Si vous investissez dans une SCPI, au risque de vous décevoir, vous ne toucherez généralement pas vos dividendes avant quelques mois. Vous devrez attendre l’expiration de ce qu’on appelle le délai de jouissance de la SCPI.

➡️ Je vais vous expliquer dans cet article pourquoi un tel délai, comment déterminer la date de versement de vos premiers dividendes, et pour les plus pressés, quelles sont les SCPI avec les délais de jouissance les plus courts.

Le versement des dividendes d’une action est généralement annuel en France. Donc si vous investissez en juin dans des actions BNP Paribas, vous devrez attendre quasiment un an avant de percevoir vos premiers dividendes. Les délais pour une SCPI ne sont donc pas si catastrophiques !

Définition du délai de jouissance d’une SCPI

Le délai de jouissance d’une SCPI correspond à la durée entre la date d’investissement dans la SCPI et le moment auquel vous pouvez prétendre à recevoir vos premiers dividendes.

Dans les documents de souscription, vous retrouverez généralement cet indicateur sous la forme suivante : “Le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription et le règlement.”

Le délai de jouissance s’applique pour les SCPI à capital variable, comme pour les SCPI à capital fixe lors des augmentations de capital. En revanche il n’y a pas de délai de jouissance pour les parts acquises sur le marché secondaire.

Concrètement, voici un schéma ci-dessous vous permettant de comprendre comment déterminer la date de versement de vos premiers dividendes.

Schéma explicatif du délai de jouissance d'une SCPI

Comment se justifie l’existence du délai de jouissance ?

L’existence d’un tel délai se comprend particulièrement bien si l’on réfléchit au lancement d’une SCPI.

Celle-ci va collecter des fonds auprès de ses premiers investisseurs, qu’elle va ensuite utiliser pour acheter ses premiers biens immobiliers. Ces derniers vont permettre de percevoir des loyers, qui seront ensuite redistribués à ceux qui possèdent les parts de la SCPI.

Le délai de jouissance permet donc à la SCPI d’avoir quelques mois pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers grâce à l’argent collecté. Etant donné le temps nécessaire pour trouver les opportunités, négocier, puis réaliser les formalités administratives, ce délai n’est pas un luxe.

Et pour une SCPI qui a déjà plusieurs années d’existence et un patrimoine de plusieurs centaines de millions d’euros me direz-vous ? La logique reste en fait la même. S’il n’y avait pas de délai de jouissance, le patrimoine existant, financé par les premiers investisseurs, permettrait de verser des revenus aux nouveaux venus. Mais cela viendrait donc pénaliser les premiers arrivés, qui verraient leurs versements diminuer. Par conséquent, le délai de jouissance est maintenu, afin que l’argent frais serve à acheter de nouveaux biens, dont les loyers permettront de maintenir un taux de distribution à peu près stable pour tout le monde.

Quel est le délai de jouissance moyen d’une SCPI ?

Le délai de jouissance pour les parts d’une SCPI varie en fonction des sociétés, et peut aller de 0 à 6 mois.

Une majorité de SCPI avec un délai de 4 ou 5 mois

Ventilation d'un échantille de 86 SCPI en fonction de leur délai de jouissance
Ventilation d’un échantillon de 86 SCPI en fonction de leur délai de jouissance

Comme vous le voyez sur le graphique ci-dessus, la plupart des SCPI du marché ont un délai de jouissance de 4 ou de 5 mois.

Pour autant, ce chiffre est loin d’être une norme établie. En effet, le nombre de SCPI ayant un délai de jouissance inférieur est loin d’être nulle, puisqu’on en compte une vingtaine.

Par exemple la SCPI AEW Diversification Allemagne fournit des parts dont l’entrée en jouissance se fait au premier jour du 3ème mois qui suit celui de la souscription. Une SCPI comme Novapierre 1 propose quant à elle un délai de jouissance au premier jour du 2ème mois suivant la souscription.

⏲️ A l’inverse, certaines SCPI ont des délais de jouissance relativement long. A ma connaissance, le record est détenu par la SCPI Foncière des Praticiens, pour laquelle la date de jouissance des parts est fixée au premier jour du 7ème mois suivant la souscription.

Les SCPI avec les délais de jouissance les plus courts

Enfin, pour les plus pressés d’entre vous, qui souhaitent toucher rapidement leurs premiers revenus, je vous dresse ici une liste des SCPI avec les délais de jouissance les plus restreints.

A vrai dire, certaines SCPI ont même supprimé leur délai de jouissance afin d’attirer le chaland. C’est notamment le cas des SCPI suivantes :


EPARGNE FONCIERE

EPARGNE FONCIERE

SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis novembre 1968.


  • Rendement 2023 : 4.43%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 835 €
  • Frais de souscription : 9%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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AESTIAM PIERRE RENDEMENT

AESTIAM PIERRE RENDEMENT

SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis juillet 1990.


  • Rendement 2023 : 4.50%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 922 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 96%
  • Délais de jouissance : 0
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SELECTINVEST 1

SELECTINVEST 1

SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis février 1975.


  • Rendement 2023 : 4.13%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 640 €
  • Frais de souscription : 7.5%
  • Frais de gestion : 11%
  • Taux d’occupation : 91%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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Pour celles-ci, si vous décidez de passer à l’action et d’investir en SCPI, alors vous serez éligible aux dividendes dès le premier mois suivant la date de votre souscription.

⚠️ Néanmoins, ne perdez pas de vue que les SCPI sont des placements de long terme. Par conséquent, mieux vaut attendre quelques mois vos premiers revenus, plutôt que vous retrouvez pendant plusieurs années avec une SCPI moins performante que les autres… Pour vous aider dans votre choix, je vous invite à consulter notre classement complet des SCPI, qui prend en compte plusieurs autres critères, comme le taux de distribution, les frais de la SCPI, ou encore le taux d’occupation financier.

La liste complète des délais de jouissance des SCPI

Voici ci-dessous la liste d’une petite centaine de SCPI, toutes à capital variable, classée en fonction du délai de jouissance, du plus court au plus long.

Nom de la SCPISociété de gestionDélai de jouissance (1er jour du X mois)Taux de distribution 2023 (en %)
ESG PIERRE CAPITALESWISSLIFE REIM0 mois5,16
AESTIAM PIERRE RENDEMENTAESTIAM0 mois4,50
PATRIMMO CROISSANCEPRIMONIAL REIM1 mois0,00
INTERPIERREPAREF GESTION1 mois5,51
EPARGNE FONCIERELA FRANCAISE REM1 mois4,43
LF GRAND PARIS PATRIMOINELA FRANCAISE REM1 mois4,53
LF EUROPIMMOLA FRANCAISE REM1 mois4,64
CREDIT MUTUEL PIERRE 1LA FRANCAISE REM1 mois4,34
EFIMMO 1SOFIDY1 mois4,65
IMMORENTESOFIDY1 mois5,00
SELECTINVEST 1LA FRANCAISE REM1 mois4,13
LF LES GRANDS PALAISLA FRANCAISE REM1 mois0,95
NOVAPIERREPAREF GESTION2 mois4,51
ACTIPIERRE EUROPEAEW CILOGER2 mois4,05
LAFFITTE PIERREAEW CILOGER2 mois4,00
ACCIMMO PIERREBNP PARIBAS REIM2 mois3,51
ACCES VALEUR PIERREBNP PARIBAS REIM2 mois3,50
PIERRE PLUSAEW CILOGER2 mois4,02
NOVAPIERRE RESIDENTIELPAREF GESTION2 mois2,28
OPUS REALBNP PARIBAS REIM2 mois3,00
IROKO ZENIROKO3 mois7,12
REMAKE LIVEREMAKE AM3 mois7,79
IMMORENTE 2SOFIDY3 mois5,02
SOFIPIERRESOFIDY3 mois4,73
GENEPIERREAMUNDI3 mois3,81
RIVOLI AVENIR PATRIMOINEAMUNDI3 mois3,56
EDISSIMMOAMUNDI3 mois3,77
ELYSEES PIERREHSBC REIM3 mois3,64
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNEAEW CILOGER3 mois3,17
Alta ConvictionsAltarea4 moisND
EPSILON 360EPSICAP REIM4 mois6,25
CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENTLA FRANCAISE REM4 mois5,67
NEONOVAXIA INVESTISSEMENT4 mois6,51
COEUR DE VILLESOGENIAL IMMOBILIER4 mois5,30
OPTIMALECONSULTIM AM4 mois5,52
ELIALYSADVENIS4 mois5,55
ATREAM HOTELSATREAM4 mois5,30
URBAN COEUR COMMERCEURBAN PREMIUM4 mois5,02
FICOMMERCEFIDUCIAL GERANCE4 mois4,57
BUROBOUTICFIDUCIAL GERANCE4 mois4,31
SOFIDY EUROPE INVESTSOFIDY4 mois4,71
PRIMOFAMILYPRIMONIAL REIM4 mois3,62
PRIMOPIERREPRIMONIAL REIM4 mois4,12
PATRIMMO COMMERCEPRIMONIAL REIM4 mois3,48
CAP FONCIERES ET TERRITOIRESFONCIÈRES ET TERRITOIRES5 mois6,00
CORUM ORIGINCORUM AM5 mois6,06
ACTIVIMMOALDERAN5 mois5,52
PIERVAL SANTEEURYALE5 mois5,10
NOVAPIERRE ALLEMAGNEPAREF GESTION5 mois4,80
AESTIAM PLACEMENT PIERREAESTIAM5 mois5,01
METRONOMEMIDI2I5 mois5,00
SELECTIPIERRE 2FIDUCIAL GERANCE5 mois4,04
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2PAREF GESTION5 mois4,50
FRUCTIREGIONS EUROPEAEW CILOGER5 mois4,35
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATIONAEW CILOGER5 mois4,07
ALLIANZ PIERREIMMOVALOR GESTION5 mois4,01
NOTAPIERREUNOFI5 mois3,75
AESTIAM CAP’HEBERGIMMOAESTIAM5 mois4,01
ALLIANZ HOMEIMMOVALOR GESTION5 mois2,93
Coeur d’AvenirSogenial6 moisND
Transitions EuropeArkea Reim6 mois8,16
COEUR D’EUROPESOGENIAL IMMOBILIER6 mois6,10
COEUR DE REGIONSSOGENIAL IMMOBILIER6 mois6,40
CRISTAL LIFEINTER GESTION6 mois6,02
EPARGNE PIERRE EUROPEATLAND VOISIN6 mois6,26
LOG INTheoreim6 mois6,21
VENDÔME REGIONSNORMA CAPITAL6 mois6,01
EPARGNE PIERREATLAND VOISIN6 mois5,28
LOGIPIERRE 3FIDUCIAL GERANCE6 mois5,31
PFOPERIAL6 mois5,57
KYANEOS PIERREKYANEOS AM6 mois5,28
ALTIXIA CADENCE XIIALTIXIA REIM6 mois5,60
CRISTAL RENTEINTERGESTION6 mois5,00
INTERPIERRE EUROPE CENTRALEPAREF GESTION6 mois5,80
CORUM EURIONCORUM AM6 mois5,67
MY SHARE SCPIMYSHARECOMPANY6 mois5,20
CORUM XLCORUM AM6 mois5,4
LF OPPORTUNITE IMMOLA FRANCAISE REM6 mois5,40
ALTIXIA COMMERCESALTIXIA REIM6 mois5,31
PIERRE EXPANSION SANTEFIDUCIAL GERANCE6 mois4,42
EUROVALYSADVENIS6 mois5,04
LF AVENIR SANTELA FRANCAISE REM6 mois4,80
FAIR INVESTNORMA CAPITAL6 mois4,72
PF GRAND PARISPERIAL6 mois4,32
PF HOSPITALITE EUROPEPERIAL6 mois4,00
PRIMOVIEPRIMONIAL REIM6 mois4,21
PFO2PERIAL6 mois4,32
GMA ESSENTIALISGREENMAN ARTH6 mois3,01
GRAND PARIS RESIDENTIELSINTERGESTION6 mois0,00
FONCIERE DES PRATICIENSFONCIERE MAGELLAN7 mois5,40

Questions fréquentes

Quel est le délai de jouissance d’une SCPI le plus long ?

Le délai de jouissance le plus long pour une SCPI est le 1er jour du 7ème mois après la date de l’investissement.

Est-ce que le délai de jouissance impacte la rentabilité de mon placement en SCPI ?

Oui bien sûr ! A taux de distribution égal, si le délai de jouissance d’une SCPI est plus court que l’autre, la première vous versera plus de revenus, et donc fournira une meilleure rentabilité. En revanche, cela va se gommer sur le long terme.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Vous pouvez acheter des parts de SCPI via vos contrats d’assurance-vie (s’ils le permettent), ou en passant par un conseiller en gestion de patrimoine par exemple. Il est également possible de souscrire aux meilleures SCPI en passant par des courtiers en ligne.