Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit d’investissement dans l’immobilier locatif qui répond aux besoins des investisseurs souhaitant avoir une vision à long terme. Il s’agit en effet d’un outil vous permettant de mutualiser le risque entre différents associés (les détenteurs de parts), avec une diversification du patrimoine facilement accessible. Mais attention aux frais des SCPI, que ça soit les frais de gestion comme ceux de souscription ! Leur montant élevé (notamment à la revente en cas de sortie précipitée) amène les SCPI à être une solution d’investissement avec une durée de détention longue pour atteindre la rentabilité.

Explications ⤵️. 

Les frais de souscription en SCPI

Vous pouvez investir en SCPI et profiter de nombreux avantages. Parmi eux – outre la diversification et l’absence de soucis de gestion – il y a le ticket d’entrée relativement faible par rapport à l’acquisition d’un bien immobilier qui est souvent un atout. Vous trouverez en effet de nombreuses SCPI dont la valeur d’une part s’élève à moins de 1000 €. Mais attention aux frais, et notamment ceux de souscription, parfois également appelés “commission de souscription”.

Définition des frais de souscription

Les frais de souscription prennent la forme d’une commission calculée sur le prix de la part d’une SCPI. Cette commission s’exprime selon un pourcentage de la part, pas sous forme de forfait. 

⚠️ Les frais de souscription ne sont pas vraiment comparables aux “frais de notaire” exigés pour une transaction immobilière traditionnelle comme on peut souvent le lire. Ces derniers sont majoritairement composés de taxes pour l’administration, avec une partie de rémunération pour le notaire (frais d’actes). Mais ils n’alimentent pas une société de gestion. Ce qui est précisément le cas des frais de souscription.

Quel est le montant des frais de souscription ?

Les commissions de souscription peuvent avoir un montant variable entre 5 et 12 % du montant total selon les SCPI. Que vous achetiez des parts de SCPI en direct ou via un courtier, ces frais seront identiques. 

La SCPI Corum XL a par exemple des commissions de souscription de 12%. Cela signifie que pour un investissement de 5 000 €, 600 € seront à régler au moment de quitter la SCPI. 

Ces frais servent à rémunérer la société de gestion qui gère la SCPI.

Comment sont prélevés les frais de souscription ?

Contrairement à ce que leur nom laisse à penser, vous n’avez pas à régler les frais de souscription au moment de l’acquisition de parts dans une SCPI. En réalité, ils sont à honorer lors de la revente de ces parts de SCPI. 

Lorsque vous investissez, la totalité de la somme que vous placez vous permet d’acquérir des parts en SCPI 👍. Vous faites fructifier l’intégralité de la somme investie pendant la durée de détention. Lorsque vous souhaitez vous séparer des parts détenues, alors vous obtiendrez une valeur de retrait qui correspondra au prix d’achat, duquel vous retirez les frais de souscription (dont le pourcentage est connu depuis le début), additionné de l’éventuelle revalorisation des parts, . D’où l’intérêt de conserver les parts sur une longue période. Pour amortir ces frais, en profitant notamment de la valorisation à la hausse du patrimoine détenu par la SCPI !

Quelles sont les SCPI sans frais disponibles sur le marché ?

Il existe depuis peu quelques SCPI sans commissions de souscription. Celles-ci sont encore assez rares, et ne vous leurrez pas, elles se rattrapent sur les frais de gestion (par exemple 18% contre 8% à 12% de frais de gestion annuels pour le reste du marché). Voici ci-dessous les SCPI sans commission de souscription (ou très faibles) :


IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2021 : 7.1%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2021 : 6.49%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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ALTIXIA COMMERCES

ALTIXIA COMMERCES

SCPI à capital Variable gérée par ALTIXIA REIM depuis décembre 2018.


  • Rendement 2021 : 5.21%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 2.5%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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La SCPI Remake Live est également sans frais d’entrée, en revanche elle a été lancée en 2022 donc il y encore peu d’historique pour juger de ce placement.

✅ Au delà de l’absence de frais de souscription, les SCPI Iroko Zen et Neo de Novaxia font partie des meilleures SCPI du marché.

Les frais de gestion d’une SCPI

En complément des frais liés à l’achat, d’autres sont également à régler pour tout détenteur de parts d’une SCPI. Ce sont les frais de gestion ou “commission de gestion”. 

Définition des frais de gestion

A l’image d’une agence immobilière auprès de laquelle vous pouvez confier la gestion d’un bien pour qu’elle s’occupe de la recherche de locataires – moyennant rémunération -, les frais de gestion servent à rémunérer la société qui gère pour vous le patrimoine de la SCPI. 

➡️ En clair, les frais de gestion sont dus au titre du mandat de gestion locative confié, car vous n’avez pas à vous impliquer dans le fonctionnement quotidien de la société de placement ni dans la gestion de son portefeuille.

Quel est le montant des frais de gestion ?

Cette commission, basée sur les revenus locatifs hors-taxes encaissés par la SCPI, varie généralement entre 10 % et 15 % des revenus de la SCPI.

Ils ne sont donc pas prélevés sur les dividendes que vous percevez mais sur les loyers perçus. Donc avant distribution des dividendes. Prenons un exemple avec une SCPI qui a des frais de gestion de 10 %. Si vous percevez un rendement locatif qui correspond à 4,5% net de commissions de gestion, cela signifie que la totalité des loyers représentait 5% (car 5% x (1-10%) = 4,5%). La société de gestion a conservé 10 % des loyers pour financer la recherche de biens, la recherche de locataires ou encore les phases de négociation.

Les rendements des SCPI sont généralement affichés nets de frais de gestion. En revanche pour connaître votre rentabilité nette finale, vous devrez faire un calcul de rendement de la SCPI en prenant en compte votre fiscalité personnelle.

Comment sont prélevés les frais de gestion ?

Ils peuvent être annualisés ou prélevés de manière trimestrielle. 

Quelles sont les SCPI avec les frais de gestion les plus faibles du marché ?

Selon notre base de données, seule une dizaine de SCPI affichent des frais de gestion inférieures à 9%. Ce sont les sociétés de gestion Aestiam et AEW Ciloger qui proposent à l’investisseur les commissions de gestion les plus faibles sur leurs actifs, suivi de Kyaneos AM et Amundi :


AESTIAM PLACEMENT PIERRE

AESTIAM PLACEMENT PIERRE

SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis avril 1986.


  • Rendement 2021 : 5.01%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 350 €
  • Frais de souscription : 9%
  • Frais de gestion : 7.2%
  • Taux d’occupation : 83%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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AESTIAM CAP'HEBERGIMMO

AESTIAM CAP’HEBERGIMMO

SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis mai 2013.


  • Rendement 2021 : 3.31%
  • Secteur: Tourisme et loisirs
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 8.6%
  • Frais de gestion : 7.2%
  • Taux d’occupation : 39%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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LE PATRIMOINE FONCIER

LE PATRIMOINE FONCIER

SCPI à capital Fixe gérée par AESTIAM depuis octobre 1968.


  • Rendement 2021 : 5.39%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 1220 €
  • Frais de souscription : 4%
  • Frais de gestion : 7.8%
  • Taux d’occupation : 88%
  • Délais de jouissance : –
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KYANEOS PIERRE

KYANEOS PIERRE

SCPI à capital Variable gérée par KYANEOS AM depuis juin 2018.


  • Rendement 2021 : 5.94%
  • Secteur: Résidentiel
  • Prix d’une part : 1080 €
  • Frais de souscription : 11%
  • Frais de gestion : 8%
  • Taux d’occupation : 74%
  • Délais de jouissance : 5 mois
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L’avantage c’est que même si les frais de gestion de ces SCPI sont faibles, leurs frais de souscription restent tout de même mesurés (sauf peut être Kyaneos Pierre à 11%).

✅ De fait, notre analyse globale place Placement Pierre, le Patrimoine Foncier et Kyaneos Pierre dans notre top 10 du marché des SCPI. Donc au delà de leurs niveaux de frais, ce sont des actifs vraiment attractifs d’un point de vue global.

Comparer les frais, la clé d’un investissement en SCPI rentable

Parce que les frais représentent une somme importante et viennent directement impacter la rentabilité d’un placement en SCPI, il est important d’en connaître la nature et le montant avant de s’engager. Pour gagner du temps, nous vous recommandons de consulter notre classement des meilleures SCPI. Vous y retrouverez le détail de leurs fonctionnements et accéderez à toutes les informations nécessaires, et notamment à la liste des frais.

En complément, nous vous recommandons de consulter le Document d’Informations Clés (DIC). Il s’agit d’un document exhaustif dans lequel figure le détail du fonctionnement de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. Vous pouvez notamment y retrouver des projections de performances, mais aussi des simulations d’impact des frais sur le rendement et la durée de détention.

🚨Il existe également des frais de cession. Cette commission, calculée sur le montant de la transaction ou exigée sous forme forfaitaire, est due au moment de la vente de parts. Cela ne concerne que la vente de parts dans une SCPI à capital fixe.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Le document d’informations clés (DIC) propose une estimation des frais à venir sur la base d’un scénario de performance moyenne mais aussi un détail des coûts : les frais ponctuels, ceux récurrents, ainsi que les frais accessoires. Vous pouvez donc connaître à l’avance les frais à régler chaque année comme les coûts de transaction de portefeuille ou les commissions de gestion, et les éventuelles commissions liées aux résultats ou commissions d’intéressement selon la performance de la SCPI.

Puisque les frais sont importants pour l’acquisition puis la gestion de parts de SCPI, nous vous conseillons de garder ces parts au minimum 8 à 10 ans, pour que ces frais soient amortis. La SCPI est donc à envisager comme un placement de long terme. L’augmentation de la valeur de part ainsi que les distributions doivent permettre de rattraper – et nous vous le souhaitons largement dépasser – le total des frais au moment de la revente ou de la transmission 🚀.

Questions fréquentes

Quels sont les frais d’une SPCI ?

Les frais des SCPI se décomposent principalement en deux catégories : les frais de souscription et ceux de gestion. Ces derniers vont servir notamment à financer l’entretien du parc immobilier de la SCPI (ex. travaux courants ou servant à revaloriser les biens immobiliers avant leur cession) ainsi que la gestion locative.

Peut-on acheter des SCPI sans frais ?

Vous pouvez acheter des SCPI sans frais de souscription, mais pas sans frais de gestion ! Il faut bien que les sociétés de gestion se rémunèrent à un moment également !

Quelle est la durée de placement minimum recommandée pour une SCPI ?

Afin d’amortir les frais de souscription généralement significatifs, il est recommandé aux épargnants de conserver leurs parts de SCPI une dizaine d’années au minimum.

Les frais des parts de SCPI achetées via une assurance vie sont ils différents ?

Les frais de souscription sont généralement plus faibles lors d’un achat via une assurance-vie. En revanche, l’assureur va également prélevé une part sur les commissions de gestion. En revanche l’assurance-vie peut apporter un vrai plus d’un point de vue fiscal. Pour en savoir, consultez notre article sur les SCPI dans l’assurance-vie.