L’usufruit temporaire peut être consenti à titre gratuit (donation temporaire d’usufruit) ou à titre onéreux (cession temporaire d’usufruit). Ce montage juridique présente bien des avantages lorsqu’il est réalisé par des particuliers, car il permet notamment de réduire l’impôt sur la fortune immobilière et de supprimer l’impôt sur les revenus locatifs. Explications !

Qu’est-ce que l’usufruit temporaire ?

L’usufruit temporaire repose sur le démembrement de propriété, codifié aux articles 578 et suivants du Code civil.

Le droit de propriété

Le droit de propriété comporte trois attributs :

  • L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien immobilier, par exemple pour y habiter ou le louer ;
  • Le fructus : c’est le droit d’en percevoir des fruits, c’est-à-dire des revenus. Par exemple, des loyers d’une mise en location ;
  • L’abusus : c’est le droit de disposer du bien, à savoir de le revendre, de le modifier ou de le détruire.

Le plus souvent, ces trois attributs sont réunis entre les mains d’une même personne : le propriétaire. Ils peuvent toutefois être séparés entre deux personnes : c’est le démembrement de propriété.

Le démembrement du droit de propriété

Le démembrement consiste à séparer les attributs du droit de propriété entre :

  • Un usufruitier : il reçoit l’usus et le fructus, qui ensemble forme l’usufruit. L’usufruitier peut donc habiter dans le logement ou le donner en location ;
  • Le nu-propriétaire : il reçoit l’abusus, autrement dit la nue-propriété.

Comment fonctionne l’usufruit temporaire ?

Il existe plusieurs types d’usufruits :

  • L’usufruit viager : l’extinction intervient lors du décès de l’usufruitier. Il peut être mis en place lors d’une succession, lorsque le défunt avait des enfants du même lit avec le conjoint survivant. On parle alors d’usufruit légal. Il peut sinon être mis en place par un contrat : on parle alors d’usufruit conventionnel. C’est typiquement le cas lors d’un achat immobilier en viager ;
  • L’usufruit temporaire : il est conclu pour une durée définie, nécessairement par contrat. Il peut être réalisé à titre gratuit (donation avec réserve temporaire d’usufruit) ou à titre onéreux (cession de l’usufruit temporaire)

Au décès de l’usufruitier ou à l’issue du contrat d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans frais ni formalités supplémentaires.

A savoir : il existe aussi l’usufruit successif, souvent connu sous le nom de réversion d’usufruit. Dans ce schéma, l’usufruit se poursuit à la mort du premier usufruitier au bénéfice d’un second usufruitier. Ce n’est qu’au décès du dernier des usufruitiers que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Pour en savoir plus sur la réversion d’usufruit, lisez cet article.

Pourquoi mettre en place une donation temporaire d’usufruit ?

La personne qui procède à la donation s’appelle le donateur. Celui qui la reçoit, le donataire.

La donation temporaire d’usufruit est consentie pour au minimum 3 ans, et doit être constatée par acte notarié. Elle présente bien des avantages !

L’usufruit temporaire, pour éviter l’impôt sur les revenus locatifs

Un bien en investissement locatif génère nécessairement des recettes : revenus fonciers s’il est en location nue, BIC s’il est en location meublée. Ces revenus locatifs s’ajoutent à vos autres revenus d’activités, et sont taxés :

Si vous êtes fortement fiscalisé, la donation d’usufruit constitue une solution efficace pour effacer l’imposition des revenus locatifs. En effet, ceux-ci sont perçus par l’usufruitier et taxés dans son foyer fiscal de référence. Cas de figure classique : dans le cadre familial, les enfants sont généralement d’une tranche marginale d’imposition inférieure, voire non imposable s’ils sont étudiants.

Autre avantage de l’usufruit temporaire, il vous permet généralement d’assurer un revenu supérieur à celui d’une pension alimentaire, dont la déduction est limitée à 5 949 euros par enfant. Ainsi, plus votre TMI est élevée, plus le gain fiscal de l’usufruit temporaire est important.

Antoine
Les conseils de Antoine

La fiscalité des SCPI étant peu avantageuse concernant les revenus locatifs si vous avez un TMI élevée, le démembrement de SCPI afin d’acheter des parts de SCPI en nu propriété se révèle alors très efficace. L’achat en nu propriété permet d’acheter avec une décote. Et une fois que vous recouvrez la pleine propriété (par exemple à la retraite, une fois que la fiscalité de vos revenus a baissé), vous percevez bien les loyers.

L’usufruit temporaire, pour réduire son IFI

L’impôt sur la fortune immobilière, qui a succédé à l’ISF en 2018, vous concerne dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.

💡 L’article 968 du Code général des impôts fait sortir le bien en usufruit de votre patrimoine imposable. Il est en effet taxé dans le patrimoine de l’usufruitier, à sa valeur en pleine propriété. Si vous êtes assujetti à l’IFI, ou sur le point de l’être, l’usufruit temporaire permet donc de réduire la base d’imposition, sans devoir revendre le bien immobilier.

L’usufruit temporaire, pour donner un coup de pouce financier aux enfants

Votre enfant poursuit des études, et vous souhaitez mettre un appartement à sa disposition ? Il connaît quelques difficultés financières, et vous aimeriez lui donner un coup de pouce via des loyers ? L’usufruit temporaire vous permet de remplir ces deux objectifs.

⚠️ Attention toutefois, l’administration fiscale veille au grain. Qu’il s’agisse d’échapper à l’IFI ou de donner un coup de pouce à un enfant, l’intention ne doit pas être seulement fiscale. Il faut notamment que vos enfants ne bénéficient pas de revenus confortables, ou qu’ils utilisent réellement le bien donné temporairement.

Quelle est la fiscalité de l’usufruit temporaire ?

Le barème applicable est fixé en fonction de la durée de l’usufruit. Le montant des droits s’élève à :

  • 23 % pour une durée comprise entre 3 et 10 ans ;
  • 46 % pour une durée entre 10 et 20 ans ;
  • 79 % pour une durée entre 20 et 30 ans.

Notez que les tranches du barème ne sont pas fractionnables. Si vous donnez l’usufruit pendant 15 ans, par exemple, les droits de donation s’élèveront à 46 % de la valeur en pleine propriété du bien.

L’usufruitier paiera des droits de succession sur cette valeur fiscale, après abattement prévus pour lien de parenté. L’abattement étant de 100 000 euros par enfant et par parent, vous pouvez donner temporairement un bien d’une valeur de 434 782 € (100 000 / 0,23 = 434 782,61 €) en franchise d’impôt.

En usufruit viager, la taxation s’effectue sur la base du barème de l’usufruit. Celui-ci répartit la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Pourquoi faire une cession d’usufruit temporaire ?

La cession d’usufruit temporaire a perdu son intérêt depuis l’entrée en vigueur de l’article 13.5 du CGI. Le montage consistait à :

  • Créer une SCI à l’Impôt sur le Revenu qui achetait un immeuble ;
  • Les associés de la SCI cédaient leurs parts sociales à une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés, comme une Société par Actions Simplifiée (SAS) ;
  • Ils procédaient à la revente des biens et des parts.

Le montage offrait plusieurs avantages fiscaux :

  • La possibilité d’amortir l’usufruit des parts ;
  • Aucun droit à payer lors de la cession ;
  • Les biens et parts cédés à l’issue de l’usufruit temporaire bénéficiaient de l’avantageux régime des plus-values des particuliers.

⚠️ Aujourd’hui, le prix de cession de l’usufruit temporaire est imposé à l’impôt sur le revenu, en tant que revenu locatif, dès le jour de la cession. La cession temporaire d’usufruit a donc perdu de son attrait…

Questions fréquentes

Comment calculer la valeur d’un usufruit temporaire ?

La valeur d’un usufruit temporaire est fixé à 23 % par tranche de dix années non fractionnable.

Quelle est la durée minimale d’une donation temporaire d’usufruit ?

Le fisc impose une durée minimum de 3 ans pour la donation temporaire d’usufruit.

Quels sont les frais de notaire pour une donation avec usufruit ?

Les frais de notaire sont calculés non pas sur la valeur en pleine propriété du bien, mais sur la valeur de l’usufruit temporaire : 23, 46 ou 79 %. Le notaire applique ensuite un barème proportionnel à la valeur du bien.

Une entreprise peut-elle investir dans de l’usufruit temporaire ?

Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans de l’usufruit temporaire en particulier de SCPI. En effet, elles sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement de l’investissement.