La loi Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui achètent un bien dans certaines zones. Mais, ils doivent le louer pendant au moins six ans en respectant plusieurs conditions, notamment l’obligation de ne pas dépasser le plafond de loyer fixé par la loi.
Souvent, les personnes se trompent et effectuent un calcul rapide. Or, le plafond de loyer est un élément crucial pour évaluer avec exactitude la rentabilité de l’investissement.
➡️ Nous vous expliquons comment calculer le plafond du loyer réel applicable à votre bien en loi Pinel en 2024.
Et si vous pensiez aux SCPI Pinel ? Elles vous permettent de profiter de la réduction d’impôt, de diversifier votre risque immobilier et la gestion est déléguée à un professionnel qui s’assure que toutes les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel sont remplies !
Le calcul du plafond réel du loyer en loi Pinel
Le plafond du loyer dépend de :
- la zone Pinel dans laquelle se situe le bien,
- la surface habitable du logement,
- le barème ou le plafond indicatif de loyer mensuel fixé par le législateur,
- un coefficient multiplicateur.
⚠️ Si les loyers que vous fixez sont supérieurs à ceux autorisés, vous perdez la réduction d’impôt !
✅ Pour calculer le plafond réel de loyer applicable à votre bien, la formule est la suivante :
Plafond\ réel = plafond\ indicatif \times Surface \times ( 0,7 + \frac{19}{Surface})Quels sont les plafonds de loyer Pinel applicables en Métropole en 2024 ?
Comment est déterminé le plafond indicatif Pinel ?
📈 Les plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède. Les plafonds de loyer ainsi obtenus sont arrondis au centime d’euro le plus proche.
Les plafonds de loyer indicatifs Pinel pour 2024
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C (sur agrément) |
|---|---|---|---|
| 18,89 € / m2 | 14,03 € / m2 | 11,31 € / m2 | 9,83 € / m2 |
Les exceptions aux plafonds fixés par le législateur
📉 Les plafonds de loyer peuvent être réduits par rapport à ceux du législateur dans certaines communes afin d’adapter le dispositif aux particularités du marché locatif local. La liste des villes faisant l’objet d’un arrêté préfectoral de modulation des loyers est disponible ici.
Par exemple, les loyers à Lyon – situé en zone A – ne pouvaient excéder 12,47 € / m² l’année dernière.
Déterminer le plafond de votre loyer en 3 étapes
Le montant maximum du loyer qu’un investisseur peut appliquer est complexe à calculer.
En effet, le législateur ajoute qu’aux plafonds de loyer définis ci-dessus, on applique un coefficient multiplicateur qui varie en fonction de la surface du logement afin de tenir compte de la réalité du marché locatif.
🪄 Pour calculer le loyer maximal réel en loi Pinel, voici la formule :
Plafond\ réel = plafond\ indicatif \times Surface \times ( 0,7 + \frac{19}{Surface})❌ Erreur fréquente : calculer le plafond de loyer de son bien uniquement en fonction des chiffres donnés par le législateur sans appliquer le coefficient multiplicateur.
Par exemple, pour un appartement de 40m² situé à Paris (zone A bis), le plafond de loyer Pinel n’est pas égal à 756 € (40 x 18,89 €).
Pour vous guider dans ce savant calcul, nous vous détaillons les étapes pas à pas :
Étape 1 : déterminez la zone où se situe votre bien locatif et la surface habitable
🔍 Les zones Pinel
Pour mémoire, le législateur a classé les communes françaises en 5 zones qui déterminent les différents degrés de tension sur le marché locatif. Seules certaines zones permettent de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. En 2024, les zones Pinel éligibles sont les zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2023 !
Néanmoins, si vous avez investi en Pinel avant 2023 dans des zones B2 ou C éligibles, et que vous renouvelez le bail cette année (par exemple parce qu’un locataire s’en va), les plafonds de loyers sont applicables.
📐 La surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Elle est composée de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Cette surface habitable est augmentée de la moitié de la surface de certaines annexes, dans la limite de 8m² par logement. Les annexes concernées sont :
- les caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables,
- les balcons et vérandas,
- les locaux communs et autres dépendances.
On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m.
➡️ La surface habitable figure sur l’acte de vente.
Étape 2 : appliquez le coefficient multiplicateur au plafond de loyer déterminé par le législateur
Une fois la surface habitable déterminée, vous devez déterminer le coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante :
Coefficient\ multiplicateur = 0,7 +\frac{19}{surface\ habitable}❗Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
On applique ce coefficient au plafond de loyer déterminé par le législateur selon la zone de votre logement.
Exemples
Pour un appartement d’une surface habitable de 70m2 situé à Clichy (zone A), le coefficient multiplicateur est égal à 0,97 (soit 0,7 + 19 / 70). Le plafond de loyer au m2 est donc de 13,61 € (soit 14,03 € x 0,97).
Pour un bien de 35m² situé à Lyon (zone A), le coefficient multiplicateur est égal à 1,24 (soit 0,7 + 19 / 35). Or, le coefficient ne peut jamais excéder 1,2. Il est donc plafonné pour le calcul du loyer mensuel maximum, qui s’élève à 16,84 € (soit 14,03 € x 1,2).
Étape 3 : multipliez le nouveau plafond de loyer par la surface habitable pour obtenir le loyer mensuel hors charges
Il vous suffit enfin de multiplier le plafond de loyer après application du coefficient multiplicateur par la surface habitable de votre logement.
Exemples
Pour un bien de 70m² avec un balcon de 10m² situé à Cergy (zone A) et loué en 2024 sous le régime Pinel, le plafond de loyer mensuel maximum hors charges s’élève à 1020,68 € (soit 13,61 € x 75m²).
Pour un appartement de 35m² situé à Lyon (zone A) et loué en 2024 sous le régime Pinel, le plafond de loyer mensuel maximum hors charges s’élève à 589,26 € (soit 16,84 € x 35m²).
| Zone | Surface du logement | Plafonds de loyer par mètre carré | Coefficient multiplicateur | Coefficient multiplicateur à retenir | Plafonds de loyer par mètre carré après application du coefficient multiplicateur | Plafonds de loyer applicables au logement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A bis | 80,00 | 18,89 € | 0,94 | 0,94 | 17,76€ | 1 420,53€ |
| A bis | 40,00 | 18,89 € | 1,18 | 1,18 | 22,29 € | 891,61 € |
| A | 70,00 | 14,03 € | 0,97 | 0,97 | 13,61 € | 952,64 € |
| A | 35,00 | 14,03 € | 1,24 | 1,20 | 16,84 € | 589,26 € |
| B1 | 50,00 | 11,31 € | 1,08 | 1,08 | 12,21 € | 610,74 € |
| B1 | 25,00 | 9,88 € | 1,46 | 1,20 | 11,80 € | 294,90 € |
| B2 | 40,00 | 9,83 € | 1,18 | 1,18 | 11,60 € | 463,98 € |
| C | 20,00 | 9,83 € | 1,65 | 1,20 | 11,80 € | 235,92 € |
Dois-je appliquer ces plafonds chaque année ?
Les plafonds de loyer s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2024 et doivent être respectés pendant toute la durée de l’engagement de location.
Cela emporte deux conséquences :
- vous n’avez inséré aucune clause d’augmentation du loyer : vous devez respecter les plafonds en vigueur l’année de mise en location du logement,
- vous avez inséré une clause d’augmentation du loyer : vous devez respecter un double plafond. L’évolution de l’IRL en premier lieu et le plafond Pinel en second lieu.
Les plafonds de loyer Outre-mer
Lorsque le logement Pinel se situe dans un département ou une collectivité outre-mer éligible, deux particularités sont à prendre en compte :
- l’indexation des loyers est différente de celle en métropole,
- la surface habitable comprend les pièces typiquement locales que sont les varangues
Les plafonds de loyer ne sont pas indexés sur l’IRL mais sur l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac tel que déterminé par l’INSEE, ou sur l’indice des prix à la consommation tel que déterminé par les instituts statistiques locaux pour la Polynésie et la Nouvelle-Calédonie.
Voici les plafonds de loyer applicables en 2023 :
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna |
|---|---|
| 11,65 € / m2 | 14,18 € / m2 |
Par ailleurs, les varangues doivent être prises en compte pour le calcul de la surface habitable, dans la limite de 14m².
Pourquoi des plafonds de loyers ?
🎯 La loi Pinel a été créée pour dynamiser le marché locatif dit intermédiaire, c’est-à-dire favoriser la production de logements locatifs dont les loyers sont compris entre les loyers du parc locatif social et les loyers libres du parc privé qui sont élevés.
En effet, les pouvoirs publics ont constaté qu’il y avait un écart significatif entre ces deux secteurs, particulièrement dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les territoires où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande, à la fois en termes de volume et de prix. Dans ces territoires à forte tension immobilière, l’offre locative intermédiaire était largement insuffisante, en raison du retrait des investisseurs institutionnels.
Le législateur a donc procédé par incitation fiscale pour compenser cette production de logements. En 2008, le dispositif « Scellier » voyait le jour, qui a été remplacé depuis par la « loi Duflot » en 2013 puis la « loi Pinel » en 2014. Ces dispositions offrent une réduction d’impôts aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif.
➡️ Les plafonds de loyer permettent d’assurer l’existence de cette offre de location intermédiaire aujourd’hui.
Outre le plafond de loyer, la loi Pinel impose d’autres critères à respecter. Par exemple, le bien doit être situé dans une zone éligible et le locataire doit répondre à certaines conditions de ressources (revenus).
Où trouver un bien Pinel ?
Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien et zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.
Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.
Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.
Questions fréquentes
Les plafonds de la loi Pinel sont calculés l’année de conclusion du bail ou l’année de son renouvellement, en fonction des plafonds en vigueur. Si vous avez inséré dans le bail une clause de revalorisation annuelle des loyers, les plafonds doivent être respectés chaque année (après application du coefficient multiplicateur).
Si les plafonds de loyer sont dépassés à la signature du bail ou pendant la durée de l’engagement de location, vous perdez la réduction d’impôt Pinel.
La réduction d’impôt s’élève à 9% du prix d’achat si le bien est mis en location pendant 6 ans. Lorsque l’engagement de location est de 9 ans, le taux de réduction est de 12%. Si l’engagement de louer est de 12 ans, la réduction s’élève à 14%.
Oui, les plafonds doivent être respectés pendant toute la durée de l’engagement de location.
- BOI-BAREME-000017 : plafonds 2024
- Article R156-1 Code de la construction et de l’habitat : définition de la surface habitable d’un logement
- BOI-IR-RICI-360-20-30, dernière mise à jour le 10/05/2019
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