Loi Pinel : aubaine ou arnaque ? Notre avis 2024

La loi Pinel vous permet d’investir dans un bien immobilier en profitant d’une réduction d’impôt, si vous le louez pendant au moins 6 ans en respectant certaines conditions.

Les programmes se sont multipliés partout en France et après plus de dix ans d’existence, on peut lire des avis d’investisseurs qui sont parfois mitigés – voire négatifs, dénonçant une arnaque.

➡️ Faut-il acheter en Pinel en 2024 ? Quels sont les risques ? Est-ce encore rentable ? Voici notre avis !

Notre avis en résumé

Rappel des fondamentaux : qu’est-ce que le Pinel ?

La loi Pinel permet d’investir dans un logement que vous devez louer pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous devez respecter certaines conditions notamment un plafond de loyer et des conditions de ressources de vos futurs locataires.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition du bien, étalée sur toute la durée de l’engagement de location.

Les taux de réduction Pinel en 2024

Il existe trois dispositifs Pinel différents à ce jour, dont les taux de réduction varient en fonction de la localisation et du type de bien :

La défiscalisation est lissée dans le temps. Ainsi, pour un investissement en loi Pinel classique en métropole effectué en 2024, vous réduisez de vos impôts : 

• 1,50 % du montant du bien chaque année pendant les 6 premières années, 
• 1 % du montant du bien chaque année pendant les 3 années suivantes,
• 0,67 % du montant du bien chaque année pendant les 3 dernières années, si vous louez le bien pendant 12 ans.

Exemple :

En 2024, vous achetez un appartement de 60m² à Brest au prix de 100 000 €. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans aux conditions fixées par la loi Pinel (dispositif classique).

Vous pouvez alors profiter d’une réduction d’impôt totale de 12 000 €, qui sera étalée chaque année pendant 9 ans, soit 1 500 € par an les 6 premières années puis 1 000 € les 3 dernières années.

Les conditions des dispositifs

Si vous choisissez d’investir dans un logement en loi Pinel, sachez que de nombreuses conditions doivent être respectées.

Le dispositif est contraignant, renseignez-vous bien sur toutes les conditions d’éligibilité, et notamment les zones Pinel éligibles pour obtenir l’avantage fiscal, les plafonds de loyer applicables en 2023, les conditions de ressources des locataires, et les limites applicables.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

1. Les avantages fiscaux 

Le premier avantage fiscal d’un investissement en loi Pinel est bien entendu la réduction d’impôt, mais pas seulement !

Vous pouvez également profiter : 

• De la TVA réduite à l’achat (10%) sous certaines conditions,
• Des frais de notaires réduits (car vous achetez un bien neuf),
• D’une exonération totale de taxe foncière pendant deux ans.

2. Se constituer un patrimoine à long terme

Un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, notamment grâce au crédit.

Vous empruntez, vous achetez, vous louez. Une fois le remboursement du crédit terminé, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.

• Si vous continuez à le louer, il vous rapporte des revenus supplémentaires.
• Si vous le revendez, l’intérêt est que vous réalisiez une plus-value. Vous pourrez ensuite réinvestir ce capital dans d’autres placements ou réaliser vos projets. 

Pendant longtemps, l’investissement immobilier à crédit fut une aubaine : taux d’intérêt très bas (coût du crédit presque gratuit) et une crise du logement qui a fait monter les loyers. Bien que les prix à l’achat des biens fussent élevés, l’effet de levier demeurait efficace.

Or, vous avez sûrement constaté l’augmentation des taux d’intérêt ces derniers mois. Cela obère la rentabilité de votre opération mais ne signifie pas qu’il faut renoncer au Pinel.

3. Un bien neuf et donc plus attractif que l’immobilier ancien

Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez investir dans un logement neuf ou assimilé. Celui-ci doit répondre à des normes de construction exigeantes qui le rendent plus confortable qu’un logement ancien (basse consommation, réduction du bruit, etc).

✅ Les futurs locataires préféreront votre bien plutôt qu’un bien ancien, et ils y resteront plus longtemps. Ainsi, vous réduisez le risque d’absence de locataire !

Pour mémoire, vous pouvez investir dans des : 

• logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA),
• logements anciens réhabilités ou à réhabiliter,
• locaux transformés à usage d’habitation ou des locaux à transformer à cette fin,
• logements inachevés acquis en vue de leur achèvement,
• logements que vous faites construire. 

4. La possibilité de loger un membre de sa famille

Vous pouvez parfaitement acheter un bien en loi Pinel et le louer à un membre de votre famille. Une seule condition est exigée par le législateur : cette personne ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Ainsi, vous pouvez louer votre logement Pinel à votre fille majeure qui poursuit ses études si vous n’avez pas opté pour le rattachement à votre foyer fiscal.

Quels sont les risques d’un investissement en loi Pinel ?

1. L’absence de locataire

Le premier risque d’un investissement Pinel est l’absence de locataire.

❗Pour l’investisseur, l’absence de locataire est une double peine : vous ne percevez pas de loyers et vous n’avez pas le droit à la défiscalisation. En effet, si le logement reste vide dans les douze mois suivant la remise des clés ou pendant plus de 12 mois consécutifs, vous perdez la réduction d’impôt.

Les conseils de Mona

Afin de réduire le risque de vacance locative, privilégiez les zones tendues A et A bis. Investissez dans un bien situé dans un quartier attractif : un bassin d’emploi important, des commerces de proximité, des transports publics, etc.

2. Les difficultés de trésorerie

Souvent, on pense que ça ne vaut pas la peine de faire un investissement locatif si les loyers qu’on peut en retirer ne couvrent pas les intérêts du prêt et toutes les charges annexes (copropriété, impôts, etc).

Dans le cadre du Pinel, le prix d’achat est élevé et les loyers sont plafonnés. Il est extrêmement rare d’en tirer un bénéfice locatif dès le départ. Votre Pinel va donc nécessiter un effort d’épargne constant.

Cependant, il faut prendre en compte l’économie d’impôt que cela vous rapporte et accepter de faire un effort de trésorerie si la perspective de revente ou de location à long terme est favorable.

3. Un bien surévalué à l’achat et un risque de moins-value à la revente

Les promoteurs profitent généralement du cadeau fiscal Pinel pour gonfler les prix de vente et augmenter leurs marges.

Or, si vous achetez un bien Pinel surévalué, vous aurez deux problèmes : 

• des difficultés de trésorerie pour rembourser le crédit,
• un risque de moins-value à la revente.

N’oubliez pas qu’un bien neuf se revend sur le marché de l’ancien et perd de ce fait de la valeur. Si la valeur initiale du bien est trop décorrélée du marché, vous n’en tirerez aucun bénéfice à la revente. Vous pouvez même perdre de l’argent dans certains cas… 

ℹ️ Un rapport gouvernemental datant de 2019 chiffre l’écart moyen des prix des biens immobiliers anciens par rapport aux logements Pinel ; il s’élève à 30 %. De manière générale, les logements neufs et en VEFA, hors programmes Pinel, sont 28 % plus chers que les logements anciens.

Regardez également les logements environnants : sont-ils des biens Pinel ? Ont-ils été construits en même temps ?

Lorsque des quartiers entiers sont construits en Pinel, le risque de moins-value est encore plus important. En effet, tous les investisseurs vont vendre au même moment (à l’expiration de l’engagement de location) ; le marché sera saturé et vous devrez baisser le prix de vente.

Les conseils de Mona

Pour éviter ces risques :

– négociez votre bien à l’achat en rappelant que les réductions d’impôts ont baissé,

– n’investissez pas dans un logement dont le prix est supérieur à 30% par rapport au marché de l’ancien,

– n’investissez pas dans des quartiers “tout Pinel”.

4. Le risque de rattrapage fiscal si les (nombreuses) conditions ne sont pas respectées 

Le Pinel est assez contraignant : vous devez respecter toutes les conditions du dispositif pendant la durée de l’engagement de location. Elles sont nombreuses et parfois complexes :

• conditions tenant au bien acheté,
• conditions tenant aux locataires, 
• conditions tenant aux loyers, 
• conditions liées aux caractéristiques de la location 
• déclaration fiscale

Or, si ces conditions ne sont pas respectées, vous perdez la réduction d’impôt !

Le risque est donc réel, et vous devrez en conséquence rembourser le montant de l’avantage fiscal au fisc…

Les conseils de Mona

Pas de panique néanmoins, vous avez plusieurs solutions pour contenir ce risque :

• lire attentivement toutes les conditions d’éligibilité au Pinel,
• vous faire accompagner à l’achat par un conseil en gestion de patrimoine indépendant,
• vous pouvez mandater une agence si vous ne souhaitez pas gérer les locataires,
• vous pouvez investir dans des parts de SCPI fiscales Pinel ; cela vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt sans avoir à gérer les biens ni les locataires. Les SCPI fiscales s’engagent à respecter toutes les conditions du dispositif et vous diversifiez le risque géographique.

L’investissement Pinel est-il encore rentable ?

Le rendement d’un investissement Pinel

Définition

Le rendement d’une opération immobilière est le rapport entre le prix d’achat du bien et les revenus locatifs. Il peut être calculé brut ou net (après les frais et charges et en prenant en intégrant la réduction d’impôt).

Cet indicateur vous sera utile pour comparer le rendement locatif du bien par rapport aux autres biens sur le marché (le rendement brut serait a priori inférieur). Par contre, le rendement qui intègre la réduction Pinel devrait être similaire, voire supérieur, au rendement d’un bien ancien dans la même zone. Sinon, cela n’est pas intéressant pour vous.

Formule de calcul du rendement locatif

Rendement = \frac{revenus\ locatifs \ annuels \ (nets)}{prix \ d’achat \ du \ bien\  (- \ réduction \ Pinel)} \times\  100

Exemple

Vous achetez un bien immobilier 300 000 € et vous le louez 750 € / mois pendant 9 ans. Les frais, taxes et charges s’élèvent en moyenne à 4 000 € par an (taxe foncière, charges de copropriété, etc).

Le rendement (net) annuel est donc de 1,67 %.

La rentabilité d’un investissement Pinel

La rentabilité d’un investissement immobilier consiste à diviser la somme des gains de l’opération et des pertes tout au long de l’investissement par le montant total investi. 

Formule de calcul de la rentabilité

Rentabilité = \frac{gains\  nets}{effort \ d'épargne} \times 100

Éléments de calcul de la rentabilité et exemple

Pour calculer votre rentabilité, vous devez chiffrer avec précision les composantes suivantes : 

1. L’apport personnel
2. Les frais d’acquisition (2 % à 3 % dans le neuf) et les commissions des intermédiaires
3. Les mensualités du crédit immobilier
4. Les loyers à percevoir (plafonnés) en tenant compte de leur augmentation annuelle si vous choisissez cette modalité
5. Le taux de vacance locative probable
6. Les charges de copropriété
7. La taxe foncière
8. Le montant de la réduction d’impôt
9. Le prix de revente futur probable

Les conseils de Mona

Ne vous fiez pas aux évaluations “à la louche” des vendeurs de Pinel, qui estiment souvent à 1 % par an l’augmentation de valeur du bien.

Soyez prudent dans vos estimations et considérez dans les scénarios les plus optimistes que vous revendez le bien au même prix que vous l’avez acheté.

Surveillez le marché immobilier chaque année, trouvez des biens équivalents et réévaluez votre rentabilité le cas échéant.

 

ℹ️ Un rapport gouvernemental élaboré en 2019 a conclu qu’en l’absence de hausse des prix de l’immobilier ancien pendant la durée du Pinel (en moyenne 9 ans), le prix de revente du bien serait impacté et cela générerait une moins-value. Le rendement global serait alors négatif.

En revanche, les calculs démontrent que, lorsque le prix de l’ancien augmente de 11 % sur la période (soit 1,2 % par an), le Pinel est plus intéressant par rapport à l’achat dans l’ancien.

Calculez votre rentabilité : un exemple concret

L’année dernière, vous avez acheté un appartement neuf dans la ville Lyon d’une surface de 33m² pour un montant de 250 000 €. Les frais d’acquisition s’élèvent à 7 500 €. Admettons que vous financiez l’achat à crédit à hauteur de 70 %, au taux annuel de 4,04 %. Vous apportez 75 000 € et les mensualités du crédit s’élèvent à 1 935 €. Vous décidez de le louer en Pinel pendant 9 ans sans réévaluer les loyers chaque année.

Les charges de copropriété sont de 1 000 € par an tandis que la taxe foncière s’élève à 957 €.

Par hypothèse, le taux de vacance locative est de 0 % car ce bien se trouve dans un quartier très prisé et vous trouvez immédiatement de nouveaux locataires lorsque certains s’en vont.

En plus de la réduction d’impôt Pinel, on va également intégrer le déficit foncier généré par la location. En effet, les loyers retirés de la location ne suffisent pas à couvrir les charges dans cette hypothèse. Un déficit foncier annuel de 1 867 € est intégralement imputable sur le revenu global. Admettons que vous soyiez imposé dans la tranche marginale à 30 %, votre économie d’imposition annuelle supplémentaire s’élève alors à 560 €.

Admettons que vous revendiez le bien au prix d’achat, soit 250 000 €.

Ainsi, vous calculez votre rentabilité comme suit :

Dans cet exemple, vous réalisez un gain de 30 211 euros avant impôt pour un apport de 75 000 €, soit une rentabilité totale de 37 % (sur 9 ans), ou 4,07 % par an.

Si vous parvenez à revendre le bien à 275 000 € dans 9 ans, la rentabilité monte à 67 %, soit 7,44 % par an.

⚠️ Attention, dans cet exemple, tout se passe bien. D’une part, faire l’hypothèse qu’il n’y aura aucune vacance locative est ambitieux. D’autre part, il n’est pas rare que le bien soit revendu avec une moins–value.

Si, par exemple, vous revendez votre bien à 225 000 €, soit avec une moins-value de 10 %, la rentabilité de votre investissement chute à 0,70 % par an.

En outre, nous n’avons pas comptabilisé certaines charges, comme les frais d’agence si vous passez par un intermédiaire pour louer votre bien, ou encore les assurances, par exemple si vous optez pour la garantie contre les loyers impayés, etc…

Où trouver un bien Pinel ?

Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien et zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.

Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.

Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.

Nos conseils avant d’investir

📍 La localisation de votre bien est primordiale : privilégiez les villes à fort développement économique et les quartiers dynamiques (commerces, emplois, transports). Cela correspond en général aux zones A et A bis en Métropole.

🔍 Faites une étude du marché et assurez-vous qu’il y a de la demande de location avant d’acheter, comparez aussi les loyers dans le quartier.

🤝 Négociez le bien à l’achat : l’abaissement des taux de réduction d’impôt peut être un argument pour baisser le prix d’acquisition,

❌ Évitez les quartiers “tout Pinel” : lorsque tous les immeubles alentours sont revendus en même temps (après la période de location), il y a un fort risque de dévaluation de votre bien et donc de moins-value.

✅ Vérifiez que l’investissement est adapté à vos objectifs et à votre horizon d’investissement : le Pinel est un investissement locatif ; le bien est donc indisponible pendant au moins 6 ans. Vous ne pouvez pas y loger et il faudra probablement avoir un peu de trésorerie de côté.

⚠️ L’avantage fiscal ne doit pas être le seul critère pour investir : c’est une erreur commune mais seule la rentabilité vous permettra de juger si cet investissement est intéressant.

📉 Simulez votre rentabilité sans être trop optimiste sur la revente : souvent, les promoteurs du Pinel survalorisent le bien au fil du temps. Or, nous vous conseillons de rester prudents dans vos estimations dans le contexte immobilier actuel incertain.

🛠️ Si les biens avec travaux ne font pas peur, vous pouvez aussi envisager d’investir dans l’ancien avec le dispositif Denormandie, qui offre une réduction d’impôt de 21 %.

Questions fréquentes