L’investissement en SCPI ne cesse de se démocratiser, et la collecte atteint chaque année de nouveau sommet. Voilà que vous aussi vous y êtes, vous avez décidé de franchir le pas et d’acheter des parts de SCPI. Mais les possibilités pour l’achat de SCPI sont multiples, et il est facile de s’y perdre.
Pour répondre à vos interrogations, voici quelques questions très pratiques, et des réponses simples, afin de vous accompagner dans votre achat de parts de SCPI. Suivez le guide !
Puis-je acheter des parts de SCPI ?
Les parts de SCPI peuvent être acheter que vous soyez :
- Une personne physique : un particulier, qu’il soit majeur ou mineur
- Ou une personne morale : une entreprise, une association, une Société Civile Immobilière (SCI), …
✅ Donc globalement, tout le monde peut acheter une SCPI ! Après, certains courtiers ou certaines sociétés vont peut être avoir des restrictions spécifiques, et les choses vont forcément être plus compliquées si vous êtes une « US Person » par exemple.
Si vous investissez pour une personne morale, l’achat de SCPI en usufruit peut se révéler particulièrement judicieux.
Maintenant que vous savez que vous pouvez acheter des parts de SCPI, nous allons découvrir qu’il y a différentes façons de faire, et en fonction du canal utilisé il y aura des avantages et des inconvénients (comme souvent dans la vie…😅).
Achat de SCPI via un courtier : pour bénéficier de conseils experts
Cette option est une de celles que nous préconisons, notamment car elle s’accompagne d’un conseil personnalisé (lorsque c’est bien fait).
En effet, comme vous le constaterez dans la partie suivante de cet article, les modalités d’achat de SCPI sont variées et il n’est pas toujours évident de s’y retrouver lorsqu’on est pas spécialiste. Ainsi, afin de choisir les meilleures SCPI, y compris d’un point de vue fiscal et successoral, les conseils d’un spécialiste ne seront généralement pas de trop.
Ensuite, les bons courtiers vont pouvoir piocher dans un large choix de SCPI (il en existe plus de 200 sur le marché), là où si vous passez par une banque, la sélection risque d’être bien plus réduite… Ce que nous allons voir dans le paragraphe suivant ⤵️.
Du conseil et du cashback avec Louve Invest
Le courtier en ligne Louve Invest est spécialisé en SCPI, et il en propose plus d’une cinquantaine.
Grâce à un modèle digital efficace, vous pouvez profiter grâce à cet acteur d’un cashback de 3% du montant investi. Et même jusqu’à 3,50% pour les lecteurs de Finance Héros ! Comment ? Au lieu de prendre 5% de commissions comme la plupart des courtiers, Louve Invest se rémunère moins et rembourse ses utilisateurs. L’immense majorité des SCPI proposées par ce courtier sont éligibles à cette offre.
🔎 Pour en savoir plus sur ce courtier, lisez notre avis sur Louve Invest !
Notre recommandation de courtier spécialisé : France SCPI
Parmi les courtiers vers lesquels vous pouvez vous rendre les yeux fermés, il y a France SCPI. Plus d’une centaine de SCPI disponibles, des conseillers experts, la possibilité de souscrire en ligne, des avis clients ultra positifs, etc. bref, vous aurez compris qu’avec eux, il est difficile de se tromper !
🔎 Pour en savoir plus sur ce courtier, lisez notre avis sur France SCPI !
Homunity : l’autre courtier pour les amoureux de l’immobilier !
Autre équipe d’experts, les conseillers d’Homunity sauront vous accompagner dans les problématiques les plus complexes.
Si le choix de SCPI est plus restreint que chez France SCPI, en revanche avec Homunity vous pourrez avoir accès à d’autres opportunités d’investissements complémentaires et performantes, à savoir :
- Placer votre argent dans des projets de crowdfunding immobilier (environ 9%-10% de rentabilité sur les dernières années)
- Investir dans l’immobilier en direct
🔎 Pour découvrir l’expertise d’Homunity dans l’immobilier, direction notre avis sur Homunity !
⚠️ Si vous êtes contacté par un courtier et que vous avez des doutes quant à sa légitimité, pensez à vérifier qu’il est bien enregistré auprès des régulateurs. Par exemple France SCPI dispose du statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui est sous la supervision de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ainsi que du statut de Courtier d’Assurance ou de Réassurance, qui est lui sous le contrôle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).
L’achat de SCPI via une assurance-vie : le bon plan fiscal
Comme évoqué précédemment, les impôts sur les revenus des SCPI peuvent vite se révéler confiscatoires. Et la fiscalité en cas de succession ne bénéficie nativement d’un cadre avantageux.
✅ C’est là qu’intervient l’assurance-vie est son cadre fiscal avantageux !
Sans cette enveloppe miracle, les loyers que vous percevez d’une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (sauf si vous profitez du régime microfoncier) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Mais avec l’assurance-vie, c’est 30% tout compris (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Et de plus, dès que votre assurance-vie à plus de huit ans, vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) ainsi que d’un taux d’imposition réduit de 7,5%.
Illustrons par un exemple. En supposant que vous touchiez 10 000 euros de loyers d’une SCPI, que vous soyez imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% et que vous êtes en couple :
- En direct : vous payerez (41% + 17,2%) x 10 000€ soit 5 820 € de taxes.
- Dans l’assurance-vie : après 8 ans, vous payerez 17,2% de prélèvements sociaux (1 720€) puis 7,5% après un abattement de 9 200 € (7,5% x [10 000€ – 9 200€] = 60€) soit 1 780 € de taxes.
➡️ Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet d’économiser 4040 € d’impôts !
Ticket d’entrée réduit, régime de l’assurance-vie en cas de succession, etc. vous comprenez que vous avez plusieurs avantages à souscrire des parts de SCPI via une assurance-vie.
En revanche il peut y avoir quelques inconvénients, comme un choix plus restreint de SCPI ou encore la captation d’une part des rendements par l’assureur.
💡 Le sujet est large, donc nous y avons consacré un article complet. Pour creuser, lisez notre éclairage sur les SCPI dans l’assurance-vie.
Et pour ceux qui souhaitent passer à l’action, voici un top 3 des meilleurs contrats d’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI :
Un fonds euros boosté et un très large choix de supports
- Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
Jusqu’à 500€ offerts
Un super fonds euro et des supports immo sans frais d’entrée !
- Fonds euros : 2,44% à 4,44% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- SCPI/SCI
- Gestion pilotée
200€ offert (max)
Acheter des parts de SCPI directement auprès de la société de gestion : pour les connaisseurs
Le modèle historique de distribution des SCPI, c’est de passer par des intermédiaires (banques, conseillers en gestion de patrimoine, etc.). Mais avec les « nouvelles » possibilités d’internet, de plus en plus de sociétés de gestion commercialisent directement leurs SCPI.
Evidemment, cela implique que vous ayez fait vos recherches et choisit vous même votre SCPI. Et que celle-ci puisse être souscrite en ligne.
😊 La bonne nouvelle, c’est que plusieurs des meilleures SCPI peuvent être achetées sur internet en toute autonomie et directement auprès de la société de gestion. C’est ainsi le cas des SCPI proposées par CORUM L’Epargne. CORUM Eurion et CORUM Origin font partie du top 10 de notre comparatif des SCPI.
🔎 Et pour un panorama plus complet de CORUM L’Epargne, je vous invite à consulter notre avis sur CORUM.
Banque et SCPI : pas toujours de bons amis
Les banques vont avoir deux défauts principaux à mes yeux :
- Une offre de SCPI généralement restreinte, avec une mise en avant des SCPI administrées par elles, mais qui ne font généralement pas partie du top 10 de notre comparatif complet des SCPI. Un exemple de cela étant les SCPI proposées par LCL (et encore ça n’est pas le pire)
- Des conseillers bancaires plutôt généralistes, qui ne vont pas avoir une connaissance pointue du marché des SCPI
Lorsque j’ai aidé ma grand mère à souscrire des parts de SCPI pour compléter sa retraite, sa banquière du CIC lui a signalé la SCPI Sofidy Europe Invest comme une potentielle arnaque 😒. Soit la conseillère était complètement nulle, soit elle était d’une horrible mauvaise foi…
Bref, nous n’avons pas crée Finance Héros sans raison, et vous comprendrez que les conseillers bancaires ne sont malheureusement pas toujours de qualité (même si heureusement certains doivent être bons).
Tableau récapitulatif des différents canaux d’achat de SCPI
| Canal d’achat | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Courtier spécialisé en SCPI | – Large choix – Conseils experts | – Pas forcément une vue globale de votre stratégie patrimoniale |
| Banque | – Achat à crédit (potentiellement) facilité | – Conseillers généralement peu experts en SCPI – Sélection de SCPI souvent (très) restreinte voire biaisée |
| Assurance-vie | – Cadre fiscal avantageux – Simplicité de souscription | – Pas d’achat de SCPI à crédit |
| Société de gestion en direct | – Simplicité de souscription – Des SCPI souvent performantes | – Choix de SCPI évidemment limité – Pas forcément une vue globale de votre stratégie patrimoniale |
Achat de SCPI : au comptant ? à crédit ? en démembrement ?
Maintenant que nous avons vu les différents canaux d’achat possibles pour l’achat de parts de SCPI, il est aussi important de voir les différents modes d’achat qui existent. En fonction de votre situation, certaines options peuvent se révéler particulièrement intéressantes !
L’achat de parts de SCPI au comptant
C’est la façon simple et directe de faire. Vous avez de l’épargne disponible, et vous acheter des parts de SCPI avec, sans « montage » spécifique.
En fonction des SCPI, il y a un minimum de souscription à respecter, qui peut être plus ou moins élevé. Par exemple, la SCPI Iroko Zen requiert un investissement minimum de 5 000€ (soit 25 parts). A l’inverse, Remake Live est disponible à partir d’une part seulement, soit 200€.
Acheter des parts de SCPI à crédit pour bénéficier de l’effet de levier
Pour booster votre placement, il est également possible d’investir dans des parts de SCPI à crédit. L’objectif est d’utiliser les revenus versés par la SCPI pour rembourser en grande partie l'emprunt souscrit. Ainsi, vous n’avez plus qu’à utiliser une petite partie de vos revenus pour compléter le remboursement du prêt.
De plus, le remboursement des intérêts peut être déduit des revenus fonciers de la SCPI, ce qui est intéressant d’un point de vue fiscal.
En revanche, pour que l’opération soit possible et attractive, il faut évidemment remplir quelques conditions comme :
- Un taux d'emprunt qui reste suffisamment modéré pour que l’opération soit intéressante
- Une situation personnelle qui vous permette d'emprunter, ce qui dépend de votre niveau de revenus et de leur stabilité, ou encore de votre âge
Généralement l’accompagnement d’un conseiller spécialisé pour réaliser des simulations et vous aider dans votre recherche d'emprunt est un vrai plus.
⚠️ L’achat de SCPI à crédit ne peut pas se faire lorsque vous passez par une assurance-vie.
L’achat de SCPI en démembrement : un outil puissant !
Dernier point que nous allons aborder dans cet article : l’achat de SCPI en démembrement, c’est à dire soit en nue propriété, soit en usufruit.
SCPI en nue propriété : la solution magique pour les particuliers
L’achat de parts de SCPI en nue propriété signifie que pendant une durée définie à l’avance, vous serez propriétaire des parts de SCPI, mais quelqu’un d’autre en aura l’usufruit. C’est-à-dire qu’il percevra les dividendes. Vu comme cela, ça ne paraît pas fantastique, mais je vais vous expliquer avec un exemple et en rentrant plus dans le détail 😉.
Imaginons que vous avez 50 ans, une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 41%, et que vous souhaitez prendre votre retraite à 65 ans, date à laquelle votre TMI baisse à 11% suite à la baisse de vos revenus. Alors vous allez pouvoir réaliser la chose suivante :
- Acheter 1 000 parts de SCPI à 100€, mais avec une décote de 40% car vous achetez en nue-propriété. Vous ne sortez donc « que » 60 000€
- Pendant 15 ans vous ne touchez pas de revenus de la SCPI, mais d’un autre côté ceux-ci auraient été prélevés à hauteur de 58,2% (= 41% + 17,2% de prélèvements sociaux)
- A 65 ans, vous devenez pleinement propriétaire de vos 100 parts, et vous disposez donc de parts d’une valeur de 100 000€ (voire plus si les parts ont été revalorisées) qui vont vous verser des dividendes. Disons 5 000€ par an (soit un taux de distribution de 5%).
- Comme votre TMI est tombé à 11%, vous ne payez que 28,2% (= 11% + 17,2%) sur les 5 000€ perçus
💡 Ainsi, vous comprenez que l’achat de parts de SCPI en nue-propriété peut se révéler une très bonne opération si vous avez des revenus élevés en activité, mais une retraite bien plus faible en prévision (ex. professions libérales).
🎁 Petit cadeau bonus : si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) les parts de SCPI en nue propriété ne rentrent pas dans le calcul pendant la durée du démembrement.
SCPI en usufruit : pour booster votre trésorerie !
La contrepartie de la nue propriété, l’usufruit, est plutôt recherchée par les entreprises cherchant à placer une partie de leur trésorerie.
En effet, pour les personnes morales, il est possible d’amortir comptablement la valeur des parts souscrites. Ce mécanisme permettra alors de réduire votre impôt sur les sociétés, et donc amplifier votre rendement.
🔎 Pour comprendre ce mécanisme plus en détails, consultez notre article détaillé sur l’achat de SCPI en usufruit.
Questions fréquentes
Cela dépendra de chaque SCPI. Pour certaines, le montant minimum est de quelques centaines d’euros seulement, pour d’autres, le montant minimum de souscription s’élève à quelques milliers d’euros (ex. 5 000€ pour Iroko Zen ou 6 100€ pour ActivImmo).
Les investisseurs s’exposent à plusieurs risques avec un placement en SCPI, notamment le risque de perte en capital. Les SCPI sont très liées à l’évolution du marché immobilier, et en cas de baisse des prix de l’immobilier, le patrimoine de la SCPI se verra également dévalorisé. Pour une vue exhaustive, découvrez les 12 risques et dangers liés aux SCPI. A noter que (presque) tous les placements comportent un risque, car la rentabilité et le risque vont de pair.
Pour l’investisseur à la recherche de placements pierre papier, les SCPI ne sont pas la seule solution. Il existe également des OPCI, des SCI, des foncières côtées, des REITs ou encore des ETF immobiliers.
Les SCPI achètent et gèrent des immeubles de bureaux, des commerces, ou encore des immeubles résidentiels, qu’elles louent. Le revenu locatif est en grande partie reversé aux associés de la SCPI (vous), une fois déduis les frais de gestion annuels. En complément, si la SCPI réalise une plus value entre le prix d’acquisition et le prix de cession de ses biens immobiliers, vous pouvez espérer une revalorisation du prix de vos parts de SCPI à terme.
L’acquisition de parts de SCPI sera très différente selon qu’il s’agit de SCPI à capital variable (les plus fréquentes) ou à capital fixe. Pour les SCPI à capital variable, l’achat et la revente est géré par la société de gestion, et se fait assez facilement. Pour les SCPI à capital fixe, il vous faudra acheter des parts de SCPI déjà existantes, sur le marché secondaire. C’est alors la loi de l’offre et de la demande pour fixer le prix, comme sur les marchés boursiers.
Bien que n’étant pas l’indicateur le plus capital, la valeur de reconstitution d’une part de SCPI est intéressante, car comparée au prix de souscription, cela vous indique si celui-ci est décoté ou surcoté par rapport à la valeur réelle de la SCPI.
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