Investir dans l’immobilier est incontournable pour bien gérer son patrimoine. Malheureusement, avec l’immobilier les contraintes sont nombreuses. Pour commencer, la mise de départ est élevée. Il vous faudra a minima plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ensuite il faut trouver un bien, le mettre en location, gérer les travaux d’entretien, les locataires… bref cela consomme beaucoup de temps !

Les SCPI sont là pour éviter ces écueils : quelques centaines d’euros suffisent pour investir dans un parc immobilier de plusieurs dizaines d’immeubles et la gestion est assurée par des professionnels. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI !

Retrouvez aussi notre guide complet pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui permet d’investir dans un parc immobilier géré par des professionnels. La SCPI possède un ensemble de bien qu’elle met en location et qu’elle entretient. En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de la SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction du parc immobilier et cela vous donne le droit de percevoir une part des loyers.

La plupart du temps, les SCPI possèdent des immeubles de bureaux et des locaux commerciaux, mais certaines sont aussi spécialisées dans l’immobilier résidentiel.

Les gérants de SCPI sont des professionnels agréés par l’AMF. Ils peuvent suivre différentes stratégies :

  • Les SCPI de rendement : l’objectif est de maximiser les loyers perçus. C’est les SCPI les plus courantes.
  • Les SCPI de défiscalisation : l’objectif est de permettre à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt grâce à différents dispositifs de défiscalisations (Pinel, Malraux, Denormandie) .

Avec les souscriptions des nouveaux épargnants, les SCPI peuvent acheter des immeubles en France ou à l’étranger, réaliser d’éventuels aménagements et les mettre en location.

Finalement, la SCPI est un placement immobilier sans les contraintes : vous n’avez pas à vous occuper de la gestion des biens. Les gérants s’occupent de tout, quant à vous, vous n’avez qu’à choisir les SCPI dans lesquelles investir et toucher les loyers ! D’ailleurs, on parle parfois de pierre papier pour désigner les SCPI, car d’un point de vue de l’épargnant, c’est un investissement immobilier dématérialisé.

Avantages et inconvénients des SCPI

Le premier gros avantage des SCPI, nous l’avons vu c’est la possibilité de pouvoir investir dans l’immobilier facilement et rapidement. Sachez aussi que le ticket d’entrée est faible, 500 € pour certaines et plus généralement autour de 1 000 €. Mais est-ce un bon placement ? Examinons cela tout de suite.

Quelle est performance des SCPI ?

En 2019 le rendement moyen des SCPI était de 4,4%. En comptabilisant les revalorisations de parts, vous pouvez espérer une performance annuelle de l’ordre de 5 à 6% pour les meilleures SCPI. Comparé à votre livret A ou même un fonds à capital garanti d’une assurance-vie c’est beaucoup ! Comparé à un investissement bousier ou même au crowdfunding immobilier c’est un peu moins bien.

Mais l’avantage principal des SCPI c’est la régularité des revenus. En effet, les SCPI ne connaissent pas les fluctuations des placements boursiers. Le risque de perte est moindre.

Une bonne diversification

Un gros avantage de la SCPI est de diversifier votre placement. La plupart des SCPI possèdent plusieurs dizaines d’immeubles dans toute la France. Vous n’avez donc pas tous les œufs dans le même panier, contrairement à un investissement locatif personnel.

À travers une SCPI, vous avez aussi un accès à des biens que vous ne pourriez pas acheter seul : bureaux, entrepôts, centres commerciaux, etc.

Investir avec un effet de levier

En vous endettant pour acheter au-delà de votre apport initial, vous multipliez vos gains futurs. C’est un des gros avantages de l’immobilier par rapport aux placements boursiers.

La bonne nouvelle, c’est que c’est aussi possible avec les SCPI : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Les taux d’emprunt proposés par les banques pour l’achat de SCPI sont un peu supérieurs à ceux des résidences principales, mais compte tenu du niveau actuel des taux, cela reste une bonne opportunité !

Les courtiers spécialisés en SCPI vous accompagnent pour obtenir un crédit et ont souvent des offres packagées.

Quels sont les frais de SCPI ?

C’est là un point noir des SCPI. Les frais d’entrée sont élevés, en partie parce que vous payez des droits notariés comme pour l’achat d’un appartement. Comptez autour de 10% de frais sur versement. Les SCPI prélèvent aussi des frais sur les loyers perçus pour rémunérer leur gestion. Mais les rendements affichés sont nets de frais.

Vincent
Les conseils de Vincent

Afin d’amortir les frais d’entrée il faudra que vous envisagiez votre investissement sur le long terme.

Par ailleurs, analysez les frais avant de souscrire, certaines SCPI peuvent aller jusqu’à 12% de frais. Évitez-les !

Investir dans une SCPI à travers une assurance-vie

Certaines assurances-vie proposent d’investir dans des SCPI. Comme nous allons le voir par la suite, cela présente un avantage fiscal important, surtout si vous avez des revenus importants et que vous êtes imposé à un taux marginal supérieur à 30% sur vos revenus.

La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI en direct

Les revenus tirés des SCPI sont imposés selon le régime des revenus fonciers :

  • Les loyers de vos SCPI sont intégrés à vos revenus et imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Il faut par ailleurs compter 17,2% de prélèvement sociaux.
  • La plus-value lors de la revente des parts est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Néanmoins, vous profitez d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Pour être totalement exonérés d’impôts il faut conserver vos parts 22 ans et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux.

Si vous achetez vos parts à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt des loyers imposables. On vous en dit plus sur la fiscalité des SCPI ici.

Globalement, la fiscalité qui s’applique aux SCPI est plutôt élevée. À moins que votre taux marginal d’imposition soit faible, il peut donc être intéressant d’acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie.

Fiscalité des SCPI dans une assurance-vie

Si vous investissez dans une SCPI dans une assurance-vie, alors vous profitez du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie :

  • Pour les assurances-vie de moins de huit ans : 30% de taxes (impôts et prélèvements sociaux);
  • Pour les assurances-vie de plus de huit ans :
    • Vous profitez d’un abattement annuel sur les intérêts et les plus-values de 4 600 € pour les personnes seules ou 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés.
    • Vous profitez d’un taux d’imposition réduit de 24,7% (impôts et charges sociales comprises) pour les premiers 150 000 € versés.

Les SCPI en démembrement

Une autre façon d’éviter une imposition trop élevée des revenus de la SCPI est d’investir dans une SCPI en démembrement. Dans ce cas vous n’achetez que la nue propriété, avec une décote qui peut aller de 20 à 50% en fonction de la période de démembrement, qui peut aller de 5 à 20 ans.

Pendant cette période vous ne touchez aucun loyer. Mais, au terme de cette période, vous récupérez gratuitement la pleine propriété. Vous pouvez alors revendre vos parts sans payer d’impôt sur la décote initiale. On vous en dit plus ici !

Nos conseils pour investir en SCPI

Quand investir en SCPI ? Dans une assurance-vie ou en direct ?

Deux situations nous semblent particulièrement favorables à l’ajout de SCPI dans son patrimoine.

  1. Vous avez un capital non alloué et votre objectif est d’en tirer des revenus stables sur le long terme, par exemple pour compléter votre future retraite. Dans ce cas optez pour des SCPI au sein d’une assurance-vie.
  2. Vous avez des revenus, une capacité d’endettement inexploitée et vous souhaitez vous constituer un capital. Dans ce cas, optez pour des SCPI en direct et profitez de l’effet de levier avec un achat à crédit.

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Il y a sur le marché près de 200 SCPI. Voici les caractéristiques à regarder pour être sûr de ne pas faire de mauvais choix :

  • La capitalisation : c’est la valeur totale de la SCPI. Plus une SCPI est grosse et plus ses biens sont variés. C’est aussi un gage de solidité de la part de la société de gestion.
  • Les rendements : c’est bien entendu un critère déterminant pour la rentabilité de votre investissement.
  • Le taux de valorisation des parts : choisissez plutôt des SCPI dont la valeur des parts est stable ou en hausse.
  • Les frais d’entrée : ils ne devraient pas dépasser 10% de beaucoup.
  • La répartition du portefeuille : préférez les portefeuilles diversifiés avec des immeubles de bureaux et des locaux commerciaux, à Paris, en province et pourquoi pas à l’étranger.
  • Le taux d’occupation : un taux d’occupation très inférieur à 90% peut indiquer des difficultés à trouver des locataires et des vacances récentes, ce qui n’est pas bon signe.
  • Le report à nouveau (RAN) : ce sont des réserves que la SCPI constitue pour palier à des imprévus futurs (baisses des loyers, vacances, moins-values, etc). Un RAN élevé (rapporté à la capitalisation) est un indicateur favorable pour les années à venir.

Pour vous simplifier la vie, nous avons fait deux sélections en fonction de tous ces critères : l’une pour les SCPI en direct et l’autre à mettre dans une assurance-vie. Maintenant, c’est à vous de jouer !

Les meilleures SCPI – sélection 2021

Les meilleures SCPI en direct

Cette sélection de trois SCPI donne un aperçu de ce à quoi peut ressembler une bonne SCPI, des taux d’occupation supérieurs à 90%, des frais d’entrée de 10% et des rendements supérieurs à la moyenne. Efimmo est une grosse SCPI, les autres sont plus petites. Si vous optez pour des SCPI de capitalisation inférieure à 1 milliard d’euros, nous vous conseillons de diversifier dans plusieurs SCPI.

Efimmo 1 LF OPPORTUNITé IMMO Affinités Pierre
Société de gestion Sofidy La française AM Groupama Gan Reim
Date de création 1987 2012 2015
Rendement 2019 4,97% 5,04% 5,24%
Taux d’occupation 95,54% 90% 98%
Nombre d’immeubles 257 34 24
Capitalisation 1 416 M€ 198 M€ 158 M€
Description Principalement des bureaux, quelques commerces. A paris, en provinces et à l’étranger Locaux d’activités et bureaux, en région parisienne et en province SCPI diversifiée avec des Entrepots des bureaux et des commerces principalement en province
Souscrire Chez primaliance Chez France SCPI Chez Linxea

Les meilleures SCPI en assurance-vie

Nous avons sélectionné 3 SCPI dans deux contrats d’assurance-vie différents : Linxea Spirit et Darjeeling. Le premier est assuré par Spririca (Crédit Agricole), le second par Swiss Life. Ces deux contrats proposent plusieurs SCPI. Ils n’ont ni frais d’entrée, ni frais d’arbitrage et les frais de gestion sont très faibles ce qui en fait de très bons contrats.

Efimmo 1 Primopierre PFO2
Société de gestion Sofidy Primonial Perial
Date de création 1987 2008 2009
Rendement 2019 4,97% 5,92% 4,1%
Taux d’occupation 95,54% 87% 88%
Nombre d’immeubles 257 34 24
Capitalisation 1 416 M€ 198 M€ 158 M€
Description Principalement des bureaux, quelques commerces. A paris, en provinces et à l’étranger Locaux d’activités et bureaux, en région parisienne et en province SCPI diversifiée avec des Entrepots des bureaux et des commerces principalement en province
Souscrire Linxea Spirit Darjeeling Linxea Spirit

Pensez à diversifier et n’hésitez pas à investir dans des SCPI au-delà de cette sélection si votre capital le permet !