Avis Immveo : faut-il leur confier votre projet immobilier ?

Envers et contre tous, la pierre est dans le cœur des Français. Selon une récente étude d’Ipsos sur l’épargne immobilière, près d’un Français sur deux souhaite investir dans l’immobilier dans les cinq prochaines années. Mais investir dans la pierre nécessite du temps, de l’énergie ainsi que des connaissances et ce n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est précisément pour cela que des entreprises comme Immveo existent. En effet, Immveo réalise, pour votre compte, votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, formalités juridiques, financement, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine à crédit et à moindre effort.

Mais que vaut vraiment Immveo ? À qui s’adressent leurs services ? La prestation est-elle vraiment clés en main et de qualité ? Comment se positionne Immveo par rapport à ses concurrents ? Est-ce une entreprise de confiance ? Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️!

Mon avis sur Immveo en synthèse

Présentation d’Immveo

Fondé en 2020 par Jean-Baptiste Demay, ingénieur diplômé des Arts et Métiers et designer de l’Ecole Nationale Supérieure de Création Industrielle (ENSCI), Immveo est une jeune entreprise qui accompagne les particuliers dans leurs projets d’investissement locatif. Avec plus de 100 opérations réalisées à ce jour pour un montant moyen de 200 000 €, Immveo est une entreprise à taille humaine qui propose un accompagnement 360° pour ses clients.

Aussi, Immveo fait-elle partie de ces sociétés qui dédient 100% de leur savoir-faire de leur carnet d’adresses au service de ceux qui leur confient un projet immobilier. En outre, Immveo est une entreprise indépendante détenue à 100% par son fondateur et ses salariés. Enfin, la majorité des collaborateurs d’Immveo sont des investisseurs pour leur propre compte. Je trouve toujours rassurant de travailler avec des salariés qui appliquent leurs propres recommandations.

Un processus d’investissement bien rodé

Chez Immveo, un investissement locatif s’effectue en plusieurs étapes principales :

• Etape 1 : réalisation d’un audit patrimonial pour identifier la meilleure stratégie d’investissement en fonction de votre profil.
• Etape 2 : validation en interne de la cohérence de votre projet.
• Etape 3 : initialisation du projet.
• Etape 4 : recherche de biens, analyse 360° des projets et négociation en amont des prix d’achat. Chaque projet vous est alors présenté dans le cadre d’un appel d’environ 30 minutes.
• Etape 5 : après une visite sur place ou à distance, vous vous positionnez ou non sur le projet. Immveo se charge de toutes les démarches notariées et de financement (vous avez juste à réunir l’ensemble des pièces nécessaires à la constitution de votre dossier).
• Etape 6 : choix d’une ambiance et validation d’un devis travaux optimisé par Immveo (compris dans l’enveloppe estimée lors de la structuration de départ).
• Etape 7 : début des travaux.
• Etape 8 : gestion du mobilier (commande, réception et montage).
• Etape 9 : réception des travaux
• Etape 10 : mise en location en coordination avec l’agence de gestion locative sélectionnée par le client.

À l’issue de l’investissement, vous pourrez intégrer le Club Immveo (uniquement ouverts aux investisseurs Immveo) pour obtenir un suivi continu de votre projet dans le temps ainsi que des informations utiles venant des experts.

À qui s’adresse Immveo ?

Immveo s’adresse principalement aux cadres, cadres dirigeants et professions libérales qui souhaitent investir mais qui n’ont pas le temps de réaliser leur opération. Comme beaucoup d’autres prestataires, Immveo se positionne sur des biens anciens, situés dans des villes dynamiques de taille moyenne, qui nécessitent des travaux de réfection. A moins que vous ayez un budget conséquent, Immveo vous fera investir dans une petite surface (un studio ou un T2) situé à proximité de pôles étudiants.

Cette approche est parfaitement justifiée car elle permet de louer son logement meublé et de bénéficier du formidable dispositif fiscal qu’est le statut LMNP (location meublée non professionnelle) au régime réel. En outre :

• Les petites surfaces sont plus abordables et plus rentables que les grandes surfaces (dans la majorité des villes de France).
• Les biens avec travaux permettent de mettre au goût du jour son bien et de répondre parfaitement à la demande des futurs locataires.

Enfin, Immveo :

• Recommande les villes situées à 2h maximum de Paris (Paris, Lille, Le Mans, Rennes, Rouen, Le Havre, Poitiers etc.).
• Propose un service premium et refuse de réaliser des prestations au rabais (qui pourrait faire de vous un marchand de sommeil).
• Demande un apport minimum de 20 000 € pour un premier projet. Contrairement aux idées reçues, il est toujours plus intéressant de mettre un peu d’apport, 10% environ, pour négocier un financement avantageux.

Des investisseurs triés sur le volet

Immveo suit une procédure rigoureuse dans la sélection des investisseurs accompagnés. L’idée sous-jacente est simple : écarter les candidats dont le projet est bancal pour améliorer l’accompagnement des investisseurs qui sont prêts à passer à l’action. Dans ce cadre, un forfait de 500€ à régler au démarrage est demandé. A noter que plus de 50% des candidatures sont refusées (essentiellement pour des raisons de motivation et de cohérence du projet).

Des biens off-market difficiles d’accès

Pour chaque région où Immveo opère, l’entreprise développe un réseau pour la remontée des biens. Il est constitué de mandataires indépendants, d’agents immobiliers, de gardiens, de conciergeries et de foncières.

Immveo met en avant sa capacité à :

• Ratisser quasiment toutes les opportunités des zones de recherche.
• Avoir la primeur pour la majorité de ses biens.
• Connaître à l’avance les marges de négociation possible.

C’est d’ailleurs grâce à l’obtention de prix décotés qu’Immveo est en mesure de proposer des projets au rendement locatif brut compris entre 7% et 11%.

Combien coûte Immveo

Mon avis sur les tarifs Immveo proposés

Le modèle tarifaire d’Immveo est très intéressant. Contrairement à la majorité des prestataires, le pourcentage du prix d’achat du bien facturé dépend de la performance locative de votre investissement. Ainsi Immveo vous facture :

• 5% du prix d’achat du bien (frais d’agence inclus), si le rendement brut de votre bien est compris entre 0 et 5% (minimum de 7K€).
• 6% du prix d’achat du bien (frais d’agence inclus), si le rendement brut de votre bien est compris entre 5 et 8% (minimum de 8K€).
• 7% du prix d’achat du bien (frais d’agence inclus), si le rendement brut de votre bien est supérieur à 8% (minimum de 8K€).

Ce modèle tarifaire a le gros avantage d’aligner votre intérêt (celui d’avoir un bien rentable) et celui d’Immveo (celui d’augmenter ses honoraires). En outre, même la fourchette haute de 7% reste une rémunération très compétitive au regard des prix des concurrents.

La location meublée au régime réel

Dans le cadre d’une location meublée au régime réel (le dispositif fiscal le plus intéressant pour un investissement locatif), il est possible de diminuer sa base imposable de l’ensemble des coûts supportés par l’activité, y compris les frais Immveo. Ainsi, cette charge additionnelle viendra-t-elle diminuer votre base imposable et donc baisser le montant d’impôt sur le revenu et de charges sociales à payer. Autrement dit, payer plus de charges d’une part vous permet de payer moins d’impôts d’autre part.

✅ En d’autres termes, la charge faciale d’Immveo et en réalité bien moindre si nous considérons les économies d’impôts qu’elle engendre.

Quid des travaux ?

Sujet anxiogène par excellence, la question des travaux est clé dans la réussite d’un investissement locatif.

Conscient de l’importance du sujet, Immveo est sélectif dans le choix de ses artisans. En effet, chaque nouvel entrepreneur doit être recommandé, expérimenté dans la rénovation d’appartements dédiés à l’investissement locatif et en règle juridiquement (notamment sur les questions d’assurance). En outre, lorsque Immveo débute un chantier avec de nouveaux entrepreneurs, une équipe déjà approuvée et éprouvée se rend disponible en cas de besoin.

Par ailleurs, si le budget travaux est supérieur au budget initial, le surplus est supporté par :

• L’artisan si la faute lui incombe.
• Immveo s’il s’agit d’une erreur d’appréciation du chantier.
• L’investisseur s’il s’agit d’ajouts pendant la période des réfections où des conséquences de décisions prises contre l’avis d’Immveo.

✅ En d’autres termes, la question des travaux est parfaitement sous contrôle chez Immveo.

Immveo, une entreprise de confiance ?

J’ai parlé longuement avec Jean-Baptiste Demay, le fondateur d’Immveo. Nos échanges me permettent d’affirmer qu’Immveo est une entreprise compétente qui vous accompagnera efficacement dans votre projet d’investissement locatif.

En outre, Immveo jouit d’une note Google de 5/5 sur 32 avis.

Les conseils de Grégoire

Je vous conseille de contacter des clients d’Immveo pour obtenir un feedback complet de leur expérience. Qui mieux qu’un investisseur qui est passé par l’entreprise peut vous en parler de manière éclairée ?

Mon avis sur Immveo

🎯 Immveo fait partie des entreprises que je recommande. Mon avis est qu’Immveo a toutes les qualités nécessaires pour vous accompagner dans un projet optimisé d’investissement locatif clés en main. Contactez-les sans hésiter.