Si l’immobilier est dans le cœur des Français, il n’en demeure pas moins que passer le cap de l’investissement locatif est toujours difficile. En cause, des freins légitimes parmi lesquels celui de ne pas réussir à rentabiliser son logement. Pour lever la crainte de ne pas être payé par son locataire, l’assurance loyers impayés (garantie loyers impayés ou GLI) existe. En contrepartie d’un pourcentage des loyers que vous percevez, votre assureur garantit de prendre le relais de votre locataire s’il ne paye plus ou s’il ne paye que partiellement. En outre, c’est votre assureur qui prend en charge les dégradations immobilières non couvertes par la caution ainsi que les frais de procédure si un litige survient. Finalement, de quoi être serein sur la pérennité de vos recettes locatives.

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés exactement ? Comment la choisir parmi les nombreuses offres sur le marché ? Quelles sont les meilleures offres ? Existe-t-il une astuce pour en bénéficier gratuitement ou ne la payer que partiellement ? Je m’attache à répondre à ces questions dans cet article ⤵️.

Mon top 3 des assurances loyers impayés

Pour les plus impatients, voici ma sélection des 3 offres parmi les plus compétitives du marché. Pour ceux qui veulent comprendre comment sélectionner son assurance intelligemment, je vous invite à lire la suite de l’article ⤵️.


Visale

Visale

Visale, la gratuite (normal, c’est Action Logement derrière)


  • Cotisation loyers imp. : gratuit
  • Cotisation dégradations : inclus
  • Cotisation protection jur. : N.A.
  • Plafond loyers imp. : 36 mois de loyers
  • Plafond dégrad. : 2 mois de loyers
  • Plafond protection jur. : N.A.

Cautioneo

Cautioneo

Cautioneo, le meilleur rapport qualité-prix


  • Cotisation loyers imp. : 2,75%
  • Cotisation dégradations : Inclus
  • Cotisation protection jur. : Inclus
  • Plafond loyers imp. : 96K€
  • Plafond dégrad. : 10K€
  • Plafond protection jur. : 16K€

Mila

Mila

Mila, la tolérante (dans le choix des locataires)


  • Cotisation loyers imp. : 2,55%
  • Cotisation dégradations : +0,10%
  • Cotisation protection jur. : +0,10%
  • Plafond loyers imp. : illimité
  • Plafond dégrad. : 10K€
  • Plafond protection jur. : 15K€

Qu’est-ce que couvre une assurance loyers impayés ? 

Les loyers impayés

Comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés couvre le propriétaire d’un logement contre les loyers non payés de son locataire. Ainsi, le propriétaire d’un logement qui souscrit à une GLI peut compter avec certitude sur le montant des recettes locatives qu’il espère. Cette garantie est particulièrement utile lorsque le bien loué a été acquis grâce à un emprunt.

L’assurance loyers impayés couvre les loyers non payés intégralement et les loyers non payés partiellement. Autrement dit, si votre locataire ne vous règle que les 2/3 de son loyer, votre assureur couvrira le tiers restant.

Les dégradations du logement

L’assurance loyers impayés couvre également les dégradations immobilières causées par votre locataire dans votre logement. Cette couverture s’active uniquement si la caution et l’assurance habitation de votre locataire ne remboursent pas intégralement le montant des dommages subis.

Les dommages infligés à tout ce qui fait partie intégrante de votre logement sont assurés. À titre d’exemple, les sols, les murs, les plafonds et les portes sont assurés. En revanche, les meubles (qui sont des biens mobiliers et non immobiliers), ne sont pas couverts.

À noter qu’une décote de vétusté est appliquée par les assureurs afin d’estimer le montant des travaux pris en charge. Cette décote, qui est le reflet de la dégradation normale d’un bien causée par le temps. Cette décote dépend de la durée de vie estimée pour chaque composante. À titre d’exemple, la peinture d’un logement a une durée de vie généralement estimée à 7 ans. Ainsi, la peinture subit une décote d’environ 14% par an (100/7).  Supposons que vous ayez loué votre logement repeint en 2020 (pour 5 000€ TTC) et que votre locataire le restitue deux ans après avec des murs abîmés. Votre assureur vous couvrira sur la base de 3 600 € [5000*(1-(2*14%))].

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Plus le logement a été rénové récemment, plus la couverture de la GLI sur les dégradations est intéressante.  Aussi, veillez à bien garder les justificatifs de vos travaux pour être dédommagé en cas de détériorations.

En outre, la majorité des assurances couvre la perte de loyers induite par le temps nécessaire à la remise en état du logement suite à sa dégradation.

Les frais liés à un contentieux

L’assurance loyers impayés couvre l’ensemble des frais relatifs à une procédure judiciaire avec votre locataire. Si votre locataire vous traduit en justice pour une raison qui concerne le logement ou si vous engagez une procédure d’expulsion à son encontre, votre assureur prend à sa charge l’ensemble des frais associés.

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

Les conditions liées au bien

Les assureurs couvrent uniquement les biens d’habitation loués sur une longue durée (vides ou meublés) à des locataires personnes physiques. Exit donc les locations saisonnières (type Airbnb), les bureaux, les locaux commerciaux et les logements de fonction.

Les assureurs ne couvrent généralement pas les biens loués plus de 2 500€ par mois.

Les conditions liées au locataire

Les assureurs souhaitent minimiser leur risque et n’acceptent de couvrir que les locataires solvables. C’est donc au propriétaire de choisir son locataire en fonction des exigences de son assureur. En général, votre assureur acceptera les locataires qui gagnent au moins 2,85 fois le montant du loyer. Le locataire pourra être :

  • En contrat à durée indéterminée (hors période d’essai) ;
  • En contrat à durée déterminée (avec une durée résiduelle supérieure à  8 mois) ;
  • Fonctionnaire (avec un poste titulaire) ;
  • Retraité ;
  • Étudiant (les conditions de revenus s’appliquent alors aux garants).

Exit donc les profils précaires (les intermittents, les intérimaires ou les personnes sans emploi par exemple).

Lorsque la GLI est souscrite a posteriori de la mise en location, il vous suffira, alors, de justifier du correct paiement des six derniers loyers (qu’importe le profil de votre locataire).

Les points de vigilance

Le plafond et la durée d’indemnisation

Avant de souscrire à une GLI, le premier point de vigilance (au-delà du prix payé) concerne le plafond et la durée d’indemnisation. Naturellement, le mieux est de choisir une assurance qui n’impose aucun plafond et aucune durée de protection.

Cependant, je note que d’excellentes assurances imposent des plafonds (à partir de 70 000€). Or, si nous considérons qu’une procédure d’expulsion peut  prendre jusqu’à 3 ans, ce plafond est indolore pour un propriétaire qui louerait son logement moins de 1 944€ par mois (70000/(3*12)). En conclusion, les assurances qui ont des plafonds ne sont pas nécessairement à proscrire.

Les bonnes assurances n’imposent jamais de durée limite.

Les franchises

Avant de souscrire à une GLI, le second point de vigilance concerne les franchises. Les franchises peuvent être appliquées sur le montant des loyers impayés (cela est rare) ou sur le montant des dégradations (cela est plus fréquent).

Les délais de carence

Dans le cadre d’une assurance loyers impayés, le délai de carence est la période de temps pendant laquelle l’assurance est inopérante en cas d’impayés. Ce délai, qui peut être de trois mois, concerne uniquement les GLI souscrites après la signature du bail. Ce délai permet d’éviter les abus de propriétaires qui souscrivent au service alors même qu’ils ont déjà des difficultés avec le locataire.

Les délais d’indemnisation

En cas d’impayés, le délai d’indemnisation correspond au temps qu’il faut à un propriétaire pour être indemnisé par son assureur. Historiquement, ce délai est de 3 mois. Cependant, de plus en plus de nouveaux assureurs ont diminué ce délai à un mois.

Attention aux déchéances de garantie

Veillez à ce que votre assureur ne puisse pas appliquer une déchéance de garantie en cas de dossier locataire non conforme. Pour cela, privilégiez les assureurs qui valident le dossier locataire en amont de son installation dans votre logement.

Qu’est-ce que coûte une GLI ?

Une bonne assurance loyers impayés ne coûte pas plus de 2,75%TTC des loyers issus de votre logement. À titre d’exemple si vous louez votre logement 1 000 € par mois, votre assurance vous coûtera 330 € par an (12 000*2,75%) soit 10 jours de loyer ((330*30)/1000).

Sachez que certains assureurs proposent l’option « dégradations » et l’option « protection juridique » en sus de la garantie loyers impayés. Ainsi, ne pas prendre ces options diminue mécaniquement le coût de votre couverture.

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Si vous faites appel à une agence de gestion locative pour administrer votre bien, rapprochez-vous d’eux pour savoir s’ils n’ont pas un assureur partenaire. En effet, les prix proposés sont souvent moins élevés.

Le régime réel pour diminuer la charge

Entre ce que vous payez à votre assureur et ce que cela vous coûte vraiment, il peut y avoir une différence significative. Explications ⤵️.

Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.

Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.

Par exemple, si vous générez 12 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 000 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 2 832 euros d’impôts ((12 000/2)*(30% + 17,2%)). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un comptable.

✅ En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte. Et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, etc. Or, comme toutes les charges, les frais d’assurance sont également déductibles de votre base imposable.

Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 330 € annuels de frais d’agence (10 jours de loyer) permettront une économie d’impôt de 156€ (330 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 330€ devient une charge nette de 174€ (330 – 156). Autrement dit, la charge brute de 10 jours de loyer devient une charge nette d’environ 5 jours de loyer !

En définitive, le régime réel transforme les frais d’assurance bruts en des frais d’assurance nets beaucoup plus faibles.

Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale. En effet, elle permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet, je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

➡️ A priori, les frais d’assurance loyers impayés peuvent paraître élevés. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.

Si vous souscrivez à une assurance loyers impayés, raison de plus pour opter pour le régime réel.

La garantie Visale pour ne rien débourser

La garantie Visale, lancée en 2016, fonctionne comme une assurance loyers impayés. Sa particularité est que :

  • Le garant est Action Logement (association qui œuvre dans le logement social) ;
  • La garantie est parfaitement gratuite pour le propriétaire et pour le locataire.

Par ailleurs, la garantie couvre jusqu’à 36 impayés de loyers ainsi que les dégradations immobilières pour un montant maximum de 2 mois de loyer. Notez que la garantie Visale n’offre aucune protection juridique en cas de litige avec votre locataire.

Cette garantie vise à favoriser l’accès au logement pour les jeunes et les salariés les moins bien rémunérés. C’est pourquoi cette garantie est notamment réservée :

  • Aux jeunes de moins de 31 ans (salariés, étudiants, chômeurs etc.) ;
  • Aux personnes de plus de 31 ans avec un salaire net inférieur ou égal à 1 500 euros ou un contrat depuis moins de six mois ;
  • Aux locataires d’un logement dans le cadre d’un bail mobilité.

En outre, pour bénéficier de cette garantie, le logement ne doit pas être loué plus de 1 300 euros par mois (charges comprises). Ce plafond s’élève à 1 500 euros à Paris.

La garantie doit être obtenue par le locataire avant la signature du bail

Conclusion

➡️ L’assurance loyers impayés est un formidable moyen de ne prendre aucun risque sur les rentrées locatives de votre logement. Cette garantie est particulièrement rassurante lorsque votre logement fait l’objet d’un remboursement de crédit.

Par ailleurs il existe deux moyens de diminuer considérablement la charge afférente :

  • 🎯Le régime réel, qui vous permet de diviser la note par deux (si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%) ;
  • 🎯La garantie Visale, qui est gratuite (mais qui ne concerne que certains profils de biens et de locataires).