Indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI, le Report à Nouveau (RAN) renseigne sur une partie de sa santé financière. Il permet de constater les réserves financières disponibles et aide à comprendre la politique de distribution du dividende retenue. Voici tout ce que vous devez savoir à son sujet. 

Qu’est-ce que le Report à Nouveau en SCPI ?

Définition du report à nouveau : une notion comptable

💡 Le report à nouveau (RAN) est une notion comptable qui désigne le bénéfice constitué au cours d’une année dont le montant n’est pas distribué aux associés mais mis en réserve… pour pouvoir être utilisé ensuite.

Techniquement, le RAN s’inscrit parmi les capitaux propres d’une SCPI, et donc au passif du bilan comptable. D’un point de vue purement comptable, cette part du résultat non distribuée n’est pas mise en réserve légale ou réserve facultative. Le RAN est voué à être utilisé, son montant est par conséquent reporté à un exercice ultérieur ✅.

Le report à nouveau se décide en assemblée générale, lors de l’affectation des résultats de l’année écoulée. La SCPI a donc le choix entre distribuer l’ensemble des bénéfices aux détenteurs de parts, ou affecter une partie en report à nouveau.

A quoi sert le Report à Nouveau ?

Le RAN permettra de compenser un dividende moins élevé lors d’un exercice avec des performances en baisse ou aidera à augmenter le dividende distribué à l’avenir. Pour vous donner une idée, le taux de distribution 2021 des SCPI, qui s’élève à 4,49%, comporte 0,08% provenant de SCPI qui sont venues puiser dans leurs réserves. Comme vous le voyez, c’est donc vraiment plutôt pour venir ajuster la performance à la marge.

Le report à nouveau s’exprime généralement en jours. Il correspond à la durée pendant laquelle la SCPI peut continuer à verser un dividende identique au précédent si tous les locataires s’arrêtent de payer en même temps. Une SCPI avec un RAN de 60 jours peut ainsi virtuellement verser un dividende sur un exercice même si l’intégralité des biens qu’elle possède n’ont pas généré un loyer pendant deux mois ! Un taux d’occupation nul est, certes, improbable. Mais le RAN permet de comprendre comment la SCPI pourrait faire face si cela venait à arriver. 

Les SCPI sont souvent vantées comme pouvant servir de complément de revenus. Des distributions régulières sont donc essentielles afin de pouvoir pleinement jouer ce rôle. D’où l’intérêt du report à nouveau.

Le Report à Nouveau, un indicateur essentiel à la bonne analyse d’une SCPI

Le montant du report à nouveau est à connaître pour évaluer la santé financière d’une SCPI. Il sert notamment à juger sa capacité à pouvoir continuer à distribuer des dividendes de manière régulière à l’avenir.

En cas d’exercice déficitaire (ce qui est très rarement le cas d’une SCPI) ou d’un résultat net jugé faible, l’utilisation du report à nouveau permet donc de reporter les bénéfices d’exercices antérieures à l’année en cours. Et ainsi de maintenir une certaine continuité et stabilité dans la distribution de revenus aux détenteurs de parts de SCPI.

Toutefois, il convient de préciser que le report à nouveau seul ne constitue pas l’intégralité des réserves des SCPI. Le montant des plus-values distribuables issu notamment de la revente d’une partie des actifs, complète le RAN pour former les réserves des SCPI. Afin de prendre une décision totalement objective et avec le plus d’informations fiables, vous devez ainsi prendre en compte les plus-values distribuables et le RAN d’une SCPI. 

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Ni l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ni l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) n’obligent les SCPI à conserver un minimum en réserve. Il s’agit d’un arbitrage qui leur est propre, et dépend de la politique choisie en matière de distribution de dividendes et de “sécurité”. Il convient ainsi de se renseigner et de comprendre le choix fait par les gestionnaires de constituer ou non des réserves et d’utiliser le mécanisme du RAN.

Que penser d’une SCPI qui fait le choix de ne pas constituer de RAN ?

En investissant dans une SCPI, vous cherchez comme avec tout placement le bon rapport entre rentabilité et sécurité. Le report à nouveau fait partie des éléments à prendre en compte pour évaluer la prise de risque. Au même titre que le bon emplacement géographique des biens détenus, une diversification (ou une spécialisation) au sein de ce parc ou le choix de locataires de qualité, le RAN est un élément qui peut amener à un rendement plus sécurisé en cas de problème

Selon le contexte économique, les évolutions politiques ou légales, servir des taux de rendements élevés et stables n’est pas toujours aisé (lire à ce sujet notre article sur les “Rendements des SCPI”). La crise du Covid-19 l’a prouvée. Elle obligea parfois des propriétaires à proposer des reports de loyers ou amena à la fin de certains baux. Le RAN est là pour agir en cas de passage plus difficile. Il a largement permis de compenser une année 2020 compliquée pour les SCPI misant sur les commerces. 

Pour autant, les SCPI qui ont un RAN faible voire nul ne sont pas nécessairement à fuir. Pour certaines, cela s’explique par leur relative jeunesse. Elles n’ont pas toujours pu constituer cette réserve. Pour d’autres, un report à nouveau faible signifie que la majorité, si ce n’est parfois l’intégralité, du résultat est distribuée sous forme de dividende. Il s’agit là d’un arbitrage : si les indicateurs sont au vert et que la performance est importante, la SCPI en fait profiter ses associés. Si les performances sont plus faibles, le dividende sera en baisse, mais il reflète toujours la réalité de la situation. Le RAN est à voir en partie comme le reflet de la politique de distribution du dividende d’une action.

Où trouver le Report à Nouveau d’une SCPI ?

🔎 Le RAN se trouve normalement dans le rapport annuel des SCPI. Cet indicateur fait partie d’un ensemble de données incontournables, qui doivent être communiquées aux investisseurs. Vous le trouverez également dans les fiches descriptives accessibles aux investisseurs. Ainsi que dans chaque bulletin d’informations édité par la société de gestion.

Exprimé en jours, il peut ensuite être converti en valeur par part (en euros). On obtient alors un pourcentage qui représente son poids au regard du dividende à l’année. Les SCPI qui possèdent le RAN le plus élevé peuvent actuellement atteindre les 10 à 15% par part.

Les meilleures SCPI avec un Report à Nouveau significatif

Si vous ne voulez pas éplucher les quelques 200 SCPI qui existent sur le marché français (ce qu’on peut comprendre 😉), rassurez vous Finance Héros l’a fait pour vous !

Voici ci-dessous quelques SCPI qui présentent un report à nouveau conséquent, en plus d’être de bons placements de manière générale.


OPTIMALE

OPTIMALE

SCPI à capital Variable gérée par CONSULTIM AM depuis juillet 2020.


  • Rendement 2021 : 5.52%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 10%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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PF HOSPITALITE EUROPE

PF HOSPITALITE EUROPE

SCPI à capital Variable gérée par PERIAL depuis juin 2020.


  • Rendement 2021 : 4.53%
  • Secteur: Tourisme et loisirs
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 8.5%
  • Frais de gestion : 10.8%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2021 : 7.1%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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LF GRAND PARIS PATRIMOINE

LF GRAND PARIS PATRIMOINE

SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis octobre 1999.


  • Rendement 2021 : 4.53%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 310 €
  • Frais de souscription : 8%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 95%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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sur France SCPI

Optimale et PF Hospitalité Europe ont des RAN supérieurs à 800 jours (plus de 2 ans !). Pour autant, leurs taux de distribution restent élevés.

Les SCPI Iroko Zen et LF Grand Paris Patrimoine ont quant à elles un report à nouveau avoisinant une année complète (entre 300 et 400 jours).

En revanche notez qu’Optimale, PF Hospitalité Europe et Iroko Zen étant des structures encore assez jeunes, cet indicateur est susceptible de changer fortement au fur et à mesure de leur croissance et de leurs nouveaux investissements.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le report à nouveau (RAN) en SCPI ?

Le report à nouveau est une part du résultat qui est mise en réserve par la SCPI et peut être utilisée lors des années suivantes afin de lisser le versement de dividendes dans le temps.

A quels risques les SCPI sont elles exposées ?

Les SCPI investissent dans des biens immobiliers. Elles sont donc directement impactées par l’évolution du marché immobilier, aussi bien dans le prix des immeubles, bureaux, etc. que dans les niveaux de loyers pratiqués. D’autres risques extérieurs peuvent survenir, comme une crise sanitaire (…) qui vont impacter les bureaux ou l’inflation qui va pousser le coût des travaux à la hausse.

Est-ce qu’un report à nouveau faible ou nul est forcément mauvais signe ?

Un report à nouveau faible chez une SCPI n’est pas nécessairement de mauvaise augure. Cela signifie simplement que la société cherche à maximiser la distribution de revenus aux actionnaires chaque année, au risque de verser un montant faible en cas de mauvaise conjoncture, sans pouvoir compenser.