Indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI, le Report à Nouveau (RAN) renseigne sur une partie de sa santé financière. Il permet de constater les réserves financières disponibles et aide à comprendre la politique de distribution du dividende retenue. Voici tout ce que vous devez savoir à son sujet. 

Qu’est-ce que le Report à Nouveau en SCPI ?

Définition du report à nouveau : une notion comptable

💡 Le report à nouveau (RAN) est une notion comptable qui désigne le bénéfice constitué au cours d’une année dont le montant n’est pas distribué aux associés mais mis en réserve… pour pouvoir être utilisé ensuite.

Schéma explicatif sur le Report A Nouveau (RAN) d'une SCPI
Schéma explicatif sur le Report A Nouveau d’une SCPI

Techniquement, le RAN s’inscrit parmi les capitaux propres d’une SCPI, et donc au passif du bilan comptable. D’un point de vue purement comptable, cette part du résultat non distribuée n’est pas mise en réserve légale ou réserve facultative. Le RAN est voué à être utilisé, son montant est par conséquent reporté à un exercice ultérieur ✅.

Le report à nouveau se décide en assemblée générale, lors de l’affectation des résultats de l’année écoulée. La SCPI a donc le choix entre distribuer l’ensemble des bénéfices aux détenteurs de parts, ou affecter une partie en report à nouveau.

Le monde des SCPI regorge de termes et indicateurs spécifiques… En plus du RAN, il y a le taux de distribution, la valeur de reconstitution, le Taux d’Occupation Financier (TOF), etc.

A quoi sert le Report à Nouveau (RAN) ?

Le RAN permet de compenser un dividende moins élevé lors d’un exercice avec des performances en baisse ou aide à augmenter le dividende distribué à l’avenir. Pour vous donner une idée, le taux de distribution 2021 des SCPI, qui s’élève à 4,49%, comporte 0,08% provenant de SCPI qui sont venues puiser dans leurs réserves. Comme vous le voyez, c’est donc vraiment plutôt pour venir ajuster la performance à la marge.

Le report à nouveau s’exprime généralement en jours. Il correspond à la durée pendant laquelle la SCPI peut continuer à verser un dividende identique au précédent si tous les locataires s’arrêtent de payer en même temps. Une SCPI avec un RAN de 60 jours peut ainsi virtuellement verser un dividende stable sur un exercice même si l’intégralité des biens qu’elle possède n’ont pas généré un loyer pendant deux mois ! Un taux d’occupation nul est, certes, improbable. Mais le RAN permet de comprendre comment la SCPI pourrait faire face si cela venait à arriver. 

Les SCPI sont souvent vantées comme pouvant servir de complément de revenus. Des distributions régulières sont donc essentielles afin de pouvoir pleinement jouer ce rôle. D’où l’intérêt du report à nouveau.

Le Report à Nouveau, un indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI

Le montant du report à nouveau est à connaître pour évaluer la santé financière d’une SCPI. Il sert notamment à juger sa capacité à pouvoir continuer à distribuer des dividendes de manière régulière à l’avenir.

En cas d’exercice déficitaire (ce qui est très rarement le cas d’une SCPI) ou d’un résultat net jugé faible, l’utilisation du report à nouveau permet donc de reporter les bénéfices d’exercices antérieures à l’année en cours. Et ainsi de maintenir une certaine continuité et stabilité dans la distribution de revenus aux détenteurs de parts de SCPI.

Toutefois, il convient de préciser que le report à nouveau seul ne constitue pas l’intégralité des réserves des SCPI. Le montant des plus-values distribuables issu notamment de la revente d’une partie des actifs, complète le RAN pour former les réserves des SCPI. Afin de prendre une décision totalement objective et avec le plus d’informations fiables, vous devez ainsi prendre en compte les plus-values distribuables et le RAN d’une SCPI. Je pourrais même évoquer les Provisions pour Gros Entretien (PGE), qui sont aussi un montant mis de côté, pour anticiper des travaux importants.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Ni l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ni l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) n’obligent les SCPI à conserver un minimum en réserve. Il s’agit d’un arbitrage qui leur est propre, et dépend de la politique choisie en matière de distribution de dividendes et de “sécurité”. Il convient ainsi de se renseigner et de comprendre le choix fait par les gestionnaires de constituer ou non des réserves et d’utiliser le mécanisme du RAN.

Que penser d’une SCPI qui fait le choix de ne pas constituer de RAN ?

En investissant dans une SCPI, vous cherchez comme avec tout placement le bon rapport entre rentabilité et sécurité. Le report à nouveau fait partie des éléments à prendre en compte pour évaluer la prise de risque. Au même titre que le bon emplacement géographique des biens détenus, une diversification (ou une spécialisation) au sein de ce parc ou le choix de locataires de qualité, le RAN est un élément qui peut amener à un rendement plus sécurisé en cas de problème

Selon le contexte économique, les évolutions politiques ou légales, servir des taux de rendements élevés et stables n’est pas toujours aisé (lire à ce sujet notre article sur les “Rendements des SCPI”). La crise du Covid-19 l’a prouvée. Elle obligea parfois des propriétaires à proposer des reports de loyers ou amena à la fin de certains baux. Le RAN est là pour agir en cas de passage plus difficile. Il a largement permis de compenser une année 2020 compliquée pour les SCPI misant sur les commerces. 

Pour autant, les SCPI qui ont un RAN faible voire nul ne sont pas nécessairement à fuir. Pour certaines, cela s’explique par leur relative jeunesse. Elles n’ont pas toujours pu constituer cette réserve. Pour d’autres, un report à nouveau faible signifie que la majorité, si ce n’est parfois l’intégralité, du résultat est distribuée sous forme de dividende. Il s’agit là d’un arbitrage : si les indicateurs sont au vert et que la performance est importante, la SCPI en fait profiter ses associés. Si les performances sont plus faibles, le dividende sera en baisse, mais il reflète toujours la réalité de la situation. Le RAN est à voir en partie comme le reflet de la politique de distribution du dividende d’une action.

Par exemple, jusqu’ici la société CORUM a fait le choix de ne pas constituer de RAN, et de distribuer systématiquement l’ensemble des résultats à ses associés.

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Où trouver le Report à Nouveau d’une SCPI ?

Une information qui se trouve dans le rapport annuel

🔎 Le RAN se trouve normalement dans le rapport annuel des SCPI. Cet indicateur fait partie d’un ensemble de données incontournables, qui doivent être communiquées aux investisseurs. Vous pourrez également le trouver dans les fiches descriptives accessibles aux investisseurs. Il est plus rarement évoqué dans les bulletins d’informations trimestrielles édité par la société de gestion.

Le report à nouveau est souvent exprimé en jours, mais vous le trouverez aussi en valeur par part (en euros). On obtient alors un pourcentage qui représente son poids au regard du dividende à l’année. C’est rare, mais les SCPI qui possèdent le RAN le plus élevé peuvent actuellement dépasser les 100%.

Exemple : report à nouveau de la SCPI Edissimmo

Vous trouverez ci-dessous un extrait du rapport annuel 2022 de la SCPI Edissimmo.

Exemple : extrait du rapport annuel 2022 de la SCPI Edissimmo

Vous voyez qu’en 2022, le report à nouveau a été rogné, pour servir à la distribution de revenus aux associés. Le RAN fin 2022 ressort alors à 5,03€ par part, alors que la distribution brute par part de SCPI s’élève à 8,31€ en 2022.

Le RAN 2022 de la SCPI Edissimmo est donc de 5,03 / 8,31 = 60,5%, soit 221 jours.

Les meilleures SCPI avec un Report à Nouveau significatif

Si vous ne voulez pas éplucher les quelques 200 SCPI qui existent sur le marché français (ce qu’on peut comprendre 😉), rassurez vous Finance Héros l’a fait pour vous !

Voici ci-dessous quelques SCPI qui présentent un report à nouveau supérieur à 6 mois, en plus d’être de bons placements de manière générale.


label
CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT

CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT

SCPI à capital Fixe gérée par LA FRANCAISE REM depuis décembre 1985.


  • Rendement 2023 : 5.67%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 251 €
  • Frais de souscription : 10.8%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 93%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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label
PIERRE SELECTION

PIERRE SELECTION

SCPI à capital Fixe gérée par BNP PARIBAS REIM depuis 1976.


  • Rendement 2023 : 5.48%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 209 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 11.4%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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label
INTERPIERRE

INTERPIERRE

SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis novembre 1991.


  • Rendement 2023 : 5.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 210 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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LOGIPIERRE 3

LOGIPIERRE 3

SCPI à capital Variable gérée par FIDUCIAL GERANCE depuis avril 1986.


  • Rendement 2023 : 5.31%
  • Secteur: Tourisme et loisirs
  • Prix d’une part : 1600 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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IMMORENTE 2

IMMORENTE 2

SCPI à capital Fixe gérée par SOFIDY depuis juillet 2011.


  • Rendement 2023 : 5.02%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 320 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 96%
  • Délais de jouissance : 3 mois

La SCPI CM-CIC Pierre Investissement a un RAN de 189 jours, tout en offrant un joli taux de distribution de 5,67% pour 2023.

La SCPI Interpierre de Paref Gestion dispose quant à elle d’un report à nouveau couvrant une année complète ! Côté rendement, elle affiche un taux de distribution de 5,51% en 2023.

🏆 Ces 2 SCPI sont des SCPI à capital variable, qui font partie des 20 meilleures de notre classement 2024 des SCPI. Elles rentrent donc dans la catégorie des SCPI Awards 2024 de Finance Héros.

Le classement complet des RAN des SCPI

Vous trouverez ci-dessous le classement complet des SCPI en fonction de leur report à nouveau. Cette liste a été établie avec les dernières données disponibles en mars 2024, c’est-à-dire les rapports annuels 2022.

Nom de la SCPISociété de gestionRAN en joursRAN en pourcentageTaux de distribution (2023)SCPI à capital…
PF HOSPITALITE EUROPEPERIAL12303374,00Variable
L’OUSTAL DES AVEYRONNAISAMUNDI5561522,93Fixe
SOFIPRIMESOFIDY5021380,47Fixe
NOVAPIERRE RESIDENTIELPAREF GESTION4901342,28Variable
IMMORENTE 2SOFIDY4801315,02Variable
UFIFRANCE IMMOBILIERPRIMONIAL REIM4611264,72Fixe
SOPRORENTEBNP PARIBAS REIM4111134,77Fixe
INTERPIERREPAREF GESTION3651005,51Variable
LOGIPIERRE 3FIDUCIAL GERANCE3641005,31Variable
LF GRAND PARIS PATRIMOINELA FRANCAISE REM313874,53Variable
FRANCE INVESTIPIERREBNP PARIBAS REIM306844,71Fixe
CREDIT MUTUEL PIERRE 1LA FRANCAISE REM264734,34Variable
EPARGNE FONCIERELA FRANCAISE REM248694,43Variable
GENEPIERREAMUNDI241663,81Variable
ACCES VALEUR PIERREBNP PARIBAS REIM210583,50Variable
EDISSIMMOAMUNDI205563,77Variable
PIERRE SELECTIONBNP PARIBAS REIM204565,48Fixe
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATIONAEW CILOGER196544,07Variable
PRIMOPIERREPRIMONIAL REIM193534,12Variable
CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENTLA FRANCAISE REM189535,67Variable
ACTIPIERRE 1AEW CILOGER183504,71Fixe
LE PATRIMOINE FONCIERAESTIAM172466,21Fixe
SELECTIPIERRE 2FIDUCIAL GERANCE164454,04Variable
FRUCTIPIERREAEW CILOGER156434,00Fixe
PIERRE EXPANSION SANTEFIDUCIAL GERANCE143394,42Variable
SOFIPIERRESOFIDY142394,73Variable
FRUCTIREGIONS EUROPEAEW CILOGER142394,35Variable
RIVOLI AVENIR PATRIMOINEAMUNDI133363,56Variable
OPUS REALBNP PARIBAS REIM125343,00Variable
NOTAPIERREUNOFI118323,75Variable
IMMO PLACEMENTATLAND VOISIN115315,54Fixe
MY SHARE SCPIMYSHARECOMPANY115325,20Variable
REMAKE LIVEREMAKE AM113317,79Variable
COEUR DE VILLESOGENIAL IMMOBILIER112315,30Variable
AESTIAM PLACEMENT PIERREAESTIAM108305,01Variable
ALTIXIA COMMERCESALTIXIA REIM95265,31Variable
PATRIMMO COMMERCEPRIMONIAL REIM93253,48Variable
ACCIMMO PIERREBNP PARIBAS REIM93253,51Variable
NEONOVAXIA INVESTISSEMENT86246,51Variable
SELECTINVEST 1LA FRANCAISE REM82234,13Variable
LAFFITTE PIERREAEW CILOGER75204,00Variable
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2PAREF GESTION73204,50Variable
EPSILON 360EPSICAP REIM72206,25Variable
CAPIFORCE PIERREFIDUCIAL GERANCE70196,81Fixe
PF GRAND PARISPERIAL65184,32Variable
EPARGNE PIERRE EUROPEATLAND VOISIN64186,26Variable
AESTIAM CAP’HEBERGIMMOAESTIAM55174,01Variable
FICOMMERCEFIDUCIAL GERANCE55154,57Variable
ATREAM HOTELSATREAM50145,30Variable
Transitions EuropeArkea Reim49138,16Variable
UNIDELTADELTAGER45124,87Fixe
EFIMMO 1SOFIDY45124,65Variable
ALLIANZ PIERREIMMOVALOR GESTION43124,01Variable
EUROVALYSADVENIS43125,04Variable
CAP FONCIERES ET TERRITOIRESFONCIÈRES ET TERRITOIRES42126,00Variable
FONCIERE DES PRATICIENSFONCIERE MAGELLAN39115,40Variable
NOVAPIERREPAREF GESTION38104,51Variable
IMMORENTESOFIDY3495,00Variable
URBAN COEUR COMMERCEURBAN PREMIUM3395,02Variable
LF EUROPIMMOLA FRANCAISE REM3194,64Variable
AESTIAM PIERRE RENDEMENTAESTIAM2984,50Variable
BUROBOUTICFIDUCIAL GERANCE2984,31Variable
ALTIXIA CADENCE XIIALTIXIA REIM2675,60Variable
ESG PIERRE CAPITALESWISSLIFE REIM2475,16Variable
PFO2PERIAL2464,32Variable
EPARGNE PIERREATLAND VOISIN2265,28Variable
PRIMOVIEPRIMONIAL REIM2064,21Variable
COEUR DE REGIONSSOGENIAL IMMOBILIER1956,40Variable
ACTIPIERRE EUROPEAEW CILOGER1854,05Variable
IROKO ZENIROKO1857,12Variable
PFOPERIAL1855,57Variable
METRONOMEMIDI2I1545,00Variable
LF OPPORTUNITE IMMOLA FRANCAISE REM1545,40Variable
PIERVAL SANTEEURYALE1445,10Variable
LF AVENIR SANTELA FRANCAISE REM1244,80Variable
SOFIDY EUROPE INVESTSOFIDY1134,71Variable
COEUR D’EUROPESOGENIAL IMMOBILIER1036,10Variable
VENDÔME REGIONSNORMA CAPITAL1036,01Variable
ELIALYSADVENIS1035,55Variable
PRIMOFAMILYPRIMONIAL REIM1033,62Variable
OPTIMALECONSULTIM AM825,52Variable
PIERRE PLUSAEW CILOGER624,02Variable
ACTIVIMMOALDERAN515,52Variable
CRISTAL RENTEINTERGESTION515,00Variable
LOG INTheoreim416,21Variable
NOVAPIERRE ALLEMAGNEPAREF GESTION314,80Variable
KYANEOS PIERREKYANEOS AM105,28Variable
ELYSEES PIERREHSBC REIM103,64Variable
AFFINITES PIERREGROUPAMA GAN REIM005,04Fixe
Alta ConvictionsAltarea00NDVariable
PATRIMMO CROISSANCEPRIMONIAL REIM000,00Variable
CRISTAL LIFEINTER GESTION006,02Variable
CORUM ORIGINCORUM AM006,06Variable
INTERPIERRE EUROPE CENTRALEPAREF GESTION005,80Variable
CORUM EURIONCORUM AM005,67Variable
CORUM XLCORUM AM005,4Variable
FAIR INVESTNORMA CAPITAL004,72Variable
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNEAEW CILOGER003,17Variable
ALLIANZ HOMEIMMOVALOR GESTION002,93Variable
GMA ESSENTIALISGREENMAN ARTH003,01Variable
LF LES GRANDS PALAISLA FRANCAISE REM000,95Variable
AEW PATRIMOINE SANTEAEW CILOGER000,00Fixe
GRAND PARIS RESIDENTIELSINTERGESTION000,00Variable
Coeur d’AvenirSogenial00NDVariable

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le report à nouveau (RAN) en SCPI ?

Le report à nouveau est une part du résultat qui est mise en réserve par la SCPI et peut être utilisée lors des années suivantes afin de lisser le versement de dividendes dans le temps.

A quels risques les SCPI sont elles exposées ?

Les SCPI investissent dans des biens immobiliers. Elles sont donc directement impactées par l’évolution du marché immobilier, aussi bien dans le prix des immeubles, bureaux, etc. que dans les niveaux de loyers pratiqués. D’autres risques extérieurs peuvent survenir, comme une crise sanitaire (…) qui vont impacter les bureaux ou l’inflation qui va pousser le coût des travaux à la hausse.

Est-ce qu’un report à nouveau faible ou nul est forcément mauvais signe ?

Un report à nouveau faible chez une SCPI n’est pas nécessairement de mauvaise augure. Cela signifie simplement que la société cherche à maximiser la distribution de revenus aux actionnaires chaque année, au risque de verser un montant faible en cas de mauvaise conjoncture, sans pouvoir compenser.