SCPI de déficit foncier : réduisez vos impôts sans gérer les travaux

De nombreux dispositifs pour réduire ses impôts sont en lien avec l’investissement immobilier. Le déficit foncier est l’un d’eux, et il peut se révéler redoutablement efficace. Surtout, il est possible d’en bénéficier sans avoir à gérer les travaux, en investissant dans la pierre papier. Ce placement porte un nom : il s’agit des SCPI de déficit foncier.

Qu’est-ce qu’une SCPI de déficit foncier ?

Une SCPI de déficit foncier est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) qui vous permet de réduire vos revenus fonciers (i.e. issus de l’immobilier), et même vos revenus globaux imposables, du montant des travaux de rénovation éligibles.

Comme toute SCPI, il s’agit d’une société dont vous achetez des parts, et derrière la société de gestion en charge investit dans des actifs immobiliers, dans l’objectif de les louer. Les associés de la SCPI tirent alors leurs rendements des revenus locatifs. Mais dans le cadre des SCPI de déficit foncier, celles-ci investissent spécifiquement dans des biens immobiliers à rénover, nécessitant des travaux importants, ce qui va permettre aux associés de la SCPI d’imputer les charges associées à leurs revenus.

Par conséquent, les SCPI de déficit foncier jettent régulièrement leur dévolu sur des immeubles anciens, à retaper entièrement, comme il en existe plus souvent en centre ville.

Fonctionnement de la réduction fiscale avec une SCPI de déficit foncier

Le dispositif de déficit foncier vous permet de déduire de vos revenus fonciers :

• les dépenses visant à améliorer le bien immobilier, sauf des frais de construction et d’agrandissement
• les dépenses de réparations
• les intérêts d'emprunts qui ont servi à l’acquisition, la construction, la conservation ou l’amélioration de l’actif immobilier en question

✅ Il n’y a pas de limite à l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus fonciers. Donc si vous avez 50 000€ de revenus fonciers, et que vous avez 50 000€ de charges éligibles, vos revenus fonciers imposables sont réduits à zéro. Et dans le cas d’un déficit foncier supérieur à vos revenus fonciers, le déficit peut s’imputer à votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt).

⚠️ Si vous imputez le déficit foncier sur votre revenu global, et pas uniquement sur vos revenus fonciers, alors vous devrez conservez vos parts pendant au moins 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit sur votre revenu global. En revanche, si l’imputation se fait uniquement sur vos revenus fonciers, alors vous n’avez aucune obligation de conserver vos parts pour une durée minimum.

Exemples pratiques de réduction d’impôts

Pour que cela soit plus parlant, je vais prendre plusieurs exemples.

Dans tous les cas, nous allons considérer un investissement de 100 000€ dans une SCPI de déficit foncier, avec 55% imputables aux travaux, soit 55 000€.

Exemple 1 : déficit couvrant uniquement les revenus fonciers

Dans ce cas de figure, prenons un foyer disposant de revenus fonciers conséquents de 70 000€, et d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 45%.

L’économie fiscale grâce à l’investissement dans une SCPI de déficit foncier est ici de 34,21% de l’investissement (= 34 210€ / 100 000€).

Exemple 2 : déficit couvrant les revenus globaux, sans report

Cette fois-ci, prenons une personne disposant de 50 000€ annuels de revenus fonciers, et d’une TMI de 41%.

Dans cette configuration, l’économie fiscale obtenue grâce à l’achat de parts d’une SCPI de déficit foncier est de 31,15% de l’investissement (= 31 150€ / 100 000€).

Exemple 3 : déficit couvrant les revenus globaux, avec report

Enfin, prenons maintenant un foyer avec des revenus fonciers annuels de 30 000€ et avec une TMI de 30%.

Cette fois-ci, le déficit foncier s’utilise sur deux années, et l’économie s’élève à 24 119,60€, soit 24,12% de l’investissement.

Avantages de la SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier disposent de plusieurs atouts à faire valoir.

Ne pas avoir de travaux à gérer

🛠️ L’investissement dans une SCPI est déjà présenté comme un moyen de profiter de rendements locatifs sans les tracas habituels (gestion des locataires, AG de copropriété, etc.). Avec la SCPI de déficit foncier, cela permet même de profiter de l’avantage fiscal lié aux travaux… sans avoir à gérer d’importants travaux de rénovation.

Pour profiter d’une réduction fiscale conséquente, il faut en effet réaliser des travaux pour un montant significatif. Gérer en direct, cela peut être source de stress et se révéler très chronophage. La SCPI de déficit foncier vous évite tout cela.

La SCPI de déficit foncier est en dehors du plafonnement des niches fiscales

Pour les foyers fortement imposés, la SCPI de déficit foncier a l’avantage de ne pas rentrer dans le plafonnement des niches fiscales.

Ainsi, comme vous avez pu le voir dans les exemples précédents, vous n’êtes pas limité aux 10 000€ de plafond. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers des montants plus conséquents.

Adaptation à votre capacité d’investissement

🎯 Enfin, dernier avantage que j’évoquerai, les SCPI de déficit foncier vous permettent d’avoir la main sur le montant que vous souhaitez investir, pour s’ajuster facilement à la réduction fiscale visée.

En effet, si vous possédez un logement locatif dont il faut refaire la toiture, et que cela coûte 60 000€, il n’y a pas de demi-mesure. Soit vous ne le faites pas, soit cela vous coûtera 60 000€. Avec une SCPI de déficit foncier, vous pouvez choisir facilement d’investir 5 000€, 10 000€ ou 20 000€, en fonction de vos moyens et de vos objectifs.

Inconvénients de ce type de SCPI

Les SCPI de déficit foncier ont bien sûr aussi quelques lacunes. Autrement elles seraient bien plus répandues qu’aujourd’hui.

Un placement non garanti

Tout d’abord, il convient de rappeler que ni les rendements, ni le capital ne sont garantis.

Dans les faits, les rendements des SCPI ont néanmoins l’avantage d’être plutôt réguliers. En tout cas bien plus qu’un investissement en bourse.

Et même si le capital n’est pas garanti, une SCPI disposant d’un patrimoine immobilier, une part de SCPI peut perdre de la valeur, mais atteindra rarement zéro.

Rendement plus faibles chez les SCPI de déficit foncier

Une fois les travaux réalisés, vous allez commencer à recevoir des dividendes correspondant aux revenus locatifs. Or, chez les SCPI de déficit foncier, comme chez la plupart des SCPI fiscales, le taux de distribution est relativement faible. De l’ordre de 2%.

Les conseils de Hadrien

Si ce que vous recherchez est un complément de revenus, mieux vaut vous tourner vers des SCPI de rendement, dont les meilleures ont des taux de distribution supérieurs à 6%.

Un placement de long terme peu liquide

Les SCPI de déficit foncier ont généralement une durée de vie qui tourne autour de quinze ans. Si, théoriquement, vous pouvez revendre vos parts de SCPI, cela se révèle très compliqué pour une SCPI de déficit foncier.

C’est facilement compréhensible, dans la mesure où, une fois la réduction fiscale obtenue, il reste une SCPI avec un taux de distribution plus faible que la moyenne du marché. Etant peu attractif, il y a peu d’acheteurs.

Où acheter des parts de SCPI de déficit foncier ?

Si votre niveau d’imposition est conséquent, et que vous souhaitez le réduire grâce aux SCPI de déficit foncier, le plus simple pour obtenir des renseignements sur les SCPI ouvertes à la collecte, et pouvoir souscrire, c’est de vous tourner vers un courtier spécialisé en SCPI.

Par exemple, les conseillers de France SCPI sont des experts de ce type de placement. Ils sauront vous conseiller et vous orienter, en fonction de votre situation personnelle.

De plus, ce courtier offre un large choix de plus d’une centaine de SCPI.

🔎 Pour en savoir plus sur cet acteur, consultez notre avis sur le courtier France SCPI.