Vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour le louer ? Vous avez raison, c’est un indispensable de la gestion de patrimoine ! Et en plus, vous pouvez bénéficier d’avantages en impôts.
Mais de nombreux dispositifs fiscaux ont été instaurés par le législateur au fil des années et il y a de quoi s’y perdre …
➡️ Voici un tour d’horizon des dispositifs pour tout savoir sur la défiscalisation immobilière.
En bref : investissement locatif et défiscalisation
L’achat locatif permet de se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires, notamment pour anticiper la retraite ou les études des enfants.
Le législateur a instauré de nombreuses niches fiscales pour inciter les particuliers à développer le parc locatif français :
- des réductions d’impôt sur le revenu sur le prix d’achat d’un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien (Pinel, Pinel Plus et Denormandie),
- des réductions d’impôt sur le montant des travaux réalisés (Malraux),
- des déductions exceptionnelles du revenu global (Monuments historiques),
- des dispositifs permettant d’optimiser l’impôt sur les revenus locatifs (location meublée, Loc’Avantages).
L’option pour l’un ou l’autre de ces dispositifs dépend essentiellement de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale. De manière générale, ils sont efficaces si vous disposez d’autres revenus imposés au barème progressif.
Toutefois, prenez garde à ne pas faire passer le cadeau fiscal alléchant avant la solidité de l’investissement…
Défiscaliser avec l’immobilier locatif neuf et réduire son impôt (loi Pinel et Pinel Plus)
La réduction d’impôt Pinel
Le dispositif Pinel a été lancé en 2014 et sera prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat à condition de louer le bien pendant au moins 6 ans.
Base et taux de la réduction d’impôt Pinel
Votre réduction d’impôt Pinel s’applique au prix d’achat du bien immobilier neuf, dans la limite de 300 000 € et 5 500 € / m2. Cette limite s’applique par année et par foyer fiscal. Vous ne pouvez pas acheter plus de deux biens par an et les plafonds ci-dessus énoncés s’appliquent pour l’ensemble des achats.
Notez que les taux de réduction d’impôt ont été abaissés pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2023.
- Investissement en France métropolitaine
| Durée de location | Investissement en 2022 | Investissement en 2023 | Investissement en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
- Investissement dans les DOM-TOM
| Durée de location | Investissement en 2022 | Investissement en 2023 | Investissement en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 23 % | 21,5 % | 20 % |
| 9 ans | 29 % | 26 % | 23 % |
| 12 ans | 32 % | 28,5 % | 25 % |
Exemple d’investissement en loi Pinel (Métropole)
En 2023, vous achetez un appartement de 60m2 à Riom au prix de 100 000 €. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans aux conditions fixées par la loi Pinel (dispositif classique).
Vous pouvez alors profiter d’une réduction d’impôt totale de 15 000 €, qui sera étalée chaque année pendant 9 ans, soit 1 750 € par an les 6 premières années puis 1 500 € les 3 dernières années.
Synthèse
- Réduction d’impôt jusqu’à 52 500 € par bien
- Possibilité d’investissement à crédit
- Constitution d’un capital ou d’une rente à long terme
- Possibilité de louer à des membres de la famille (en dehors du foyer fiscal)
- Parfait pour ceux qui n’aiment pas les travaux ! Vous pouvez acheter un logement neuf clé en main
- Possibilité d’investir en SCPI si vous n’avez pas le budget ou ne souhaitez pas acquérir un bien entier
- Réduction plafonnée à :
- 300 000 € et 5 500 € / m2 par an et par foyer fiscal
- Conditions d’éligibilités strictes et risque de perte de l’avantage fiscal si ces conditions ne sont pas respectées (localisation, plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, absence de locataire, etc)
- Prix d’achat gonflés et frais élevés entraînant un risque de moins-values à la revente
- Entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € / an / foyer)
- Location nue obligatoire
Avez-vous pensé aux SCPI Pinel ? C’est une option plus abordable si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans pour autant acheter un bien entier, mais en profitant des réductions d’impôt.
Lisez aussi tous nos articles dédiés à l’investissement en loi Pinel :
- Le Guide complet de la loi Pinel (2023),
- Notre avis sur l’investissement en loi Pinel,
- Les conditions d’éligibilité au Pinel,
- Les zones éligibles au Pinel,
- Les plafonds de loyer Pinel (2023),
- Les plafonds de ressources des locataires Pinel (2023)
La nouvelle réduction d’impôt Pinel Plus
Cette nouvelle niche fiscale entrée en vigueur en 2023 a vocation à remplacer le Pinel classique qui disparaîtrait en 2025.
En synthèse, avec le Pinel Plus, vous pourrez bénéficier de taux de réduction d’impôt majorés en contrepartie d’un investissement :
- dans des zones différentes du Pinel classique, qui sont les « quartiers prioritaires définis par la politique de la ville » (QQPV),
- ou alors dans des biens qui répondent à des normes énergétiques, de confort et d’usage supérieures aux standards applicables.
Les autres conditions d’éligibilité au Pinel s’appliquent (plafonds, loyers, ressources des locataires, etc).
Base et taux de la réduction d’impôt Pinel Plus
La base de la réduction d’impôt est la même qu’en Pinel classique : il s’agit du prix d’acquisition de votre logement.
Les taux sont majorés par rapport au Pinel classique :
| Durée de location | Investissement en 2023 |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Synthèse
- Réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €
- Réduction de la facture énergétique pour le locataire et confort absolu (réduction du risque de vacance locative)
- Possibilité d’investir en SCPI si vous n’avez pas le budget ou ne souhaitez pas acquérir un bien entier
- Plafonds d’investissement de 300 000 € et 5 550 € / m2 par an pour un foyer fiscal
- Entre dans le plafonnement global des niches fiscales
- Conditions d’éligibilités strictes
- Des prix d’achats encore plus élevés que le Pinel classique pour les biens aux normes environnementales supérieures
- Une offre encore peu développée
Lisez aussi notre article dédié pour tout savoir sur le Pinel Plus.
Nos conseils pour bien investir en Pinel et Pinel Plus
- choisissez un bien situé dans un quartier dynamique, avec des commerces de proximité, des transports en commun et un bassin d’emploi,
- choisissez un bien dont la valeur n’est pas surestimée à l’achat : si la valeur du bien excède 30 % par rapport aux biens anciens, nous vous déconseillons de l’acheter,
- comparez les logements et les promoteurs : ne vous limitez pas à une seule offre, négociez, soyez patient, ne vous précipitez pas,
- faites une étude de marché dans le secteur pour évaluer la demande locative et les niveaux de loyers,
- évitez les quartiers “tout Pinel” car tous les investisseurs risquent de revendre en même temps, ce qui ferait baisser le prix de votre bien.
Réductions d’impôts pour investissement dans l’immobilier locatif ancien (Denormandie, Malraux, Monuments historiques)
Plusieurs dispositifs vous permettent de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier ancien. Certains sont destinés aux amateurs de vieilles pierres à caractère exceptionnel ou de monuments historiques.
Le dispositif Denormandie : réduction d’impôt pour achat dans l’immobilier ancien
Ce dispositif de défiscalisation immobilière est destiné à soutenir la réhabilitation de logements locatifs anciens.
Il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % de la valeur du bien. Calqué sur la loi Pinel, il suppose de remplir certaines conditions liées au logement, à la location et aux ressources du locataire.
Pour diminuer encore votre facture fiscale, vous pouvez optimiser votre investissement Denormandie avec la création d’un déficit foncier.
Base et taux de la réduction d’impôt Denormandie
La réduction d’impôt s’applique au prix d’acquisition du bien ancien, majoré des dépenses de travaux.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix global de l’opération, dont 20% aux fins d’améliorer la performance énergétique (30% s’il s’agit d’un logement individuel).
Les taux de réduction sont les mêmes qu’en Pinel Plus :
| Durée de location | Taux de réduction d’impôt en 2023 | Montant maximal de réduction par bien |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € |
| 12 ans | 21 % | 63 000 € |
Exemple chiffré d’un investissement en loi Denormandie
En 2023, vous achetez un logement ancien à Brest au prix de 150 000 € et vous réalisez des travaux éligibles pour un montant de 40 000 €. Les travaux s’achèvent en juin 2024. En tant que propriétaire-bailleur, vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt totale sera égale à 39 900 € (190 000 x 21 %).
Lors de votre déclaration des revenus 2024, qui interviendra en 2025, vous déclarez l’investissement en Denormandie. La réduction d’impôt viendra donc s’imputer sur l’impôt sur les revenus perçus en 2024, à payer en 2025.
Le dispositif est dégressif, cela signifie que les 9 premières années, vous pourrez réduire vos impôts de 3 800 € par an, puis de 1 900 € pendant les 3 dernières années.
Synthèse
- Réduction fiscale allant jusqu’à 21% des sommes engagées
- Possibilité d’achat à crédit
- Constitution d’un capital ou d’une rente à long terme
- Achat et revente au prix de l’ancien (réduction du risque de moins-value)
- Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant (hors foyer fiscal)
- Investissement écologiquement et socialement responsable
- Travaux de rénovation énergétique moins exigeants que le Pinel ou le Pinel Plus (neuf)
- Loyers plafonnés
- Travaux importants à prévoir
- Obligation de louer 6 ans au minimum
- Conditions d’éligibilités strictes et risque de perte de l’avantage fiscal si ces conditions ne sont pas remplies (zones, délais d’achèvement des travaux, conditions de ressource des locataires, vacance locative, etc)
- Location nue seulement
Le Denormandie concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2023.
Lisez aussi : tout savoir sur le dispositif Denormandie
La réduction d’impôt Malraux
La loi Malraux encourage la réalisation d’opérations complexes de restauration d’immeubles à destination du marché locatif. Les travaux réalisés permettent de préserver le patrimoine architectural en même temps qu’ils participent à la politique du logement.
En tant que propriétaire, ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu lorsque :
- vous réalisez des travaux de restauration d’un immeuble entier,
- cet immeuble est situé dans un Site Patrimonial Remarquable, un quartier ancien dégradé ou assimilé,
- vous vous engagez à mettre le logement en location pour une durée de 9 ans.
En contrepartie, une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % vous est accordée sur le montant des travaux.
Base et taux de la réduction d’impôt Malraux
La base de la réduction d’impôt inclut uniquement les travaux. Le prix du foncier est exclu (terrain et immeuble avant travaux)
L’assiette de l’avantage fiscal est limitée à 400 000 € tous les quatre ans. En d’autres termes, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal maximal de 120 000 €, si vous réalisez 400 000 € de travaux la même année.
Le taux de la réduction varie en fonction :
- de la zone où votre bien est situé,
- du dispositif d’approbation des travaux de rénovation.
| Zone | Dispositif d’approbation | Taux de réduction d’impôt |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable classé | Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP) | 22 % |
| Site patrimonial remarquable classé | Déclaration d’utilité publique | 22 % |
| Site patrimonial remarquable classé | Plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV) | 30 % |
| Quartier ancien dégradé | Déclaration d’utilité publique | 30 % |
| Quartier du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU) | Déclaration d’utilité publique | 30 % |
Exemple chiffré d’un investissement en loi Malraux
En 2023, vous achetez un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé au prix de 240 000 €, dont la rénovation a été déclarée d’utilité publique. Vous êtes donc éligible à la réduction d’impôt Malraux au taux de 30 %.
En 2023, vous réalisez 155 000 € de dépenses de réparation. En 2024 et 2025, vous réalisez 100 000 € de travaux d’amélioration sur cet immeuble.
✅ Au total, la réduction d’impôt s’élèvera à 106 500 € (soit 350 000 x 30 %). En 2023, vous pourrez réduire votre impôt de 46 500 €. En 2024 et en 2025, vous pourrez baisser votre facture fiscale de 30 000 € grâce à cet investissement.
Vous devrez louer le bien pendant 9 ans à compter de l’achèvement des travaux.
Synthèse
- Réduction d’impôt immédiate de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, jusqu’à 120 000 €
- Dispositif qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
- Report de la réduction possible sur 3 ans
- Emplacement premium et immobilier de prestige qui ne se dévalorise pas
- Pas de plafonnement des loyers ni de contraintes quant aux ressources des locataires
- Possibilité de bénéficier des subventions pour travaux de l’Anah
- Possibilité d’investir en SCPI si vous n’avez pas le budget pour acquérir un immeuble entier
- Contribution à la restauration du patrimoine architectural français
- Durée d’engagement de location de 9 ans
- Travaux importants avec un risque de retards
- Marché de niche avec peu d’offres disponibles
- Conditions d’éligibilités strictes : localisation du bien, supervision des travaux par un Architecte des Bâtiments de France, restauration intégrale de l’immeuble
- Impossibilité de donner en location à un membre de la famille (ascendant ou descendant)
- Risques de vacance locative et de moins-value à la revente
Lisez aussi notre article sur l’investissement en loi Malraux.
La défiscalisation immobilière en Monuments Historiques
Entré en vigueur en 1913, ce dispositif de défiscalisation vous permet une déduction sans limite des dépenses de travaux effectuées sur un monument historique. Elle permet également de profiter d’une exonération d’impôt dans le cadre d’une succession.
En contrepartie, vous devez vous engager à conserver le bien pendant 15 ans. Mais vous n’avez aucune obligation de le donner en location, contrairement aux dispositifs fiscaux précédents.
Base et taux de l’avantage fiscal
Vous pouvez déduire les dépenses de travaux éligibles de vos revenus fonciers et de votre revenu global.
En principe, lorsque le bien vous procure des recettes (par exemple lorsque vous l’ouvrez au public moyennant un droit de visite), vos dépenses sont déductibles à 100 % de votre revenu global.
Par exception, cette imputation sur le revenu global peut être limitée à une certaine fraction, qui varie en fonction notamment du type de bien que vous détenez (classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques ou labellisé « Fondation du patrimoine »).
Pour mémoire, l’imputation de droit commun des déficits fonciers sur le revenu global s’élève à 10 700 €. Avec la loi Monuments Historiques, vous pouvez aller jusqu’à effacer totalement votre impôt sur les revenus.
Il est possible d’investir dans une SCPI de déficit foncier pour diminuer ses revenus fonciers imposables, sans avoir de travaux à gérer.
Ce dispositif n’a de sens que si vous disposez par ailleurs de revenus soumis au barème progressif. En effet, la loi Monuments Historiques n’est pas efficace si vous avez uniquement des revenus soumis à une imposition forfaitaire.
Exemple chiffré
Vous êtes célibataire sans enfant et vos salaires annuels s’élèvent à 75 000 €. Votre impôt théorique s’élève donc à 13 844 €.
Vous achetez cette année un bien labellisé « Fondation du patrimoine » pour un prix hors travaux de 32 000 €. Le montant des travaux s’élève à 208 000 € et ils sont éligibles en intégralité à la déduction d’impôt. Vous réalisez les travaux cette année et le mettez ensuite en location (pour un loyer de 5 300 euros par an, les charges représentant 6 000 euros).
✅ Vous imputez toutes les charges foncières sur vos revenus fonciers issus de la location. Vous créez un déficit foncier.
✅ Ce déficit foncier est imputable en intégralité sur votre revenu global et vient donc effacer votre impôt dû sur vos salaires ! Vous payez 0 € d’impôt sur le revenu cette année-là grâce à l’imputation des travaux.
✅ Vous pourrez déduire le déficit global subsistant (soit plus de 140 000 €) pendant les 6 prochaines année, ce qui représente une absence totale d’imposition pendant les 2 années suivantes (si vous conservez les mêmes revenus), et un reliquat de déficit imputable la 3ème année. L’économie totale d’imposition s’élèverait à plus 42 000 € !
Synthèse
- Seule réduction d’impôt à ne pas être plafonnée
- Possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global de l’année et pendant les 6 années suivantes
- Exonération des droits de succession et de donation (sous conditions)
- Pas d’engagement de location
- Vous participez à la sauvegarde et à la restauration du patrimoine historique français
- Budget conséquent
- Marché de niche avec peu de biens disponibles
- Conservation du bien pendant 15 ans
Vous êtes séduit par ce dispositif ? Lisez notre article qui vous explique comment fonctionne la défiscalisation en loi « Monuments Historiques ».
Optimiser ses revenus locatifs avec le Loc’Avantages et la location meublée
Le dispositif Loc’Avantages pour défiscaliser les loyers
Le « Loc’Avantages » a remplacé le dispositif Cosse « Louer abordable » en 2022 et vous offre une réduction d’impôt jusqu’à 65 % des loyers.
En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 6 ans en-dessous des prix du marché, en pratiquant une décote de 15 %, 30 % ou 45 % selon votre choix. Vous vous engagez également à choisir des locataires dont les conditions de ressources n’excèdent pas un certain seuil.
Base et taux de la réduction d’impôt Loc’Avantages
La base de la réduction d’impôt est le loyer que vous pratiquez.
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de ce niveau de loyer et selon que vous ayez recours ou non à l’intermédiation locative.
| Dispositif | Taux de la réduction d’impôt sans intermédiation locative | Taux de la réduction d’impôt avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| Loc 1 (décote de loyer de 15 %) | 15 % | 20 % |
| Loc 2 (décote de loyer de 30 %) | 35 % | 40 % |
| Loc 3 (décote de loyer de 45 %) | Recours à une intermédiation locative obligatoire | 65 % |
Exemple chiffré
Vous proposez à la location un bien de 60 m2 à Nantes que vous soumettez au dispositif Loc’Avantages. Le loyer mensuel est de 606 € (niveau de loyer loc 1). Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 15 % des revenus bruts issus de cette location.
Vous louez le bien pendant 12 mois sans recourir à l’intermédiation locative. La réduction d’impôt est donc égale à 1 091 €. Ce montant sera déduit du montant final de l’impôt dû par votre foyer fiscal sur les revenus au titre de 2023 et chaque année pendant les 5 prochaines années.
Synthèse
- Réduction d’imposition immédiate
- Primes supplémentaires jusqu’à 3 000€ en cas de mandat de gestion et logement dont la surface est inférieure ou égale à 40m2
- Pas de condition de travaux (mais seuls les logements avec un DPE de classe E minimum sont éligibles)
- Possibilité de financer une partie des travaux de rénovation par l’Anah et générer un déficit foncier
- Pas de contrainte de localisation du bien
- Location nue pendant 6 ans minimum
- Des conditions strictes : plafonds des loyers et des ressources du locataire
- Formalisme : signature d’une convention avec l’Anah obligatoire
- Impossibilité de louer à un membre du foyer fiscal ou ascendant ou descendant
- Impossibilité de cumuler cet avantage fiscal avec d’autres dispositifs d’investissements locatifs ni avec la réduction d’impôt Monuments Historiques
- Entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € / an / foyer)
Si vous êtes intéressé par ce dispositif, un outil vous permet d’effectuer des simulations.
L’amortissement en location meublée
Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non-professionnel, vous pouvez pratiquer un amortissement des biens immobilisés lorsque vous optez pour le régime réel.
L’amortissement est une déduction pratiquée au titre de la vétusté d’un bien, c’est-à-dire son usure théorique au fil du temps.
Alors, cet amortissement viendra en déduction des loyers imposables et vous supporterez une imposition plus faible pendant toute la phase de location.
Certes, vous ne bénéficiez d’aucune réduction d’impôt à l’achat du bien, mais ici aucune contrainte n’est imposée pour bénéficier de ce dispositif.
Vous pouvez donc investir où vous voulez, choisir les locataires que vous voulez, pratiquer des loyers de marché et louer pendant la durée que vous souhaitez.
A savoir : aucun amortissement des immeubles n’est possible en location nue (régime des revenus fonciers).
La base de l’amortissement et le taux
La base de l’amortissement correspond au prix d’acquisition du bien (ou à la valeur vénale s’ils n’ont pas été achetés). Les frais d’acquisition peuvent être soit amortis, soit comptabilisés en charges.
Les taux d’amortissement varient selon la nature des biens amortis (immobilier, mobilier et travaux). Le principe en la matière est de distinguer selon les éléments composants le bien (amortissement par composants).
Par exemple, un bien immobilier peut être décomposé comme suit :
- le gros oeuvre (structure)
- toiture
- menuiseries extérieures
- chauffage
- étanchéité
- ravalement avec amélioration (si travaux)
- système électrique
- plomberie/sanitaire, …
La durée d’utilisation varie selon chaque composant ; de 15 à 50 ans selon les postes et le type de bâtiment.
L’amortissement est linéaire. Donc, le taux d’amortissement annuel est déterminé en divisant la base (100%) par la durée d’utilisation. Exemple : si votre structure est amortissable sur 50 ans, alors vous pouvez déduire au titre des amortissements 2 % par an (100 / 50). En revanche, la durée d’utilisation d’un système d’étanchéité est bien moins longue (environ 15 ans). Ainsi, vous pourrez déduire 6,66 % du prix d’achat par an.
Limite de l’amortissement
Fiscalement, l’amortissement ne vous permettra jamais de créer un déficit. En effet, l’amortissement est limitée au montant total des loyers diminué du montant total des charges déductibles (taxes foncières, frais de gestion, etc).
🚨 L’amortissement est technique et complexe. Il requiert l’intervention d’un expert-comptable.
A noter : le terrain n’est jamais amortissable. En revanche, les biens acquis pour meubler le logement sont amortissables.
Exemple schématique
Vous achetez un appartement pour un prix global de 250 000 € ainsi que des meubles pour un montant global de 8 000 €. Vous le louez et percevez des loyers annuels de 9 000 €. Les charges foncières (taxe, frais de gestion) s’élèvent à 3 000 € par an.
Schématiquement, nous allons prendre pour acquises les données suivantes :
- terrain : 20 % du prix d’acquisition
- amortissement du bâti (80 % du prix d’acquisition) pendant 30 ans, soit 6 667 euros par an
- amortissement des meubles pendant 7 ans, soit 1 143 euros par an
Vos loyers seront donc diminués des charges foncières et vous pourrez déduire les amortissements dans cette limite, c’est-à-dire à hauteur de 6 000.
✅ Résultat : votre base imposable est égale à 0 !
En plus, avec le régime LMNP, il n’y a pas de rattrapage de ces amortissements à la revente … c’est cadeau (pour l’instant) !
Synthèse
- Dispositif sans contraintes : pas de condition de localisation, de plafond de loyer ou de ressources des locataires
- Amortissements réduisant fortement l’imposition sur les loyers les premières années
- Pas de rattrapage à la revente
- Pas de réduction d’impôt pour acquisition d’un bien
- Un changement législatif à venir pour la LMNP à la revente ?
Pour en savoir plus, lisez notre article sur la fiscalité de la location meublée.
Le super tableau comparatif de défiscalisation immobilière
| Pinel | Pinel Plus | Denormandie | Malraux | Monuments historiques | Loc’Avantages | Location meublée | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Type de bien | Neuf, VEFA ou réhabilité | Neuf, VEFA ou réhabilité | Ancien à rénover | Ancien situé dans un Site patrimonial remarquable | Ancien classé ou inscrit à l’inventaire des MH | Neuf ou ancien | Neuf ou ancien |
| Type d’avantage fiscal | Réduction d’impôt (RI) sur le prix d’achat | RI sur le prix d’achat | RI sur le prix d’achat | RI sur le montant des travaux | Déduction des travaux | RI sur le montant des loyers | Amortissement des composants |
| Taux maximum | – 17, 5 % en Métropole – 28,5 % dans les DOM TOM | 21 % | 21 % | 30 % | 100 % | 65 % | 100 % |
| Plafond | – 300 000 € et 5 500 € / m2 – max 2 biens par an | – 300 000 € et 5 500 € / m2 – max 2 biens par an | – 300 000 € et 5 500 € / m2 – max 2 biens par an | 400 000 € de dépenses de travaux sur 4 ans | Sans plafond | Loyers – charges déductibles | |
| Horizon d’investissement | 6 à 12 ans | 6 à 12 ans | 6 à 12 ans | 9 ans minimum | 15 ans minimum | 6 ans minimum | 5 ans pour l’exonération des plus-values en LMP |
| Obligation de location | Oui | Oui | Oui | Oui | Non | Oui | Oui |
| Type de location | Nue | Nue | Nue | Nue | N/A | Nue | Meublée |
| Entre dans le plafond global des niches fiscales | Oui | Oui | Oui | Non | Non | Oui | Non |
| Avantages | – RI jusqu’à 52 500 € en Métropole, – constitution d’un patrimoine à crédit, – logement neuf clé en main – location à un membre de la famille (hors foyer fiscal | – RI jusqu’à 63 000 € – logement ultra-performant énergétiquement (si achat hors QQPV) – autres avantages du Pinel classique | – RI jusqu’à 63 000 € – Achat et revente au prix de l’ancien (risque de moins-value atténué) – constitution d’un patrimoine à crédit – location à un membre de la famille (hors foyer fiscal) | – RI jusqu’à 120 000 € (sur 4 ans) – report de la RI possible sur 3 ans – fixation libre des loyers – libre choix des locataires – bon emplacement et immobilier de prestige qui ne se dévalorise pas | – imputation sur le revenu global sans limite – acquisition d’un bien d’exception qui ne se dévalorise pas – exonération des droits de succession et donation – pas d’obligation de louer | – RI jusqu’à 65 % des loyers – location à un membre de la famille (hors foyer fiscal) | – Amortissement qui entraîne une faible imposition sur les loyers – fixation libre des loyers – aucune contrainte de localisation, de ressource des locataires, etc |
| Inconvénients | – prix d’achat et frais élevés – loyers plafonnés – location pendant 6 ans minimum – nombreuses conditions – risque de rattrapage fiscal si non-respect des conditions | Inconvénients du Pinel classique | – travaux importants (25 % du prix global de l’opération) – loyers plafonnés – location pendant 6 ans minimum – nombreuses conditions – risque de rattrapage fiscal si non-respect des conditions | – travaux sur l’ensemble du bien – location pendant 9 ans minimum – impossibilité de donner en location à un membre de la famille (ascendant ou descendant) – marché de niche avec peu d’offres disponibles – risque de vacance locative accru – risque de moins-value à la revente en raison du prix des travaux | – budget conséquent – marché de niche avec peu d’offres disponibles – conservation du bien pendant 15 ans – entre dans l’assiette de l’IFI | – loyers plafonnés – nombreuses conditions – location pendant 6 ans minimum – risque de rattrapage fiscal si non-respect des conditions | – pas de RI sur le prix d’achat – ne permet pas de défiscaliser ses autres revenus (hors location meublée) |
Le super outil pour trouver votre bien en défiscalisation immobilière
Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien, dispositif fiscal ou zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.
Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.
Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.
Questions fréquentes
Tout dépend de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale. En termes de taux de réduction d’impôt, le dispositif le plus efficace est celui des Monuments historiques puisqu’il permet une réduction de la base imposable à hauteur de 100% des dépenses de travaux. Toutefois, les bases de la réduction ne sont pas les mêmes ! Il faut donc prendre en compte l’ensemble des paramètres et faire des simulations avant tout investissement.
Rappelez-vous que les avantages fiscaux ne doivent pas vous faire acheter n’importe quel bien.
Pour investir dans un bien, vous pouvez vous adresser à des agences immobilières classiques, des promoteurs, des conseillers en gestion de patrimoine ou votre banquier. Il existe également aujourd’hui des plateformes en ligne.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devrez bien souvent respecter de nombreuses conditions.
Enfin, en toute hypothèse, vous devrez veiller à déclarer votre investissement et les revenus locatifs.
Toute personne pouvant acquérir un bien (et/ou contracter un crédit) peut en théorie faire un investissement et défiscaliser. Attention, les dispositifs de réductions d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages) et Monuments historiques ne sont jamais efficaces si vous n’avez aucun autre revenu soumis au barème progressif de l’impôt !
Prenez toujours conseil avant d’investir.
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