Grâce aux SCPI en démembrement, vous pouvez investir dans la nue-propriété d’un parc immobilier et ainsi vous constituer un patrimoine à bas coût, en bénéficiant d’avantages fiscaux.

L’investissement en usufruit, privilégié par les entreprises, peut aussi avoir des avantages pour certains particuliers.

➡️ Pourquoi investir dans une SCPI en démembrement ? Comment cela fonctionne ? Est-ce une bonne idée ? Je vous explique tout cela, et notamment pourquoi j’ai investi dans des parts de SCPI en nue propriété.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement des SCPI « classiques ». Pour cela, je vous recommande la lecture de notre article dédié aux SCPI.

Définition : usufruit VS nue-propriété

Le démembrement est un acte juridique qui divise la propriété entre deux personnes : 

  • L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien immobilier et, en particulier, de le louer pour en percevoir des revenus.
  • Le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier ; il peut, entre autres, y faire des travaux ou même le détruire.

Lors d’un remembrement de la propriété, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il lui appartient alors totalement et il peut donc l’utiliser comme bon lui semble.

Le démembrement a une durée limitée dans le temps. Pour les SCPI, cela dure entre 3 et 20 ans.

Le fonctionnement des SCPI en démembrement

Si elles sont, à l’heure actuelle, encore relativement peu connues du grand public, les SCPI de démembrement se sont considérablement développées ces dernières années. Leur principe est simple : 

  • D’un côté, il y a l’investisseur nu propriétaire. Ce dernier possède des parts de la SCPI, mais il n’en perçoit pas les loyers (durant la période de démembrement). En contrepartie, le nu propriétaire achète les parts de SCPI avec une décote. Plus la durée de démembrement est longue, plus le prix sera décoté.
  • De l’autre côté, un second investisseur achète l’usufruit de ces parts. C’est lui qui, trimestriellement en général, perçoit les revenus fonciers.

A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur en nue-propriété récupère la pleine propriété des parts. A ce moment-là, deux options s’offrent à lui :

  • conserver ses parts pour en tirer des revenus ;
  • revendre ses parts en pleine propriété, pour réaliser une plus-value. 

Quant à l’usufruitier, il cesse de détenir quoi que ce soit et ne touche plus de loyer.

La durée du démembrement

Avec les SCPI en démembrement, les deux investisseurs savent à l’avance combien de temps dureront l’usufruit et la nue-propriété. C’est pourquoi on emploie parfois le terme de “démembrement temporaire fixe” pour désigner cet investissement immobilier. Ou encore que l’on parle d’usufruit temporaire.

Bien qu’il n’y ait pas de durée légale, le démembrement s’étale généralement sur 5 ou 10 ans, et plus rarement 15 ou 20 ans. 

⚠️ Planifiez bien en fonction du moment où vous pensez commencer à avoir besoin de percevoir les dividendes de la SCPI. Par exemple si votre placement se fait dans l’optique de votre retraite qui débute dans 10 ans, il peut être judicieux de choisir une durée de démembrement de 10 ans également. Cela vous permettra de toucher des revenus complémentaires, au moment où vos revenus professionnels auront cessé.

Notez que pour certains montages similaires, la fin de démembrement n’est pas connue à l’avance. C’est notamment vrai dans le cadre d’un achat en viager en nue propriété, où le démembrement s’achève au moment du décès de l’usufruitier.

La décote sur le prix des SCPI en démembrement

La valeur des parts d’une SCPI en nue-propriété est bien entendu inférieure à celle de la pleine propriété.

Cette décote dépend de la durée de démembrement, et varie d’une SCPI à l’autre, en fonction du montant des loyers espérés. Voici, en moyenne, les clés de répartition des SCPI en 2024 :

Durée de démembrement5 ans10 ans15 ans20 ans
Valeur nue-propriété78%65%60%50%
Valeur usufruit22%35%40%50%
Clé de réparation moyenne des SCPI de démembrement

Ainsi, si vous achetez une SCPI en nue propriété sur 10 ans, vous pouvez donc vous attendre à devoir débourser 65% du prix de souscription de la part classique.

Les avantages des SCPI en nue-propriété

En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une série d’avantages, aussi bien fiscaux et que patrimoniaux. Passons les en revue.

Synthèse des avantages à investir dans une SCPI en nue propriété

Vos gains échappent à l’impôt sur le revenu

En temps normal, la fiscalité des SCPI est relativement élevée. Les loyers sont, en effet, soumis à l’impôt sur le revenu (sauf si vous achetez vos parts au sein d’une assurance-vie). C’est un des gros inconvénients des SCPI en direct, surtout si vous êtes imposé à un taux marginal supérieur à 30%.

➡️ Avec une SCPI en nue-propriété, vous ne percevez pas de loyer pendant la période de démembrement. Vous ne déclarez donc pas de revenus fonciers pendant ce laps de temps et n’êtes donc pas imposé.

Au moment de revendre vos parts, la fiscalité du remembrement est également avantageuse ! L’assiette fiscale est en effet composée de la valeur de revente des parts de SCPI en pleine propriété, moins la valeur du bien en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue propriété. Autrement dit, vous ne payez pas d’impôt lorsque « vous récupérez » le montant de la décote. Je vous donne un exemple chiffré plus bas.

La SCPI en nue propriété n’est pas soumise à l’IFI

Durant toute la durée du démembrement, les parts en nue-propriété ne sont pas soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Seul le détenteur de l’usufruit en est potentiellement redevable.

Une bonne façon de se constituer un capital

Quand on achète des parts de SCPI, on cherche généralement à se constituer des revenus réguliers ; c’est leur avantage. Mais avec la nue-propriété vous ne touchez pas de revenus le temps du démembrement. En revanche, cela vous permet d’acheter des parts de SCPI 20 à 50% moins cher. Par conséquent :

  • vous vous constituez un patrimoine à bas coût ;
  • et si vous conservez vos parts, vos revenus futurs seront plus élevés (pour une même mise de départ).

En effet, à l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI sans débourser un euro de plus. Ce qui vient augmenter instantanément votre mise de départ.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

A mon avis, deux situations justifient l’investissement dans des SCPI en nue-propriété:

 

Vous pensez à votre retraite ? Avec une SCPI en démembrement, vous toucherez des revenus plus élevés (pour une même mise de départ) à condition d’attendre 5 à 20 ans. C’est donc une stratégie rentable sur le long terme et particulièrement bien adaptée pour anticiper votre retraite, dans 5 à 20 ans, c’est selon. Sinon, nous abordons d’autres solutions dans notre articles dédiés aux placements retraite.

 

Vous payez des impôts importants et vous payez l’IFI ? Les SCPI en nue-propriété vous permettront d’investir dans l’immobilier et de générer des « plus-values » non fiscalisées, sans augmenter votre IFI.

Les inconvénients des SCPI en nue-propriété

Le démembrement d’une SCPI comporte toutefois quelques points faibles que l’investisseur doit avoir en tête avant de franchir le pas :

  • C’est un placement de niche, qui n’est pas très liquide. Entre le moment de l’achat et la fin du démembrement, vos parts ne seront pas aisées à vendre. Notamment car l’accord de l’usufruitier est généralement requis, sauf précision contraire dans le contrat. Si vous optez pour une durée de démembrement longue, afin de maximiser la décote, cela implique un blocage de votre épargne nécessairement plus long !
  • Les SCPI en démembrement sont plus ou moins rentables selon les montages. Soyez particulièrement attentifs aux clés de répartition, qui précisent combien payent le nu-propriétaire et l’usufruitier. Et mettez ces chiffres en regard des rendements futurs.
  • Comme avec toute SCPI, la nue-propriété n’échappe pas à des frais de souscription et de gestion élevés.

Si l’investissement en SCPI en nue-propriété ne vous convient pas, vous disposez d’un autre moyen d’optimiser votre rendement : acheter des parts de SCPI à crédit.

Vous bénéficierez alors de l’effet de levier, à condition que situation et votre taux d'emprunt le permette.

Pour savoir si l’achat de parts de SCPI en nue propriété est adapté à votre situation, et choisir les bonnes SCPI, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un courtier en SCPI, expert du sujet. Je conseille par exemple Louve Invest.

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Exemples chiffrés de SCPI en démembrement

Pour que cela vous parle peut être plus, je vais illustrer notre sujet de manière plus concrète. Tout d’abord avec un exemple fictif, puis avec un cas réel : mon investissement dans des parts de la SCPI Iroko Zen en nue propriété sur 3 ans.

Premier exemple de parts de SCPI en démembrement

Vous investissez 130 000€ dans une SCPI en démembrement sur 10 ans. La clé de répartition de cette SCPI est de 65 % pour la nue-propriété et de 35% pour l’usufruit. Le prix de la part est fixé à 1 000 €.

Vous achetez la nue-propriété, la valeur de la part passe donc à 650 €. Ainsi, avec un budget de 130 000€, vous achetez 200 parts, contre seulement 130 en pleine propriété.

Au bout de 10 années, vous profiterez automatiquement de la pleine propriété. En supposant qu’il n’y ait aucune revalorisation au terme de cette période, vous posséderez donc 200 parts d’une valeur de 1 000 €, soit un capital de 200 000 € et un gain de 70 000 €. Vous avez alors deux possibilités :

  • Si vous vendez vos parts, vous encaissez 70 000 € de gain net d’impôts (avant déduction des frais).
  • Si vous conservez vos parts, vous profitez des loyers à venir. A supposer que le rendement de la SCPI soit de 5%, vous touchez 50 € par part. Mais comme vous avez acquis la part à 650 €, votre rendement est en réalité de 7,69%.

Examinons désormais le cas où vous êtes l’usufruitier. Vous achetez 350 € des parts qui vous donnent droit à 10 ans de loyer. En supposant, pour simplifier, que le rendement de la pleine propriété est de 5% sur toute la durée, vous touchez donc 50 € par an.

Les 350 € investis sont « perdus ». A l’issue des 10 ans, vous aurez donc reçu 500 € pour chaque part acquise, soit un gain de 150 € par part. Cela correspond à une rentabilité annuelle de 7,07% (avant frais et avant fiscalité).

Mon investissement en nue propriété dans la SCPI Iroko Zen

Ayant une tranche marginale d’imposition de 30%, et un horizon de placement de court/moyen terme sur 180 000€ suite à la revente d’un bien immobilier, j’ai décidé d’investir une partie dans la SCPI Iroko Zen.

Mon tableau de bord Iroko avec mes 100 parts détenues en nue propriété
Mon espace investisseur Iroko

En achetant 100 parts en nue propriété sur 3 ans, j’ai dû débourser 17 400€. Cela représente 174€ par part, soit une décote de 26€ par rapport au prix normal de 200€. Ainsi, au bout de 3 ans, si ce prix reste identique et que je revends mes parts, j’aurai un gain de 2 600€ (= 20 000€ – 17 400€). Soit une rentabilité de 14,9% (=2 600 / 17 400). La valeur de reconstitution de la SCPI Iroko Zen étant de 209,43€ fin décembre 2023, j’espère même que le prix de la part va augmenter !

Vous souhaitez plus de détails sur Iroko Zen, numéro 1 de notre classement des SCPI ?

Quels sont les avantages de la SCPI en usufruit ?

Si on se met à la place de l’usufruitier, l’exemple précédent ne fait pas franchement rêver. 42% de rentabilité sur 10 ans, une fois qu’on enlève la fiscalité et les frais, ce sera certainement moins performant qu’un fonds euros. A mon avis, cela n’a pas beaucoup d’intérêt… pour les particuliers.

En effet, ce schéma devient en revanche intéressant pour les entreprises qui vont pouvoir amortir comptablement les parts acquises et ainsi réduire leur imposition. Si c’est un sujet qui vous intéresse, nous avons rédigé un article complet pour détailler le fonctionnement des SCPI en usufruit.

Enfin, à noter qu’il existe toutefois une situation patrimoniale qui peut vous amener à acquérir l’usufruit. C’est le cas si vous disposez d’un déficit foncier important et non imputé, que vous allez pouvoir ainsi imputer aux revenus de votre SCPI.

Tableau comparatif : pleine propriété, nue-propriété, usufruit

UsufruitNue-PropriétéPleine Propriété
DroitPercevoir les loyers de la SCPIPosséder la SCPIPercevoir les loyers
Posséder la SCPI
RisqueSur le montant des loyersSur l’évolution de la valeur des biensSur le montant des loyers et sur l’évolution de la valeur des biens
Horizon de placement3 ans et plus8 ans et plus8 ans et plus
RendementEntre 5 et 8%Entre 4 et 6%Entre 4 et 6%
Levier fiscalLe montant du placement est amortissable ce qui vient diminuer le résultat fiscal imposable

Si les biens sont situés hors de France : imposition locale (et plus d’IS)
Pendant la période de démembrement : aucun revenu n’est perçu donc aucune impositionSi les biens sont situés hors de France : imposition locale (et plus d’IS) pour les personnes morales
Pour quiLes personnes moralesLes particuliersLes personnes morales et les particuliers

Sélection de SCPI performantes pour investir en démembrement

Voici ci-dessous quelques SCPI dont le couple rendement / frais est attrayant, et dont les clés de démembrement sont connues, afin de vous guider dans votre choix.


label
IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

label
CORUM ORIGIN

CORUM ORIGIN

SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.


  • Rendement 2023 : 6.06%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 1135 €
  • Frais de souscription : 11.96%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance : 5 mois

label
COEUR DE REGIONS

COEUR DE REGIONS

SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.


  • Rendement 2023 : 6.2%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 649 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 96%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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Avec un taux de distribution de 7,12%, Iroko Zen affiche un des plus beaux rendements de SCPI en 2023, parmi les quelques 200 existantes en France. Et cela fait 3 ans de suite que le taux de distribution dépasse les 7%. Donc même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, nous pouvons espérer qu’une fois la pleine propriété récupérée les rendements soient au rendez-vous.

La SCPI CORUM Origin dispose d’un historique plus long, et cela fait 10 ans qu’elle distribue plus de 6% de rendement à ses associés, dont 6,06% en 2023. C’est une des sociétés de CORUM L’Epargne, un des acteurs majeurs des SCPI en France. D’ailleurs CORUM Origin à elle seule affiche une capitalisation de plus de 2,5 milliards d’euros.

Enfin, avec un taux de distribution de 6,20%, Cœur de Régions affiche aussi un des plus beaux rendements de SCPI en 2023. Comme son nom l’indique, elle privilégie les achats en régions plutôt qu’à Paris et sa banlieue. De plus, la décote est une des plus intéressantes (cf. tableau ci-dessous).

5 ans10 ans15 ans
Iroko Zen79% en nue-propriété65,50% en nue-propriété60% en nue-propriété
CORUM Origin78% en nue-propriété67% en nue-propriété60% en nue-propriété
Cœur de Régions77% en nue-propriété63,5% en nue-propriété58% en nue-propriété
Clés de démembrement

⚠️ La demande pour des SCPI en nue-propriété est, assez logiquement, supérieure à celle pour des SCPI en usufruit. Par conséquent, il arrive que ce marché soit en tension et qu’il faille s’inscrire sur liste d’attente avant de pouvoir acheter en nue-propriété. Si ce type d’investissement vous intéresse, pensez donc à bien anticiper !

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Bonus : les clés de répartition des SCPI en démembrement

Vous souhaitez investir dans une SCPI en démembrement et vous cherchez la clé de répartition à appliquer ? Voici les informations qu’il vous faut !

SCPI5 ANS10 ANS15 ANS20 ANS
Actipierre Europe85,00%74,50%69,50%64,50%
ActivImmo78,00%65,00%58,00%53,00%
Aedeficis80,00%68,00%61,50%57,50%
Aestiam Cap’Hebergimmo81,50%69,00%61,00%58,50%
Aestiam Pierre Rendement80,50%68,00%60,00%57,50%
Aestiam Placement Pierre82,00%69,00%61,00%58,50%
AEW Diversification Allemagne88,00%79,50%76,00%71,00%
Affinités Pierre81,00%68,00%60,50%55,00%
Allianz Pierre84,50%73,50%68,50%– 
Altixia Cadence XII78,50%65,50%59,50%55,00%
Altixia Commerces79,50%66,50%61,50%56,00%
Atout Pierre Diversification16,00%27,00%32,00%36,00%
ATREAM Hôtels82,50%71,00%65,00%59,00%
Buroboutic83%71,50%65,50%62,50%
CAP Foncières & Territoires80%68,00%61,00%56,00%
Coeur d’Europe80,00%68,00%61,50%57,50%
Coeur de Régions77,00%63,50%58,00%54,00%
Coeur de Ville80,00%67,00%61,00%56,00%
Corum Eurion80,00%71,00%64,00%59,00%
Corum Origin78,00%67,00%60,00%55,00%
Corum XL79,00%68,00%61,00%56,0 %
Crédit Mutuel Pierre 183,50%72,00%68,00%64,00%
Cristal Life80,00%68,00%61,50%57,50%
Cristal Rente80,00%68,00%61,50%57,50%
Efimmo 180,00%66,50%59,00%54,00%
Elialys82,00%70,00%61,00%
Epargne Fonciere82,50%71,00%65,00%61,00%
Epargne Pierre79,00%66,00%60,00%55,00%
Epargne Pierre Europe83,00%72,00%66,50%62,50%
Epsilon 36080,00%67,00%61,00%56,00%
Eurovalys82,00%70,00%61,00%
Fair Invest80,00%67,00%61,00%56,00%
Ficommerce Europe82,00%69,00%63,00%
Foncière des Praticiens80,50%68,00%59,00%56,00%
Fructirégions Europe82,50%70,50%65,50%60,50%
GMA Essentialis80,00%68,00%61,50%57,50%
Grand Paris Résidentiels86,00%77,00%71,00%68,00%
Immo Placement79,00%66,00%60,00%56,00%
Immorente81,50%68,00%60,00%54,25%
Immorente 283,00%71,00%63,75%59,75%
Interpierre Europe Centrale80,00%67,00%61,00%56,00%
Interpierre France79,00%66,00%60,00%55,00%
Iroko Zen79,00%65,50%60,00%55,00%
Kyaneos Pierre79,00%66,00%60,00%55,00%
Laffitte Pierre87,50%79,00%74,00%69,00%
LF Europimmo84,50%74,00%68,50%63,50%
LF Grand Paris Patrimoine82,00%70,50%65,50%60,50%
LF Opportunité Immo79,00%66,00%60,00%55,00%
Log In81,00%68,00%61,00%58,00%
Logipierre 384,50%74,00%68,50%63,50%
MyShare79,50%66,00%60,00%56,00%
NCap Continent81,00%69,00%61,00%
Novapierre 182,00%70,00%60,00%56,00%
Novapierre Allemagne83,00%72,00%66,50%62,50%
Novapierre Allemagne 283,00%72,00%66,50%62,50%
Novaxia NEO79,00%67,00%61,00%
Optimale79,50%66,50%61,00%56,00%
Patrimmo Commerce82,00%70,00%60,00%56,00%
PF Grand Paris82,00%68,00%60,50%58,00%
PF Hospitalité Europe83,50%71,00%64,50%62,00%
PFO79,50%65,00%57,00%54,50%
PFO281,50%67,50%60,00%57,50%
Pierre Capitale82,00%70,00%64,50%60,50%
Pierre Expansion Santé83,50%73,50%66,50%61,50%
Pierre Plus84,00%73,00%68,00%64,00%
Pierval Santé81,00%68,00%61,00%56,50%
Primofamily– 70,00%60,00%
Primopierre82,00%70,00%60,00%56,00%
Primovie82,00%70,00%60,00%56,00%
REMAKE LIVE80,00%67,00%61,50%56,50%
Selectinvest 183,50%72,00%68,00%64,00%
Selectipierre 287,50%79,00%74,50%71,50%
Sofidy Europe Invest82,00%70,50%62,00%57,50%
Sofipierre80,75%67,75%59,75%55,75%
Transitions Europe80,00%67,00%58,00%53,00%
Urban Coeur Commerce81,50%69,50%59,50%55,50%
Vendôme Régions77,00%64,00%58,00%53,00%
80,46%68,71%62,13%58,08%

Questions fréquentes

Comment fonctionne le démembrement ?

Le démembrement signifie qu’il y a d’un côté le nu-propriétaire qui possède les parts de SCPI, tandis que de l’autre côté l’usufruitier jouit des loyers correspondant aux parts de SCPI démembrées.

Pourquoi acheter des SCPI en démembrement ?

Un des principaux bénéfices d’acheter des parts de SCPI en nue propriété est que vous allez acheter des parts avec une décote, mais qu’à terme vous allez récupérer la pleine propriété des parts. Ainsi vous pouvez acheter des parts à 60% de leur valeur, ne pas toucher de revenus pendant 10 ans, puis après 10 ans vous jouirez de 100% des dividendes distribués.

Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?

Investir en SCPI en nue propriété vous permet de vous constituer un capital à moindre coût, grâce à une décote. De plus, les parts démembrés ne rentrent pas dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) du nu-propriétaire.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Cette société collecte des fonds, qui sont ensuite investis, par l’intermédiaire d’une société de gestion, dans des biens immobiliers afin d’en tirer des revenus locatifs. Un investisseur peut facilement en acheter des parts, et ainsi percevoir une partie des ces revenus. Ce placement permet donc d’investir dans l’immobilier, sans les soucis de gestion, d’où son appartenance à la famille des investissements dits pierre papier.

Quels principaux critères pour choisir sa SCPI en nue propriété ?

Au delà des critères habituels, il est particulièrement important d’étudier la clé de répartition. Un écart de rentabilité de 5% à 10% peut facilement s’identifier entre deux SCPI. De plus, la valeur de reconstitution joue également un rôle curcial. En effet, si celle-ci est largement supérieure au prix de souscription de la SCPI, cela maximise vos chances de plus-value.