SCPI, foncières cotées, crowdfunding… les placements pierre papier vous permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte et sans contrainte. Zoom sur les avantages et inconvénients de ces différentes solutions.

Les placements dits « pierre papier » sont une forme d’investissement immobilier, mais ce n’est pas la seule. Retrouver notre comparatif de tous les investissements immobiliers avant de vous lancer dans celui qui vous correspond le mieux.

Qu’est-ce que la pierre papier ?

La pierre papier est un terme qui désigne toutes les formes de placements financiers ayant l’immobilier comme sous-jacent. C’est un investissement indirect, puisqu’il se fait via un intermédiaire qui peut être, par exemple, une société de gestion. 

Ainsi, avec la pierre papier vous n’achetez pas directement un bien immobilier, mais des parts sociales, des actions ou des obligations de sociétés, cotées ou non. On distingue généralement trois formes de pierre papier :

  • Les SCPI (et les OPCI), qui permettent d’investir dans des parcs immobiliers et de toucher des loyers.
  • Les foncières cotées, qui gèrent aussi des parcs immobiliers, souvent de plus grande ampleur. Ces foncières sont cotées en bourse et permettent de percevoir des dividendes.
  • Le crowdfunding immobilier, qui permet de financer un promoteur immobilier ou un marchand de bien en contrepartie d’intérêts.

Les avantages des placements pierre papier

  • La mise en place est plus facile et nécessite moins de temps que pour l’investissement immobilier direct.
  • Le ticket d’entrée est également plus faible comparativement à l’investissement direct. C’est une solution accessible aux budgets serrés ou encore aux primo-investisseurs.
  • Vous diversifiez votre patrimoine.
  • Les risques sont mutualisés.

Pierre papier : les inconvénients

  • Le capital investi n’est pas garanti, cela étant dit, c’est aussi le cas d’un investissement immobilier en direct. 
  • Lorsque la gestion est déléguée, des frais de gestion sont à prévoir et ils ont un impact sur la rentabilité globale.

Les SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Ce sont des structures qui possèdent un ensemble de biens qu’elles mettent en location et qu’elles entretiennent : immeubles résidentiels, locaux commerciaux ou bureaux. 

Si vous achetez des parts de SCPI, vous devenez donc indirectement propriétaire d’une fraction de ce parc immobilier. En contrepartie, vous percevez une part des loyers.

Pour en savoir plus sur les SCPI et trouver les meilleures d’entre elles, consultez  notre comparatif des SCPI !

Les avantages des SCPI

  • Vous investissez dans l’immobilier et la gestion est déléguée. Ce sont des professionnels qui s’occupent, pour vous, de la recherche de locataires ou encore de l’entretien et des travaux de réparations.
  • C’est un placement abordable. Le ticket d’entrée se situe aux alentours de 1 000€ voire 500€ pour certaines SCPI. Ce ticket d’entrée relativement faible vous permet d’investir dans un parc constitué de dizaines d’immeubles.
  • Vous diversifiez votre portefeuille d’investissement. Chaque SCPI possède en effet des immeubles dans différentes localisations, ce qui minimise les risques de dévalorisation des biens.
  • Vous accédez à des biens auxquels vous ne pourriez avoir accès seul, comme des centres commerciaux ou des bureaux de plusieurs milliers de m2.
  • Vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit et profiter ainsi d’un effet de levier, comme pour un bien immobilier en direct.
  • Les rendements sont stables. Vous pouvez espérer aux alentours de 4,4% en moyenne, voire 5 à 6% pour les meilleures SCPI. Soit des performances bien supérieures au livret A ou à encore au fonds en euros de l’assurance-vie au capital garanti, sans la volatilité de la bourse. 
  • Vous pouvez, d’ailleurs investir dans des SCPI via une assurance-vie et profiter ainsi de sa fiscalité avantageuse.

Les inconvénients des SCPI

Si les SCPI ont un ticket d’entrée accessible et affichent des performances globalement correctes. Certains points négatifs sont néanmoins à prendre en compte avant de souscrire.

  • En matière de rentabilité, les autres placements dits de pierre papier (le crowdfunding et les foncières cotées) surpassent la SCPI. 
  • La SCPI comporte des frais, potentiellement élevés. Notamment, des frais d’entrée ou prélevés sur les loyers afin d’en rémunérer la gestion. Étudiez scrupuleusement ce point avant de souscrire, car cela aura un impact potentiellement important sur la rentabilité de l’investissement.
  • Les SCPI ont une fiscalité lourde. Les revenus fonciers viennent s’ajouter au montant de base pour votre imposition sur le revenu. Toutefois, si vous investissez dans une SCPI à crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductible

 Les rendements des SCPI sont affichés nets de frais.

Les différents types de SCPI

Il existe des SCPI de rendement, fiscales ou de plus-value. A chacun de ces placements ses propres caractéristiques et objectifs.

  1. Les SCPI de rendement | Ces SCPI forment la majorité du marché. Elles peuvent être constituées de différents types de biens parmi lesquels : immeubles de bureaux, locaux commerciaux, mais aussi biens résidentiels, entrepôts et hôtels. Ces SCPI sont dites “de rendement”, car elles sont associées à une logique de rentabilité. Elles visent en effet à distribuer des loyers qui se valorisent, au fil du temps.
  2. Les SCPI fiscales | SCPI Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier… les SCPI fiscales vous donnent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés lors d’un investissement en direct. Ces SCPI englobent le plus souvent des biens immobiliers résidentiels. Si elles permettent de défiscaliser, leur rentabilité est bien souvent décevante. Si vous êtes à la recherche d’un placement de défiscalisation, consulter notre comparatif !
  3. Les SCPI de plus-value | Niche sur le marché, les SCPI de plus-value ne représentent qu’environ 2% de la capitalisation globale. Ces SCPI ne distribuent pas de loyers. L’objectif est la valorisation du patrimoine dans le temps. Les SCPI en nue-propriété font notamment partie de cette catégorie. Dans ce cadre, l’acheteur acquiert des parts pour une fraction de la valeur et il en devient pleinement propriétaire à la fin de la période de démembrement
Les OPCI

Cet investissement est à la croisée des chemins entre SCPI et OPCVM. Les OPCI comportent en effet une majorité d’actifs immobiliers, assortie d’une poche d’actifs non immobiliers et d’une poche d’actifs liquides. C’est un outil de diversification résolument hybride taillé pour être accessible depuis une assurance-vie. Les rendements sont cependant, en moyenne, inférieurs à ceux des SCPI.

Les foncières cotées et les ETF immobiliers

Vous pouvez également investir dans la pierre papier via les foncières cotées, appelée également SIIC. Ces sociétés cotées en bourse gèrent des parcs immobiliers de centaines de milliers de m2 : centres commerciaux, centres logistiques, immeubles résidentiels et centre d’affaires internationaux. Unibail Rodemco est, par exemple, la foncière cotée la plus connue en France.

Mais plutôt que de choisir vous-même telle ou telle foncière, vous pouvez investi via un ETF immobilier. Un ETF est un fonds d’investissement se composant d’actions, dont les frais sont largement réduits. Avec un ETF immobilier, vous avez donc un portefeuille diversifié de foncières cotées. 

Les avantages des ETF de foncières cotées

Les ETF concilient les avantages de l’immobilier et ceux de la bourse.

  • C’est la meilleure option en matière de diversification. Vous investissez en effet dans plusieurs centaines de foncières cotées, qui détiennent, elles-même, des parcs immobiliers se composant de centaines de biens.
  • L’ETF est un produit financier. Il génère des plus-values et dividendes soumis à la flat tax de 30%. Une fiscalité plus avantageuse que celle des revenus fonciers. De plus, l’ETF n’est pas soumis à l’IFI. 
  • Vous pouvez investir dans des ETF immobilier depuis une assurance-vie ou un PEA et avoir une fiscalité encore plus avantageuse.  
  • C’est aussi simple d’acheter un ETF qu’une action. Vous pouvez accéder à ce marché à partir de quelques dizaines d’euros. Ces actions sont par ailleurs faciles et rapides à revendre. C’est donc un placement très liquide.
  • Les frais sont réduits. Pas d’entretien à votre charge, ni de droits notarié. Il faudra simplement compter les frais de courtage.

Des inconvénients liés au marché boursier

Les ETF sont des supports d’investissement se comportant comme des actions. Ils subissent les fluctuations des marchés financiers. Les revenus générés sont donc comparativement moins stables que pour les SCPI.

Autre inconvénient, vous ne pouvez pas acheter d’ETF à crédit, contrairement aux SCPI. Néanmoins, les foncières s’endettent et génèrent ainsi un effet de levier sans que vous ne le voyez.

Finalement, les ETF immobiliers sont donc davantage à considérer comme des placements boursiers que comme des placements purement immobiliers. Cela les distingue des autres placements “pierre papier”.

Vincent
Les conseils de Vincent

Nous vous recommandons d’inclure un ETF immobilier dans votre portefeuille boursier. Dans une stratégie de diversification, cela ne doit pas exclure la possibilité d’ajouter des SCPI à votre patrimoine, car ce sont deux actifs aux comportements sensiblement différents. On vous donne ici la liste des meilleurs ETF immobiliers !

Le crowdfunding immobilier

Contrairement aux SCPI où vous investissez pour devenir propriétaire d’un parc immobilier et en tirer des loyers, le crowdfunding finance un programme immobilier. C’est un concept relativement nouveau, arrivé en France en 2011. On parle aussi de financement participatif.

En pratique, les investisseurs sont mis en relation avec les porteurs de projets – qui sont le plus souvent des promoteurs immobilier – via des sites de crowdfunding immobilier. L’argent récolté sert à financer le projet de construction d’un promoteur. Une fois les travaux terminés et les biens mis en vente, le capital prêté est rendu aux investisseurs, assorti des intérêts.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Via le crowdfunding immobilier, vous placez votre argent dans un investissement à court ou moyen terme, offrant potentiellement de belles performances.

  • Chaque investisseur apporte au projet la somme qu’il souhaite, petite ou grande. Le ticket d’entrée s’échelonne autour de 1 000 €, souvent moins, selon les plateformes. 
  • Les rentabilités à la clé sont souvent élevées, entre 8 et 10% voire davantage
  • Ce sont des placements à court ou moyen terme, dont la durée est de 20 mois en moyenne, et 12 mois au minimum. À titre de comparaison, la durée conseillée de détention d’une SCPI est de 10 ans et de 5 ans minimum pour les investissements boursiers. 
  • La durée de l’engagement et le rendement sont connus à l’avance
  • Il n’y a ni frais d’entrée ou de sortie, ni frais de gestion. Ce sont les promoteurs qui rémunèrent la plateforme de financement participatif.

Crowdfunding immobilier : quels inconvénients ?

Avec le crowdfunding immobilier, votre argent est bloqué jusqu’à la fin du projet. Vous ne pouvez donc pas récupérer vos fonds à votre guise. Ce qui en fait un placement totalement illiquide.

Le financement participatif fait, par ailleurs, peser un risque de défaut. Il arrive que les promoteurs n’arrivent pas à rembourser à temps, si les travaux rencontrent des imprévus. Il se peut aussi qu’ils n’arrivent pas à rembourser la totalité de la somme. Ces événements sont ares mais pas impossibles.

Vous ne devez donc pas uniquement vous focaliser sur la rentabilité affichée. Gardez à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus l’investissement est risqué. Diversifiez vos investissements sur différents projets et les risques seront ainsi mieux répartis. Gardez aussi un esprit critique quant à la qualité des projets proposés. Comme dans tous les investissements immobiliers, l’emplacement reste la clé !

Sachez également que les plateformes de crowdfunding sélectionnent les promoteurs en fonction de leur solidité économique et de la faisabilité de leur projet. Ce premier filtre permet de réduire fortement le risque de d’accident de crédit. Et pour trouver les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, vous pouvez tout simplement consulter notre comparatif !