La capitalisation des SCPI a été multipliée par 4 entre 2010 et 2022 (source ASPIM), atteignant quasiment les 100 milliards d’euros investis par les épargnants. Investir en SCPI suscite donc un engouement qui ne se dément pas d’années en années.

Pour ceux qui n’auraient pas encore franchi le pas (et les autres qui auraient besoin de perfectionnement !) nous vous avons préparé un guide complet pour bien investir dans les SCPI. Nous verrons d’abord pourquoi il est intéressant d’acheter des parts de SCPI, et ensuite nous passerons en revue de A à Z les différents points pour que vos investissements en SCPI soient auréolés de succès.

C’est parti ? Suivez le guide !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Une SCPI est donc une entité gérée par une société de gestion qui va acheter des biens immobiliers et les louer, pour le compte de ses associés (vous).

En achetant des parts de SCPI, vous détenez une partie de la société, et donc indirectement un parc d’actifs immobiliers, ce qui vous permet de toucher également une partie des loyers.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

L’investissement en SCPI peut vous permettre de répondre à plusieurs objectifs. Vous vous retrouverez sans doute dans un ou plusieurs d’entre eux.

Obtenir un complément de revenus

Investir en SCPI : idéal pour un recevoir un complément de revenu régulier à sa retraite
Investir en SCPI : idéal pour un recevoir un complément de revenu régulier à sa retraite

La plupart des SCPI reversent régulièrement à leurs associés des revenus (sauf les SCPI de plus-value, qui ne sont qu’une minorité). D’ailleurs l’indicateur clé de la performance des SCPI s’intitule Taux de Distribution (TD), et correspond aux dividendes distribués sur l’année pour une part de SCPI et divisés par le prix de la part.

Exemple explicatif du Taux de Distribution d’une SCPI

Imaginons une SCPI dont la part vaut 1 000€, et qui verse 15€ chaque trimestre à ses associés.

Ainsi un associé percevra 60€ sur l’année (15€ x 4).

Ce qui donne un Taux de Distribution (TD) de 60€ / 1 000€ = 6%.

Ce Taux de Distribution se situe généralement entre 4% et 6% (et jusqu’à plus de 7% pour les sociétés en tête de notre classement des SCPI !).

A noter que la plupart des SCPI versent des revenus à une fréquence trimestrielle.

Se constituer facilement un patrimoine immobilier

Investir dans la pierre est un incontournable pour beaucoup de Français, mais pas forcément accessible à tout le monde, dans la mesure où il faut généralement compter plus de 100 000€.

Avec les SCPI, vous pourrez investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros seulement (même si pour certaines SCPI le ticket minimum est plutôt situé à quelques milliers d’euros).

De plus, vous n’aurez pas à gérer tous les inconvénients associés à l’investissement immobilier que sont la recherche d’un bien, la négociation, les passages devant le notaire, puis la gestion des locataires, etc.).

💻 Aujourd’hui, il est même possible de souscrire directement en ligne à des SCPI, par exemple avec le courtier Louve Invest.

Se construire une épargne protégée des marchés financiers

Enfin, même si investir en bourse se révèle le plus profitable sur le long terme (environ 8% par an en tendance longue), il est tout à fait sain de vouloir diversifier son patrimoine avec de l’immobilier. Cela permet notamment d’avoir une poche d’épargne qui n’est pas directement exposée à la volatilité des marchés financiers.

💡 Pour illustrer, tandis que le CAC 40 faisait presque +30% en 2021, les meilleures SCPI distribuaient environ 7% de rendement. En revanche quand le même CAC 40 perdait environ 10% en 2022, les meilleures SCPI distribuait toujours environ 7%.

Avantages de l’investissement en SCPI

Maintenant que vous êtes (peut être) convaincu de vouloir investir dans une SCPI, voyons quels sont les avantages de ce placement.

La SCPI : un investissement rentable et résilient

Mon exemple précédent sur la régularité des revenus des SCPI comparée au CAC 40 ne s’avère pas vrai uniquement pour les deux dernières années. Constatez par vous même :

Investir dans les SCPI permet d'obtenir des des revenus stables comme le montre ce graphique des taux de distribution des SCPI sur plusieurs années
Source : ASPIM

Si le chiffre varie légèrement d’années en années, nous voyons que les SCPI permettent de bénéficier de rendements réguliers.

De plus, comme les assureurs, les SCPI peuvent constituer des réserves qui sont mobilisables en cas d’une année difficile (par exemple pendant la crise sanitaire quand le télétravail intensif remettait en cause la location de bureaux). Celles-ci sont appelées Report A Nouveau (RAN). Vous trouverez normalement cet indicateur dans les documents d’information disponibles avant de souscrire à une SCPI.

L’immobilier sans les soucis de gestion

Ensuite, comme évoqué précédemment, l’investissement en SCPI permet de bénéficier d’un placement immobilier, mais sans avoir à s’occuper des actifs, qui sont confiés à une société de gestion. Evidemment cela vient rogner votre marge, mais non seulement c’est du temps économisé pour vous, mais en plus la gestion est assurée par des professionnels qui peuvent bénéficier d’effets d’échelle, de leur expérience, etc.

Les SCPI étant des investissements dans l’immobilier, mais dématérialisés, elles rentrent dans la catégorie des investissements pierre papier, au même titre que les REITs ou le crowdfunding immobilier.

La possibilité d’investir dans des biens peu accessibles aux particuliers

Autre avantage lié au professionnalisme des sociétés de gestion et à la concentration de l’épargne de plusieurs associés : pouvoir investir dans des bureaux, entrepôts logistiques, biens de luxe, cliniques, etc. généralement inaccessibles sauf pour les plus fortunés (et encore cela ne suffit pas toujours).

Investir dans une SCPI comme ActivImmo permet d'accéder à des actifs immobiliers comme des entrepôts logistiques
La SCPI ActivImmo a investi dans plus de 20 000m2, constitué de plusieurs bâtiments à usage mixte entrepôt/activités/bureaux

Vous pouvez choisir d’investir dans des SCPI diversifiées, dont le parc immobilier peut comporter plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, immeubles résidentiels), ou sélectionner des SCPI spécialisées, comme :

Un investissement diversifié

Pour conclure la liste de points positifs, j’ajouterai que les SCPI offrent un placement immobilier diversifié, car les sociétés investissent dans plusieurs dizaines d’actifs, voire centaines pour les plus grosses.

Contrairement à un investissement locatif direct, les risques sont donc dilués (risque que le locataire ne paie pas, risque de catastrophe naturelle, etc.).

💡 En revanche, si vous choisissez une SCPI spécialisée, vous serez évidemment plus exposé qu’avec une SCPI diversifiée.

SCPI : quels sont les risques et inconvénients ?

Comme tout placement, les SCPI ne viennent pas sans quelques risques. Passons les en revue, pour un investissement éclairé.

Des frais d’entrée élevés impliquant un investissement long terme

Un des gros points noirs des SCPI réside dans les frais de souscription élevés, qui oscillent généralement entre 8% et 12%.

En plus d’être conséquents, ils ont la mauvaise habitude d’être (franchement) peu claires. Le fonctionnement classique est le suivant :

  • Vous souhaitez investir 100.
  • Vous obtiendrez bien rendement de 5% (par exemple) sur vos 100 investis
  • En revanche lorsque vous revendrez vos parts de SCPI, en supposant 10% de frais de souscription, elles seront revendues 90
  • Donc en fait vous avez payé 90 et 10 de frais d’entrée, mais vous touchez bien 5% de 100

C’est un peu tordu, nous sommes d’accord 😒.

Le niveau des frais de souscription implique mécaniquement qu’il vous faudra conserver vos parts de SCPI au moins une dizaine d’années pour que votre investissement soit bien rentable. Plus le temps passe, plus les frais d’entrée sont gommés par les dividendes versés chaque année. Mais par exemple à 10%, cela représente un handicap de 1% sur votre performance à porter chaque année pendant dix ans 😬.

Heureusement, de nouveaux acteurs viennent chambouler tout cela, comme Iroko Zen ou Remake Live.

Page d'accueil de la SCPI Iroko Zen, dans laquelle vous pouvez investir sans frais de souscription !
Page d’accueil de la SCPI Iroko Zen, dans laquelle vous pouvez investir sans frais d’entrée !

Ces nouvelles SCPI suppriment les frais de souscription. Vous payez juste une commission si vous sortez de votre investissement à court terme (3 ans pour Iroko, 5 ans pour Remake Live).

En contrepartie les frais de gestion sont plus élevés, mais au moins cela a le mérite d’être clair. Et surtout cela ne les empêchent pas de fournir un très bon taux de distribution (mais attention tout de même, il y a encore peu d’historique).

Des risques liés au marché de l’immobilier

Si l’investissement en SCPI permet de vous évitez les risques des marchés financiers, en revanche vous êtes alors soumis à ceux de l’immobilier !

Lorsque les taux d'emprunt augmentent, comme en période d’inflation suite à la hausse des taux de la Banque Centrale, généralement les prix de l’immobilier ont tendance à ralentir ou à baisser.

Evolution du prix au mètre carré des investissements en bureaux en Ile de France
Source : ImmoStat

Ainsi, le prix de vos parts de SCPI peut évoluer à la hausse, comme à la baisse, en lien avec le marché immobilier.

La fiscalité : à notre avis un point clé à maîtriser pour bien investir

Enfin, dernier point qui peut sérieusement venir impacter votre rentabilité : la fiscalité.

Nous rentrons plus dans le détails en fin d’article, mais en l’occurrence c’est l’imposition des revenus qui peut fortement pénaliser le rendement de votre investissement en SCPI.

Le schéma classique, c’est une taxation à hauteur de votre Tranche Marginal d’Imposition (TMI) + les prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous êtes à 30% de TMI, cela fait 47,2% prélevés sur les dividendes versés par la SCPI.

En revanche, en investissant dans les SCPI via l’assurance-vie, ou en détenant une SCPI en nue-propriété, vous pouvez largement optimiser tout cela.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Si vous avez des revenus élevés, pensez à l’investissement en SCPI avec une assurance-vie, vous serez imposés à 30% tout compris (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Et dès que votre assurance-vie a plus de huit ans, vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5%.

🔎 Pour une revue complète des risques liés aux SCPI, nous avons dressé la liste des 12 dangers d’un investissement en SCPI.

Notre avis sur les SCPI : récapitulatif des avantages et inconvénients de cet investissement

Avantages
  • Des rendements attractifs (entre 4% et 6% annuels nets de frais, voire plus)
  • Une performance stable dans le temps
  • Un placement diversifié, avec des dizaines de biens immobiliers comme sous-jacent
  • L’accès indirect à des actifs immobiliers inaccessibles pour les particuliers (des bureaux de plusieurs milliers de m², des entrepôts, etc.)
Inconvénients
  • Des frais de souscription élevés (même si de nouveaux acteurs apparaissent pour changer cela)
  • Un risque lié au marché de l’immobilier, qui peut baisser
  • Une fiscalité sur les versements assez dissuasive pour les haut revenus en cas de détention de SCPI en direct (mais qui peut s’optimiser)

Quel type de SCPI choisir pour son investissement ?

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché, pas toujours évident de faire son choix. Surtout qu’il existe plusieurs types de SCPI.

Investir dans les SCPI de rendement

Il s’agit là des SCPI les plus nombreuses. Les SCPI de rendement ont pour objectif de vous distribuer des dividendes régulièrement.

Comme vu dans un graphique plus haut, le taux de distribution moyen oscille entre 4% et 6%, avec les SCPI les plus performantes qui peuvent dépasser ce chiffre, voire aller au delà de 7% certaines années.

Par exemple Remake Live affiche un taux de distribution de 7,64% en 2022, Iroko Zen 7,04% (et 7,10% en 2021) et CORUM Origin 6,88%.

Les SCPI fiscales (notre avis : investir avec précaution)

De la même manière que vous pouvez défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif en loi Pinel (ou autre dispositif), vous pouvez le faire au travers de SCPI fiscales.

Les avantages fiscaux seront identiques à ceux que vous auriez avec un investissement en direct. Donc jusqu’à 21% sur 12 ans pour la loi Pinel par exemple.

⚠️ A partir de 2023 la réduction de 21% ne s’applique que pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou les logements respectant un niveau élevé de qualité.

De la même manière que l’investissement Pinel en direct n’est pas toujours une bonne opération (en cas de difficulté à louer, à revendre ou à cause d’un prix d’achat trop élevé), les SCPI fiscales ne sont pas forcément conseillées. Elles vous fourniront un avantage fiscal, mais aussi un taux de distribution généralement plus faible.

🔎 Pour en savoir plus, consultez notre article sur les SCPI fiscales.

Les SCPI de plus-value

Cette catégorie de SCPI, aussi appelée SCPI de capitalisation, ne verse pas, ou peu, de rendements réguliers. Leur objectif est d’obtenir une plus-value entre l’achat et la revente des biens de leur portefeuille, que ça soit par le biais de travaux, l’appréciation d’un quartier, etc.

✅ Point positif pour les foyers avec de hauts revenus : pas ou peu de revenus = pas ou peu d’impôts sur le revenu. En revanche les plus-value sur les parts de SCPI sont imposées comme pour les biens immobiliers détenus en direct, à savoir 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, et un abattement pour durée de détention (plus de détails dans notre article dédié à la fiscalité immobilière).

Les SCPI de plus-value sont plus rares sur le marché que les SCPI de rendement. Nous pouvons citer par exemple Novapierre Résidentiel, Patrimmo Croissance, ou encore Sofiprime.

Quelles façons d’investir en SCPI : au comptant ? à crédit ? en démembrement ?

Il n’existe pas une, mais bien plusieurs façons d’investir dans des SCPI, avec chacune leurs avantages et leurs inconvénients.

L’investissement classique : l’achat au comptant

La méthode la plus standard pour acheter des parts de SCPI est de réaliser un achat au comptant, et en direct (pas via une assurance-vie).

Page d'accueil de Louve Invest, un courtier spécialisé en SCPI
Page d’accueil de Louve Invest, un courtier spécialisé en SCPI

Pour cela il vous suffit de souscrire à vos parts de SCPI via un courtier (par exemple Louve Invest, France SCPI ou Homunity) et de payer, par exemple par virement. L’avantage du courtier est qu’il est spécialisé dans les SCPI, et il pourra vous conseiller sur les SCPI les plus appropriées, notamment en prenant en compte votre fiscalité.

Booster son investissement avec un crédit

Un autre moyen de faire réside dans l’investissement en SCPI à crédit. Grâce à ce mécanisme vous pourrez :

  • Bénéficier d’un effet de levier, en achetant plus de parts de SCPI que vous ne le pourriez au comptant, et en remboursant une partie des mensualités grâce aux versements de la SCPI
  • Optimiser votre imposition en déduisant les intérêts d'emprunt comme charges

Evidemment pour cela, il faut pouvoir emprunter auprès d’une banque, ce qui sera plus ou moins facile en fonction de votre situation personnelle (emprunt déjà en cours, niveau de revenus) ainsi que de l’environnement économique (notamment les taux d’intérêts).

Là encore, l’accompagnement d’un courtier n’est pas de trop pour vous aider à monter votre dossier, et surtout pour taper à la porte des bonnes banques qui accepteront de genre de crédit et à des taux avantageux.

🔎 Pour un topo complet du sujet, consultez notre article pour investir en SCPI à crédit.

La SCPI démembrée : l’investissement futé

Acheter une SCPI en démembrement peut revêtir de nombreux atouts, que ça soit en nue-propriété ou en usufruit.

Schéma explicatif de l'investissement en démembrement
Schéma explicatif de l’investissement en démembrement

SCPI en nue-propriété : l’astuce fiscalité des particuliers

Investir dans une SCPI en nue-propriété se révèle un excellent moyen de se préparer un complément de revenu pour la retraite pour les hauts salaires (ex. professions libérales).

Voici un exemple illustratif pour vous permettre de comprendre le mécanisme :

  • A 50 ans vous achetez pour 100 000€ de parts de SCPI en nue-propriété, avec une décote de 60%, donc vous ne payez « que » 60 000€
  • Entre 50 ans et 65 ans, vous ne touchez pas de dividendes de la SCPI (c’est l’usufruitier qui les perçoit), mais pas très grave car vous êtes en activité et vos revenus sont fortement imposés (plus d’enfants, rémunération élevée)
  • A partir de 65 ans, vous êtes à la retraite, vous avez récupéré la pleine propriété de 100% de vos parts de SCPI. En supposant un taux de distribution de 5%, vous recevez 5 000€ par an (5% x 100 000€)
  • Vous êtes à la retraite, vos revenus ont chuté, les 5 000€ perçus sont faiblement imposés

Evidemment ce cas de figure ne s’applique pas à tout le monde, mais si c’est votre cas, vous reconnaîtrez que le dispositif mérité votre attention 😉 !

A priori toutes les SCPI peuvent se faire démembrer. Cependant les équipes de CORUM nous ont semblé plus promptes à le faire que d’autres, donc nous vous conseillons de creuser le sujet avec elles.

🔎 Et pour en savoir plus sur cette société de gestion, direction notre avis sur CORUM !

SCPI en usufruit : idéal pour les trésoreries !

Pour démembrer une SCPI, il faut un usufruitier. Généralement, cela va plutôt intéresser les entreprises, afin de placer leur trésorerie.

En effet, grâce à l’amortissement comptable, l’opération se révèle particulièrement attractive. Je ne vais pas creuser le sujet ici, mais vous trouverez toutes les explications en détail dans notre article sur la SCPI en usufruit.

Via une assurance-vie

Point abordé précédemment, investir en SCPI en passant par une assurance-vie vous permettra d’optimiser la fiscalité, aussi bien du point de vue des gains, que d’un point de vue successoral.

De plus, en passant par une assurance-vie les frais d’entrée seront généralement moins élevé (entre 4% et 8%).

Quelques bémols à signaler cependant :

  • Une partie du rendement peut être prélevée par l’assureur (jusqu’à 15%)
  • Le choix de SCPI est restreint comparé aux courtiers qui couvrent le marché comme Louve Invest ou France SCPI
  • Il n’est pas possible d’acheter vos parts de SCPI à crédit

Voici une petite sélection d’assurances-vie qui vous donneront un bon choix de supports immobiliers (SCPI, mais aussi SCI ou OPCI) :


Placement-direct Vie

Placement-direct Vie

Un fonds euros boosté et un très large choix de supports


  • Fonds euros : 1,70% à 3,25% en 2022
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI
Voir plus !

1000 € offerts (max)


Linxea Spirit 2

Linxea Spirit 2

Frais au plancher, bourse et immobilier : excellent contrat multifonction !


  • Fonds euros : 2,30% en 2022
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI

Corum Life

Corum Life

Une assurance sans frais pour investir dans les SCPI Corum


  • Assurance-vie sans fonds euros
  • Versement minimal : 50 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • SCPI/SCI

Le tableau de synthèse

Façon d’investir en SCPIAvantagesInconvénientsPour ceux qui…Pour creuser
Au comptantUn large choix de SCPI et simple à faireUne fiscalité des revenus potentiellement lourdeVeulent avoir le choix et sont faiblement imposésEn savoir plus
A créditBénéficier de l’effet de levier et de la déduction des intérêts pour améliorer sa rentabilitéDossier compliqué à monterPeuvent facilement s’endetterEn savoir plus
Via une assurance-vieOptimiser sa fiscalité, sur les gains comme sur la successionChoix restreint et pas de crédit possibleOnt une fiscalité du revenu élevé et veulent toucher des rendements tout de suiteEn savoir plus
En nue-propriétéAcheter plus de parts pour le même montant, et éviter l’Impôt sur la Fortune ImmobilièrePas toujours facile à trouver sur le marché et pas de revenus pendant la période de démembrementOnt des hauts revenus maintenant, mais beaucoup moins à la retraiteEn savoir plus
En usufruitBooster son investissement avec l’amortissement comptableNon liquide, et ne capte pas une éventuelle revalorisation des partsSouhaitent faire fructifier la trésorerie de leur entrepriseEn savoir plus
Les différentes méthodes d’investissement en SCPI

Quelles sont à notre avis les meilleures SCPI pour investir ?

Maintenant que nous avons bien dégrossi le sujet, il est temps de jeter un coup d’œil aux meilleures SCPI du marché !

🏆 Voici le top 5 issu de notre comparatif des SCPI, en excluant les SCPI à capital fixe, plus compliquée à souscrire :


label
IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

label
REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2022 : 7.64%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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CORUM ORIGIN

CORUM ORIGIN

SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.


  • Rendement 2022 : 6.88%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 1135 €
  • Frais de souscription : 11.96%
  • Frais de gestion : 13.20%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance : 6 mois

label
NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2022 : 6.33%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 98%
  • Délais de jouissance : 0 mois

label
CORUM EURION

CORUM EURION

SCPI Européenne à capital variable géré par CORUM AM depuis 2020.


  • Rendement 2022 : 6.47%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 215 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 101%
  • Délais de jouissance : 6 mois

Quelle est la fiscalité applicable à l’investissement en SCPI ?

Je vais clore notre guide par le sujet pas forcément le plus passionnant, mais qui peut clairement avoir un impact significatif sur votre investissement (je parle de passer de 6% de rendement à moins de 3% de rendement 😅).

L’impôt sur les revenus fonciers

Les dividendes distribués régulièrement par la SCPI, provenant des loyers, rentrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez choisir entre deux types de régimes d’imposition :

  • le micro-foncier ;
  • ou le régime réel.

Dans les deux cas, les loyers sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Ceux-là, impossible d’y échapper !

Fiscalité des loyers au régime réel

Dans ce cas, les loyers de vos SCPI viennent simplement s’ajouter à vos autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Notez que vous pouvez déduire certaines charges, pour alléger la facture. On parle surtout ici des intérêts d'emprunt dans le cas d’un achat à crédit. Pas de déduction des frais d’entrée !

Régime du micro-foncier

Pour les veinards qui perçoivent des loyers d’un bien immobilier en plus de ceux de leurs parts de SCPI, vous pouvez prétendre au régime du micro-foncier.

Ce régime s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€ par an. Dans ce cas, vos loyers restent soumis à l’impôt sur le revenu, mais vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30%. Vous ne payez donc l’impôt que sur 70% de vos revenus fonciers !

Cet abattement forfaitaire est censé représenter l’ensemble des charges qui pèsent sur vos investissements locatifs.

⚠️ Le régime micro-foncier ne peut pas être appliqué dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation : monuments historiques loués, Malraux (ancien), Besson, Périssol, Robien ou encore Borloo.

Faîtes le calcul, mais en général privilégiez le micro foncier lorsque vous êtes éligible et que vous achetez cash les parts de SCPI, sans recours à un crédit bancaire.

L’impôt sur la plus-value

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, s’il y a une plus-value (ce que je vous souhaite), celle-ci sera alors imposée comme les autres plus-value immobilières. C’est-à-dire :

  • Imposition de 19% de la plus-value
  • Et toujours les 17,2% de prélèvements sociaux
  • En bonus, un abattement pour durée de détention qui se déclenche à partir de la sixième année (et vous ne payez plus d’impôts du tout après 30 ans)

🔎 Pour le tableau détaillant les abattements, et plus de détails, rendez-vous sur notre article consacré à la fiscalité des SCPI.

Optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes

Conseil cadeau pour la fin, je vais vous parler des SCPI européennes.

Apparues dans les années 2010, notamment avec CORUM, ces SCPI offrent deux gros avantages :

  • Une diversification géographique plus poussée qu’avec les SCPI françaises, puisque vous investissez en Allemagne, en Espagne, en Irlande, etc. avec les SCPI européennes, et donc vous n’êtes pas soumis uniquement aux fluctuations du marché immobilier français
  • Une fiscalité optimisée, grâce notamment à l’absence de prélèvements sociaux (17,2%)

Oui vous avez bien lu : 17,2% de prélèvements sociaux que vous n’aurez pas à payer pour les loyers ne provenant pas de France. Un gain non négligeable donc, et loin d’être inutile puisque les SCPI européennes ne sont pas non plus les moins performantes !

CORUM XL et son taux de distribution de 5,97% en 2022, Coeur d’Europe à 6,10%, Sofidy Europe Invest à 4,65%. Pour ne citer que quelques noms.

🔎 Pour plus d’infos, voici un article dédié aux SCPI européennes.

Questions fréquentes

Que signifie SCPI ?

SCPI est l’acronyme pour Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un placement financier qui permet aux investisseurs de générer du rendement grâce à des revenus locatifs, mais sans avoir à acheter un bien immobilier en direct.

Est-ce rentable d’investir dans une SCPI ?

L’investisseur en SCPI peut espérer un rendement aux alentours de 4% à 6% par an, avant impôts. Il s’agit donc d’un placement financier intéressant, mais il vous faudra être vigilant à l’impact fiscal pour conserver une bonne rentabilité finale. Plusieurs solutions existent pour cela, comme acheter des SCPI en nue propriété ou via une assurance-vie par exemple, ou encore investir dans des SCPI européennes.

Quel montant pour investir dans une SCPI ?

Il est possible d’investir dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros, même si certaines requiert un minimum de souscription plus élevé de quelques milliers d’euros (par exemple 5 000€ pour Iroko Zen).

Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

Une grande majorité des SCPI ayant des frais de souscription élevés, il est recommandé de conserver ses parts de SCPI pendant une dizaine d’années au moins. Cela vous permettra de gommer ces frais, ainsi que de bénéficier d’un abattement plus conséquent sur une éventuelle plus value à la revente de vos parts de SCPI (si le patrimoine immobilier de la SCPI s’est apprécié suite à des travaux ou à l’évolution positive du marché immobilier).

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

La plupart des SCPI sont des SCPI de rendement. Ces placements ont pour objectif de maximiser leur taux de distribution, c’est à dire les sommes d’argent reversées chaque année à leurs associés. Si le rendement est important, il ne faut pas perdre de vue les frais ou encore la qualité du patrimoine immobilier de la SCPI. Pour trouver les meilleures SCPI, nous vous conseillons de consulter notre classement des SCPI.

Est-ce qu’une SCPI est un placement liquide ?

La liquidité des SCPI dépendra de votre façon d’investir. Via une assurance-vie, la revente se fait en quelques jours seulement. Autrement, vous devrez plutôt attendre quelques semaines, voire plus si vous optez pour une SCPI à capital fixe et que vous êtes exigeant sur le prix. Pour les SPCI à capital variable, si la liquidité n’est pas un problème, la revalorisation du prix des parts n’est pas fréquente, donc vous risquez tout de même parfois de passer à côté d’une plus-value sans le savoir.

Quelles sont les dernières performances des SCPI ?

En 2022 les SCPI affichent toujours de belles performances, avec un taux de distribution moyen de 4,53% pour 2022. Pour certaines SCPI, viennent s’ajouter à ces performances une revalorisation du prix de la part, qui entraîne une plus-value à la revente pour les associés.

Est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI est un critère important pour choisir sa SCPI ?

Bien que n’étant pas le principal indicateur, la valeur de reconstitution d’une SCPI est intéressante, car comparée au prix de souscription, cela vous indique si celui-ci est décoté ou surcoté par rapport à la valeur réelle de la SCPI.

Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) ?

Le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI est un indicateur qui reflète la capacité de la société de gestion à générer un maximum de revenus avec son patrimoine immobilier. Pour simplifier, il se calcule en divisant le montant des loyers réellement encaissés par le montant théorique maximal de loyers qui pourrait être perçu en louant l’ensemble des actifs immobiliers de la SCPI.