SCPI, foncières cotées, crowdfunding… la pierre papier vous permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte et sans contrainte. Zoom sur les avantages et inconvénients de ces différentes solutions.

Les placements dits « pierre papier » sont une forme d’investissement immobilier, mais ce n’est pas la seule. Retrouver notre comparatif de tous les investissements immobiliers avant de vous lancer dans celui qui vous correspond le mieux.

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre papier : les façons d'investir dans l'immobilier sans passer par un achat en direct
La pierre papier : les façons d’investir dans l’immobilier sans passer par un achat en direct

La pierre papier est un terme qui désigne toutes les formes de placements financiers ayant l’immobilier comme sous-jacent. C’est un investissement indirect, puisqu’il se fait via un intermédiaire qui peut être, par exemple, une société de gestion. 

Ainsi, avec la pierre papier vous n’achetez pas directement un bien immobilier, mais des parts sociales, des actions ou des obligations de sociétés, cotées ou non. On distingue généralement trois formes de pierre papier :

  • Les SCPI, qui permettent d’investir dans des parcs immobiliers et de toucher des loyers.
  • Les OPCI et les SCI d’investissement, au fonctionnement assez proche de celui des SCPI, mais qui investissent aussi dans d’autres actifs (immobiliers indirect et actifs financiers).
  • Les foncières cotées, qui gèrent aussi des parcs immobiliers, souvent de plus grande ampleur. Ces foncières sont cotées en bourse et permettent de percevoir des dividendes.
  • Le crowdfunding immobilier, qui permet de financer un promoteur ou un marchand de bien en contrepartie d’intérêts.

✅ Les avantages des placements pierre papier

Les investissements pierre papier sont plus simple que l’achat immobilier en direct, mais ça n’est pas le seul avantage. En voici une liste :

  • La mise en place est plus facile et nécessite moins de temps au global que pour l’investissement dans la pierre en direct, puisqu’il n’y a pas de gestion du bien de votre part
  • Le ticket d’entrée est également plus faible comparativement à l’investissement direct. C’est une solution accessible aux budgets serrés ou encore aux primo-investisseurs.
  • Vous diversifiez votre patrimoine.
  • Les risques sont mutualisés, puisqu’une SCPI ou une foncière par exemple investissent dans plusieurs biens

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⚠️ Pierre papier : les inconvénients

Evidemment, certains points plus négatifs doivent également être gardés en tête :

  • Le capital investi n’est pas garanti, cela étant dit, c’est aussi le cas d’un investissement immobilier en direct. 
  • Lorsque la gestion est déléguée, des frais associés sont à prévoir et ils ont un impact sur la rentabilité globale.
  • Il faut faire attention à la dimension temporelle : un investissement en crowdfunding immobilier est illiquide le temps du projet (de un à trois ans en général) et les SCPI ne sont rentables que sur du long terme (on conseille dix ans au moins)

Les SCPI : grand classique de la pierre papier

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Ce sont des structures qui possèdent un ensemble de biens qu’elles mettent en location et qu’elles entretiennent : immeubles résidentiels, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, cabinets de santé, etc. 

Si vous achetez des parts de SCPI, vous devenez donc indirectement propriétaire d’une fraction de ce parc. En contrepartie, vous percevez une part des revenus locatifs.

SCPI : la synthèse

Avantages
  • La gestion est déléguée : pas de passage chez le notaire, de recherche de locataires ou de travaux de réparations
  • Un placement abordable : à partir de 1 000€, voire quelques centaines d’euros seulement pour certaines SCPI
  • Un investissement diversifié : chaque société possède plusieurs biens et dans différentes localisations
  • Un accès à des biens peu accessibles aux particuliers, comme des centres commerciaux ou des bureaux
  • Des rendements stables : 4,50% en moyenne, mais 5% à 6% voire plus pour les meilleures SCPI
  • L’achat de parts de SCPI à crédit est possible, pour profiter d’un effet de levier
  • Investissement possible via une assurance-vie, pour profiter de sa fiscalité
Inconvénients
  • Des frais élevés, notamment, des frais de souscription ou des frais de gestion.
  • Une fiscalité lourde dans la plupart des cas, notamment pour les revenus fonciers imposés à votre Tranche Marginal d’Imposition + 17,2% de prélèvements sociaux
  • Un investissement long terme, avec 8 à 10 ans minimum recommandés (notamment pour effacer les frais de souscription élevés)
  • Pas la meilleure rentabilité des placements pierre papier, puisqu’historiquement le crowdfunding et les foncières surpassent la SCPI.

Pour en savoir plus sur ce type d’investissement et trouver les meilleures opportunités, consultez notre comparatif des meilleures SCPI !

Les avantages des SCPI

Grâce aux SCPI, vous investissez dans l’immobilier mais la gestion est déléguée. Ce sont des professionnels qui s’occupent de tout pour vous : l’achat et la revente des biens, la recherche de locataires ou encore l’entretien et les travaux de réparations.

Ensuite, c’est un placement abordable. Et bien plus qu’acheter un appartement ou une maison ! Le ticket d’entrée se situe aux alentours de 1 000€ voire 200€ pour certaines SCPI (ex. la SCPI Remake Live ou la SCPI CORUM XL). Pour autant, ce prix d’entrée relativement faible vous permet d’investir dans un parc constitué de dizaines d’immeubles !

En effet, avec des parts de SCPI vous profitez d’un portefeuille d’investissement diversifié. Chaque société de gestion possède des actifs immobiliers dans différentes localisations, ce qui minimise votre risque. A noter que chaque SCPI a sa propre stratégie, qui est plus ou moins diversifiée. Ainsi certaines investissent dans les grandes villes, en province, et en France aussi bien que dans d’autres pays d’Europe. La diversification peut également se jouer sur le type d’actifs (ex. bureaux, commerce, résidentiel, entrepôts).

Placement pierre papier par excellence, les SCPI investissent dans des biens immobiliers difficilement accessibles à des particuliers
Les SCPI investissent dans des biens immobiliers difficilement accessibles à des particuliers

En détenant des parts de SCPI, vous accédez à des biens immobiliers auxquels vous ne pourriez pas avoir accès seul, comme des centres commerciaux ou des bureaux de plusieurs milliers de m2.

Ce type d’actifs permet notamment de bénéficier de rendements attractifs et stables. Les entreprises s’engagent généralement sur plusieurs années, ce qui assure une bonne visibilité aux sociétés de gestion. Vous pouvez ainsi espérer aux alentours de 4,52% en moyenne (moyenne des SCPI en 2023 selon l’ASPIM), voire 5 à 6% de taux de distribution pour les meilleures SCPI. Soit des performances supérieures au livret A ou à encore au fonds en euros de l’assurance-vie, sans la volatilité de la bourse. 

Pour booster encore cette rentabilité, vous pouvez même acheter des parts de SCPI à crédit et profiter ainsi d’un effet de levier. En revanche il faut que les taux soient relativement faibles pour que l’opération soit rentable pour vous. Et il faudra trouver une banque pour vous suivre (les courtiers en SCPI vous accompagnent généralement pour cela).

En revanche l’achat à crédit ne vous permettra pas d’investir via une assurance-vie. Or vous pouvez bien investir dans des SCPI via une assurance-vie et profiter ainsi de sa fiscalité avantageuse.

Enfin, contrairement à une transaction immobilière classique, la revente d’une part de SCPI s’effectue beaucoup plus simplement. Ceci étant particulièrement vrai pour les SCPI à capital variable, qui représentent la majorité du marché.

Les inconvénients des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Si les SCPI ont un ticket d’entrée accessible et affichent des performances globalement correctes, certains points négatifs sont néanmoins à prendre en compte avant de souscrire. 

La SCPI comporte des frais, potentiellement élevés. Notamment, des frais de souscription ou des frais de gestion. Étudiez scrupuleusement ce point avant de souscrire, car cela aura un impact potentiellement important sur la rentabilité de l’investissement. Nous parlons de commissions de souscription allant jusqu’à 12% TTC tout de même !

La fiscalité est lourde. Les revenus fonciers viennent s’ajouter au montant de base pour votre imposition sur le revenu. Toutefois, si vous investissez dans une SCPI à crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles.

Il s’agit un investissement de long terme. 8 à 10 ans minimum sont recommandés, notamment pour effacer les frais de souscription élevés

Pour clore cette partie, notons qu’en matière de rentabilité, les autres placements dits de pierre papier (le crowdfunding et les foncières) surpassent la SCPI. Le crowdfunding immobilier délivre par exemple en moyenne entre 9% et 10% avant impôts.

 Les rendements des SCPI sont affichés nets de frais de gestion.

Les différents types de SCPI

Il existe des SCPI de rendement, fiscales ou de plus-value. A chacune de ces formes ses propres caractéristiques et objectifs.

  1. Les SCPI de rendement | Elles forment la majorité du marché. Elles peuvent être constituées de différents types de biens parmi lesquels : immeubles de bureaux, locaux commerciaux, mais aussi biens résidentiels, entrepôts et hôtels. Ces SCPI sont dites “de rendement”, car elles sont associées à une logique de rentabilité. Elles visent à distribuer des loyers qui se valorisent, au fil du temps.
  2. Les SCPI fiscales | Pinel, Malraux, Denormandie… les SCPI fiscales vous donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés lors d’un investissement en direct. Ces sociétés englobent le plus souvent des biens résidentiels. Si elles permettent de défiscaliser, leur rentabilité est bien souvent décevante. Si vous êtes à la recherche d’un placement de défiscalisation, consulter notre comparatif !
  3. Les SCPI de plus-value | Niche sur le marché, elles ne représentent qu’environ 2% de la capitalisation globale. Ces SCPI ne distribuent pas de loyers. L’objectif est la valorisation du patrimoine dans le temps. Les SCPI en nue-propriété font notamment partie de cette catégorie. Dans ce cadre, l’acheteur acquiert des parts pour une fraction de la valeur et il en devient pleinement propriétaire à la fin de la période de démembrement.

Top 5 des SCPI les plus performantes


label
IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

label
REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2023 : 7.79%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

label
EPSILON 360

EPSILON 360

SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.


  • Rendement 2023 : 6.25%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 5%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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Transitions Europe

Transitions Europe

SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.


  • Rendement 2023 : 8.16%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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label
NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 6.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

Pour souscrire à une société parmi celles-ci, il vous faudra passer par un intermédiaire. En effet, les sociétés derrière ces produits distribuent rarement leurs produits en direct. Voici trois acteurs dans lesquels vous pouvez avoir confiance (j’ai utilisé personnellement Homunity pour ma grand mère qui cherchait des revenus complémentaires à sa retraite).

Louve Invest

Vous pouvez par exemple vous orienter vers Louve Invest qui propose un large choix de supports et dispose de conseillers experts.

Leur site met à disposition un simulateur qui vous permet d’avoir une idée des revenus nets par mois générés, ou encore du Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération. Utile pour se projeter !

Et surtout, sur plusieurs SCPI ils vous font bénéficier d’un cashback allant jusqu’à 3,50% sur le montant de votre investissement. Normalement c’est 3%, mais les lecteurs de Finance Héros ont le droit à un peu de rab !

France SCPI : des experts et un large choix

Page d'accueil de France SCPI, un courtier en SCPI, le placement pierre papier par excellence
France SCPI permet une souscription 100% en ligne, tout en ayant accès à des conseillers

Fondé en 2015, le courtier en ligne France SCPI fait partie des références dans le milieu des SCPI.

Il propose un des choix les plus profonds, avec 120 SCPI parmi lesquelles il peut composer pour répondre au mieux à votre besoin.

🎁 Et si vous venez de la part de Finance Héros vous bénéficiez de 3,5% de cashback sur votre investissement.

Profitez de 3,5% de cashback sur votre investissement pierre papier !

Homunity : un spécialiste de l’immobilier

Homunity est une société spécialisée dans la pierre, et appartenant à Tikehau Capital (société de gestion française gérant des milliards d’euros). Homunity permet aussi bien de faire du crowdfunding immobilier, que de l’investissement locatif, et bien sûr des SCPI.

Des équipes spécifiquement expertes en SCPI vous accompagneront pour choisir les supports adaptées à votre besoin, et vous guideront en cas d’achat à crédit ou d’optimisation pour la succession.

Les OPCI : l’immobilier avec un soupçon d’exposition aux marchés financiers

Les OPCI sont des Organismes de Placement Collectif en Immobilier. Apparus au début des années 2000, ils connaissent un succès plus mitigé que les SCPI.

A la croisée des chemins entre SCPI et OPCVM, les OPCI comportent en effet une majorité d’actifs immobiliers, assortie d’une poche d’actifs non immobiliers et d’une poche d’actifs liquides. C’est un outil de diversification résolument hybride taillé pour être accessible depuis une assurance-vie. Les rendements sont cependant, en moyenne, inférieurs à ceux des SCPI.

Les OPCI en synthèse

Avantages
  • Un actif relativement liquide bien qu’en lien avec l’immobilier (2 mois maximum pour récupérer ses fonds)
  • Une fiscalité sur les revenus moins lourde que pour les SCPI lorsque les OPCI ont la forme de SPPICAV (Société à PréPondérance Immobilière à Capital Variable) : la flat tax à 30%
  • Possibilité d’investir via une assurance-vie et profiter ainsi de sa fiscalité avantageuse
Inconvénients
  • Des performances assez décevantes dernièrement, liées à l’exposition sur les marchés obligataires
  • Des frais d’entrée significatifs (bien qu’inférieurs à ceux des SCPI) situés généralement entre 3% et 5%

Pour investir en OPCI, privilégiez de passer par une des meilleures assurances-vie.

Faut-il investir dans des OPCI ?

Les OPCI ont été crées pour offrir une classe d’actifs exposée aux marchés immobiliers, mais qui soit plus liquide que les SCPI.

Pour cela, les OPCI doivent respecter certaines contraintes :

  • Au moins 60% de leurs fonds investis dans des actifs en lien avec l’immobilier (biens détenus en direct, détention des parts de SCI ou d’OPCI, etc.)
  • Un minimum de 5% d’actifs liquides, qui doit permettre aux investisseurs de revendre leur part à la société à tout moment
  • Le reste, soit au maximum 35%, pouvant être investi sur les marchés financiers (ex. actions, obligations, fonds d’investissement)

L’exposition aux marchés financiers se faisant majoritairement via des placements obligataires (i.e. des produits de dette), la performance des OPCI a particulièrement souffert ces dernières années, notamment en 2020 (-1,5% au global sur le marché) et 2022 (-3,5%).

De plus, le taux de distribution des OPCI se situe en moyenne entre 1% et 1,5% sur les 5 dernières années, ce qui est bien plus faibles que les rendements proposés par les SCPI. Si vous cherchez un complément de revenu stable, préférez donc ces dernières.

Les SCI : la pierre papier diversifiée

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) abordées ici sont des unités de compte disponibles dans les assurances-vie, et qui permettent d’investir dans l’immobilier.

Les SCI en synthèse

Avantages
  • Rendements réguliers de l’ordre de 3% à 4% par an
  • Investissement immobilier diversifié
  • Frais d’entrée réduits (entre 0 et 3%)
  • Fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
  • Liquidité instantanée
Inconvénients
  • Frais de gestion de l’ordre de 1,5% par an
  • Opacité sur la gestion du portefeuille

Pour en savoir plus lisez notre article consacré aux SCI en assurance-vie.

Les SCI : une alternative aux fonds euros ?

Avec des rendements réguliers de l’ordre de 3% à 4% par an, et une forte liquidité (vous pouvez retirer vos fonds à tout moment), les SCI peuvent se voir comme une alternative possible face à des rendements des fonds euros en perte de vitesse ces dernières années.

La performance des SCI découle d’investissements très diversifiés, mais majoritairement en lien avec l’immobilier : biens détenus en direct, parts de SCPI ou d’OPCI, parts de fonds immobiliers réservés aux professionnelles, actions de foncières cotées, etc.

Par ailleurs, contrairement aux OPCI mentionnées précédemment, très peu obligations viennent encadrer les SCI. Et d’ailleurs elles ne sont souvent pas régulées non plus par l’Autorité des Marchés Financiers.

L'assurance-vie Evolution Vie permet d'investir dans des SCI à des conditions attractives
L’assurance-vie Evolution Vie permet d’investir dans des SCI à des conditions attractives

Autre différence, et non des moindres, avec les SCPI et les OPCI : les frais de SCI sont bien inférieurs ! Les frais d’entrée sont situés entre 0% et 3%, et les frais de gestion oscillent entre 1% et 2% de l’encours géré. L’assurance-vie Evolution Vie permet même d’accéder à 2 SCI en frais d’entrée : SC Pythagore et SCI Abeille Immo Sélection.

Pour mieux comprendre ce placement et son intérêt, vous pouvez consulter notre comparatif détaillé entre SCI et SCPI.

Les foncières cotées (SIIC) : la pierre papier cotée en bourse

Vous pouvez également investir dans la pierre papier via les foncières cotées, appelée également SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ou REIT (Real Estate Investment Trust). Ces sociétés listées en bourse gèrent des parcs immobiliers de centaines de milliers de m2 : centres commerciaux, centres logistiques, immeubles résidentiels et centres d’affaires internationaux. Unibail Rodamco est, par exemple, la foncière la plus connue en France.

Les foncières cotées en synthèse

Avantages
  • Une rentabilité élevée sur le long terme
  • Des actifs très liquides
  • Des enveloppes fiscales avantageuses : assurance-vie ou Plan Epargne en Actions (PEA)
Inconvénients
  • Une volatilité élevée, liée aux marchés financiers

Envie de creuser le sujet ? Consultez notre article complet sur les REITs.

REIT : la solution pour investir facilement dans l’immobilier à l’étranger

Les REITs sont très connus outre-Atlantique, avec quelques milliers… de milliards de dollars investis 😮 ! Soit plus que l’ensemble des encours sous gestion de l’assurance-vie, pour vous donner une idée.

Comme les SIIC, il s’agit de fonds spécialisés dans l’immobilier, et dont les titres peuvent s’échanger facilement en bourse. Les REITs sont particulièrement développés, notamment parce qu’ils bénéficient d’atouts bien spécifiques :

  • Pas d’impôts sur les sociétés au niveau du fonds, ce qui permet de reverser un maximum de performance aux investisseurs
  • Une obligation de reverser au moins 90% du bénéfice aux investisseurs pour les REITs américains, ce qui permet de maximiser les dividendes perçus

📈 La recette est bonne, puisqu’à 25 ou 30 ans, l’indice des REITs américains, le FTSE Nareit All Equity REITs, dépasse en performance l’indice Russell 1 000 (les 1 000 principales capitalisations aux Etats-Unis).

De plus, les REITs sont soumis à la fiscalité des placements financiers : la flat tax de 30%. Cette option se révèle souvent plus avantageuse que la fiscalité des SCPI, qui est celle des revenus fonciers.

Pour investir dans un REIT, vous pouvez le faire tout simplement via un compte titre.

La performance du FTSE Nareit All Equity REITs est consultable directement depuis votre compte titre, comme ici avec Bourse Direct
La performance du FTSE Nareit All Equity REITs est consultable directement depuis votre compte titre, comme ici avec Bourse Direct

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Des inconvénients liés au marché boursier

Les foncières cotées sont des supports d’investissement se comportant comme des actions. Ils subissent les fluctuations des marchés financiers. Les revenus générés sont donc comparativement moins stables que pour les SCPI.

Les foncières cotées, sont donc davantage à considérer comme des placements boursiers que comme des investissements purement immobiliers. Cela les distingue des autres placements “pierre papier”.

Les ETF de foncières cotées : pour maximiser la diversification

Si vous ne souhaitez pas sélectionner vous même telle ou ou telle foncière cotée, vous pouvez également investir via un ETF immobilier. Un ETF est un fonds d’investissement, dont les frais sont largement réduits. Avec un ETF immobilier, vous avez donc un portefeuille diversifié de foncières cotées. Cela aura ainsi l’avantage de diversifier encore plus votre investissement, et par là même d’atténuer la volatilité. 

Les ETF concilient donc pour l’investisseur les points positifs de l’immobilier et ceux de la bourse.

  • C’est la meilleure option en matière de diversification. Vous investissez dans plusieurs centaines de foncières, qui détiennent, elles-mêmes, des parcs se composant de centaines de biens.
  • L’ETF est également un produit financier. Il génère ainsi des plus-values et dividendes soumis à la flat tax de 30%. Une fiscalité plus avantageuse que celle des revenus fonciers. De plus, l’ETF n’est pas soumis à l’IFI
  • Vous pouvez investir dans des ETF immobilier depuis une assurance-vie ou un PEA et avoir une fiscalité encore plus avantageuse.  
  • C’est aussi simple d’acheter un ETF qu’une action. Vous pouvez accéder à ce produit à partir de quelques dizaines d’euros. Ces actions sont par ailleurs faciles et rapides à revendre. C’est donc un placement très liquide.
  • Les frais sont réduits. Pas d’entretien à votre charge, ni de droits notariés. Il faudra simplement compter les frais de courtage.
Hadrien
Les conseils de Hadrien

Nous vous recommandons d’inclure un ETF immobilier dans votre portefeuille boursier. Dans une stratégie de diversification, cela ne doit pas exclure la possibilité d’ajouter des SCPI à votre patrimoine, car ce sont deux actifs aux comportements sensiblement différents. Nous vous donnons ici la liste des meilleurs ETF immobiliers !

Comment investir dans des foncières cotées (et des ETF) ?

Pour ceux qui souhaitent passer à l’action, voici ci-dessous une sélection de PEA parmi les meilleurs, qui vous permettront d’investir dans des ETFs immobiliers.

⚠️ Pour investir en direct dans des foncières cotées, il faudra impérativement passer par un compte-titres. En effet, il n’est plus possible de passer par un PEA depuis 2011.


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Consultez notre comparatif des meilleures assurances-vie ou des meilleurs PEA pour investir dans des ETF immobiliers !

Le crowdfunding immobilier : la pierre papier nouvelle génération

Contrairement aux SCPI où vous investissez pour devenir propriétaire d’un parc immobilier et en tirer des loyers, le crowdfunding immobilier finance un programme immobilier (comme son nom l’indique… 😅). C’est un concept relativement nouveau, arrivé en France au début des années 2010. On parle aussi de financement participatif immobilier.

Certaines plateformes comme Anaxago vous permettent d'investir dans différents types de placement pierre papier : crowdfunding immobilier, mais aussi SCPI par exemple
Certaines plateformes comme Anaxago vous permettent d’investir dans différents types de placement pierre papier : crowdfunding immobilier, mais aussi SCPI par exemple

En pratique, les investisseurs sont mis en relation avec les porteurs de projets – qui sont le plus souvent des promoteurs ou des marchands de biens – via des sites de crowdfunding immobilier. L’argent récolté lors de la collecte sert à financer en partie le projet de construction ou rénovation (l’autre partie étant généralement financée de manière classique par un emprunt bancaire). Les investisseurs en crowdfunding immobilier se retrouvent détenteurs d’obligations (de titres de dette donc), et perçoivent des intérêts en échange du crédit qu’ils accordent.

Une fois les travaux terminés et le bien en grande partie commercialisé, il est cédé et le capital prêté est rendu aux investisseurs, accompagné des intérêts.

Le crowdfunding immo en synthèse

Avantages
  • Une rentabilité attractive, entre 8% et 10% avant impôts
  • Des investissements « concrets » (vous savez précisément dans quel projet immobilier vous investissez)
  • La possibilité d’investir via un PEA (pas sur toutes les opérations ou toutes les plateformes) et profiter ainsi de ses avantages fiscaux
Inconvénients
  • Des investissements risqués, qui nécessitent de diversifier vous même sur plusieurs projets
  • Un type de placement qui peut être chronophage, si vous analysez en profondeur les projets

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Via le crowdfunding immobilier, vous placez votre argent dans un investissement à court ou moyen terme, offrant potentiellement de belles performances.

  • Chaque investisseur apporte au projet la somme qu’il souhaite, petite ou grande. Le ticket d’entrée démarre généralement autour de 1 000€ pour la plupart des plateformes 
  • Les rentabilités à la clé sont souvent élevées, entre 8 et 10% voire davantage (avant impôts)
  • Ce sont des placements à court ou moyen terme, dont la durée est de 20 mois en moyenne, et 12 mois au minimum. À titre de comparaison, la durée conseillée de détention d’une SCPI est de 8 à10 ans et de 5 ans minimum pour les investissements boursiers… 
  • La durée de l’engagement et le rendement sont connus à l’avance (sous réserve tout de même que le projet tienne bien son planning ; on reste dans les travaux dans le bâtiment 😅) 
  • Il n’y a ni frais d’entrée ou de sortie, ni frais de gestion. Ce sont les promoteurs ou marchands de biens qui rémunèrent la plateforme de financement participatif

Crowdfunding immobilier : quels inconvénients ?

Avec le financement participatif immobilier, votre argent est bloqué jusqu’à la fin du projet. Vous ne pouvez donc pas récupérer vos fonds à votre guise. Ce qui en fait un placement totalement illiquide (mais sur une durée relativement courte de 1 à 3 ans).

Le financement participatif comporte par ailleurs un risque de défaut. Il arrive que les promoteurs n’arrivent pas à rembourser à temps, si les travaux rencontrent des imprévus par exemple. Il se peut aussi qu’ils n’arrivent pas à rembourser la totalité de la somme. Ces événements sont (très) rares mais pas impossibles. Début 2023 quelques projets sont en retards de paiement de plus de 6 mois, en revanche très peu font état d’une perte définitive.

Vous ne devez donc pas uniquement vous focaliser sur la rentabilité affichée. Gardez à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus l’investissement est risqué. Diversifiez vos investissements sur différents projets et les risques seront ainsi mieux répartis. Gardez aussi un esprit critique quant à la qualité des projets proposés. Comme dans tous les investissements immobiliers, l’emplacement reste la clé !

Sachez également que les plateformes de crowdfunding (Homunity, Anaxago, Raizers, Baltis pour n’en citer que quelques-unes parmi nos préférées) sélectionnent les promoteurs et marchands de biens en fonction de leur solidité économique, de leur expérience et de la faisabilité de leur projet. Ce premier filtre permet de réduire fortement le risque de d’accident de crédit.

Quelles plateformes de crowdfunding immo choisir ?

Si vous êtes tentés par le financement participatif immobilier, vous trouverez ci-dessous une sélection de nos plateformes préférées ;


Anaxago

Anaxago

Un acteur historique encore au top (performances du crowd immo ci-dessous)


  • 231 projets financés (493 M€)
  • Taux de rendement : 9.8 %
  • Taux de défaut : 4.80 %
  • Durée moyenne : 1.5 ans
  • crowdfunding immobilier
  • crowdfunding equity
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Homunity

Homunity

Une valeur sûre du crowdfunding immobilier


  • 511 projets financés (665 M€)
  • Taux de rendement : 8.66 %
  • Taux de défaut : 7.25 %
  • Durée moyenne : 2 ans
  • crowdfunding immobilier
  •  
  •  

Baltis

Baltis

Un acteur prometteur du crowdfunding immobilier


  • 190 projets financés (85 M€)
  • Taux de rendement : 11 %
  • Taux de défaut : 5.38 %
  • Durée moyenne : 1.5 ans
  • crowdfunding immobilier
  •  
  •  
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25€ offerts !

Et pour avoir un point de vue plus complet sur les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, vous pouvez tout simplement consulter notre comparatif !

L’immobilier fractionné : la nouvelle tendance

En fort développement, les plateformes d’immobilier fractionné sont nombreuses à émerger depuis les années 2020.

Comme son nom l’indique, il s’agit pour l’investisseur de détenir « une fraction » d’un bien immobilier. Mais à vrai dire, en France vous serez généralement surtout détenteur d’obligations, finalement comme pour le crowdfunding immobilier. Mais contrairement à ce dernier, l’immobilier fractionné est souvent plus accessible (à partir d’1€ par exemple) et génère fréquemment des revenus par la location, plutôt que par une opération de valorisation via des travaux.

L’immobilier fractionné en synthèse

Avantages
  • Des placements très accessibles, à partir de 1€ souvent
  • Une souscription en ligne et très simple
  • Des revenus locatifs versés régulièrement
Inconvénients
  • Des opportunités qui partent souvent très rapidement
  • Des promesses de liquidités pas toujours tenues
  • Des acteurs très récents pour la plupart, donc assez peu de recul sur la performance à moyen/long terme

Pour creuser le sujet, direction notre article consacré à l’immobilier fractionné.

Les avantages de l’immobilier fractionné

Tout d’abord, les acteurs de l’immobilier fractionné ont souvent comme objectif de démocratiser l’investissement immobilier, en le rendant accessible dès 1€. Ainsi, là où les SCPI ou le crowdfunding immobilier nécessitent encore des centaines ou des milliers d’euros à investir, l’immobilier fractionné est encore bien plus abordable.

💻 Le passage à l’acte est d’autant plus facile que les acteurs de ce milieu sont tous nativement digitaux, et donc l’inscription comme la souscription se font depuis votre ordinateur ou votre téléphone en quelques minutes seulement.

Le type de biens immobiliers disponible dépendra de la plateforme, puisque celles-ci ont tendance à se spécialiser. Certaines sont plutôt tournées sur de l’immobilier résidentiel, tandis que d’autres sont plus diversifiées (commerces, résidentiel, bureaux) à l’instar de Tantiem. Mais l’une comme l’autre ont vocation à vous distribuer des revenus régulièrement, correspondant aux loyers provenant des actifs immobiliers. Dans certains cas, vous pouvez même espérer faire une plus-value lors de la revente du bien, mais il s’agit plutôt d’une perspective long terme.

Immobilier fractionné : les inconvénients

Je vais commencer par un inconvénients « positif », mais irritant tout de même. Certaines plateformes, victimes de leurs succès, voient leurs opportunités souscrites en quelques heures seulement, voire quelques minutes parfois. Donc à moins d’être vigilant et de se connecter dès la mise en ligne, les projets vous échapperont, ce qui peut être un peu pénible.

A l’inverse, lorsque vous voulez revendre votre placement pour récupérer de l’argent, les gens se bousculent moins au portillon… Donc contrairement à ce qui peut être avancé sur les sites, la liquidité des investissements en immobilier fractionné est loin d’être gagnée. Méfiez vous de certaines promesses !

Enfin, dernier point, l’immobilier fractionné est très « à la mode » et assez récent. Par conséquent, nous avons peu de recul aujourd’hui sur la performance de ces placements et sur la robustesse des sociétés et leur sérieux. Donc choisissez bien vos plateformes, et allez-y progressivement en termes de montants.

Les meilleures plateformes pour s’essayer à l’immobilier fractionné

Voici une petite sélection d’acteurs que nous avons testés et qui, selon nous, peuvent mériter votre attention.

Tantiem, pour investir dans l’immobilier dès 100€

Page d'accueil de Tantiem, la nouvelle plateforme française d'immobilier fractionné
Page d’accueil de Tantiem

Si vous préférez les commerces, avec notamment la sûreté que peuvent apporter des baux commerciaux, alors Tantiem peut vous intéresser.

Cette nouvelle plateforme française (fondée en 2023) est constitué de professionnels très expérimentés du marché de l’immobilier. Les fondateurs, ainsi que le comité d’investissement , viennent d’entreprises comme Cogedim, JLL, Foncia, etc.

Puzzle by Baltis : un pionner de l’immobilier fractionné

Baltis s’est distinguée comme l’un des pionniers de l’immobilier fractionné dès les années 2010. Après une pause pour se concentrer sur le crowdfunding immobilier, l’entreprise a renoué avec l’immobilier fractionné en 2024, revenant ainsi à ses origines.

En effet, ses premiers projets, nommés « Balticap 31 », « Balticap 36 » et « Balticap 40 », illustraient déjà le concept d’immobilier fractionné bien avant que ce terme ne soit couramment utilisé.

Visuel de l'immobilier fractionné par Baltis, une forme d'investissement pierre papier
Avec Puzzle, Baltis finance des locaux pour des commerces de proximité

En 2024, Baltis a relancé son offre sous le nom de Puzzle by Baltis, en gardant la même idée de départ : permettre aux investisseurs de devenir copropriétaires d’une partie d’un commerce avec un investissement initial aussi bas que 100€, et ainsi percevoir des loyers régulièrement.

Les biens sélectionnés par la plateforme sont exclusivement des commerces situés en centre-ville, favorisant les établissements « traditionnels » tels que des boulangeries, des pharmacies ou des restaurants. Par exemple, la première opération de 2024 concerne l’acquisition d’un restaurant à Lille, avec un rendement annuel prévisionnel de 6%.

🎁 Et nous avons un code promo valable aussi bien pour le crowdfunding immobilier que pour l’immobilier fractionné ! Utilisez le code HEROSBALTIS pour bénéficier de 25€ offerts sur votre premier investissement.

25€ offerts sur votre premier investissement avec le code HEROSBALTIS

Livret P. : l’immobilier fractionné, sans avoir à s’occuper de la diversification

Livret P., une solution simple pour investir dans la pierre papier
Page d’accueil de Livret P.

Livret P. vous permet, comme les acteurs de l’immobilier fractionné, d’investir avec un faible ticket d’entrée (100€), et de toucher des intérêts régulièrement.

✅ L’avantage c’est que Livret P. investit dans un portefeuille diversifié d’immobilier résidentiel, donc vous n’avez pas besoin de souscrire vous même à une dizaine d’opérations. En plus, Livret P. vous permet de récupérer votre argent à tout moment (versement sous 48h).

10€ offerts avec le code HEROS, avec un investissement minimum de 100€

🔎 Pour en savoir plus sur la société qui se cache derrière Livret P., je vous invite à lire mon avis sur Openstone.

Pierre papier : le tableau comparatif des différents placements

Type de placement Type d’actifsPerformance annuelle*RisquesHorizon de placementEnveloppe fiscale possibleFiscalitéFraisSoumis à l’IFI ? Où investir ?
SCPIBiens immobiliers détenus en direct (bureaux, commerces, etc.)4% à 6%Modéré10 ans minimum conseilléAssurance-vie (sinon en direct)Fiscalité immobilière ou de l’assurance-vieFrais d’entrée souvent élevés (8% à 12%)OuiVia un courtier (ex. Louve Invest) ou une assurance-vie (ex. Placement Direct)
OPCIBiens immobiliers détenus en direct + titres financiers + liquidités0% à 4%Modéré5 ans et plusAssurance-vie (sinon via un compte titre)Fiscalité immobilière (FPI) ou mobilière (SPPICAV) ou de l’assurance-vieFrais d’entrée d’environ 3%OuiVia une assurance-vie (ex. Linxea)
SCIDiversifié, avec une prépondérance de l’immobilier3% à 4%Modéré0 à 5 ansAssurance-vieFiscalité de l’assurance-vieFaibles (entre 0% et 3%)0OuiVia une assurance-vie (ex. Evolution Vie)
Foncières cotées Biens immobiliers détenus en direct (bureaux, commerces, etc.)7% à 10%**Elevé10 ans et plusCompte titre, assurance-vieFlat tax (30%) ou fiscalité de l’assurance-vieFaibles (moins de 1%)NonVia une assurance-vie de préférence
REITBiens immobiliers détenus en direct (au moins 75% d’actifs immobiliers) 7% à 10%**Elevé10 ans et plusCompte titreFlat tax (30%)Faibles (moins de 1%)NonVia un compte titre (ex. Bourse Direct)
ETF immobilierComposé de foncières cotées (REIT, SIIC, etc.)7% à 10%**Elevé, mais moins qu’un REIT10 ans et plusCompte titre, PEA, assurance-vieFlat tax (30%) ou fiscalité du PEA ou de l’assurance-vieFaibles (moins de 1%)NonVia un PEA ou une assurance-vie de préférence
Crowdfunding immobilierProjet immobilier (valorisation, rénovation)8% à 10%Elevé1 à 3 ans en fonction des projetsEn direct ou via PEAFlat tax (30%)Pas de fraisNonVia une plateforme de crowdfunding immobilier
Immobilier fractionnéBiens immobiliers (ex. résidentiels, commerces)4% à 6%Elevé3 à 10 ansEn directFlat tax (30%)Frais de gestion d’environ 10%NonMeute (résidentiel) ou Tantiem (diversifié)
* ordre de grandeur, brute de fiscalité, les performances passées ne présagent pas des performances futures ; **performance moyenne constatée à long terme

Questions fréquentes

Comment fonctionne la pierre papier ?

La pierre papier signifie un titre financier qui vous permet d’investir de manière indirecte dans l’immobilier. Les SCPI, les foncières cotées ou le crowdfunding immobilier sont trois grandes catégories d’investissement dans la pierre papier.

Quels sont les avantages à investir dans la pierre papier ?

En investissant dans la pierre papier vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier (avec une performance relativement stable et pas directement corrélée aux marchés financiers) de manière plus simple, pour une mise de départ moins élevée qu’une transaction immobilière en direct, et sans l’inconvénient de la gestion de locataires.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Les SCPI sont un investissement intéressant, par exemple comme complément de revenu. Elles ont en effet l’avantage de fournir des revenus réguliers. En revanche si les meilleures affichent entre 5% et 6% de rendements, il faut prendre en compte des frais de souscription élevés, qui nécessitent de conserver son investissement sur le long terme (au moins une dizaine d’années de préférence).

Est-ce que le crowdfunding immobilier est un bon placement ?

Le crowdfunding immobilier connaît une forte croissance en 2021 et encore en 2022, et pour cause, avec une rentabilité entre 8% et 10% par opération et un taux de défaut très faible, c’est très attractif. En revanche à 1 000€ de ticket d’entrée minimum la plupart du temps, ça n’est pas offert à toutes les bourses. Surtout qu’il vaut mieux investir dans une dizaine d’opérations minimum pour diversifier son risque.