques sociétés spécialisées ont émergé depuis les années 2010. Si Primovie, LF Avenir Santé ou Pierre Expansion Santé offrent des performances honorables, c’est sans conteste Pierval Santé qui se démarque à nos yeux.

Cette dernière, gérée par Euryale, a été lancée en 2014, et se concentre sur des biens immobiliers comme des cliniques, des cabinets médicaux ou encore des EHPAD. Avec une capitalisation dépassant les 3 milliards d’euros, cette société a su convaincre les épargnants. Il faut dire que son taux de distribution dépasse régulièrement la moyenne du marché, ce qui, indépendamment de la spécialisation dans la santé, est attractif !

🔎 Intéressé par cette catégorie de SCPI ? Retrouvez notre article dédié aux SCPI de santé !

Et sans creuser plus, voici notre top 3 des SCPI de santé :

Le top 3 des SCPI ISR

Autre catégorie ayant le vent en poupe, les placements verts, écoresponsables et ISR. Et là encore, les SCPI n’y dérogent pas.

Ainsi, au moins une trentaine d’entre elles affichent une politique d’investissement et de gestion ISR, et ce nombre est en croissance constante. Bonne nouvelle, bon nombre des meilleures SCPI ISR font également partie du haut du panier de notre classement global. Ainsi, investir durable avec les SCPI ne se fait pas au détriment de la performance, ça serait même le contraire !

Voici le top 3 des SCPI ISR, et comme vous le constatez, toutes sont dans les 10 meilleures SCPI au global.

Notre classement des SCPI européennes

Idéales pour réduire la pression fiscale sur les revenus des SCPI, notamment si vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%), les SCPI européennes ont le vent en poupe depuis une dizaine d’années.

🌍 Au-delà de l’avantage fiscal non négligeable (vous ne payez pas 17,2% de prélèvements sociaux), ce type de placement vous permet une meilleure diversification géographique puisque les biens immobiliers ne sont pas situés qu’en France, mais aussi en Allemagne, en Espagne, en Pologne, en Irlande, etc.

Enfin, cerise sur le gâteau, les rendements nets de fiscalité étrangère sont souvent très attractifs, du moins pour les SCPI en haut du panier, que nous vous listons juste en dessous :

Les meilleures SCPI de logistique

🚚 Quelques SCPI spécialisées dans logistique ont également vu le jour ces dernières années. La stratégie derrière étant notamment le développement continu du e-commerce (45 milliards en 20212 contre 160 milliards d’euros en 2023 selon la FEVAD), et des nombreuses livraisons qu’il induit.

Encore relativement peu nombreuses sur le marché des SCPI, voici le classement spécifique aux SCPI logistique :

La SCPI LOG IN est toute récente, puisqu’elle a été créée en octobre 2022, mais avec un taux de distribution 2023 à 6,21%, elle se démarque d’entrée de jeu.

🔎 Si vous aussi vous croyez au potentiel du e-commerce, découvrez mon article sur les SCPI de logistique pour une analyse détaillée.

Le super tableau comparatif des SCPI

Ce tableau est établi à partir de plusieurs critères quantitatifs, qui permettent d’étable une note de 0 à 5 et ainsi d’établir un classement (5 étoiles étant la note la plus élevée).

Classement	SCPI	Capital	Frais de souscription	Frais de gestion	Rendement 2023	Rendement 2022	Souscrire
	CAPIFORCE	Fixe	12 %	10.8 %	6.81 %	8.93 %	Souscrire
	IROKO ZEN	Variable	0 %	14.4 %	7.12 %	7.04 %	Souscrire
	LE PATRIMOINE FONCIER	Fixe	4.8 %	7.8 %	6.21 %	6.58 %	Souscrire
	REMAKE LIVE	Variable	0 %	18 %	7.79 %	7.64 %	Souscrire
	EPSILON 360	Variable	5 %	12 %	6.25 %	6.08 %	Souscrire
	Transitions Europe	Variable	12 %	12 %	8.16 %	NC	Souscrire
	COEUR DE REGIONS	Variable	12 %	12 %	6.2 %	6.4 %	Souscrire
	LF Croissance & Territoires	Variable	10.8 %	10.8 %	5.67 %	4.93 %	Souscrire
	NEO	Variable	0 %	18 %	6.51 %	6.33 %	Souscrire
	AEW Paris Commerces	Fixe	5.4 %	9.8 %	6.12 %	4.05 %	Souscrire
	IMMO PLACEMENT	Fixe	8.03 %	9.6 %	5.61 %	5.54 %	Souscrire
	COEUR D’EUROPE	Variable	12 %	12 %	5.93 %	6.1 %	Souscrire
	CAP FONCIERES ET TERRITOIRES	Variable	9.6 %	9.6 %	6 %	5.92 %	Souscrire
	CRISTAL LIFE	Variable	12 %	13.2 %	6.02 %	5.51 %	Souscrire
	FONCIERE REMUSAT	Fixe	9.6 %	10.8 %	NC	5.78 %	Souscrire
	Epargne Pierre Europe	Variable	12 %	12 %	6.26 %	NC	Souscrire
	LOG IN	Variable	12 %	12 %	6.21 %	NC	Souscrire
	VENDÔME REGIONS	Variable	12 %	12 %	6.01 %	5.71 %	Souscrire
	CORUM ORIGIN	Variable	11.96 %	13.2 %	6.06 %	6.88 %	Souscrire
	PIERVAL SANTE	Variable	10.51 %	7 %	5.1 %	5.35 %	Souscrire
	PIERRE SELECTION	Fixe	12 %	11.4 %	5.48 %	5.58 %	Souscrire
	ACTIPIERRE 2	Fixe	5.4 %	11 %	NC	NC	Souscrire
	INTERPIERRE	Variable	12 %	9.6 %	5.51 %	5.4 %	Souscrire
	OPTIMALE	Variable	12 %	12 %	6.02 %	5.52 %	Souscrire
	EPARGNE PIERRE	Variable	12 %	12 %	5.28 %	5.28 %	Souscrire
	LOGIPIERRE 3	Variable	12 %	9.6 %	5.31 %	5.31 %	Souscrire
	KYANEOS PIERRE	Variable	11 %	8 %	5.28 %	5.37 %	Souscrire
	PFO	Variable	11.4 %	12 %	5.7 %	5.57 %	Souscrire
	ACTIPIERRE 1	Fixe	5.4 %	11 %	NC	NC	Souscrire
	ALTIXIA CADENCE XII	Variable	10.8 %	12 %	5.60 %	5.51 %	Souscrire
	CRISTAL RENTE	Variable	10 %	13.2 %	5 %	5.05 %	Souscrire
	FONCIERE DES PRATICIENS	Variable	9.6 %	10.2 %	5.4 %	5.1 %	Souscrire
	INTERPIERRE EUROPE CENTRALE	Variable	12 %	13.2 %	5.8 %	5.37 %	Souscrire
	CORUM EURION	Variable	12 %	13.2 %	5.67 %	6.47 %	Souscrire
	MY SHARE SCPI	Variable	12 %	12 %	5.2 %	5.11 %	Souscrire
	ELIALYS	Variable	11.4 %	12 %	5.55 %	5.39 %	Souscrire
	ACTIVIMMO	Variable	10.6 %	12 %	5.52 %	5.5 %	Souscrire
	SOPRORENTE	Fixe	4.8 %	12 %	5.92 %	4.77 %	Souscrire
	UNIDELTA	Fixe	5.2 %	12 %	4.87 %	4.68 %	Souscrire
	FRANCE INVESTIPIERRE	Fixe	9.6 %	10.2 %	4.71 %	4.67 %	Souscrire
	COEUR DE VILLE	Variable	12 %	9.6 %	5.3 %	5.3 %	Souscrire
	NOVAPIERRE	Variable	8 %	9.6 %	4.5 %	4.51 %	Souscrire
	NOVAPIERRE ALLEMAGNE	Variable	10 %	12 %	4.8 %	4.8 %	Souscrire
	CORUM XL	Variable	12 %	13.2 %	5.4 %	5.97 %	Souscrire
	AEDIFICIS	Variable	10 %	9.6 %	NC	5 %	Souscrire
	UFIFRANCE IMMOBILIER	Fixe	6 %	12 %	4.72 %	4.83 %	Souscrire
	AFFINITES PIERRE	Fixe	10 %	12 %	5.04 %	4.76 %	Souscrire
	ATREAM HOTELS	Variable	12 %	12 %	5.3 %	5.05 %	Souscrire
	PIERRE CAPITALE	Variable	10 %	12 %	NC	5.05 %	Souscrire
	ALTIXIA COMMERCES	Variable	3 %	18 %	5.31 %	5.34 %	Souscrire
	PIERRE EXPANSION SANTE	Variable	12 %	10.2 %	4.46 %	4.42 %	Souscrire
	LF OPPORTUNITE IMMO	Variable	10.8 %	14 %	5.46 %	5.4 %	Souscrire
	METRONOME	Variable	11.4 %	9.6 %	5.00 %	5.00 %	Souscrire
	IMMORENTE 2	Fixe	12 %	12 %	5.02 %	4.39 %	Souscrire
	AESTIAM PLACEMENT PIERRE	Variable	12 %	11.4 %	5.01 %	5.01 %	Souscrire
	URBAN COEUR COMMERCE	Variable	11.833 %	12 %	5.02 %	4.7 %	Souscrire
	GENEPIERRE	Variable	10 %	8 %	3.81 %	3.82 %	Souscrire
	SELECTIPIERRE 2	Variable	12 %	10.2 %	4.05 %	4.04 %	Souscrire
	EUROVALYS	Variable	11.4 %	12 %	5.04 %	4.57 %	Souscrire
	NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2	Variable	10 %	13.2 %	4.79 %	4.5 %	Souscrire
	RIVOLI AVENIR PATRIMOINE	Variable	7.993 %	8 %	3.56 %	3.38 %	Souscrire
	FRUCTIREGIONS EUROPE	Variable	7.53 %	10.8 %	4.3 %	4.35 %	Souscrire
	SOFIPIERRE	Variable	12 %	12 %	4.73 %	5.1 %	Souscrire
	LF AVENIR SANTE	Variable	10.8 %	12 %	NC	4.72 %	Souscrire
	FICOMMERCE	Variable	10 %	11.2 %	4.61 %	4.57 %	Souscrire
	LF GRAND PARIS PATRIMOINE	Variable	9.6 %	12 %	4.53 %	4.53 %	Souscrire
	ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION	Variable	7.75 %	9.2 %	4.14 %	4.07 %	Souscrire
	FAIR INVEST	Variable	12 %	12 %	4.72 %	4.72 %	Souscrire
	EPARGNE FONCIERE	Variable	9 %	12 %	4.43 %	4.64 %	Souscrire
	EFIMMO 1	Variable	12 %	12 %	4.65 %	4.98 %	Souscrire
	EDISSIMMO	Variable	7.99 %	8 %	3.77 %	3.65 %	Souscrire
	LF EUROPIMMO	Variable	9.6 %	12 %	4.64 %	4.32 %	Souscrire
	ESG PIERRE CAPITALE	Variable	12 %	12 %	5.16 %	5.05 %	Souscrire
	BUROBOUTIC	Variable	10 %	10.8 %	4.34 %	4.31 %	Souscrire
	CREDIT MUTUEL PIERRE 1	Variable	9.6 %	12 %	4.34 %	4.20 %	Souscrire
	FRUCTIPIERRE	Fixe	9.03 %	10.8 %	4.03 %	4 %	Souscrire
	PF GRAND PARIS	Variable	9.5 %	12 %	4.34 %	4.32 %	Souscrire
	PF HOSPITALITE EUROPE	Variable	8.5 %	10.8 %	4.2 %	4.00 %	Souscrire
	ALLIANZ PIERRE	Variable	12 %	12 %	4.01 %	4.01 %	Souscrire
	ACTIPIERRE EUROPE	Variable	9 %	10.7 %	NC	4.05 %	Souscrire
	PATRIMMO CROISSANCE	Variable	14.112 %	12 %	NC	NC	Souscrire
	PRIMOVIE	Variable	10.8 %	12 %	4.21 %	4.49 %	Souscrire
	Coeur d’Avenir	Variable	12 %	7.2 %	NC	NC	Souscrire
	Alta Convictions	Variable	10.14 %	13.7 %	NC	NC	Souscrire
	IMMORENTE	Variable	12 %	12 %	5 %	4.82 %	Souscrire
	SELECTINVEST 1	Variable	7.5 %	11 %	4.13 %	4.17 %	Souscrire
	AESTIAM PIERRE RENDEMENT	Variable	12 %	12 %	4.50 %	4.61 %	Souscrire
	PFO2	Variable	8.5 %	13.8 %	4.1 %	4.32 %	Souscrire
	LAFFITTE PIERRE	Variable	9.92 %	10.4 %	3.62 %	4 %	Souscrire
	NOTAPIERRE	Variable	9.6 %	11.4 %	3.75 %	3.626 %	Souscrire
	ELYSEES PIERRE	Variable	6 %	10.2 %	3.64 %	3.64 %	Souscrire
	AESTIAM CAP’HEBERGIMMO	Variable	12 %	10.8 %	4.01 %	5 %	Souscrire
	SOFIDY EUROPE INVEST	Variable	10.8 %	14.4 %	4.71 %	4.65 %	Souscrire
	ACCES VALEUR PIERRE	Fixe	10.716 %	10.8 %	3.50 %	4.41 %	Souscrire
	ACCIMMO PIERRE	Variable	10.716 %	10.5 %	3.51 %	3.80 %	Souscrire
	PIERRE PLUS	Variable	9 %	10.7 %	NC	4.02 %	Souscrire
	PRIMOFAMILY	Variable	10.8 %	12 %	3.62 %	3 %	Souscrire
	PRIMOPIERRE	Variable	12.74 %	12 %	4.12 %	4.21 %	Souscrire
	PATRIMMO COMMERCE	Variable	10.8 %	12 %	3.48 %	3.86 %	Souscrire
	AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE	Variable	12 %	7.2 %	3.66 %	3.17 %	Souscrire
	NOVAPIERRE RESIDENTIEL	Variable	9.97 %	9.6 %	NC	2.28 %	Souscrire
	MOYENNE		%	%	4.77 %	4.8 %	Souscrire
	L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS	Fixe	4.2 %	12 %	NC	2.93 %	Souscrire
	ALLIANZ HOME	Variable	9.6 %	9.6 %	2.93 %	NC	Souscrire
	OPUS REAL	Variable	10.716 %	12 %	3 %	3.00 %	Souscrire
	GMA ESSENTIALIS	Variable	12 %	14.4 %	3.01 %	5.52 %	Souscrire
	LF LES GRANDS PALAIS	Variable	9.6 %	14 %	0.95 %	NC	Souscrire
	SOFIPRIME	Fixe	12 %	12 %	0.5 %	0.51 %	Souscrire
	AEW PATRIMOINE SANTE	Fixe	9 %	7.2 %	3.51 %	NC	Souscrire
	GRAND PARIS RESIDENTIELS	Variable	12 %	13.2 %	NC	NC	Souscrire

Questions fréquentes