Si vous investissez dans une SCPI, au risque de vous décevoir, vous ne toucherez généralement pas vos dividendes avant quelques mois. Vous devrez attendre l’expiration de ce qu’on appelle le délai de jouissance de la SCPI.
➡️ Je vais vous expliquer dans cet article pourquoi un tel délai, comment déterminer la date de versement de vos premiers dividendes, et pour les plus pressés, quelles sont les SCPI avec les délais de jouissance les plus courts.
Le versement des dividendes d’une action est généralement annuel en France. Donc si vous investissez en juin dans des actions BNP Paribas, vous devrez attendre quasiment un an avant de percevoir vos premiers dividendes. Les délais pour une SCPI ne sont donc pas si catastrophiques !
Définition du délai de jouissance d’une SCPI
Le délai de jouissance d’une SCPI correspond à la durée entre la date d’investissement dans la SCPI et le moment auquel vous pouvez prétendre à recevoir vos premiers dividendes.
Dans les documents de souscription, vous retrouverez généralement cet indicateur sous la forme suivante : “Le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription et le règlement.”
Le délai de jouissance s’applique pour les SCPI à capital variable, comme pour les SCPI à capital fixe lors des augmentations de capital. En revanche il n’y a pas de délai de jouissance pour les parts acquises sur le marché secondaire.
Concrètement, voici un schéma ci-dessous vous permettant de comprendre comment déterminer la date de versement de vos premiers dividendes.
Comment se justifie l’existence du délai de jouissance ?
L’existence d’un tel délai se comprend particulièrement bien si l’on réfléchit au lancement d’une SCPI.
Celle-ci va collecter des fonds auprès de ses premiers investisseurs, qu’elle va ensuite utiliser pour acheter ses premiers biens immobiliers. Ces derniers vont permettre de percevoir des loyers, qui seront ensuite redistribués à ceux qui possèdent les parts de la SCPI.
Le délai de jouissance permet donc à la SCPI d’avoir quelques mois pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers grâce à l’argent collecté. Etant donné le temps nécessaire pour trouver les opportunités, négocier, puis réaliser les formalités administratives, ce délai n’est pas un luxe.
Et pour une SCPI qui a déjà plusieurs années d’existence et un patrimoine de plusieurs centaines de millions d’euros me direz-vous ? La logique reste en fait la même. S’il n’y avait pas de délai de jouissance, le patrimoine existant, financé par les premiers investisseurs, permettrait de verser des revenus aux nouveaux venus. Mais cela viendrait donc pénaliser les premiers arrivés, qui verraient leurs versements diminuer. Par conséquent, le délai de jouissance est maintenu, afin que l’argent frais serve à acheter de nouveaux biens, dont les loyers permettront de maintenir un taux de distribution à peu près stable pour tout le monde.
Quel est le délai de jouissance moyen d’une SCPI ?
Le délai de jouissance pour les parts d’une SCPI varie en fonction des sociétés, et peut aller de 0 à 6 mois.
Une majorité de SCPI avec un délai de 4 ou 5 mois
Comme vous le voyez sur le graphique ci-dessus, la plupart des SCPI du marché ont un délai de jouissance de 4 ou de 5 mois.
Pour autant, ce chiffre est loin d’être une norme établie. En effet, le nombre de SCPI ayant un délai de jouissance inférieur est loin d’être nulle, puisqu’on en compte une vingtaine.
Par exemple la SCPI AEW Diversification Allemagne fournit des parts dont l’entrée en jouissance se fait au premier jour du 3ème mois qui suit celui de la souscription. Une SCPI comme Novapierre 1 propose quant à elle un délai de jouissance au premier jour du 2ème mois suivant la souscription.
⏲️ A l’inverse, certaines SCPI ont des délais de jouissance relativement long. A ma connaissance, le record est détenu par la SCPI Foncière des Praticiens, pour laquelle la date de jouissance des parts est fixée au premier jour du 7ème mois suivant la souscription.
Les SCPI avec les délais de jouissance les plus courts
Enfin, pour les plus pressés d’entre vous, qui souhaitent toucher rapidement leurs premiers revenus, je vous dresse ici une liste des SCPI avec les délais de jouissance les plus restreints.
A vrai dire, certaines SCPI ont même supprimé leur délai de jouissance afin d’attirer le chaland. C’est notamment le cas des SCPI suivantes :
SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.
- Rendement 2022 : 6.33%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 187 €
- Frais de souscription : 0%
- Frais de gestion : 18%
- Taux d’occupation : 98%
- Délais de jouissance : 0 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis novembre 1968.
- Rendement 2022 : 4.64%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 835 €
- Frais de souscription : 7.5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 89%
- Délais de jouissance : 0 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis juillet 1990.
- Rendement 2022 : 4.61%
- Secteur: Commerces
- Prix d’une part : 922 €
- Frais de souscription : 9%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 83%
- Délais de jouissance : 0 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis février 1975.
- Rendement 2022 : 4.17%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 640 €
- Frais de souscription : 6.25%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 89%
- Délais de jouissance : 0 mois
sur France SCPI
A noter que pour la SCPI Novaxia Neo, il s’agit d’une mesure exceptionnelle du 22 septembre 2023 au 31 décembre 2023, afin de booster sa collecte.
Pour celles-ci, si vous décidez de passer à l’action et d’investir en SCPI, alors vous serez éligible aux dividendes dès le premier mois suivant la date de votre souscription.
⚠️ Néanmoins, ne perdez pas de vue que les SCPI sont des placements de long terme. Par conséquent, mieux vaut attendre quelques mois vos premiers revenus, plutôt que vous retrouvez pendant plusieurs années avec une SCPI moins performante que les autres… Pour vous aider dans votre choix, je vous invite à consulter notre classement complet des SCPI, qui prend en compte plusieurs autres critères, comme le taux de distribution, les frais de la SCPI, ou encore le taux d’occupation financier.
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