Vous souhaitez investir dans la pierre papier et vous hésitez entre OPCI et SCPI ? Dans cet article nous allons analyser point par point les caractéristiques de chacun de ces placements, afin de vous aidez à déterminer lequel de ces investissements est le mieux (pour vous).
OPCI et SCPI : commençons par les définir
Les OPCI (ou Organisme de Placement Collectif en Immobilier) comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements financiers ayant l’immobilier comme sous-jacent principal. Ils font tous les deux partie des fonds d’investissement en immobilier.
Les SCPI sont des sociétés qui investissent uniquement dans des actifs immobiliers (ex. bureaux, commerces, entrepôts). Elles perçoivent ainsi des loyers, dont elles redistribuent la majeure partie à leurs associés (les investisseurs ayant acheté des parts de SCPI).
Plus récents, les OPCI sont apparus au début des années 2000. Contrairement aux SCPI, ces structures ne peuvent investir « que » entre 51% et 65% de leurs fonds dans de l’immobilier. Le reste est placé dans des actifs plus liquides, comme des actions, des parts dans des fonds d’investissement (ex. OPCVM) ou des obligations par exemple.
L’un comme l’autre de ces placements vous permettent d’investir dans l’immobilier avec les avantages suivants :
- Pas de soucis de gestion en direct (achat et vente de biens, trouver un locataire, etc.)
- Diversification du risque, grâce à l’achat de plusieurs actifs par les SCPI et OPCI
- Accès à des biens immobiliers peu accessibles pour les particuliers (ex. bureaux, commerces), en France comme en Europe (ex. Belgique, Allemagne)
Les OPCI peuvent exister juridiquement sous deux formes :
- Les Fonds de Placement Immobilier (FPI)
- Ou les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV)
Quelle que soit la forme juridique de l’OPCI, FPI comme SPPICAV sont obligées de reverser au moins 85% des revenus nets de leurs actifs immobiliers (en gros les loyers perçus). La principale différence entre les deux types de société est d’ordre fiscale. Les FPI étant soumises à la fiscalité du foncier, tandis que les SPPICAV sont soumises à la fiscalité des placements financiers.
OPCI vs SCPI : les performances
Si nous analysons le taux de distribution, indicateur important pour ceux qui recherchent un complément de revenus stable, vous constatez sur le graphique ci-dessus que le match est sans appel. Historiquement, le taux de distribution des SCPI est à la fois plus élevé et plus stable que celui des OPCI.
Cela s’explique assez naturellement dans la mesure où une petite moitié des investissements des OPCI est sur les marchés financiers, notamment en obligations. Or les taux ont baissé régulièrement tout au long des années 2010. D’où un taux de distribution moyen du marché des OPCI naturellement en baisse. Mais qui devrait normalement augmenter avec la remontée des taux.
Par ailleurs, l’exposition aux marchés financiers des OPCI n’a pas été favorable non plus en 2022, entraînant une baisse de prix des parts de 4,70% en moyenne.
OPCI ou SCPI : risques et liquidité
Comme évoqué à l’instant, les OPCI sont exposés aux marchés financiers, contrairement aux SCPI dont les actifs sont purement immobiliers. Par conséquent, les OPCI seront plus volatiles.
En revanche, cela donne un avantage aux OPCI d’un point de vue liquidité. En général, vous pouvez sortir de votre investissement en OPCI en deux mois maximum. La société de gestion pouvant racheter vos parts. Et le prix des parts d’OPCI est actualisé régulièrement (cela va de tous les 15 jours à minimum deux fois par an). Ce qui n’est pas le cas des parts de SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, sortir de votre investissement nécessitera de passer par le marché secondaire : il faut trouver un acheteur de vos parts (ce qui peut nécessiter de faire un effort sur le prix). Pour les SCPI à capital variable, c’est généralement plus simple, et chaque société de gestion a ses solutions pour apporter un minimum de liquidité.
Par ailleurs, les frais de souscription des SCPI sont élevés pour la plupart, ce qui nécessite implicitement que vous conserviez votre placement sur le long terme (10 ans au moins est généralement conseillé). Il existe quelques nouvelles SCPI sans frais d’entrée, mais vous devrez tout de même conserver vos parts 4 ou 5 ans minimum, sinon vous aurez une pénalité de sortie.
Vous êtes plutôt de nature prudente ? Nous avons dressé la liste des 12 risques et dangers de l’investissement en SCPI à lire avant d’investir.
OPCI versus SCPI : les frais
Au niveau des frais d’entrée, c’est le grand écart entre les deux placements :
- Entre 3% et 5% pour les OPCI
- Entre 8% et 12% pour les SCPI (hormis les quelques SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live)
Les frais de gestion sont également d’une amplitude bien différente :
- Entre 1,5% et 4,5% pour les OPCI, avec une moyenne aux alentours de 2%
- Entre 7% et 18% pour les SCPI, avec une moyenne aux alentours de 11%
Néanmoins, les rendements affichés par les SCPI comme par les OPCI sont nets de frais de gestion. Ainsi, bien qu’avec de frais de gestion plus élevés pour les SCPI, les performances nettes de celles-ci sont généralement meilleures que celles des OPCI (cf. graphique situé plus haut).
OPCI contre SCPI : la fiscalité
Comme souvent, l’appréciation de la fiscalité sur ces deux types de produits va beaucoup dépendre de votre situation personnelle (niveau de revenus, nombre d’enfants, etc.).
Pour les OPCI, c’est la fiscalité des valeurs mobilières qui s’applique. Donc la flat tax à 30% (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux).
Concernant les SCPI, c’est la fiscalité immobilière qui entre en jeu :
- Les revenus fonciers, issus des distributions régulières des SCPI, sont imposés à votre Tranche Marginale d’Imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + les prélèvements sociaux à 17,2%. Les investisseurs avec une TMI à 30% ou plus sont donc plus lourdement taxés sur les SCPI que sur les OPCI
- Les éventuelles plus-values lors de la revente de vos parts de SCPI sont imposées à 19% + les prélèvements sociaux de 17,2%, avec un abattement à prendre en compte à partir de la 6ème année de détention
💡 Néanmoins, OPCI comme SCPI peuvent s’acheter au travers d’une assurance-vie. Dans ce cas, c’est la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie qui s’applique.
La fiscalité de l’assurance-vie est la suivante, dès lors que vous sortez de l’argent de celle-ci :
- Si votre contrat d’assurance vie a plus de 8 ans, vos gains sont imposables à un taux d’imposition réduit à 7,5%
- De plus, l’assurance-vie bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 € (pour une personne seule) et 9 200 € (si vous êtes mariés) sur les plus-values. Autrement dit, en dessous de ces montants, vous ne payez pas d’impôts.
Enfin, l’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse dans le cadre des successions.
Tableau de synthèse de la fiscalité des deux placements
| OPCI (SPPICAV) | OPCI (FPI) | SCPI | |
|---|---|---|---|
| Fiscalité des revenus* | 30% | Tranche Marginale d’Imposition + 17,2% | Tranche Marginale d’Imposition + 17,2% |
| Fiscalité des plus-values* | 30% | 36,2% (abattement progressif après 6 ans de détention) | 36,2% (abattement progressif après 6 ans de détention) |
| Assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? |  | | |
OPCI et SCPI : où pouvez vous loger ces placements ?
L’enveloppe via laquelle vous investissez impacte significativement la fiscalité de votre placement. Voyons donc les options qui s’offrent à vous lorsque vous vous intéressez aux OPCI et SCPI.
| OPCI | SCPI | |
|---|---|---|
| En direct |  | |
| Compte titre | | |
| Assurance-vie | | |
| Plan Epargne Actions (PEA) | | |
Bien qu’ayant une partie des fonds investis sur les marchés financiers, les OPCI ne sont pas éligibles au PEA. Et ça n’est évidemment pas possible non plus pour les SCPI, dont les actifs sont purement immobiliers.
En revanche, ces deux placements peuvent être hébergés sur un compte titre ou une assurance-vie. Si l’assurance-vie apporte un avantage fiscal séduisant, gardez tout de même en tête qu’en passant par ce biais des commissions seront perçues, et que par exemple l’achat de SCPI à crédit ne sera pas possible. De plus, le choix de SCPI sera plus restreint qu’en passant par un courtier comme Louve Invest qui commercialise plus d’une soixantaine de SCPI (sur les environ 200 disponibles sur le marché).
Envie d’investir en SCPI ou OPCI via une assurance-vie ? Découvrez notre sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCPI et OPCI.
Et si la solution était plutôt un mélange de SCPI et d’obligations ?
Nous avons vu que les performances des OPCI ne font pas forcément rêvées face à celles des SCPI, notamment si vous recherchez un complément de revenu stable dans le temps. Et si la fiscalité des SCPI en direct est moins avantageuse que celle des OPCI dès que votre TMI atteint 30% ou plus, cet argument ne vaut plus dès lors que vous passez par une assurance-vie.
Par conséquent, un des principaux points positifs des OPCI réside dans la liquidité de ce placement. S’il est important pour vous qu’une partie de votre investissement soit liquide, plutôt que tout mettre dans des OPCI, je vous recommande :
- D’investir en SCPI une partie, qui générera des rendements réguliers, et dont le prix des parts suivra le cours de l’immobilier
- D’investir dans des ETF obligataires l’autre partie, qui sera liquide, et dont la performance sera assez similaire à la part investie dans les marchés financiers par les OPCI. Avec l’avantage que la structure de frais des ETF obligataires est bien plus légère (moins de 0,5% annuels) que celles des frais de gestion des OPCI. C’est donc une bonne solution pour investir sur le marché obligataire.
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