Grâce aux SCPI en démembrement, vous pouvez investir dans la nue-propriété d’un parc immobilier et ainsi vous constituer un patrimoine à bas coût, en bénéficiant d’avantages fiscaux. L’investissement en usufruit, privilégié par les entreprises, peut aussi avoir des avantages pour certains particuliers.

Pourquoi investir dans une SCPI en démembrement ? Comment cela fonctionne ? Est-ce une bonne idée ? Je vous explique tout cela et je vous donne mon avis !

Avant d’entrer dans le vif du sujet, assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement des SCPI « classiques ». Pour cela, je vous recommande la lecture de notre article dédié aux SCPI.

Définition : usufruit VS nue propriété

Le démembrement est un acte juridique qui divise la propriété entre deux personnes : 

  • L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien immobilier et, en particulier, de le louer pour en percevoir des revenus.
  • Le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier ; il peut, entre autres, y faire des travaux ou même le détruire.

Lors d’un remembrement de la propriété, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il lui appartient alors totalement et il peut donc l’utiliser comme bon lui semble.  

Le fonctionnement des SCPI en démembrement

Si elles sont, à l’heure actuelle, encore relativement peu connues du grand public, les SCPI de démembrement se sont considérablement développées ces dernières années. Leur principe est simple : 

  • D’un côté, il y a l’investisseur nu propriétaire. Ce dernier possède des parts de la SCPI, mais il n’en perçoit pas les loyers (durant la période de démembrement).
  • De l’autre côté, un second investisseur achète l’usufruit de ces parts. C’est lui qui, chaque année, perçoit les revenus fonciers.

A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété récupère la pleine propriété des parts. A ce moment-là, deux options s’offrent à lui :

  • conserver ses parts pour en tirer des revenus ;
  • revendre ses parts en pleine propriété, pour réaliser une plus-value. 

Quant à l’usufruitier, il cesse de détenir quoi que ce soit et ne touche plus de loyer.

La durée du démembrement

Avec les SCPI en démembrement, les deux investisseurs savent à l’avance combien de temps dureront l’usufruit et la nue-propriété. C’est pourquoi on emploie parfois le terme de “démembrement temporaire fixe” pour désigner cet investissement immobilier.

Bien qu’il n’y ait pas de durée légale, la période de démembrement est généralement de 5 ou 10 ans, et plus rarement 15 ou 20 ans. 

Notez que pour certains montages similaires, la fin de démembrement n’est pas connue à l’avance. C’est notamment vrai dans le cadre d’un viager en nue propriété, où le démembrement s’achève au moment décès de l’usufruitier.

La décote sur le prix des SCPI en démembrement

Le prix des parts d’une SCPI en nue-propriété est bien entendu inférieur à celui de la pleine propriété. Cette décote dépend de la durée de démembrement, et varie d’une SCPI à l’autre, en fonction du montant des loyers espérés.

Voici, en moyenne, les clés de répartition des SCPI en 2021

Durée de démembrement5 ans10 ans15 ans20 ans
Valeur nue-propriété78%65%60%50%
Valeur usufruit22%35%40%50%
Clé de réparation moyenne des SCPI de démembrement

Ainsi, si vous achetez une SCPI en nue propriété sur 10 ans, vous pouvez vous attendre à devoir débourser 65% du prix de la part classique.

Les avantages des SCPI en nue-propriété

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une série d’avantages, aussi bien fiscaux et que patrimoniaux. Passons les en revue.

Vos gains échappent à l’IR

La fiscalité des SCPI est relativement élevée. Les loyers sont, en effet, soumis à l’impôt sur le revenu (sauf si vous achetez vos parts au sein d’une assurance-vie). C’est un des gros inconvénients des SCPI en direct, surtout si vous êtes imposé à un taux marginal supérieur à 30%.

Avec une SCPI en nue-propriété, vous ne percevez pas de loyer pendant la période de démembrement. Vous ne déclarez donc pas de revenus fonciers pendant ce laps de temps et n’êtes donc pas imposé.

Au moment de revendre vos parts, la fiscalité du remembrement est également avantageuse. L’assiette fiscale est en effet composée du prix de la revente en pleine propriété moins la valeur du bien en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue propriété. Autrement dit, vous ne payez pas d’impôt lorsque « vous récupérez » le montant de la décote. Je vous donne un exemple chiffré plus bas.

La SCPI en nue propriété n’est pas soumise à l’IFI

Durant toute la durée du démembrement, les parts en nue-propriété ne sont pas soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Seul le détenteur de l’usufruit en est redevable.

Une bonne façon de se constituer un capital

Quand on achète des parts de SCPI, on cherche généralement à se constituer des revenus réguliers ; c’est leur avantage. Mais avec la nue-propriété vous ne touchez pas de revenus le temps du démembrement. En revanche, cela vous permet d’acheter des parts de SCPI 20 à 50% moins cher. Par conséquent :

  • vous vous constituez un capital à bas coût ;
  • et si vous conservez vos parts, vos revenus futurs seront plus élevés (pour une même mise de départ).

En effet, à l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI sans débourser un euro de plus. Ce qui vient augmenter instantanément votre capital de départ.

Vincent
Les conseils de Vincent

A mon avis, deux situations justifient l’investissement dans des SCPI en nue-propriété:

 

Vous pensez à votre retraite ? Avec une SCPI en démembrement, vous toucherez des revenus plus élevés (pour une mise même mise de départ) à condition d’attendre 5 à 20 ans. C’est donc une stratégie rentable sur le long terme et particulièrement bien adaptée pour anticiper votre retraite, dans 5 à 20 ans, c’est selon.

 

Vous payez des impôts importants et vous payez l’IFI ? Les SCPI en nue-propriété vous permettront d’investir dans l’immobilier et de générer des « plus-values » non fiscalisées, sans augmenter votre IFI.

Les inconvénients des SCPI en nue-propriété

Ces SCPI comportent toutefois quelques points faibles qu’il convient d’avoir en tête :

  • C’est un placement de niche qui n’est pas très liquide. Entre le moment de l’achat et la fin du démembrement, vos parts ne seront pas aisées à vendre. Plus la durée de démembrement est longue et plus le prix de la nue propriété est bas. Mais cela implique un blocage de l’épargne nécessairement plus long !
  • Les SCPI en démembrement sont plus ou moins rentables selon les montages. Soyez particulièrement attentifs aux clés de répartition, qui précisent combien payent le nu-propriétaire et l’usufruitier. Et mettez ces chiffres en regard des rendements futurs.
  • Comme avec toute SCPI, la nue-propriété n’échappe pas à des frais élevés.

Un exemple chiffré de SCPI en démembrement

Vous investissez 130 000€ dans une SCPI en démembrement sur 10 ans. La clé de répartition de cette SCPI est de 65 % pour la nue-propriété et de 35% pour l’usufruit. Le prix de la part est fixé à 1 000 €.

Vous achetez la nue-propriété, le prix de la part passe donc à 650 €. Ainsi, avec un budget de 130 000€, vous achetez 200 parts, contre seulement 130 en pleine propriété.

Au bout de 10 années, vous profiterez automatiquement de la pleine propriété. En supposant qu’il n’y ait aucune revalorisation au terme de cette période, vous posséderez donc 200 parts d’une valeur de 1000 €, soit un capital de 200 000€ et un gain de 70 000 €. Vous avez deux possibilités :

  • Si vous vendez vos parts, vous encaissez 70 000 € de gain net d’impôts (avant déduction des frais).
  • Si vous conservez vos parts, vous profitez des loyers à venir. A supposer que le rendement de la SCPI soit de 5%, vous touchez 50 € par part. Mais comme vous avez acquis la part à 650 €, votre rendement est en réalité de 7,6%.

Examinons désormais le cas où vous êtes l’usufruitier. Vous achetez 350 € des parts qui vous donnent droit à 10 ans de loyer. En supposant, pour simplifier, que le rendement de la pleine propriété est de 5% sur toute la période, vous touchez donc 50 € par an.

Les 350 € investis sont « perdus ». A l’issue des 10 ans, vous avez donc 500 € pour chaque part acquise, soit un gain de 100 € par part. Cela correspond à un taux de rendement annuel de 2,8% (avant frais et avant fiscalité).

Quels sont les avantages de la SCPI en usufruit ?

Si on se met à la place de l’usufruitier, l’exemple précédent ne fait pas franchement rêver : 2,8% de taux de rendement, une fois qu’on enlève la fiscalité et les frais, ce sera certainement moins performant qu’un fonds euros. A mon avis, cela n’a pas beaucoup d’intérêt.

Cependant, ce schéma devient intéressant pour les entreprises qui vont pouvoir amortir comptablement les parts acquises et ainsi réduire leur imposition.

Il existe toutefois une situation patrimoniale qui peut vous amener à acquérir l’usufruit. C’est le cas si vous disposez d’un déficit foncier important et non imputé, que vous allez pouvoir ainsi imputer aux revenus de votre SCPI.

Sources légales : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, définition du prix d’acquisition dans le cadre d’un démembrement.