Qu’il s’agisse de la guerre en Ukraine, ou de goulots dans la production chinoise, l’inflation a bien fait son retour dans le quotidien des Français depuis 2022. Dès lors, l’argent qui dort sur un compte courant entraîne une perte de pouvoir d’achat. Votre patrimoine s’amenuise. Pour le conserver, il vous faut placer votre argent intelligemment. Et pourquoi pas les SCPI, ce placement pierre papier, pour lutter contre l’inflation ?
➡️ Comment souvent en finance, les SCPI peuvent être une bonne solution, mais uniquement à condition d’investir judicieusement : choisir une bonne SCPI, et avec la bonne enveloppe fiscale. C’est parti pour la démonstration.
L’inflation fait son retour depuis 2022
Je vais commencer par rappeler les bases.
L’inflation correspond à la hausse des prix de manière générale. On peut également parler d’inflation alimentaire, ou d’inflation des prix de l’énergie, quand la hausse des prix se cantonne à certains secteur uniquement.
L’indicateur le plus communément retenu en France pour mesurer l’inflation est l’indice des prix à la consommation (IPC) de l’INSEE. Il correspond à l’évolution dans le temps du prix d’un panier standard de biens et services (ex. beurre, pain, électricité, essence, …).
Voici un historique de l’évolution annuelle de l’inflation en France depuis l’an 2000 :

Comme vous le voyez, dans l’hexagone nous étions plutôt habitués à avoir entre 0% et 2% d’inflation ces vingt dernières années. Mais depuis 2022, les prix ont grimpé en flèche, notamment les prix de l’énergie, des biens de consommation, ou encore dans le bâtiment, avec une inflation autour de 5%.
Particulièrement lorsqu’elle est élevée, l’inflation constitue un élément capital pour juger de la performance et de la pertinence d’un investissement financier.
Le taux de rendement moins le taux d’inflation donne ce qu’on appelle le taux d’intérêt réel. Par exemple une inflation à 5% et un taux de rendement du livret A à 3% donne un taux d’intérêt réel négatif de -2%. Concrètement, l’épargnant perd du pouvoir d’achat.
Maintenant que la base de comparaison est posée, voyons comment les rendements des SCPI se situent face à l’évolution des prix en France.
SCPI : un taux de distribution régulièrement supérieur à l’inflation
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont leur propre jargon financier. Ainsi, le rendement annuel de ce placement s’appelle le taux de distribution de la SCPI.
Ce taux correspond à la somme des versements de dividendes sur l’année pour une part de SCPI, divisée par le prix de celle-ci. Ces dividendes sont nets de frais de gestion, mais bruts de fiscalité.
Les dividendes versés par une SCPI correspondent aux loyers générés par le parc immobilier détenu par la société, diminués des frais de gestion.
Déjà, commençons par voir si le taux de distribution moyen des SCPI dépasse ou non l’inflation :

✅ Le taux de distribution moyen des SCPI se trouve quasi systématique au dessus du taux d’inflation ces dernières années, sauf sur 2022 et 2023 où il se situe légèrement en dessous.
Et même si la moyenne de rendement des SCPI de 4,53% en 2022 et de 4,52% en 2023 ne bat pas l’inflation, ce placement fait tout de même mieux que :
- Le livret A, dont le taux sur l’année 2022 atteint 1,38%, et 2,92% en 2023. Et des niveaux bien moindres les années précédentes, puisque le taux de ce livret… est indexé sur l’inflation !
- Les fonds euros des assurances-vie dont la moyenne oscille entre 1% et 3% sur la période allant de 2012 à 2023
Sauf que… le livret A est net d’impôts, et les fonds euros bénéficient du régime fiscal avantageux de l’assurance-vie. Donc voyons ce que cela donne lorsqu’on prend en compte l’impact fiscal sur le rendement des SCPI. Est-ce que cet investissement pierre papier va encore bien s’en sortir face à l’inflation ?
La fiscalité des SCPI : un frein pour ce rempart à l’inflation
La fiscalité des SCPI détenues en direct peut faire (très) mal, mais heureusement il existe des solutions.
SCPI détenues en direct : une imposition sur les revenus fonciers souvent salée !
Si vous achetez des parts de SCPI au comptant, alors généralement la fiscalité qui s’applique aux revenus de vos SCPI correspond aux revenus fonciers, soit :
- Votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
- A laquelle on additionne les prélèvements sociaux de 17,2%
Pour quelqu’un qui est à 30% de TMI comme moi, les dividendes perçus provenant de SCPI en direct sont donc taxés à 47,2% au total 😰.
Voici comment se débrouillent les SCPI face à l’inflation une fois que nous prenons en compte la fiscalité :

Pour une personne dont la tranche margine d’imposition se situe à 11%, les SCPI s’en sortent encore correctement. En revanche, pour les tranches à 30% et au-delà, la situation se complique. Le taux d’intérêt réel est même négatif de plus de 3% en 2022, pour quelqu’un à 41% de TMI.
Alors les fonds euros des meilleures assurances-vie ne paraissent finalement pas si mal… mais heureusement il existe des solutions pour atténuer la fiscalité des SCPI !
Les solutions pour limiter la fiscalité des SCPI et battre l’inflation
Il y a principalement 3 options possibles pour maximiser le rendement net de vos SCPI. Passons les en revue ensemble.
Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie
Comme pour les fonds euros, ou les autres unités de compte d’assurance-vie, sachez qu’il est tout à fait possible de venir loger des SCPI au sein d’une assurance-vie.
✅ Alors les versements de votre SCPI ne sont pas nécessairement imposés, sous certaines conditions. La fiscalité ne s’applique que si vous retirez de l’argent de votre assurance-vie, et après 8 ans de détention vous profitez d’un abattement fiscal annuel de 4 600€ (et 9 200€ en couple) ainsi qu’une imposition adoucie de 24,7% sur la plus-value.
⚠️ En revanche, tous les contrats d’assurance-vie ne propose pas forcément des SCPI, et certains assureurs ne vous reversent même que 85% des dividendes distribués par la société de gestion. Donc si vous souhaitez passer à l’action, faites attention à bien choisir les meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCPI.
Les SCPI européennes : fiscalité adoucie et performances au rendez-vous
Depuis 2012 et la création de la SCPI CORUM Origin, les SCPI qui investissent en Europe ont le vent en poupe.
Il faut dire qu’elles bénéficient d’arguments solides :
- Les taux de distribution les plus élevés proviennent de SCPI européennes : 8,16% en 2023 pour la SCPI Transitions Europe (mon avis sur cette SCPI ici) ou encore 7,79% pour Remake Live (mon avis sur cette SCPI ici)
- La fiscalité des SCPI européennes est plus douce, car elle permet généralement de ne pas avoir à payer 17,2% de prélèvements sociaux
- Le patrimoine immobilier de ces SCPI est plus diversifié, ce qui permet de diminuer le risque, et de profiter des opportunités du marché de l’immobilier des différents pays européens
Pour en savoir plus sur la fiscalité des SCPI européennes, et trouver les plus performantes, découvrez notre article sur les meilleures SCPI européennes.
Les SCPI en nue propriété
Enfin, dernier moyen pour optimiser la fiscalité pour les foyers à la TMI supérieure à 30%, je vais vous parler de l’achat de parts de SCPI en nue propriété. A titre personnel, il s’agit de l’option que j’ai choisie, car c’est celle qui convenait le mieux à ma situation (TMI à 30% et besoin potentiel de revendre mes parts de SCPI à l’issue du démembrement).
En acquérant des parts de SCPI en nue propriété sur 5 ans par exemple, vous allez acheter vos parts à un prix décotés (entre 15% et 20% en moins environ). A l’issue des 5 ans, vous récupérez la pleine propriété des parts, et donc si vous les revendez et que le prix est resté le même, vous engrangez entre 15% et 20% de plus-value non fiscalisée. Et si jamais vous conservez vos parts pour toucher des dividendes, alors votre rendement sera boosté grâce à l’achat à prix décoté.
Je vous en dis plus dans mon article consacré aux SCPI en démembrement et les avantages de la nue propriété.
L’inflation régulièrement battue par la rentabilité des SCPI
Enfin, pour terminer les comparaisons, je souhaite également vous présenter la rentabilité des SCPI face à l’inflation. Par rentabilité, j’entends le rendement (i.e. le taux de distribution) auquel j’ajoute également la plus ou moins value sur le prix de part.
Pour la moyenne de l’évolution des prix de parts de SCPI, je me suis appuyé sur notre base de données qui contient plusieurs dizaines de SCPI, et qui s’étend de 2012 à aujourd’hui.
La résultat est le suivant :

✅ Le constat est positif et sans appel : hormis 2023 qui a vu le marché de l’immobilier se retourner, la rentabilité brute des SCPI est bien supérieure à l’inflation. En effet, le prix des parts des SCPI a plutôt eu tendance à augmenter entre 2012 et 2023, en lien avec un marché immobilier qui était en pleine croissance.
Vous connaissez la mise en garde : les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le marché de l’immobilier pourrait repartir à la hausse en 2024 ou 2025, mais rien ne le garantit.
Pourquoi les SCPI résistent à l’inflation ?
Nous avons pu voir à travers diverses analyses que les SCPI peuvent s’avérer de très bon remparts face à l’inflation, pour préserver votre patrimoine. Je vais désormais tâcher de vous expliquer les raisons qui l’expliquent.
Des loyers indexés sur l’inflation
Tout d’abord, et vous l’avez peut être déjà expérimenté vous-même si vous avez été locataire : les loyers sont réévalués régulièrement en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Encore un indicateur produit par l’INSEE.
Comme vous pouvez le constater ci-dessous, son évolution n’est pas sans rapport avec l’inflation :

Vous remarquez surtout l’inflexion à la hausse à partir de 2022, date à partir de laquelle l’inflation a repris du poil de la bête en France.
➡️ Or, comme les dividendes des SCPI proviennent majoritairement de loyers, qui évoluent selon l’IRL ou des équivalents, le rendement des SCPI se retrouve mécaniquement protéger, en partie, de l’inflation.
L’augmentation des taux favorables aux nouveaux investisseurs en SCPI
Quand l’inflation monte, la Banque Centrale Européenne augmente ses taux directeurs afin de contenir l’envolée des prix.
Comme nous avons pu le voir dès 2022, et cela reste vrai en 2024, cette augmentation entraîne mécaniquement un renchérissement du coût du crédit immobilier, et par conséquent une baisse du pouvoir d’achat immobilier pour tous les foyers nécessitant un emprunt pour acheter un bien. Autrement dit la majorité d’entre nous. Conséquence de tout cela, faute d’acheteurs, les vendeurs se trouvent contraints d’ajuster leur prix à la baisse.
➡️ Cette baisse des prix de l’immobilier entraîne une baisse du prix des parts des SCPI historiques. Les loyers demeurant les mêmes, voire augmentant, les rendements des SCPI augmentent mécaniquement. Normal puisque pour simplifier, taux de distribution = loyers / prix de la part de SCPI.
Ainsi, bien que les investisseurs historiques aient pu déplorer une baisse du prix des parts des SCPI du Crédit Agricole en 2023, les nouveaux entrants bénéficieront d’un meilleur rendement. Et donc d’une meilleure protection face à l’inflation. CQFD.
- Historique de l’indice des prix à la consommation de l’INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4268033#tableau-figure1
- Chiffres de l’ASPIM sur les SCPI : https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html
- Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333
Questions fréquentes
Il y a la fiscalité qui peut être lourde si vous ne choisissez pas le bon mode d’investissement pour votre situation. Ou encore des frais de souscription souvent élevés, qui nécessitent de conserver ses parts de SCPI sur le long terme. Pour plus de détails, retrouvez notre liste des 12 dangers et risques à investir en SCPI.
Il y en a plusieurs, dont des rendements stables, et plutôt élevés (compris entre 4% et 6% avant impôts), ou encore la possibilité d’investir à crédit. Pour découvrir tous les atouts des SCPI, retrouvez ici les avantages et inconvénients des SCPI.
Question toujours difficile. Le bon moment pour investir en SCPI est plutôt en bas de cycle de l’immobilier, quand le prix des actifs est faible. Après, l’investisseur en SCPI recherche plutôt des rendements réguliers et sur le long terme, plutôt qu’une plus-value rapide. Vous trouverez une analyse plus détaillée dans cet article.
Les frais de souscription de SCPI atteignant parfois 12% TTC, il est conseillé de conserver ses parts plusieurs années. Au moins 8 ou 10 ans.
Les SCPI sans frais de souscription font également partie des SCPI les plus performantes, avec un taux de distribution supérieur à 7% pour Iroko Zen et Remake Live en 2023, et de 6,51% pour Novaxia Neo. Attention toutefois à conserver vos parts quelques années, autrement une commission de retrait vous sera demandée.
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