Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt à l’investisseur qui acquiert un logement neuf, dans une résidence médicalisée ou étudiante, et qui le met en location pendant 9 ans. Sous certaines conditions, il est aussi possible de récupérer la TVA applicable à l’acquisition des logements neufs. Le dispositif Censi-Bouvard était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.
En bref : avantages et inconvénients de la loi Censi-Bouvard
- Réduction d’impôt maximale de 33000 €, lissée sur 9 ans.
- Il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
- La gestion est confiée au bailleur de la résidence.
- Pas de zonage ou de conditions de ressources des locataires contrairement au Pinel.
- Durée d’engagement de 9 ans.
- La rentabilité du bien dépend de la bonne gestion du gestionnaire de la résidence.
- Risque d’illiquidité à la revente : il n’est pas toujours simple de trouver un acquéreur pour un logement en résidence gérée.
La loi Censi-bouvard ne permet plus de défiscaliser les nouveaux investissements, réalisés à compter du 1er janvier 2023. Toutefois, il existe de nombreux autres investissements qui vous permettent de réduire vos impôts. Retrouvez-les dans notre comparatif des placements pour défiscaliser.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard
Entrée en vigueur en 2009, la loi Censi-Bouvard prévoit deux avantages fiscaux : une réduction d’impôt sur le revenu et la récupération de la TVA.
La réduction d’impôt Censi-Bouvard
L’investissement en loi Censi-Bouvard consiste à acheter un bien immobilier neuf ou faisant l’objet d’une réhabilitation complète, dans une résidence avec services. Il faut, de plus, mettre ce bien en location pour une durée minimale de 9 ans.
En contrepartie de cet engagement, vous profitez d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient, lissée sur 9 ans. On entend par prix de revient, le prix d’acquisition augmenté des frais de notaire, des droits d’enregistrement et de la TVA.
L’investissement est plafonné à 300 000 €, soit une réduction de 33 000 € sur 9 ans ou encore 3 666 €/an. Si votre impôt sur le revenu est inférieur à ce plafond, vous pouvez reporter l’avantage fiscal sur les 6 années suivantes, à condition que votre logement soit encore en location l’année suivant le report.
L’avantage fiscal Censi-Bouvard entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Par ailleurs, il n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt accordé au titre des investissements en loi Girardin (logement social et industriel).
La TVA en Censi-Bouvard
Lorsque vous achetez un bien neuf auprès d’un professionnel, vous payez deux « taxes » :
- Les frais de notaires (qui comprennent sa rémunération, les droits de mutation au taux réduit de 0,71% et la contribution de sécurité immobilière).
- La TVA, dont le taux est de 20% ; à moins que l’acquisition ne soit destinée à une résidence principale, auquel cas le taux peut être réduit à 5,5% sous conditions.
En loi Censi-Bouvard, la TVA sera donc de 20%. Cependant, le Code général des impôts prévoit que vous puissiez récupérer la TVA liée à votre investissement en Censi-Bouvard, à condition de respecter les critères suivants :
- La résidence doit proposer au moins 3 services, parmi les 4 suivants : fourniture du petit-déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison et ménage régulier des locaux ;
- Les loyers perçus doivent être assujettis à la TVA ;
- Les revenus tirés de la location doivent être imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- Vous devez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et déclarer votre activité auprès du service des impôts des entreprises.
Si vous remplissez ces critères, vous pouvez effectuer votre demande de récupération de TVA à 20 % auprès de l’administration fiscale.
La TVA n’est définitivement acquise qu’après 20 ans de détention, à hauteur de 1% par an. Autrement dit, si vous revendez votre bien après 9 ans de détention, l’administration fiscale pourrait vous réclamer les 11% de TVA restant. Il y a néanmoins des exceptions (cf article 257 bis du code Général des impôts).
Exemple chiffré d’un investissement en loi Censi-Bouvard
- Vous souhaitez investir 200 000 € en loi Censi-Bouvard, tous frais inclus.
- La réduction d’impôt totale s’élève à 200 000 x 11 % = 22 000 €.
- Lissée sur les 9 années, la réduction d’impôt annuelle représente : 2 444 €.
- Vous récupérez la TVA à hauteur de 200 000 x 20 % = 40 000 €.
- Soit un avantage fiscal total (réduction d’impôt + TVA) de : 62 000 €.
Les conditions pour investir en loi Censi-Bouvard
La réduction d’impôt peut être remise en cause si vous ne respectez pas toutes les conditions ouvrant droit à la réduction d’impôt. En voici la liste !
Détail des conditions liées au logement
Vous devez acquérir un logement neuf achevé ou en vendus en état futur d’achèvement (VEFA). Les biens de plus de 15 ans sont également éligibles au dispositif Censi-Bouvard, à condition qu’ils aient été rénovés ou fassent l’objet d’une rénovation.
En outre, le logement doit répondre aux critères de décence et de superficie minimale légale, être proposé meublé et se situer dans une résidence avec services. Sont ouvertes à la réduction d’impôt Censi-Bouvard :
- Les résidences accueillant des personnes âgées ou handicapées ;
- Les résidences offrant des soins de longue durée ;
- Les résidences pour étudiants.
Les résidences de tourisme sont exclues du dispositif depuis 2016.
Conditions liées au propriétaire bailleur
Pour pouvoir investir dans le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, vous devez être résident fiscal en France.
En outre, vous devez réaliser l’investissement en direct, en tant que personne physique, et non par l’intermédiaire d’une société personne morale (SCI, SARL de famille…).
Il vous faut prendre l’engagement de conserver le bien pendant 9 ans, étant entendu que la gestion locative est confiée au bailleur de la résidence.
Conditions liées à la mise en location
La mise en location doit débuter le mois suivant l’acquisition du bien ou l’achèvement des travaux, en date à date.
Contrairement aux dispositifs de défiscalisation Pinel ou Denormandie, vous n’êtes pas soumis au plafonnement des loyers ni au respect des conditions de ressources des locataires.
Cumul du statut LMNP et loi Censi-Bouvard
Il est possible de cumuler l’avantage fiscal du Censi-Bouvard avec l’amortissement du statut LMNP, sur la tranche de votre investissement qui dépasse 300 000 euros.
Définition du statut LMNP
Pour être considéré comme LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Le montant des recettes locatives que vous percevez chaque année n’excède pas 23 000 € TTC/ an ;
- Les revenus locatifs sont inférieurs à l’ensemble de vos autres revenus.
Si l’une d’elles fait défaut, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) aux yeux du fisc, lequel pourra remettre en cause l’avantage fiscal. En effet, la réduction d’impôt n’est accordée qu’aux particuliers et non aux professionnels !
La fiscalité en LMNP
En statut LMNP, les recettes locatives que vous percevez sont considérées comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour leur imposition, vous avez le choix entre le régime fiscal du micro-BIC, avec un abattement de 50 %, ou le régime fiscal réel, qui autorise la déduction des charges pour leur montant réel.
Avec le statut LMNP réel, il est ainsi possible de déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance… Soit autant de leviers pour diminuer votre base imposable !
Articulation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et de l’amortissement LMNP
De plus, le statut LMNP permet de réaliser un amortissement comptable de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier (à hauteur de 100 %).
Toutefois, il n’est pas possible d’amortir la fraction du bien donnant lieu à la réduction d’impôt, c’est-à-dire la partie inférieure au plafond de 300 000 €.
En revanche, si vous achetez un logement pour un prix supérieur, disons 400 000 €, alors vous pouvez amortir la différence, soit un amortissement sur 100 000 €.
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