Investir dans l’immobilier : Guide 2023

Investir dans l’immobilier est un incontournable de la gestion de patrimoine. C’est du concret, c’est du solide et ça rapporte. Mais savez-vous qu’il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier ? Selon que vous souhaitiez vous impliquer ou y passer peu de temps, que vous ayez des moyens importants ou pas, que vous visiez une rentabilité à court terme ou à long terme, nous vous aidons dans ce guide à trouver la bonne façon d’investir dans la pierre !

Faisons le point sur ces différentes formes d’investissement, leurs avantages, leurs inconvénients et les raisons pour lesquelles les privilégier.

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement locatif est un grand classique de l’investissement immobilier, mais c’est aussi une occupation à part entière : chercher un bien, réaliser des travaux, trouver des locataires, entretenir l’appartement et intervenir en cas de dégâts, etc.

Rentabilité de l’investissement immobilier locatif

La rentabilité d’un investissement locatif est très variable. Le prix du bien et le montant du loyer permettent d’estimer le rendement brut. Mais il ne faut pas oublier les frais et les charges associés :

• les frais et droits notariés (7,5 à 8% dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf) ;
• les travaux et les coûts d’entretien ;
• les coûts de l'emprunt ;
• les charges de copropriétés ;
• la taxe foncière
• la taxe d’habitation si finalement vous ne louez pas votre bien

Et la liste n’est pas exhaustive. Il faut par ailleurs anticiper les jours de vacances. Tout compte fait la rentabilité peut varier de 0 à 10% par an exemple. Suite à quoi il faudra déduire la fiscalité.

Fiscalité de l’immobilier locatif

La fiscalité varie selon le modèle choisi :

• Location nue (non meublée) ;
• Location meublée non professionnelle (LMNP) ;
• Dispositif de défiscalisations : dispositif Pinel ou Denormandie, par exemple.

On vous en dit plus dans notre article dédié à la fiscalité immobilière.

Fiscalité de la location nue

Disons le tout de suite, la fiscalité de la location nue est punitive : les loyers nets de charges (copropriété, taxe foncière, intérêts de l'emprunt, etc) sont à intégrer dans le revenu. De plus, il faudra vous acquitter de 17,2% de charges sociales. Pour peu que vous soyez taxé à la tranche marginale de 41%, alors les loyers seront taxés à hauteur de 58,2%.

Néanmoins, si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, alors vous pouvez opter pour le régime de micro-foncier et profiter d’un abattement de 30% sur les loyers perçus. Dans ces cas vos charges ne sont pas déductibles.

Fiscalité d’une location meublée non professionnelle (LMNP)

Dans le cas du LMNP, en plus des charges que vous déduisez du loyer imposable, vous pouvez amortir le prix de l’appartement ! Autrement dit, chaque année vous allez déduire X% du prix du bien (et des meubles) de vos loyers avant de déclarer vos revenus. Le taux d’amortissement X est généralement de l’ordre de 2 à 3% du prix du bien.

Pour faire simple, retenez qu’avec un LMNP, une fraction réduite de vos loyers sera imposable. Selon les situations, c’est la moitié voire la totalité du loyer qui échappe à l’impôt !

Avantages et inconvénients de l’investissement locatif

L’avantage principal de l’investissement locatif est de pouvoir faire un effet de levier : emprunter pour investir. Cela permet d’augmenter vos revenus pour une même mise de départ.

Les inconvénients principaux viennent des frais en tous genres et du temps que vous devrez consacrer à la gestion de votre bien. Ayez aussi en tête que, selon la zone dans laquelle vous investissez, votre bien peut être assez peu liquide. En cas de besoin d’argent, il faudra compter plusieurs mois avant de récupérer votre investissement.

Quand réaliser un investissement locatif ?

L’immobilier locatif est un investissement de long terme qui sera rentable si vous y passez du temps. Nous vous conseillons par ailleurs de bien vous documenter sur le sujet et d’estimer correctement la rentabilité de l’opération avant de vous lancer.

L’investissement locatif requiert, qui plus est, d’avoir un apport relativement important.

L’achat-revente de biens immobiliers

Plutôt que d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location, vous pourriez avoir envie de le revendre peu de temps après, dans l’espoir de réaliser une plus-value. Pour pouvoir espérer en tirer un meilleur prix, il faut bien sûr améliorer le bien :

• soit en réalisant de gros travaux ;
• soit en réunissant plusieurs lots (comme plusieurs chambres de bonne pour en faire un studio) ;
• ou, au contraire, diviser le bien (acheter un immeuble et vendre les lots séparément ou acheter une maison et construire sur le terrain une autre habitation, etc.)

Avantages et inconvénients de l’achat-revente d’un bien immobilier

Pour que l’opération soit rentable, il faut bien entendu que les travaux soient réalisés avec beaucoup de soin et en maîtrisant les coûts. Il est donc indispensable d’avoir un entrepreneur efficace et de confiance, car le risque principal d’une telle opération se situe là.

L’autre difficulté réside dans les frais de l’opération, avec des frais de notaire incompressibles entre 7,5% à 8% sur le prix du bien, il faut réussir à le revendre nettement plus cher pour que l’opération soit rentable. Mais en sachant saisir des opportunités, cela n’est pas impossible.

L’avantage de ce type d’opération c’est qu’elles pourront être de plus en plus rentables avec le temps. D’une part parce que vous acquérez de l’expérience coté travaux, d’autre part parce qu’une fois la première opération réalisée, vous dégagerez une capacité d’achat qui vous permettra d’acquérir un autre bien sans condition suspensive. C’est un excellent moyen de négocier les prix à la baisse et de saisir rapidement de bonnes opportunités.

Fiscalité d’une opération d’achat/revente

Lorsque vous dégagez une plus-value immobilière, celle-ci est imposée à hauteur de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, ce à quoi il faut ajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2%.

Bien entendu, les coûts des travaux et les frais liés à l’acquisition du bien peuvent être soustraits de la plus-value imposable.

Quand réaliser une opération d’achat-revente ?

Ce mode d’investissement immobilier s’adresse plutôt à ceux qui ont une bonne expérience du marché immobilier. Il faut savoir identifier les biens avec une forte décote, être réactif et en mesure de valoriser le bien en faisant des travaux de qualité.

Les SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui acquiert des biens immobiliers pour les mettre en location. En investissant dans une SCPI, vous devenez associé de la société et vous possédez donc indirectement une petite partie de chaque bien. Vous percevez donc une partie des loyers, au prorata du nombre de parts que vous possédez.

Il y a plusieurs centaines de SCPI en France et chacune exploite différents créneaux :

• Immobilier commercial, de bureaux ou immobilier résidentiel ;
• Immobilier Parisien, Français ou européenne ;
• SCPI de rendement, de plus-values ou SCPI de défiscalisations.

Performances des SCPI

En 2019, le rendement moyen des SCPI a été de 4,2%. Bien que les rendements soient en baisse d’année en année, ils sont peu volatils. Vous pouvez donc comptez sur les SCPI pour générer des revenus sur le long terme.

Avantages et les inconvénients des SCPI

Le gros avantage des SCPI est de vous donner accès à un parc immobilier et de le gérer à votre place. Nul besoin de choisir les biens, de les entretenir et de trouver des locataires. Dès 500 € ou 1 000 €, vous pouvez investir dans plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de biens, ce qui vous assure une bonne diversification.

Autre avantage : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit !

En revanche, comme pour l’achat d’un appartement, l’achat de parts de SCPI est soumis aux frais de notaire. De plus, la délégation de gestion entraine des frais. Les frais d’entrée d’une SCPI sont donc élevés.

Fiscalité des SCPI

Les revenus issus d’une SCPI sont soumis au même régime fiscal que les revenus fonciers :

• Les loyers sont intégrés à l’impôt sur le revenu ;
• Les plus-values potentiellement réalisées par la SCPI sont taxées à 19% au titre de l’impôt et à 17,2% au titre des charges sociales, avec un abattement pour durée de détention.

Pour alléger la fiscalité, vous pouvez acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie et profiter de son cadre fiscal avantageux. Au sein de l’assurance-vie vous aurez aussi la possibilité d’investir dans des OPCI (plus liquides, avec moins de frais, mais des revenus plus faibles).

Quand investir dans l’immobilier avec les SCPI ?

Avec des frais d’entrée qui peuvent avoisiner les 10% (frais de notaire compris), ayez en tête que l’investissement en SCPI est fait pour le long terme. Une SCPI vous apportera des revenus stables, idéaux pour un complètement de retraite par exemple.

Les foncières cotées ou SIIC

Les SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotées) sont des entreprises cotées en bourse dont l’activité est la gestion d’un parc immobilier résidentiel, commercial, ou de bureau. Certaines gèrent des parcs immobiliers de plusieurs milliards d’euros, comme Unibail-Rodemco-Westfield.

Ces sociétés étant cotées en bourse, vous pouvez très facilement en acheter des actions dans l’objectif de percevoir les dividendes et de les revendre avec une plus-value.

Performances des foncières cotées

Les foncières cotées profitent d’une capacité d’endettement importante et d’économie d’échelle dans la gestion de leur stock, ce qui leur permet de verser des dividendes pouvant aller jusqu’à 5 ou 10%. En réinvestissant les dividendes et en incluant la plus-value, la performance moyenne des 50 dernières années a été de 12% par an.

Néanmoins, comme toutes sociétés cotées en bourse, la volatilité est importante.

Avantages et inconvénients des foncières cotées

Outre une bonne performance de long terme, les foncières cotées ont quatre gros avantages:

• Super liquidité : les foncières cotées sont super liquides, trois clics suffisent pour vendre et récupérer votre argent.
• Frais réduits : vous évitez les frais de notaire et les frais d’entretien, ne restent que les frais de courtage qui sont minimes.
• Diversification : avec des ETF immobiliers, vous investissez dans plusieurs centaines de foncières cotées qui investissent elles-mêmes dans des centaines de biens. Niveau diversification, on ne peut pas faire mieux !
• Fiscalité avantageuse : c’est la fiscalité du capital qui s’applique et, cerise sur le gâteau, vous pouvez investir via votre PEA ou une assurance-vie.

Cela ne vient pas sans quelques inconvénients :

• Corrélation : si vous avez par ailleurs un portefeuille d’actions diversifié, le problème des SIIC c’est qu’elles seront très corrélées à vos autres actions dans les gros mouvements de marché. Au niveau global de votre patrimoine l’apport de diversification n’est pas optimal.
• Risque de marché : la foncière cotée est l’investissement immobilier le plus volatil.

Fiscalité des foncières cotées

La fiscalité des foncières cotées sera celle applicable à l’enveloppe fiscale dans laquelle vous achetez les titres :

• PEA : dans un PEA de plus de 5 ans, les gains ne sont soumis qu’aux prélèvements (17,2%).
• Assurance-vie : dans une assurance-vie de plus de 8 ans, ce sera 7,5% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux avec, en plus, un abattement annuel.
• Compte-titres : 30% de taxes (12,8% d’impôts et 17,2% de charges sociales).

Quand investir dans l’immobilier avec des SIIC ?

Finalement, investir dans des foncières cotées ressemble davantage à un investissement boursier qu’à un investissement immobilier. Nous vous conseillons donc d’inclure les SIIC dans votre portefeuille d’actions et de les considérer comme une composante à part entière de celui-ci.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, ou « financement participatif » est un nouveau mode d’investissement rendu possible par des plateformes internet. Elles permettent à des particuliers d’investir quelques centaines d’euros ou quelques milliers d’euros dans des entreprises ou des projets immobiliers.

Concrètement, avec le crowdfunding immobilier, vous faites un prêt. Vous financez en partie les opérations de promoteurs immobiliers ou celles de marchands de biens (l’autre partie étant financée par un emprunt bancaire classique). En échange, ces entreprises vous versent des intérêts (par exemple tous les ans ou à la fin de l’opération).

Performances du crowdfunding immobilier

Les taux d’intérêt des plateformes de financement participatif immobilier sont élevés : entre 8 et 12% (avant impôts). Cela en fait un des placements immobiliers les plus rentables. Mais votre performance peut être réduite si l’un des promoteurs à qui vous prêtez venait à accuser un retard de paiement voire un défaut partiel. Heureusement, avec les projets immobiliers, ces accidents de paiement sont assez rares.

Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Outre la performance qui est attrayante, le crowdfunding immobilier est intéressant car c’est un placement à court ou moyen terme : la durée des prêts s’échelonne généralement entre 12 et 36 mois (parfois un peu plus).

En revanche, une fois votre argent prêté, vous ne pouvez pas le récupérer avant que l’opération immobilière soit débouclée. Le crowdfunding immobilier est illiquide.

Fiscalité du crowdfunding immobilier

Le financement participatif immobilier vous permet de toucher des intérêts qui sont soumis à la fiscalité du capital : 30% (impôts et prélèvements sociaux compris). Vous pouvez aussi opter pour une intégration des intérêts à vos revenus.

Quand investir dans l’immobilier avec le crowdfunding ?

Investir dans l’immobilier avec le crowdfunding est une excellente source de diversification de votre patrimoine. Les performances sont bonnes et les risques maîtrisés. Vous pouvez par ailleurs investir à partir de 1000 € par projet sur la plupart des plateformes. Si vous avez un capital que vous pouvez immobiliser quelques années c’est une très bonne option. Nous recommandons d’avoir au moins 10 000€ à placer afin de pouvoir investir dans une dizaine de projets et ainsi diversifier son risque.

Le super tableau récapitulatif pour choisir son investissement immobilier

Pour vous aider à faire un choix, nous avons synthétisé les différentes manières d’investir dans l’immobilier dans le tableau ci-dessous.

	Investissement locatif	Achat – revente	SCPI	Foncières cotées	Crowdfunding immobilier
Rentabilité	0 – 10%	Très variable	4,5%	10%	8 – 10%
Type de revenus	Loyers	Plus-value immobilière	Loyers	Dividendes et plus-value financière	Intérêts
Apport minimal	> 25 000 €	> 50 000 €	500 €	100 €	1000 €
Horizon	Long terme	Court terme	Long terme	Long terme	Court terme
Effet de levier	Oui	Oui	Oui	Non	Non
Fiscalité	Moyenne : IR (avec un avantage pour les LMNP)	Moyenne (36,2%)	Forte en direct, faible avec l’assurance-vie	Faible (PEA ou Assurance-vie)	Plutôt bonne (30%)
Frais	Élevés (Notaire : > 7,5% + entretiens, taxes..etc)	Élevés (Notaire >7,5% + travaux)	Élevés ( 10% de frais d’entrée + frais de gestion)	Faibles (< 0.5%)	0 €
Diversification	Faible (Vous n’avez qu’un seul bien ou une poignée)	Faible	Moyenne	Forte	Moyenne
Liquidité	Mauvaise – Plusieurs mois (trouver un acquéreur + temps de signature)	Mauvaise	Moyenne (en tant de crise, il peut être délicat de trouver un acquéreur de ses parts)	Immédiate	Nulle (il faut attendre le remboursement)
Risques	Moyens – Vacances et loyer impayés	Moyens – Sous-estimer les travaux, sur-estimer le prix de revente	Faibles	Élevés (volatilité des marchés)	Faibles (risque de défaut et retard de paiement)
IFI	Oui	Oui	Oui	Non	Non
Temps à y consacrer	Important	Important	Faible	Faible	Faible
Notre conseil	Il faut avoir du temps à y consacrer.	Il faut avoir une bonne connaissance du marché immobilier et êtes capable de repérer les bonnes opportunités.	Bon moyen pour commencer à investir sans d’effort. À moins que vous ne vouliez faire un effet de levier, pensez à l’assurance-vie pour payer moins d’impôts.	À intégrer dans votre portefeuille d’actions pour le diversifier, optez pour un ETF pour plus d’efficacité.	Bon moyen de diversifier son patrimoine avec des rendements intéressants. Le ticket d’entrée étant faible, pensez à diversifier entre projets et entre plateformes.
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