Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Les rentabilités affichées par les plateformes de crowdfunding sont plus qu’alléchantes. Et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec une croissance de +40% des montants levés en 2022 (vs. 2021), à 1,6 milliards d’euros.
Alors que le marché de l’immobilier s’est retourné en 2023, il est d’autant plus important de bien sélectionner ses plateformes et ses investissements. Et pourquoi pas profiter d’un possible rebond à partir de 2024 ? D’où l’importance de consulter le comparatif poussé d’un investisseur dans le crowdfunding immobilier. En 2024, j’ai plus d’une trentaine d’investissements en cours, des hauts, des bas, et j’en profite pour vous partager mon expérience.
➡️ Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Est-ce une bonne idée pour faire fructifier son épargne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Nous faisons le point dans cet article.
- Avec le crowdfunding immobilier vous prêtez votre argent à un promoteur ou un marchand de bien pour une opération immobilière.
- La rentabilité est importante, de l’ordre de 9% à 10% bruts par an. Les taux ont même augmenté en 2023 (mais les retards de paiement aussi).
- Les meilleures plateformes sont celles qui proposent un maximum de projets de bonne qualité et à forte rentabilité : Homunity.com, Anaxago, Raizers, ClubFunding, Baltis ou encore La Première Brique.
Ma sélection des meilleures plateformes de financement participatif immobilier
Un acteur historique encore au top (performances du crowd immo ci-dessous)
- 231 projets financés (493 M€)
- Taux de rendement : 9.8 %
- Taux de défaut : 4.80 %
- Durée moyenne : 1.5 ans
- crowdfunding immobilier
- crowdfunding equity
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Un pionnier du crowdfunding disposant d’une forte expérience
- 823 projets financés (361 M€)
- Taux de rendement : 8.41 %
- Taux de défaut : 6.22 %
- Durée moyenne : 2 ans
- crowdfunding immobilier
- crowdfunding equity
Jusqu’à 100€ offerts
Un acteur prometteur du crowdfunding immobilier
- 190 projets financés (85 M€)
- Taux de rendement : 11 %
- Taux de défaut : 5.38 %
- Durée moyenne : 1.5 ans
- crowdfunding immobilier
25€ offerts !
Un acteur de référence : 100% crowdfunding immobilier !
- 279 projets financés (284 M€)
- Taux de rendement : 8.25 %
- Taux de défaut : 7.26 %
- Durée moyenne : 1.5 ans
- crowdfunding immobilier
100€ offerts !
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les sites de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.
Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier. Il permet également de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Il existe donc plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons.
Retrouvez notre analyse de tous les types de crowdfunding avec notre sélection des meilleurs sites de crowdfunding.
Quels sont les projets immobiliers financés ?
Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière, comme :
- La construction de nouveaux logements ;
- L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces ;
- L’élévation d’un immeuble ;
- Ou encore une vente à la découpe.
Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien, et le cas échéant, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente.
⚠️ Contrairement à l’investissement en SCPI ou à l’immobilier fractionné, il ne s’agit donc pas de générer un rendement à partir des loyers issus de son placement.
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Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?
Les plateformes de crowdfunding assurent trois missions principales :
- Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs de sorte que l’opération puisse être financée.
- Elles sélectionnent les projets immobiliers, les promoteurs et les marchands de bien selon plusieurs critères, afin de s’assurer de la solidité financière des parties prenantes et de la rentabilité de l’investissement.
- Elles fixent le taux d’intérêt et la durée du financement en concertation avec le porteur de projet.
Certaines notent aussi le projet pour que vous puissiez comparer le risque d’un projet à l’autre. Si ce n’est pas le cas, ayez en tête que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.
dans lesquels investir à partir de 100€ seulement
Vous prêtez et percevez des intérêts
En finançant un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, vous participez à un emprunt obligataire :
- Avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, typiquement entre 8 et 12% ;
- Sur une durée prédéterminée, généralement de 12 à 36 mois.
Le promoteur vous rembourse le capital à l’issue de la durée du projet et vous verse les intérêts généralement à la fin du projet également (parfois annuellement, ou semestriellement). C’est là une différence avec le crowdfunding de prêts aux entreprises, qui rembourse généralement sous forme de mensualités.
Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?
Pour les investisseurs, l’intérêt est clair : en finançant les projets immobiliers vous touchez des intérêts.
Mais pourquoi les promoteurs, eux, se financent-ils par le financement participatif plutôt qu’auprès d’une banque ? En fait, ils font souvent les deux. De même que pour acheter un appartement, votre banquier vous demande un apport de l’ordre de 10%, le promoteur a besoin d’un apport sous forme de fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres.
Certains promoteurs peuvent aussi préférer le crowdfunding à un prêt bancaire parce que cela leur permet d’avoir un financement plus rapidement. Cependant, en général vous n’êtes pas là pour remplacer la banque, mais pour compléter son financement.
Mon avis sur le crowdfunding immobilier : de nombreux avantages, et assez peu d’inconvénients
Les fonds collectés par le financement participatif immobilier sont en forte augmentation depuis les années 2020, démontrant un réel engouement des épargnants français.
Le crowdfunding immobilier, c’est simple
Si je compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif par exemple, ou même à une opération d’achat-revente, il est clair que le crowdfunding est beaucoup plus simple et beaucoup moins chronophage. Vous vous inscrivez sur les plateformes de votre choix et il vous faudra quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.
Sur certaines plateformes, vous pouvez par ailleurs commencer à investir à partir de quelques centaines d’euros ou à partir de 1 000 € pour d’autres.
Vous n’avez pas plusieurs milliers d’euros à placer ? Vous pouvez investir dans de l’immobilier résidentiel ou des murs de commerce avec Tantiem à partir de 100€ seulement ! Vous percevez alors des loyers chaque mois, comme si vous étiez propriétaire.
Pour en savoir plus, lisez notre avis sur Tantiem et son équipe de choc.
Avec le crowdfunding immobilier, la rentabilité est élevée
Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité nette de frais de l’ordre de 8 à 12% en fonction des projets (avant impôts). Même avec l’augmentation des taux, c’est assez rare de trouver un placement aussi rentable !
Malgré un contexte plus compliqué depuis 2023, les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier semblent tenir le coup.
De plus, comme nous allons le voir par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’immobilier en direct. Cela vous permet de commencer petit et de diversifier.
Les risques sont maitrisés
Une rentabilité élevée ne va pas sans un certain risque. Mais là encore, le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. Les risques sont relativement faibles car l’actif immobilier sous-jacent à l’opération apporte une sécurité qui n’existe pas dans le financement d’entreprises ou de startups.
⚠️ En cas de pépin, nous sommes protégés en tant qu’investisseurs surtout si nous disposons de bonnes garanties sur l’opération de financement participatif immobilier. Par exemple une hypothèque inscrite de premier rang.
Pour le moment, quasiment aucune plateforme n’a fait face à une perte définitive. En revanche, avec le contexte du marché immobilier qui devient nettement plus difficile depuis 2023, quelques projets subissent des retards de paiement de plus de 6 mois ou sont avec une procédure collective en cours.
⏲️ Il est également possible que la date d’échéance prévue initialement soit repoussée, en attendant un contexte plus favorable pour la revente de l’actifs. J’ai par exemple eu le cas sur 2 projets. Mais comme les intérêts continuent de courir, et que le taux a même été relevé de 10% à 11%, à titre personnel ça ne me dérange pas trop. Si cela ne me pose pas de problème, c’est parce que j’ai des liquidités par ailleurs, donc c’était anticipé. Faites y attention également.
En diversifiant bien votre investissement en plusieurs projet et entre plusieurs plateformes de crowdfunding, vous réduisez encore davantage le risque de perte.
Vous investissez à court/moyen terme
✅ Avec des placements obligataires de 12 à 36 mois en moyenne, le crowdfunding immobilier est un des rares placements à offrir une forte rentabilité sur le court et moyen terme.
En effet, comparé à l’immobilier locatif ou aux SCPI dont la durée de placement conseillée est de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier fait figure d’exception. Même chose avec les investissements boursiers dont les horizons d’investissement recommandés sont supérieurs à 5 ans.
Le financement participatif immobilier : un placement concret
Contrairement au livret A, ou à de nombreux investissements en bourse, avec le crowdfunding immobilier vous savez précisément dans quoi vous mettez votre argent.
➡️ Pour vous en donner la preuve, je vais vous partager deux expériences personnelles.
Pour le Réveillon 2023, j’ai eu la chance de partir en vacances en famille à la montagne, à Méribel. Et tous les matins je passais devant un programme immobilier en cours, « Le Lac Bleu ». Je me suis dit que le nom me disait quelque chose, et pour cause, j’avais vu le dossier passer sur Homunity !
Autre exemple, Baltis a permis aux investisseurs d’un projet de visiter les lieux après les travaux de rénovation effectués. Il s’agissait de la transformation d’un vieil hôtel dans Paris en plusieurs hébergements de courte durée. Comme j’avais investi et que j’habitais à côté, j’y suis allé. Je dois dire que c’était très satisfaisant de voir la qualité des chambres retapées, et de pouvoir échanger avec le porteur du projet.
Un placement bloqué jusqu’à échéance
⚠️ L’inconvénient du crowdfunding immobilier se situe là : une fois le projet financé, il vous sera impossible de récupérer votre mise avant la fin du projet. Par ailleurs, il arrive que certains projets accusent des retards (je vous rappelle qu’on parle de travaux dans l’immobilier 😅), ce qui rallonge d’autant la période d’illiquidité.
En conclusion, je recommande le crowdfunding immobilier : c’est un placement rentable à court/moyen terme, dont le risque reste limité. Cela vous permet de diversifier votre patrimoine qui serait investi en immobilier traditionnel ou en actif boursier. Restez néanmoins raisonnable sur les montants placés, car en cas de besoin, il faudra que vous ayez une poche de liquidité ailleurs. D’ailleurs, il est couramment recommandé de n’investir que 10% maximum de son patrimoine dans ce type de placement.
Et si vous n’êtes toujours pas convaincus, vous pouvez consulter notre article « Pourquoi investir dans le crowdfunding ? »
Comparatif détaillé des meilleurs sites de crowdfunding immobilier
J’ai comparé les plateformes de crowdfunding immobilier sur un ensemble de critères. Voici 6 des meilleurs sites de crowdfunding immobilier selon moi :
| Plateforme | Taux de rendement (net de risque)* | Nombre de projets financés | Montants financés | Durée Moyenne (mois) | Taux de défaut* (retards de plus de 6 mois ou procédure collective, en volume) |
|---|---|---|---|---|---|
| ClubFunding | 10% | 990 | 1 233 M€ | 21 | 8,99% |
| Homunity | 8,66% | 517 | 677 M€ | 21 | 7,25% |
| Anaxago | 9,80% | 245 | 575 M€ | 21 | 4,80% |
| WiSEED | 8,41% | 823 | 361 M€ | 22 | 6,22% |
| Raizers | 8,25% | 334 | 347 M€ | 20 | 7,26% |
| Baltis | 11% | 190 | 85 M€ | 16 | 5,38% |
* Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Anaxago : un grand nombre d’actifs « prime »
Anaxago est une des meilleures plateformes pour le crowdfunding immobilier, et pas que ! Avec eux, vous aurez de nombreuses opportunités de projets uniques, avec des actifs dits « prime » (prononcez à l’anglaise 😉). Cela signifie des lieux exceptionnels (par exemple j’ai investi dans des projets dans le 8ème arrondissement de Paris, ou encore à Megève) et des bâtiments qui le sont tout autant. De plus, vous pourrez aussi investir en crowdequity, ou via un fonds de private equity immobilier (Anaxago Society 2023), et même en assurance-vie (et cerise sur le gâteau, bénéficiez de 100€ offerts lors de votre premier investissement 😎 !)
des fonds de Private Equity immobilier et de l’assurance-vie
Homunity : de très beaux projets
Homunity.com est également au top de notre classement, car la plateforme a fait ses preuves avec plus de 600 millions d’euros financés. Par ailleurs, la qualité des projets nous séduit également. La plateforme ne propose que des projets de plusieurs millions d’euros, opérés par des promoteurs solides.
puis étendu aux SCPI et à l’immobilier neuf (défiscalisation)
ClubFunding, WiSEED, Raizers : solidité et diversité
En termes de montants financés, ClubFunding est le leader du marché, donc difficile de ne pas le mettre. Cependant, c’est aussi la plateforme avec le taux de défaut le plus élevé de mon panel…
WiSEED est un des premiers acteurs du financement participatif en France, puisqu’il est apparu en 2008. Le site, bien qu’initialement porté sur le soutien des startups, s’est vite tourné vers le crowdfunding immobilier. D’où le nombre conséquent de projets financés. Vous noterez qu’en moyenne leur taille est plutôt modeste en comparaison des autres plateformes. Autre différence, WiSEED est une des seules plateformes de cette envergure à permettre d’investir à partir de 100€. D’ailleurs, c’est la somme qui vous est offerte en vous inscrivant avec le code HEROS100 et en investissant 1 000€ minimum 😉.
Avec le code HEROS100, bénéficiez de 100€ offerts dès 1 000€ investis sur WiSEED
Raizers est également une plateforme de qualité, et certainement une des plus actives en 2023. Ces sites proposent des projets de promoteurs de toutes tailles et des projets plus petits, opérés par des marchands de bien. Ceux-là sont nécessairement un poil plus risqués, mais aucune perte définitive n’est à déplorer sur ces plateformes malgré plus de 1 000 financements à elles deux.
Baltis : un acteur plus récent mais très prometteur
Avec des projets validés par un « Conseil des Sages », cette plateforme sélectionne rigoureusement des projets de qualité, au cœur des grandes villes françaises. Disposant d’un agrément AMF, cet acteur finance un nombre croissant d’opérations immobilières et creuse sa place dans le monde du crowdfunding immobilier français.
L’avantage majeur de Baltis est de permettre sur plusieurs collectes un investissement non fiscalisé au sein de votre PEA. Pour plus de détails retrouvez notre avis sur Baltis, ou consultez directement leur site ⤵️.
25€ offerts avec le code HEROSBALTIS
💡 Pour bien investir dans le crowdfunding il faut diversifier sur plusieurs projets. Vous le verrez, sur certaines plateformes, ceux-ci partent comme des petits pains. Pour ne pas rater d’opportunité, diversifiez vos placements sur différentes plateformes !
Des nouveaux acteurs intéressants à considérer
Le crowdfunding immobilier ultra accessible avec La Première Brique
Depuis quelques temps, de nouvelles plateformes arrivent sur le marché du crowdfunding immobilier, en cassant quelques uns de ses codes. C’est notamment le cas du ticket d’entrée. Souvent élevé, à 1 000€, il rend la diversification quasi impossible pour des petits épargnants. Pour changer cela, La Première Brique s’est créée et permet d’investir dès 1€. Vous avez bien lu, 1€ seulement !
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Il s’agit également d’opérations de marchands de biens, avec de belles rentabilités. Ainsi début 2024 La Première Brique a financé plus de 400 projets, pour une rentabilité annuelle moyenne de 11,3% et seulement 3,65% de défauts de paiement supérieurs à 6 mois ou procédures collectives en cours. J’ai souhaité attendre un peu avant de vous présenter ce genre de plateformes assez récentes. Mais après quelques années d’activités, le bilan est pour l’instant assez promoteur prometteur 😉.
L’immobilier fractionné en pleine expansion
Un peu différent du crowdfunding immobilier (mais tout de même avec beaucoup de similitudes), j’aimerais vous parler d’investir dans de l’immobilier fractionné. Ici, le concept consiste à profiter de revenus locatifs et d’une potentielle plus-value à la revente. Contrairement aux opérations de marchands de biens, nous sommes donc plus dans une logique de revenus complémentaires sur du long terme.
Pour illustrer, je vais vous donner le nom de deux acteurs que j’apprécie.
Tout d’abord il y a Tantiem. Cette nouvelle plateforme permet d’investir à partir de 100€ seulement.
En plus, Tantiem perçoit 10% de l’éventuelle plus-value à la revente, il y a donc un alignement d’intérêts entre la plateforme et ses investisseurs 👍.
A ce stade, j’ai déjà participé à 5 opérations chez eux, et tout fonctionne comme sur des roulettes (loyers reçues en temps et en heure).
Autre plateforme qui peut vous intéresser : Blocshare. Avec un atout : certaines collectes ont un objectif court terme (environ 1 an). Nous sommes donc sur un horizon de temps similaire à d’autres opérations de crowdfunding immobilier.
🎁 En prime, en venant de la part de Finance Héros, avec le code BLOCHEROS, vous aurez le droit à 3% de cashback sur votre premier investissement.
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Comme vous le voyez, le secteur du crowdfunding immobilier est en pleine ébullition, avec plein de nouveaux modèles qui apparaissent 😊.
Si vous souhaitez investir dans le crowdfunding immobilier, mais aussi le crowdequity, les SCPI… et bénéficier de conseils pour vos investissements, nous vous conseillons vivement de vous pencher sur Anaxago qui regroupe tout ces services sur sa plateforme.
Critères de sélection : comment bien choisir une plateforme de crowdfunding ?
Mon comparatif a été réalisé après examen de plusieurs critères de sélection. Parmi lesquels (plus d’information ici) :
- Les taux de rendement et les rentabilités internes des projets ;
- L’ancienneté ;
- Le nombre de projets financés et le montant des financements ;
- Le taux de défaut ;
- Le taux de retard de paiement ;
- La durée moyenne des projets ;
- L’ergonomie des plateformes et la qualité des informations présentes.
Les plateformes sont tenues de mettre à dispositions certains indicateurs de performance sur leur site. Vous pouvez donc éplucher ces tableaux pour vous faire un avis par vous-même !
Simulation d’investissement dans le crowdfunding immobilier
Pour finir, je vous donne un exemple de rentabilité brute et nette d’un placement en crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une opération immobilière à Angers et financée sur ClubFunding, dont l’objectif est l’acquisition d’un immeuble de 1 300 m2 afin d’y réaliser des travaux et de le revendre à la découpe. Le marchand de bien a besoin d’un million d’euros.
La durée du placement obligataire est de 24 mois et le taux proposé est de 10% brut. Supposons que vous placiez 10 000 €.
- À l’issue des 24 mois, les intérêts bruts sont de 10 000 * 10% *2 = 2 000 € d’intérêts.
- Vous récupérerez votre mise de départ (10 000 €).
- Sur les 2 000 € d’intérêts, vous toucherez 2 000 * (1- 30%) = 1 400 € nets d’impôts et de charges sociales.
- Soit finalement un rendement net de 7% annuel.
Bien entendu ce scénario n’est valable que si le marchand de bien ne prend pas de retard sur son opération.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus sont par conséquent soumis à la fiscalité du capital. Vous avez donc deux choix :
- 30% de taxe sur les intérêts perçus dans l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux),
- OU, intégration aux revenus et imposition à la tranche marginale de l’IR et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
La seconde option sera à privilégier si votre tranche d’imposition marginale est de 0 ou 11%, ce qui est grosso modo le cas si vos revenus sont inférieurs à 25 000 € (pour une personne seule). En choisissant cette option, le fisc régularisera vos impôts en tenant compte des 30% prélevés à la source par la plateforme.
Pour aller plus loin sur cette thématique, consultez mon article vous expliquant les impôts sur le crowdfunding.
IFI – Impôt sur la fortune immobilière : rien à déclarer
✅ Avec le crowdfunding immobilier, vous êtes propriétaire d’une créance et non d’un bien immobilier. Ce placement échappe donc complètement à l’impôt sur la fortune immobilière.
- Baromètre du crowdfunding en France 2022 – focus immobilier : https://financeparticipative.org/wp-content/uploads/2023/02/BAROMETRE-CROWDFUNDING-IMMOBILIER-2022_FPF-MAZARS.pdf
Questions fréquentes
Le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs particuliers de participer à une collecte en ligne finançant en partie une opération immobilière (ex. achat puis revente avec plus value après travaux). La levée de fonds s’opère généralement aux travers d’obligations (de la dette donc), ce qui permet à l’investisseur de toucher des intérêts en contrepartie du prêt consenti.
Le principal inconvénient est l’illiquidité de votre placement. Après avoir souscrit à un projet, vous ne pourrez récupérer votre mise qu’à sa finalisation, qui prend généralement entre 1 et 3 ans.
Chaque collecte propose un taux d’intérêt propre, lié aux caractéristiques du projet (potentiel de l’opération, expérience du promoteur, garanties apportées, etc.). En général, le taux d’intérêt oscille entre 8% et 10% bruts, soit entre 5,6% et 7% nets après la flat tax à 30%.
Il existe beaucoup de bons acteurs sur le marché, et nous recommandons de travailler avec plusieurs plateformes pour avoir un large choix de projets. Néanmoins s’il fallait choisir, Anaxago et Homunity ont notre préférence pour la qualité de leurs projets et la solidité de ces deux entreprises.
Oui, les placements en crowdfunding immobilier sont une des rares options permettant d’investir en immobilier au sein d’un Plan d’Epargne en Actions (PEA). Par exemple, ce support ne permet pas d’investir dans des foncières cotées, et il n’est pas non plus possible d’investir en SCPI au sein d’un PEA.