SCPI : le classement et comparatif 2023 !

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent un succès croissant d’années en années. Leurs rendements stables dans le temps font de ce placement un outil de diversification intéressant, par exemple en complément d’investissements en actions, plus volatiles. Mais avec plus de 200 SCPI disponibles à la souscription en France, et sans cesse de nouveaux acteurs, dur de s’y retrouver !

Rassurez vous, les équipes de Finance Héros ont analysé le marché en détail et vous livrent leur classement des SCPI pour 2023 (sur la base des données 2022). Notre comparatif prend en compte le taux de distribution bien sûr, mais aussi les frais et bien d’autres paramètres, afin de vous dresser la vraie liste des meilleures SCPI du marché.

SCPI Awards : notre top 20 des meilleures SCPI

Afin de vous aider à vous y retrouver dans les nombreuses SCPI, nous avons décidé de créer des « SCPI Awards » afin que vous puissiez identifier en un clin d’œil les 20 meilleures SCPI disponibles sur le marché.

L’idée est que partout sur notre site, lorsque ces SCPI apparaissent, vous puissiez voir tout de suite grâce à notre label que ce sont des placements de qualité.

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Sans plus attendre, voici les 20 SCPI ayant reçu un SCPI Award de Finance Héros, celles qui ressortent de notre travail de comparaison des données en date de fin 2022.

Méthodologie de notre comparatif des SCPI

Afin d’analyser les différentes SCPI disponibles sur le marché, nous évaluons différents critères, et pas uniquement la rentabilité. Les principaux paramètres jugés sont les suivants (liste non exhaustive) :

• le taux de distribution, parce que la performance financière c’est quand même important 😅
• mais aussi les frais de souscription, qui vont de 0% à… 12% !
• ainsi que les frais de gestion, qui varient entre 7,20% et 18% (du simple au double !)
• le nombre d’immeubles gérés, gage de diversification et de stabilité
• le taux d’occupation des biens immobiliers, le TOF de la SCPI étant le reflet d’une bonne gestion
• le niveau de report à nouveau (RAN), afin de ne pas pénaliser les SCPI prudentes qui distribuent un peu moins de dividendes, mais font des réserves pour assurer des versements réguliers

🔎 Pour ceux qui souhaiteraient se pencher uniquement sur le côté rentabilité, vous pouvez consulter notre article sur les SCPI de rendement.

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Notre analyse comparative et les SCPI Awards de Finance Héros ont été abordés lors d’un passage dédié d’Hugo (fondateur de Finance Héros) sur BFM Business :

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De nombreuses SCPI récentes dans le haut du classement

Pas moins de 13 SCPI récompensées par un de nos SCPI Awards ont été créées après 2010 !

Souscription en direct et en ligne, frais d’entrée ramenés à 0, investissements en Europe (auparavant les SCPI se limitaient principalement à l’hexagone) : il faut dire que le paysage des SCPI change et innove !

Petit tour des sociétés en tête de notre comparatif.

🥇 Iroko Zen : le nouvel acteur qui truste notre palmarès

Lancée il y a quelques années, Iroko Zen distribue une belle performance en 2022 (7,04%), dans la continuité des bons chiffres de 2021 (7,10%). Cette performance vient de biens immobiliers situés en Europe (ex. France, Espagne, Allemagne, Irlande) et des actifs diversifiés (bureau, entrepôts et locaux d’activité ou encore commerces).

Cette rentabilité élevée s’accompagne en plus de frais d’entrée nuls (vous payez 6% de commission uniquement si vous sortez avant 3 ans) ainsi qu’un label ISR (Investissement Socialement Responsable).

Pour l’instant Iroko réussit un parcours quasi sans faute, et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec déjà presque 250 millions d’euros collectés à mars 2023. Vous aussi vous souhaitez franchir le pas ?

🔎 Si vous souhaitez en savoir plus sur cette SCPI, vous pouvez lire notre avis dédié à Iroko Zen.

Le Patrimoine Foncier et Capiforce Pierre : des SCPI à capital fixe sur le podium

Les deux places suivantes de notre classement sont occupées par des SCPI à capital fixe, qui existent depuis plusieurs dizaines d’années. 1968 pour Le Patrimoine Foncier et 1982 pour Capiforce Pierre (elles sont toutes les deux plus vieilles que moi 😅). Comme quoi, ancienneté ne rime pas forcément avec dépassé en ce qui concerne les SCPI.

Ainsi leurs associés de la première heure ont de quoi se réjouir, en revanche il est plus difficile pour les investisseurs d’y rentrer. En effet, pour obtenir des parts dans Capiforce Pierre, il vous faudra les racheter à un associé de la SCPI. C’est pourquoi nous les mettons moins en avant que les SCPI à capital variable, plus faciles à souscrire.

Néanmoins, les sociétés de gestion derrière ces SCPI, Aestiam et FIDUCIAL Gérance, proposent également des SCPI à capital variable, comme Cap’Hébergimmo, et Placement Pierre pour la première, ou Logipierre 3 et Sélectipierre 2 pour la seconde.

Remake Live : le petit nouveau qui frappe fort

C’est l’acteur le plus récent récompensé d’un SCPI Award de Finance Héros, avec un lancement en février 2022 uniquement. Mais l’entrée en matière est fracassante, avec un taux de distribution 2022 de 7,64% (6,48% net de fiscalité étrangère).

Comme Iroko, Remake Live chamboule le fonctionnement habituel des SCPI en supprimant les frais d’entrée. Mais ce nouvel acteur se différencie d’Iroko par un ticket d’entrée également très bas (200€ seulement là où il s’élève à 5 000€ pour son concurrent).

Sur le long terme, Remake Live vise à offrir un TRI de 5,9% sur 10 ans donc à voir si la performance exceptionnelle de la première année se reproduira, mais en tout cas cette SCPI est bien partie !

🍰 Enfin, cerise sur le gâteau, Remake Live s’est engagé à utiliser 5 à 10% de ses fonds pour financer de l’immobilier social. Cette initiative leur conférant notamment le label ISR.

CORUM : une valeur sûre

Enfin, autre habitué des podiums, la société CORUM l’Epargne affiche pas moins de 3 SCPI dans notre top 20 : CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM XL. Soit l’intégralité des SCPI de CORUM récompensée de nos SCPI Awards !

Initiée en 2012, CORUM Origin a fourni un taux de distribution systématiquement supérieur à 6% depuis 10 ans. Bilan : un TRI de 7,06% sur 10 ans 😯 ! Remake Live souhaite un TRI de plus de 5,9% par an sur 10 ans, Corum l’a fait !

La recette pour ce cocktail réussi ? Plus de 150 immeubles répartis dans 13 pays européens (les investissements en Europe permettent notamment d’optimiser la fiscalité des SCPI, qui autrement peut être assez lourde). Et une forte visibilité sur les rendements locatifs : en moyenne les locataires sont engagés sur plus de 6 ans.

Concernant les actifs immobiliers, ils sont diversifiés, et CORUM peut investir aussi bien dans un bureau, un bâtiment de santé, un hôtel ou encore des commerces et locaux d’activités.

🔎 Vous voulez en savoir plus ? Nous avons dédié un avis complet à CORUM et ses différentes solutions d’épargne.

Focus : classement par types de SCPI

Les SCPI étaient déjà spécialisées, et elles le sont de plus en plus. SCPI de bureaux, SCPI centrées sur la santé, ou encore sur la logistique, SCPI européennes… Chacune répond à des enjeux différents, et permet de miser sur une stratégie bien particulière.

Plusieurs d’entre elles rencontrent même un certains succès, au point de figurer en bonne position dans notre comparatif de l’ensemble des SCPI du marché. Tour d’horizon ⤵️.

Comparatif des SCPI de santé

🧓 Avec une population européenne toujours vieillissante, et la mise en avant du système de santé lors de la crise sanitaire, ce secteur est de plus en plus au cœur de stratégies d’investissements dédiées.

Les SCPI n’échappent pas à cette tendance et quelques sociétés spécialisées ont émergé depuis les années 2010. Si Primovie, LF Avenir Santé ou Pierre Expansion Santé offrent des performances honorables, c’est sans conteste Pierval Santé qui se démarque à nos yeux.

Cette dernière, gérée par Euryale, a été lancée en 2014, et se concentre sur des biens immobiliers comme des cliniques, des cabinets médicaux ou encore des EHPAD. Avec une capitalisation dépassant les 2 milliards d’euros, cette société a su trouver son marché. Il faut dire que son taux de distribution dépasse régulièrement la moyenne du marché, ce qui, indépendamment de la spécialisation dans la santé, est attractif !

🔎 Intéressé par cette catégorie de SCPI ? Retrouvez notre article dédié aux SCPI de santé !

Et sans creuser plus, voici notre top 3 des SCPI de santé :

Le top 3 des SCPI ISR

Autre catégorie ayant le vent en poupe, les placements verts, écoresponsables et ISR. Et là encore, les SCPI n’y dérogent pas.

Ainsi, au moins une trentaine d’entre elles affichent une politique d’investissement et de gestion ISR, et ce nombre est en croissance constante. Bonne nouvelle, bon nombre des meilleures SCPI ISR font également partie du haut du panier de notre classement global. Ainsi, investir durable avec les SCPI ne se fait pas au détriment de la performance, ça serait même le contraire !

Voici le top 3 des SCPI ISR, et comme vous le constatez, toutes sont dans les 10 meilleures SCPI au global.

Notre classement des SCPI européennes

Idéales pour réduire la pression fiscale sur les revenus des SCPI, notamment si vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%), les SCPI européennes ont le vent en poupe depuis une dizaine d’années.

🌍 Au-delà de l’avantage fiscal non négligeable (vous ne payez pas 17,2% de prélèvements sociaux), ce type de placement vous permet une meilleure diversification géographique puisque les biens immobiliers ne sont pas situés qu’en France, mais aussi en Allemagne, en Espagne, en Pologne, en Irlande, etc.

Enfin, cerise sur le gâteau, les rendements nets de fiscalité étrangère sont souvent très attractifs, du moins pour les SCPI en haut du panier, que nous vous listons juste en dessous :

Comparatif des SCPI de logistique

🚚 Quelques SCPI spécialisées dans logistique ont également vu le jour ces dernières années. La stratégie derrière étant notamment le développement continu du e-commerce (45 milliards en 20212 contre 147 milliards d’euros en 2022 selon la FEVAD), et des nombreuses livraisons qu’il induit.

Encore relativement peu nombreuses sur le marché des SCPI, voici le classement spécifique aux SCPI logistique :

Le super tableau comparatif des SCPI

Ce tableau est établi à partir de plusieurs critères quantitatifs, qui permettent d’étable une note de 0 à 5 et ainsi d’établir un classement (5 étoiles étant la note la plus élevée).

Classement	SCPI	Capital	Frais de souscription	Frais de gestion	Rendement 2022	Rendement 2021	Souscrire
	IROKO ZEN	Variable	0 %	14.4 %	7.04 %	7.1 %	Souscrire
	LE PATRIMOINE FONCIER	Fixe	4 %	7.8 %	6.58 %	5.39 %	Souscrire
	CAPIFORCE PIERRE	Fixe	12 %	10.8 %	8.93 %	6.06 %	Souscrire
	REMAKE LIVE	Variable	0 %	18 %	7.64 %	NC	Souscrire
	CORUM ORIGIN	Variable	11.96 %	13.20 %	6.88 %	7.03 %	Souscrire
	NEO	Variable	0 %	18 %	6.33 %	6.49 %	Souscrire
	COEUR DE REGIONS	Variable	12 %	12 %	6.4 %	6.43 %	Souscrire
	CORUM EURION	Variable	12 %	13.2 %	6.47 %	6.12 %	Souscrire
	EPSILON 360	Variable	5.4 %	12 %	6.08 %	NC	Souscrire
	CAP FONCIERES ET TERRITOIRES	Variable	12 %	9.6 %	5.92 %	5.61 %	Souscrire
	COEUR D’EUROPE	Variable	12 %	12 %	6.1 %	NC	Souscrire
	AEW Paris Commerces	Fixe	5.4 %	9.8 %	NC	5.46 %	Souscrire
	IMMO PLACEMENT	Fixe	8.03 %	9.6 %	5.54 %	5.53 %	Souscrire
	PIERVAL SANTE	Variable	10.51 %	7 %	5.35 %	5.33 %	Souscrire
	CORUM XL	Variable	12 %	13.2 %	5.97 %	5.84 %	Souscrire
	VENDÔME REGIONS	Variable	12 %	12 %	NC	5.91 %	Souscrire
	FONCIERE REMUSAT	Fixe	9.6 %	10.8 %	5.78 %	4.85 %	Souscrire
	KYANEOS PIERRE	Variable	11 %	8 %	5.37 %	5.94 %	Souscrire
	PFO	Variable	11.4 %	12 %	5.57 %	4.82 %	Souscrire
	PIERRE SELECTION	Fixe	12 %	11.4 %	5.58 %	3.88 %	Souscrire
	LOGIPIERRE 3	Variable	12 %	9.6 %	5.31 %	3.00 %	Souscrire
	INTERPIERRE	Variable	10 %	9.6 %	5.4 %	5.20 %	Souscrire
	ALTIXIA CADENCE XII	Variable	9 %	12 %	5.51 %	5.15 %	Souscrire
	CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT	Fixe	2.99 %	9.6 %	4.93 %	4.65 %	Souscrire
	ACTIVIMMO	Variable	10.6 %	12 %	5.5 %	6.02 %	Souscrire
	ACTIPIERRE 2	Fixe	5.4 %	11 %	NC	5.22 %	Souscrire
	SOFIPIERRE	Variable	10 %	12 %	5.1 %	4.8 %	Souscrire
	EPARGNE PIERRE	Variable	10 %	12 %	5.28 %	5.36 %	Souscrire
	OPTIMALE	Variable	12 %	12 %	5.52 %	5.52 %	Souscrire
	COEUR DE VILLE	Variable	12 %	9.6 %	5.3 %	5.30 %	Souscrire
	FONCIERE DES PRATICIENS	Variable	8 %	10.2 %	5.1 %	5.10 %	Souscrire
	ALTIXIA COMMERCES	Variable	2.5 %	18 %	5.34 %	5.21 %	Souscrire
	CRISTAL LIFE	Variable	12 %	13.2 %	5.51 %	5.37 %	Souscrire
	LF OPPORTUNITE IMMO	Variable	9 %	14.4 %	5.4 %	5.21 %	Souscrire
	AESTIAM CAP’HEBERGIMMO	Variable	8.6 %	7.2 %	5 %	3.31 %	Souscrire
	GMA ESSENTIALIS	Variable	12 %	14.4 %	5.52 %	NC	Souscrire
	AESTIAM PLACEMENT PIERRE	Variable	12 %	11.4 %	5.01 %	5.01 %	Souscrire
	MY SHARE SCPI	Variable	10.2 %	12 %	5.11 %	5.03 %	Souscrire
	ELIALYS	Variable	11.4 %	12 %	5.39 %	5.01 %	Souscrire
	AEDIFICIS	Variable	10 %	9.6 %	5 %	5.00 %	Souscrire
	INTERPIERRE EUROPE CENTRALE	Variable	10 %	13.2 %	5.37 %	4.60 %	Souscrire
	FRANCE INVESTIPIERRE	Fixe	4.8 %	10.2 %	4.67 %	3.95 %	Souscrire
	CRISTAL RENTE	Variable	10 %	13.2 %	5.05 %	5.04 %	Souscrire
	ATREAM HOTELS	Variable	10 %	12 %	5.05 %	2.64 %	Souscrire
	EFIMMO 1	Variable	10 %	12 %	4.98 %	4.91 %	Souscrire
	ACTIPIERRE 1	Fixe	5.4 %	11 %	NC	4.71 %	Souscrire
	PIERRE CAPITALE	Variable	10 %	12 %	5.05 %	4.84 %	Souscrire
	UFIFRANCE IMMOBILIER	Fixe	6 %	12 %	4.83 %	5.52 %	Souscrire
	SOPRORENTE	Fixe	4.8 %	12 %	4.77 %	4.19 %	Souscrire
	IMMORENTE	Variable	10 %	12 %	4.82 %	4.64 %	Souscrire
	NOVAPIERRE ALLEMAGNE	Variable	10 %	12 %	4.8 %	4.84 %	Souscrire
	LF GRAND PARIS PATRIMOINE	Variable	8 %	12 %	4.53 %	4.53 %	Souscrire
	NOVAPIERRE	Variable	8 %	9.6 %	4.51 %	4.80 %	Souscrire
	EPARGNE FONCIERE	Variable	7.5 %	12 %	4.64 %	4.40 %	Souscrire
	ACCES VALEUR PIERRE	Fixe	4.8 %	10.8 %	4.41 %	3.86 %	Souscrire
	FRUCTIREGIONS EUROPE	Variable	7.53 %	10.8 %	4.35 %	4.33 %	Souscrire
	UNIDELTA	Fixe	5.2 %	12 %	4.68 %	4.84 %	Souscrire
	FICOMMERCE	Variable	10 %	11.2 %	4.57 %	4.14 %	Souscrire
	FAIR INVEST	Variable	10 %	12 %	4.72 %	4.71 %	Souscrire
	LF AVENIR SANTE	Variable	10.8 %	12 %	4.72 %	NC	Souscrire
	PRIMOVIE	Variable	9 %	12 %	4.49 %	4.60 %	Souscrire
	SOFIDY EUROPE INVEST	Variable	9 %	12 %	4.65 %	NC	Souscrire
	IMMORENTE 2	Fixe	6 %	12 %	4.39 %	3.59 %	Souscrire
	AESTIAM PIERRE RENDEMENT	Variable	9 %	12 %	4.61 %	4.00 %	Souscrire
	PIERRE EXPANSION SANTE	Variable	12 %	10.2 %	4.42 %	4.02 %	Souscrire
	URBAN COEUR COMMERCE	Variable	12 %	12 %	4.7 %	4.30 %	Souscrire
	SELECTINVEST 1	Variable	6.25 %	10.8 %	4.17 %	4.10 %	Souscrire
	ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION	Variable	7.75 %	9.2 %	4.07 %	4.14 %	Souscrire
	AFFINITES PIERRE	Fixe	10 %	12 %	4.76 %	4.14 %	Souscrire
	CREDIT MUTUEL PIERRE 1	Variable	8 %	12 %	4.20 %	4.00 %	Souscrire
	BUROBOUTIC	Variable	10 %	10.8 %	4.31 %	4.08 %	Souscrire
	EUROVALYS	Variable	11.4 %	12 %	4.57 %	4.74 %	Souscrire
	GENEPIERRE	Variable	8.33 %	8 %	3.82 %	3.84 %	Souscrire
	LF EUROPIMMO	Variable	8 %	12 %	4.32 %	4.02 %	Souscrire
	PF GRAND PARIS	Variable	9.5 %	12 %	4.32 %	4.42 %	Souscrire
	NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2	Variable	10 %	13.2 %	4.5 %	3.39 %	Souscrire
	PF HOSPITALITE EUROPE	Variable	8.5 %	10.8 %	4.00 %	4.53 %	Souscrire
	ACTIPIERRE EUROPE	Variable	9 %	10.7 %	4.05 %	3.82 %	Souscrire
	SELECTIPIERRE 2	Variable	10 %	10.2 %	4.04 %	4.03 %	Souscrire
	PFO2	Variable	8.5 %	13.8 %	4.32 %	4.59 %	Souscrire
	EDISSIMMO	Variable	7.99 %	8 %	3.65 %	3.67 %	Souscrire
	PIERRE PLUS	Variable	9 %	10.7 %	4.02 %	4.03 %	Souscrire
	LAFFITTE PIERRE	Variable	9.92 %	10.4 %	4 %	3.53 %	Souscrire
	PRIMOPIERRE	Variable	10.62 %	12 %	4.21 %	4.77 %	Souscrire
	ALLIANZ PIERRE	Variable	10 %	12 %	4.01 %	4.04 %	Souscrire
	ELYSEES PIERRE	Variable	6 %	10.2 %	3.64 %	3.64 %	Souscrire
	FRUCTIPIERRE	Fixe	9.03 %	10.8 %	4 %	3.77 %	Souscrire
	RIVOLI AVENIR PATRIMOINE	Variable	7.99 %	8 %	3.38 %	3.80 %	Souscrire
	ACCIMMO PIERRE	Variable	8.93 %	10.8 %	3.80 %	4.61 %	Souscrire
	PATRIMMO COMMERCE	Variable	9.04 %	12 %	3.86 %	3.19 %	Souscrire
	NOTAPIERRE	Variable	8 %	11.4 %	3.626 %	3.63 %	Souscrire
	AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE	Variable	12 %	7.2 %	3.17 %	NC	Souscrire
	PRIMOFAMILY	Variable	9 %	12 %	3 %	3.03 %	Souscrire
	L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS	Fixe	4.2 %	12 %	2.93 %	2.84 %	Souscrire
	OPUS REAL	Variable	8.93 %	12 %	3.00 %	2.79 %	Souscrire
	NOVAPIERRE RESIDENTIEL	Variable	9.97 %	9.6 %	2.28 %	2.11 %	Souscrire
	LF LES GRANDS PALAIS	Variable	9.6 %	14.4 %	NC	0.81 %	Souscrire
	SOFIPRIME	Fixe	6 %	12 %	0.51 %	0.38 %	Souscrire
	ALLIANZ HOME	Variable	9.6 %	9.6 %	NC	NC	Souscrire
	AEW PATRIMOINE SANTE	Fixe	9 %	7.2 %	NC	NC	Souscrire
	PATRIMMO CROISSANCE	Variable	11.76 %	12 %	NC	NC	Souscrire
	GRAND PARIS RESIDENTIELS	Variable	12 %	13.2 %	NC	NC	Souscrire

Questions fréquentes