Indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI, le Report à Nouveau (RAN) renseigne sur une partie de sa santé financière. Il permet de constater les réserves financières disponibles et aide à comprendre la politique de distribution du dividende retenue. Voici tout ce que vous devez savoir à son sujet.
Qu’est-ce que le Report à Nouveau en SCPI ?
Définition du report à nouveau : une notion comptable
💡 Le report à nouveau (RAN) est une notion comptable qui désigne le bénéfice constitué au cours d’une année dont le montant n’est pas distribué aux associés mais mis en réserve… pour pouvoir être utilisé ensuite.
Techniquement, le RAN s’inscrit parmi les capitaux propres d’une SCPI, et donc au passif du bilan comptable. D’un point de vue purement comptable, cette part du résultat non distribuée n’est pas mise en réserve légale ou réserve facultative. Le RAN est voué à être utilisé, son montant est par conséquent reporté à un exercice ultérieur ✅.
Le report à nouveau se décide en assemblée générale, lors de l’affectation des résultats de l’année écoulée. La SCPI a donc le choix entre distribuer l’ensemble des bénéfices aux détenteurs de parts, ou affecter une partie en report à nouveau.
Le monde des SCPI regorge de termes et indicateurs spécifiques… En plus du RAN, il y a le taux de distribution, la valeur de reconstitution, le Taux d’Occupation Financier (TOF), etc.
A quoi sert le Report à Nouveau (RAN) ?
Le RAN permet de compenser un dividende moins élevé lors d’un exercice avec des performances en baisse ou aide à augmenter le dividende distribué à l’avenir. Pour vous donner une idée, le taux de distribution 2021 des SCPI, qui s’élève à 4,49%, comporte 0,08% provenant de SCPI qui sont venues puiser dans leurs réserves. Comme vous le voyez, c’est donc vraiment plutôt pour venir ajuster la performance à la marge.
Le report à nouveau s’exprime généralement en jours. Il correspond à la durée pendant laquelle la SCPI peut continuer à verser un dividende identique au précédent si tous les locataires s’arrêtent de payer en même temps. Une SCPI avec un RAN de 60 jours peut ainsi virtuellement verser un dividende stable sur un exercice même si l’intégralité des biens qu’elle possède n’ont pas généré un loyer pendant deux mois ! Un taux d’occupation nul est, certes, improbable. Mais le RAN permet de comprendre comment la SCPI pourrait faire face si cela venait à arriver.
Les SCPI sont souvent vantées comme pouvant servir de complément de revenus. Des distributions régulières sont donc essentielles afin de pouvoir pleinement jouer ce rôle. D’où l’intérêt du report à nouveau.
Le Report à Nouveau, un indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI
Le montant du report à nouveau est à connaître pour évaluer la santé financière d’une SCPI. Il sert notamment à juger sa capacité à pouvoir continuer à distribuer des dividendes de manière régulière à l’avenir.
En cas d’exercice déficitaire (ce qui est très rarement le cas d’une SCPI) ou d’un résultat net jugé faible, l’utilisation du report à nouveau permet donc de reporter les bénéfices d’exercices antérieures à l’année en cours. Et ainsi de maintenir une certaine continuité et stabilité dans la distribution de revenus aux détenteurs de parts de SCPI.
Toutefois, il convient de préciser que le report à nouveau seul ne constitue pas l’intégralité des réserves des SCPI. Le montant des plus-values distribuables issu notamment de la revente d’une partie des actifs, complète le RAN pour former les réserves des SCPI. Afin de prendre une décision totalement objective et avec le plus d’informations fiables, vous devez ainsi prendre en compte les plus-values distribuables et le RAN d’une SCPI. Je pourrais même évoquer les Provisions pour Gros Entretien (PGE), qui sont aussi un montant mis de côté, pour anticiper des travaux importants.
Ni l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ni l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) n’obligent les SCPI à conserver un minimum en réserve. Il s’agit d’un arbitrage qui leur est propre, et dépend de la politique choisie en matière de distribution de dividendes et de “sécurité”. Il convient ainsi de se renseigner et de comprendre le choix fait par les gestionnaires de constituer ou non des réserves et d’utiliser le mécanisme du RAN.
Que penser d’une SCPI qui fait le choix de ne pas constituer de RAN ?
En investissant dans une SCPI, vous cherchez comme avec tout placement le bon rapport entre rentabilité et sécurité. Le report à nouveau fait partie des éléments à prendre en compte pour évaluer la prise de risque. Au même titre que le bon emplacement géographique des biens détenus, une diversification (ou une spécialisation) au sein de ce parc ou le choix de locataires de qualité, le RAN est un élément qui peut amener à un rendement plus sécurisé en cas de problème ✅.
Selon le contexte économique, les évolutions politiques ou légales, servir des taux de rendements élevés et stables n’est pas toujours aisé (lire à ce sujet notre article sur les “Rendements des SCPI”). La crise du Covid-19 l’a prouvée. Elle obligea parfois des propriétaires à proposer des reports de loyers ou amena à la fin de certains baux. Le RAN est là pour agir en cas de passage plus difficile. Il a largement permis de compenser une année 2020 compliquée pour les SCPI misant sur les commerces.
Pour autant, les SCPI qui ont un RAN faible voire nul ne sont pas nécessairement à fuir. Pour certaines, cela s’explique par leur relative jeunesse. Elles n’ont pas toujours pu constituer cette réserve. Pour d’autres, un report à nouveau faible signifie que la majorité, si ce n’est parfois l’intégralité, du résultat est distribuée sous forme de dividende. Il s’agit là d’un arbitrage : si les indicateurs sont au vert et que la performance est importante, la SCPI en fait profiter ses associés. Si les performances sont plus faibles, le dividende sera en baisse, mais il reflète toujours la réalité de la situation. Le RAN est à voir en partie comme le reflet de la politique de distribution du dividende d’une action.
Par exemple, jusqu’ici la société CORUM a fait le choix de ne pas constituer de RAN, et de distribuer systématiquement l’ensemble des résultats à ses associés.
Où trouver le Report à Nouveau d’une SCPI ?
Une information qui se trouve dans le rapport annuel
🔎 Le RAN se trouve normalement dans le rapport annuel des SCPI. Cet indicateur fait partie d’un ensemble de données incontournables, qui doivent être communiquées aux investisseurs. Vous pourrez également le trouver dans les fiches descriptives accessibles aux investisseurs. Il est plus rarement évoqué dans les bulletins d’informations trimestrielles édité par la société de gestion.
Le report à nouveau est souvent exprimé en jours, mais vous le trouverez aussi en valeur par part (en euros). On obtient alors un pourcentage qui représente son poids au regard du dividende à l’année. C’est rare, mais les SCPI qui possèdent le RAN le plus élevé peuvent actuellement dépasser les 100%.
Exemple : report à nouveau de la SCPI Edissimmo
Vous trouverez ci-dessous un extrait du rapport annuel 2022 de la SCPI Edissimmo.
Vous voyez qu’en 2022, le report à nouveau a été rogné, pour servir à la distribution de revenus aux associés. Le RAN fin 2022 ressort alors à 5,03€ par part, alors que la distribution brute par part de SCPI s’élève à 8,31€ en 2022.
Le RAN 2022 de la SCPI Edissimmo est donc de 5,03 / 8,31 = 60,5%, soit 221 jours.
Les meilleures SCPI avec un Report à Nouveau significatif
Si vous ne voulez pas éplucher les quelques 200 SCPI qui existent sur le marché français (ce qu’on peut comprendre 😉), rassurez vous Finance Héros l’a fait pour vous !
Voici ci-dessous quelques SCPI qui présentent un report à nouveau supérieur à 6 mois, en plus d’être de bons placements de manière générale.
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis décembre 1985.
- Rendement 2023 : 5.67%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 251 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 93%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Fixe gérée par BNP PARIBAS REIM depuis 1976.
- Rendement 2023 : 5.48%
- Secteur: Commerces
- Prix d’une part : 209 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 11.4%
- Taux d’occupation : 94%
- Délais de jouissance : 1 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis novembre 1991.
- Rendement 2023 : 5.51%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 210 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 94%
- Délais de jouissance : 1 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par FIDUCIAL GERANCE depuis avril 1986.
- Rendement 2023 : 5.31%
- Secteur: Tourisme et loisirs
- Prix d’une part : 1600 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
La SCPI CM-CIC Pierre Investissement a un RAN de 189 jours, tout en offrant un joli taux de distribution de 5,67% pour 2023.
La SCPI Interpierre de Paref Gestion dispose quant à elle d’un report à nouveau couvrant une année complète ! Côté rendement, elle affiche un taux de distribution de 5,51% en 2023.
🏆 Ces 2 SCPI sont des SCPI à capital variable, qui font partie des 20 meilleures de notre classement 2024 des SCPI. Elles rentrent donc dans la catégorie des SCPI Awards 2024 de Finance Héros.
Le classement complet des RAN des SCPI
Vous trouverez ci-dessous le classement complet des SCPI en fonction de leur report à nouveau. Cette liste a été établie avec les dernières données disponibles en mars 2024, c’est-à-dire les rapports annuels 2022.
Nom de la SCPI | Société de gestion | RAN en jours | RAN en pourcentage | Taux de distribution (2023) | SCPI à capital… |
---|---|---|---|---|---|
PF HOSPITALITE EUROPE | PERIAL | 1230 | 337 | 4,00 | Variable |
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS | AMUNDI | 556 | 152 | 2,93 | Fixe |
SOFIPRIME | SOFIDY | 502 | 138 | 0,47 | Fixe |
NOVAPIERRE RESIDENTIEL | PAREF GESTION | 490 | 134 | 2,28 | Variable |
IMMORENTE 2 | SOFIDY | 480 | 131 | 5,02 | Variable |
UFIFRANCE IMMOBILIER | PRIMONIAL REIM | 461 | 126 | 4,72 | Fixe |
SOPRORENTE | BNP PARIBAS REIM | 411 | 113 | 4,77 | Fixe |
INTERPIERRE | PAREF GESTION | 365 | 100 | 5,51 | Variable |
LOGIPIERRE 3 | FIDUCIAL GERANCE | 364 | 100 | 5,31 | Variable |
LF GRAND PARIS PATRIMOINE | LA FRANCAISE REM | 313 | 87 | 4,53 | Variable |
FRANCE INVESTIPIERRE | BNP PARIBAS REIM | 306 | 84 | 4,71 | Fixe |
CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | LA FRANCAISE REM | 264 | 73 | 4,34 | Variable |
EPARGNE FONCIERE | LA FRANCAISE REM | 248 | 69 | 4,43 | Variable |
GENEPIERRE | AMUNDI | 241 | 66 | 3,81 | Variable |
ACCES VALEUR PIERRE | BNP PARIBAS REIM | 210 | 58 | 3,50 | Variable |
EDISSIMMO | AMUNDI | 205 | 56 | 3,77 | Variable |
PIERRE SELECTION | BNP PARIBAS REIM | 204 | 56 | 5,48 | Fixe |
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | AEW CILOGER | 196 | 54 | 4,07 | Variable |
PRIMOPIERRE | PRIMONIAL REIM | 193 | 53 | 4,12 | Variable |
CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT | LA FRANCAISE REM | 189 | 53 | 5,67 | Variable |
ACTIPIERRE 1 | AEW CILOGER | 183 | 50 | 4,71 | Fixe |
LE PATRIMOINE FONCIER | AESTIAM | 172 | 46 | 6,21 | Fixe |
SELECTIPIERRE 2 | FIDUCIAL GERANCE | 164 | 45 | 4,04 | Variable |
FRUCTIPIERRE | AEW CILOGER | 156 | 43 | 4,00 | Fixe |
PIERRE EXPANSION SANTE | FIDUCIAL GERANCE | 143 | 39 | 4,42 | Variable |
SOFIPIERRE | SOFIDY | 142 | 39 | 4,73 | Variable |
FRUCTIREGIONS EUROPE | AEW CILOGER | 142 | 39 | 4,35 | Variable |
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | AMUNDI | 133 | 36 | 3,56 | Variable |
OPUS REAL | BNP PARIBAS REIM | 125 | 34 | 3,00 | Variable |
NOTAPIERRE | UNOFI | 118 | 32 | 3,75 | Variable |
IMMO PLACEMENT | ATLAND VOISIN | 115 | 31 | 5,54 | Fixe |
MY SHARE SCPI | MYSHARECOMPANY | 115 | 32 | 5,20 | Variable |
REMAKE LIVE | REMAKE AM | 113 | 31 | 7,79 | Variable |
COEUR DE VILLE | SOGENIAL IMMOBILIER | 112 | 31 | 5,30 | Variable |
AESTIAM PLACEMENT PIERRE | AESTIAM | 108 | 30 | 5,01 | Variable |
ALTIXIA COMMERCES | ALTIXIA REIM | 95 | 26 | 5,31 | Variable |
PATRIMMO COMMERCE | PRIMONIAL REIM | 93 | 25 | 3,48 | Variable |
ACCIMMO PIERRE | BNP PARIBAS REIM | 93 | 25 | 3,51 | Variable |
NEO | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 86 | 24 | 6,51 | Variable |
SELECTINVEST 1 | LA FRANCAISE REM | 82 | 23 | 4,13 | Variable |
LAFFITTE PIERRE | AEW CILOGER | 75 | 20 | 4,00 | Variable |
NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 | PAREF GESTION | 73 | 20 | 4,50 | Variable |
EPSILON 360 | EPSICAP REIM | 72 | 20 | 6,25 | Variable |
CAPIFORCE PIERRE | FIDUCIAL GERANCE | 70 | 19 | 6,81 | Fixe |
PF GRAND PARIS | PERIAL | 65 | 18 | 4,32 | Variable |
EPARGNE PIERRE EUROPE | ATLAND VOISIN | 64 | 18 | 6,26 | Variable |
AESTIAM CAP’HEBERGIMMO | AESTIAM | 55 | 17 | 4,01 | Variable |
FICOMMERCE | FIDUCIAL GERANCE | 55 | 15 | 4,57 | Variable |
ATREAM HOTELS | ATREAM | 50 | 14 | 5,30 | Variable |
Transitions Europe | Arkea Reim | 49 | 13 | 8,16 | Variable |
UNIDELTA | DELTAGER | 45 | 12 | 4,87 | Fixe |
EFIMMO 1 | SOFIDY | 45 | 12 | 4,65 | Variable |
ALLIANZ PIERRE | IMMOVALOR GESTION | 43 | 12 | 4,01 | Variable |
EUROVALYS | ADVENIS | 43 | 12 | 5,04 | Variable |
CAP FONCIERES ET TERRITOIRES | FONCIÈRES ET TERRITOIRES | 42 | 12 | 6,00 | Variable |
FONCIERE DES PRATICIENS | FONCIERE MAGELLAN | 39 | 11 | 5,40 | Variable |
NOVAPIERRE | PAREF GESTION | 38 | 10 | 4,51 | Variable |
IMMORENTE | SOFIDY | 34 | 9 | 5,00 | Variable |
URBAN COEUR COMMERCE | URBAN PREMIUM | 33 | 9 | 5,02 | Variable |
LF EUROPIMMO | LA FRANCAISE REM | 31 | 9 | 4,64 | Variable |
AESTIAM PIERRE RENDEMENT | AESTIAM | 29 | 8 | 4,50 | Variable |
BUROBOUTIC | FIDUCIAL GERANCE | 29 | 8 | 4,31 | Variable |
ALTIXIA CADENCE XII | ALTIXIA REIM | 26 | 7 | 5,60 | Variable |
ESG PIERRE CAPITALE | SWISSLIFE REIM | 24 | 7 | 5,16 | Variable |
PFO2 | PERIAL | 24 | 6 | 4,32 | Variable |
EPARGNE PIERRE | ATLAND VOISIN | 22 | 6 | 5,28 | Variable |
PRIMOVIE | PRIMONIAL REIM | 20 | 6 | 4,21 | Variable |
COEUR DE REGIONS | SOGENIAL IMMOBILIER | 19 | 5 | 6,40 | Variable |
ACTIPIERRE EUROPE | AEW CILOGER | 18 | 5 | 4,05 | Variable |
IROKO ZEN | IROKO | 18 | 5 | 7,12 | Variable |
PFO | PERIAL | 18 | 5 | 5,57 | Variable |
METRONOME | MIDI2I | 15 | 4 | 5,00 | Variable |
LF OPPORTUNITE IMMO | LA FRANCAISE REM | 15 | 4 | 5,40 | Variable |
PIERVAL SANTE | EURYALE | 14 | 4 | 5,10 | Variable |
LF AVENIR SANTE | LA FRANCAISE REM | 12 | 4 | 4,80 | Variable |
SOFIDY EUROPE INVEST | SOFIDY | 11 | 3 | 4,71 | Variable |
COEUR D’EUROPE | SOGENIAL IMMOBILIER | 10 | 3 | 6,10 | Variable |
VENDÔME REGIONS | NORMA CAPITAL | 10 | 3 | 6,01 | Variable |
ELIALYS | ADVENIS | 10 | 3 | 5,55 | Variable |
PRIMOFAMILY | PRIMONIAL REIM | 10 | 3 | 3,62 | Variable |
OPTIMALE | CONSULTIM AM | 8 | 2 | 5,52 | Variable |
PIERRE PLUS | AEW CILOGER | 6 | 2 | 4,02 | Variable |
ACTIVIMMO | ALDERAN | 5 | 1 | 5,52 | Variable |
CRISTAL RENTE | INTERGESTION | 5 | 1 | 5,00 | Variable |
LOG IN | Theoreim | 4 | 1 | 6,21 | Variable |
NOVAPIERRE ALLEMAGNE | PAREF GESTION | 3 | 1 | 4,80 | Variable |
KYANEOS PIERRE | KYANEOS AM | 1 | 0 | 5,28 | Variable |
ELYSEES PIERRE | HSBC REIM | 1 | 0 | 3,64 | Variable |
AFFINITES PIERRE | GROUPAMA GAN REIM | 0 | 0 | 5,04 | Fixe |
Alta Convictions | Altarea | 0 | 0 | ND | Variable |
PATRIMMO CROISSANCE | PRIMONIAL REIM | 0 | 0 | 0,00 | Variable |
CRISTAL LIFE | INTER GESTION | 0 | 0 | 6,02 | Variable |
CORUM ORIGIN | CORUM AM | 0 | 0 | 6,06 | Variable |
INTERPIERRE EUROPE CENTRALE | PAREF GESTION | 0 | 0 | 5,80 | Variable |
CORUM EURION | CORUM AM | 0 | 0 | 5,67 | Variable |
CORUM XL | CORUM AM | 0 | 0 | 5,4 | Variable |
FAIR INVEST | NORMA CAPITAL | 0 | 0 | 4,72 | Variable |
AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE | AEW CILOGER | 0 | 0 | 3,17 | Variable |
ALLIANZ HOME | IMMOVALOR GESTION | 0 | 0 | 2,93 | Variable |
GMA ESSENTIALIS | GREENMAN ARTH | 0 | 0 | 3,01 | Variable |
LF LES GRANDS PALAIS | LA FRANCAISE REM | 0 | 0 | 0,95 | Variable |
AEW PATRIMOINE SANTE | AEW CILOGER | 0 | 0 | 0,00 | Fixe |
GRAND PARIS RESIDENTIELS | INTERGESTION | 0 | 0 | 0,00 | Variable |
Coeur d’Avenir | Sogenial | 0 | 0 | ND | Variable |
Questions fréquentes
Le report à nouveau est une part du résultat qui est mise en réserve par la SCPI et peut être utilisée lors des années suivantes afin de lisser le versement de dividendes dans le temps.
Les SCPI investissent dans des biens immobiliers. Elles sont donc directement impactées par l’évolution du marché immobilier, aussi bien dans le prix des immeubles, bureaux, etc. que dans les niveaux de loyers pratiqués. D’autres risques extérieurs peuvent survenir, comme une crise sanitaire (…) qui vont impacter les bureaux ou l’inflation qui va pousser le coût des travaux à la hausse.
Un report à nouveau faible chez une SCPI n’est pas nécessairement de mauvaise augure. Cela signifie simplement que la société cherche à maximiser la distribution de revenus aux actionnaires chaque année, au risque de verser un montant faible en cas de mauvaise conjoncture, sans pouvoir compenser.
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