Toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel en 2024

Si vous investissez avant le 1er janvier 2025 dans un bien locatif, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 14% du prix d’acquisition en France Métropolitaine et 25% dans les départements et collectivités Outre-mer. Mais, pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, de nombreuses conditions doivent être respectées. 

➡️ Quelles sont toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel en 2024 ? Quelles sont les limites du dispositif ? Quelles conséquences si ces conditions ne sont pas respectées ?

Conditions d’éligibilité loi Pinel 2024 : les grands principes

Le dispositif Pinel est contraignant. Si vous souhaitez réduire vos impôts grâce à un investissement en loi Pinel en 2024, plusieurs types de conditions doivent être respectés :

• les conditions tenant à l’investisseur
• les conditions tenant au bien acheté
• les conditions liées à la location
• les conditions tenant aux locataires
• et enfin une obligation de déclaration au fisc.

⚠️ Si vous ne respectez pas ces conditions, lors de l’investissement ou pendant toute la durée de l’engagement de location, vous risquez de perdre la réduction d’impôt.

Enfin, l’efficacité de cet outil de défiscalisation est limitée par le législateur, qui a fixé des plafonds :

• spécifiques au Pinel,
• généraux, par application du principe de non-cumul et du plafonnement global des niches fiscales.

Les conditions liées à l’investisseur

L’investissement en loi Pinel s’adresse aux personnes qui payent beaucoup d’impôts. Si vous payez plus de 2500 € d’imposition par an, vous pouvez envisager ce dispositif afin de réduire votre impôt sur le revenu. Cet investissement est encore plus efficace lorsque le bien est acheté à crédit (à condition de bénéficier de l’effet de levier).

Si vous souhaitez acquérir un bien en loi Pinel avec un prêt, vous devez être majeur et pouvoir accéder au crédit. Pour cela, vous devez bien sûr être solvable, disposer d’une situation financière stable (un CDI par exemple) et avoir une capacité d’endettement. 

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement d’un emprunteur personne physique ne peut en principe pas dépasser 35 %, et la majorité des banques exigent un apport équivalent à 10 % du prix d’achat. Néanmoins, si vous investissez en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez bénéficier d’un prêt d’une durée de 27 ans avec différé d’amortissement !

Généralement, il est difficile pour les personnes âgées de plus de 65 ans d’avoir accès au prêt bancaire, mais vous pouvez bien sûr envisager d’autres formes de défiscalisation.

➡️ Retrouvez toutes les solutions pour défiscaliser et réduire ses impôts dans notre article.

Les conditions liées au bien acheté

Quel type de bien puis-je acquérir ?

En 2024, vous pouvez acquérir en loi Pinel des logements neufs ou assimilés. Cette catégorie inclut donc : 

• les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) : ce sont des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit,

• les logements anciens réhabilités ou à réhabiliter : ce sont des logements qui répondent aux caractéristiques de décence une fois les travaux de réhabilitation réalisés,

• les locaux transformés à usage d’habitation ou des locaux à transformer à cette fin : ce sont des biens qui sont rendus habitables une fois les travaux de transformation terminés. Par exemple : des locaux qui étaient anciennement affectés à un usage commercial, professionnel, de bureau, d’entrepôt, de grange, de hangar, etc. et étaient inadaptés à l’habitation en raison de leur configuration. Les travaux doivent inclure certains équipements nécessaires (cuisine, salle de bains),

• des logements inachevés en vue de leur achèvement : ce sont des locaux qui sont toujours en cours de construction ou de rénovation; ils n’ont jamais été utilisés ni occupés depuis qu’ils ont été acquis,

• des logements que vous faites construire : ce sont des constructions pures ou des additions de constructions ou des surélévations. Le nouveau logement constitue une unité d’habitation distincte des locaux existants. 

Néanmoins, seules les habitations dans des bâtiments collectifs sont éligibles.

Vous pouvez acheter en direct, via des parts de SCPI Pinel ou via une société civile. Dans ce dernier cas, la société doit être à l’impôt sur le revenu et non pas à l’impôt sur les sociétés pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.

Le délai d’achèvement

⏱️ Le logement que vous achetez doit être achevé dans les 30 mois suivant : 

• la signature chez le notaire en cas d’acquisition d’un VEFA
• l’obtention du permis de construire si le bien est construit par vos soins. 

Dans le cas d’une réhabilitation, vos travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achat immobilier. 

Exemple : vous achetez un bien en 2023 pour le réhabiliter. Les travaux devront être achevés au plus tard le 31 décembre 2025.

La condition de performance énergétique globale des logements

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel en 2024, votre logement doit respecter des normes techniques de performance énergétique qui varient en fonction de la localisation de votre bien.

Type de logement	MÉTROPOLE	DOM-COM
Neuf	Réglementation environnementale 2020 (RE2020) pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022	Conditions spécifiques à chaque territoire Pas de condition de performance énergétique à Mayotte
Ancien réhabilité	Label “haute performance énergétique rénovation” (HPE rénovation 2009) ou label “bâtiment basse consommation énergétique rénovation” (BBC rénovation 2009)	Conditions spécifiques à chaque territoire Pas de condition de performance énergétique à Mayotte

La localisation du bien en loi Pinel en 2024

La loi Pinel a pour objectif de favoriser l’accès au logement dans certaines zones en tension fixées par le législateur. Ces communes se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Par exception, investir dans des logements situés sur certains anciens sites militaires peut vous permettre d’obtenir l’avantage fiscal.

➡️ Si vous souhaitez en savoir plus sur les zones et les villes éligibles à l’investissement Pinel en 2024, lisez notre article dédié ! On a aussi réalisé une étude sur les villes où investir en Pinel.

Conditions liées à la location

L’engagement de location

Vous devez louer le logement au minimum pendant 6 et jusqu’à 12 ans pour obtenir la réduction d’impôt. Elle s’applique au prix d’acquisition du bien et le montant varie selon la durée de l’engagement de location ainsi que la localisation du bien. Voici les taux pour un achat en 2024 :

Le respect des plafonds de loyer Pinel

📈 La loi Pinel impose à l’investisseur de ne pas dépasser un certain montant de loyer. Un plafond indicatif est fixé en fonction du zonage et de la surface du bien. Il faut ensuite ajouter un coefficient multiplicateur pour ajuster le loyer à la réalité du marché.

Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à ce plafond réel.

Voici un aperçu des plafonds indicatifs de loyer Pinel (avant application du coefficient multiplicateur) :

ZONE A BIS	ZONE A	ZONE B1	ZONE B2 ET C (SUR AGRÉMENT)
18,89 € / m2	14,03 € / m2	11,31 € / m2	9,83 € / m2

GUADELOUPE, GUYANE, MARTINIQUE, LA RÉUNION, MAYOTTE, SAINT-MARTIN, SAINT-PIERRE-ET-MIQUELON	NOUVELLE-CALÉDONIE, POLYNÉSIE FRANÇAISE, ÎLES WALLIS ET FUTUNA
11,65 € / m2	14,18 € / m2

➡️ Nous vous aidons à calculer le montant maximal de loyer que vous pouvez demander en fonction de votre investissement dans cet article sur les plafonds de loyer Pinel.

Les conditions de mise en location

Le logement doit être loué nu (non-meublé) et doit être l’habitation principale des locataires, c’est-à-dire celle où il réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

À compter de l’acquisition (ou de l’achèvement des travaux), vous avez 12 mois pour trouver un locataire. En effet, si vous ne débutez pas l’engagement de location dans l’année, vous perdez l’avantage fiscal.

La location doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Cela emporte 3 conséquences : 

1. Les logements dont vous vous réservez la jouissance – à quelque titre que ce soit, même pendant une très courte durée – sont exclus de l’avantage fiscal.

2. Vous devez conclure un contrat de location avec versement obligatoire d’un loyer. Ainsi, l’administration fiscale exclut toute mise à disposition à titre précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit – même pour une courte durée.

3. En cas de départ du locataire, vous devez aussitôt remettre le bien en location jusqu’à la fin de la période d’engagement. 

Néanmoins, l’administration fiscale admet une période de vacance locative de 12 mois consécutifs à certaines conditions :

• vous devez avoir accompli toutes les diligences nécessaires pour remettre le logement en location. Il vous faut donc garder la preuve que vous avez publié une annonce ou engagé une agence immobilière.
• les conditions de location ne doivent pas être dissuasives.
• lorsque le départ du locataire intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, l’administration fiscale ne remet pas en cause l’avantage fiscal (à certaines conditions). 

À défaut de relouer le bien dans l’année, vous perdez la réduction d’impôt.

Conditions liées au locataire 

Le respect des plafonds de ressources des locataires 

Le dispositif Pinel a pour objectif de proposer des logements en location à des personnes qui gagnent trop pour être éligibles aux logements sociaux, mais pas assez pour pouvoir se loger décemment sur le marché locatif libre. Afin d’assurer le caractère intermédiaire du dispositif de défiscalisation, le législateur impose le respect de conditions de ressources maximales des locataires en fonction de la zone où se situe le logement.

Situation familiale du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 15 168 €	+ 13 886 €	+ 10 161 €	+ 9 142 €

Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’avant-dernière année précédant celle de la mise en location (N-2), ou à défaut, celui de l’année précédente (N-1).

➡️ Pour en savoir plus sur ces plafonds et leur application dans les DOM-COM, lisez notre article sur les conditions de ressources des locataires Pinel !

La possibilité de loger un membre de sa famille 

Depuis le 1er janvier 2015, vous pouvez loger un ascendant ou descendant ou tout autre membre de la famille, à condition que celui-ci n’appartienne pas au même foyer fiscal. Cela s’applique non seulement lors de la mise en location du bien, mais également chaque année de location suivante. À défaut, l’avantage en impôt est remis en cause.

Prenons un exemple

Votre enfant majeur part faire des études supérieures dans une ville où vous investissez justement en loi Pinel en 2023. Cette année, vous avez choisi de ne pas le rattacher à votre foyer fiscal, mais vous lui versez une pension alimentaire de 6 000 euros. En 2024, vous choisissez de le rattacher à votre foyer fiscal car c’est a priori plus avantageux. Vous perdez alors le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel …

Cette personne doit en outre respecter toutes les autres conditions du dispositif, et notamment les plafonds de ressources dictés par le législateur.

L’obligation de déclarer l’investissement au fisc 

Les documents à fournir

📑 L’année de l’acquisition du logement, de son achèvement ou de l’achèvement des travaux (si elle est postérieure), vous devez joindre à votre déclaration d’impôt sur le revenu trois éléments :

1. une preuve spécifique de la date d’acquisition du logement ou d’achèvement des travaux,

2. un engagement de location (déclaration 2044 EB)

3. une copie du bail 

4. une copie de l’avis d’imposition N-2 du ou des locataires 

L’engagement de location doit préciser plusieurs choses : 

• votre identité et votre adresse,
• l’adresse du logement Pinel, la date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première mise en location et la surface habitable,
• le montant du loyer mensuel (hors charges),
• les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

Le modèle de déclaration 2044 EB est disponible ici : déclarer votre engagement de location Pinel.

Vous attestez dans cet engagement que vous louerez le bien sous le régime Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans selon votre choix, et que vous respecterez toutes les conditions du dispositif, notamment celles relatives aux plafonds de loyer et les critères de ressources des locataires.

Le bien n’est pas encore loué au moment de la période déclarative ?

Si votre logement n’est pas encore loué lorsque vous déclarez vos revenus au printemps 2024, il vous suffit de joindre l’engagement de location. Le bail et l’avis d’imposition du locataire seront joints lors de la prochaine déclaration d’imposition. 

Quelle déclaration faire en cas de changement de locataire ?

Si le locataire change au cours de l’engagement de location, vous devez joindre à votre déclaration de revenu de l’année du changement :

• une copie du nouveau bail 
• une copie de l’avis d’imposition N-2 ou N-1 du locataire entrant 

Les limites du dispositif 

Le plafonnement des avantages fiscaux 

1. le plafonnement spécifique de l’avantage fiscal Pinel

Lorsque la valeur du bien acquis excède 300 000 € ou 5 500 € / m2, votre réduction d’impôt est plafonnée. De fait, vous ne pouvez pas bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à 42 000 € (12 ans de location). Notez également que l’avantage fiscal est limité à deux investissements par an et par foyer fiscal.

2. le plafonnement global des avantages fiscaux

Ce principe implique que l’ensemble des avantages fiscaux consentis à un même foyer fiscal ne peut excéder 10 000 € par an, sauf exceptions.

Ainsi, lorsque vous investissez en loi Pinel, il faut prendre en compte les autres avantages fiscaux dont vous bénéficiez. Il peut s’agir par exemple de l’emploi d’un salarié à domicile, les frais de gardes d’enfant ou encore l’investissement dans une PME.

Mais, lorsque vous investissez dans un logement Pinel Outre-mer ou au capital d’une SOFICA, la limite globale des avantages fiscaux est rehaussée à 18 000 €.

➡️ Si vous souhaitez en savoir plus, lisez les spécificités du plafonnement global des avantages fiscaux.

Le principe non-cumul des avantages fiscaux 

📚 Ce principe du non-cumul des avantages fiscaux emporte une série de conséquences : 

1. vous ne pouvez pas, pour un même logement, appliquer plusieurs réductions d’impôt. Par exemple, si on opte pour la réduction Pinel pour un logement, on ne peut pas appliquer à ce même logement la réduction Malraux, Denormandie ou encore la déduction spécifique des loyers Loc’Avantages (Cosse).

2. les dépenses de travaux que vous faites entrer dans la réduction d’impôt Pinel ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers.

3. si vous achetez un logement Pinel avec un prêt locatif social (PLS), vous ne pouvez pas demander la réduction Pinel. 

La rentabilité de l’investissement en loi Pinel

Le dispositif Pinel peut paraître très alléchant en raison de la réduction d’impôt accordée en contrepartie de l’investissement locatif dont vous serez propriétaire. Mais attention à ne pas occulter la rentabilité et les risques de cet investissement, notamment des prix d’acquisition et des frais intermédiaires élevés.

Pour en savoir plus sur les facteurs de risque qui pèsent sur la rentabilité locative en loi Pinel et nos conseils, n’hésitez pas à lire notre avis sur l’investissement en Loi Pinel !

Où trouver un bien Pinel ?

Vous cherchez un bien Pinel ? Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien et zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.

Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.

Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.

Questions fréquentes