Investir dans l’immobilier est un incontournable de la gestion de patrimoine. La pierre est même souvent citée comme étant le placement préféré des Français. Malheureusement, avec l’immobilier, les contraintes sont nombreuses : l’apport nécessaire est souvent important, trouver un bien prend du temps, puis il faut le mettre en location, gérer les travaux d’entretien, les locataires… bref c’est chronophage et généralement source de stress.

➡️ Les SCPI sont là pour éviter ces écueils : quelques centaines d’euros suffisent pour investir dans un parc immobilier de plusieurs dizaines d’immeubles, dont la gestion est assurée par des professionnels. Vous n’avez plus qu’à percevoir vos revenus ! Intéressé ? Dans cet article, nous vous disons tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI, et comment trouver les meilleures !

Retrouvez aussi notre guide complet pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui permet d’investir dans un parc immobilier géré par des professionnels. La SCPI possède un ensemble de biens qu’elle met en location et qu’elle entretient. En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de la SCPI, et devenez ainsi indirectement propriétaire d’une fraction du parc immobilier, ce qui vous donne le droit de percevoir une partie des loyers au prorata.

Et comme un petit dessin vaut mieux qu’un grand discours :

Schéma explicatif du fonctionnement d'une SCPI
Schéma explicatif du fonctionnement d’une SCPI

Pour vous y retrouver au niveau du jargon employé :

  • Les « sociétés de gestion » s’occupent des SCPI. Par exemple Arkea REIM a en charge la SCPI Transitions Europe
  • Les épargnants qui achètent des parts de SCPI sont appelés « associés »
  • Les revenus distribués sont des « dividendes », comme pour les actions
  • Pour le rendement d’une SCPI, nous parlons de taux de distribution

La plupart du temps, les SCPI possèdent des immeubles de bureaux, des commerces, ou encore des locaux d’activités. Ils peuvent être situés aussi bien à Paris qu’en province, et même de plus en plus fréquemment dans d’autres pays d’Europe. Certains de ces fonds se sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel, l’immobilier de santé, de tourisme ou encore de logistique.

L’acquisition d’actifs immobiliers en Europe n’est pas là que pour répondre à des objectifs de diversification géographique. Cela permet également de réduire la fiscalité des revenus de la SCPI, qui peut se révéler particulièrement lourde en France si vous avez une Tranche Marginal d’Imposition (TMI) élevée.

Si vous voulez aller plus en profondeur, consultez notre article sur les SCPI européennes !

Les gérants de SCPI sont des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ils peuvent suivre différentes stratégies :

  • Les SCPI de rendement : l’objectif est de maximiser les loyers perçus. Ce sont les SCPI les plus courantes.
  • Les SCPI de défiscalisation : les SCPI fiscales permettent à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt grâce à différents dispositifs de défiscalisations (Pinel, Malraux, Denormandie). Toutefois, d’expérience, ce sont rarement les meilleurs lots qui finissent dans les SCPI. Nous vous conseillons donc d’éviter les SCPI fiscales.
  • Assez rare aussi, les SCPI de plus value : comme sont nom l’indique, la société va rechercher la rentabilité plutôt en investissant dans des zones en développement, et en revalorisant ses actifs (en faisant des travaux par exemple), afin d’obtenir une plus value à la revente

Avec les souscriptions des nouveaux épargnants, les SCPI peuvent acheter des immeubles en France ou à l’étranger, réaliser d’éventuels aménagements et les mettre en location.

✅ Finalement, la SCPI est un placement immobilier sans les contraintes : vous n’avez pas à vous occuper de la gestion des biens. Les gérants s’occupent de tout. Quant à vous, vous n’avez qu’à choisir les SCPI dans lesquelles investir et toucher les loyers ! D’ailleurs, on parle souvent de pierre papier pour désigner les SCPI, car d’un point de vue de l’épargnant, c’est un investissement immobilier dématérialisé.

A lire aussi : notre guide pour investir dans les SCPI.

Avantages et inconvénients des SCPI

Le premier gros avantage des SCPI, nous l’avons vu, c’est de pouvoir investir dans l’immobilier facilement et rapidement. Sachez aussi que le ticket d’entrée est faible, autour de 200 € pour certaines, et plus généralement à partir de 1 000 € environ. Mais est-ce un bon placement ? Examinons cela tout de suite.

Quelle est performance des SCPI ?

📈 En 2023 le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,52% selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Un rendement quasi équivalent à l’année précédente donc (4,53%). Mais cette moyenne cache des réalités assez différentes en fonction des SCPI, qui sont plus d’une centaine sur le marché.

Ainsi, pas moins de 16 SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 6% en 2023, et elles sont même trois à dépasser 7% ! Comparé à votre livret A ou même au fonds euro à capital garanti d’une assurance-vie, c’est beaucoup mieux !

C’est toutefois inférieur aux performances d’un investissement bousier sur le long terme, ou même du crowdfunding immobilier.

Historique du taux de distribution des SCPI de 2012 à 2023
Historique du taux de distribution des SCPI (source : ASPIM)

➡️ Mais l’avantage principal des SCPI c’est la régularité des revenus. En effet, les SCPI ne connaissent pas les fluctuations des placements boursiers et le risque de perte en capital est moindre. Ainsi, de nombreux investisseurs en SCPI cherchent principalement un complément de revenus, par exemple un coup de pouce à leur retraite.

🔎 Pour en savoir plus, consultez notre article consacré au rendement des SCPI.

Une bonne diversification

✅ Le deuxième gros avantage de la SCPI est de bénéficier d’une diversification naturelle de votre placement. En effet, la plupart des SCPI possèdent plusieurs dizaines d’immeubles dans toute la France, voire dans toute l’Europe. Cela s’élève même à quelques centaines de biens immobiliers pour les plus grosses sociétés. Alors que vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros seulement (par exemple 204 euros pour Remake Live). Contrairement à un investissement locatif personnel coûteux, vous n’avez pas tous les œufs dans le même panier, à moindre coût.

Exemple d'un actif de CORUM Origin (une des meilleures SCPI) : siège de Bank of Ireland pour la région de Munster Cork
Exemple d’un actif de la SCPI CORUM Origin : siège de Bank of Ireland pour la région de Munster Cork

À travers une SCPI, vous avez aussi un accès à des biens que vous ne pourriez pas acheter seul : bureaux, entrepôts, centres commerciaux, etc.

A noter toutefois que si vous optez pour une SCPI spécialisée dans un domaine (ex. logistique, ou hôtels) il est plutôt recommandé d’équilibrer votre placement avec d’autres SCPI diversifiées, ou concentrées sur des secteurs différents.

En 2023, certaines SCPI ont particulièrement souffert : celle ayant une majeure partie de leur patrimoine constitué de bureaux en périphérie de Paris. Cette classe d’actif a notamment pâti de l’essor du télétravail. D’où l’intérêt de diversifier…

Investir avec un effet de levier

✅ En vous endettant pour acheter au-delà de votre apport initial, vous pouvez multiplier vos gains futurs. C’est un des gros avantages de l’immobilier par rapport aux placements boursiers (où l’effet de levier est également possible, mais avec un risque vite très élevé).

➡️ Bonne nouvelle, c’est aussi possible avec les SCPI : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Les taux d'emprunt proposés par les banques pour l’achat de SCPI sont un peu supérieurs à ceux des résidences principales, mais cela reste un moyen bougrement efficace pour multiplier la rentabilité de votre placement. Et cerise sur le gâteau, vous pouvez déduire fiscalement les charges d’intérêts de votre emprunt 🍰 !

Les courtiers spécialisés en SCPI comme France SCPI ou Louve Invest vous accompagnent pour obtenir un crédit et ont souvent des offres packagées.

Quels sont les frais de SCPI ?

Les frais sont un des points noirs des SCPI. Les commissions de souscription sont généralement élevées : comptez autour de 10% de frais sur versement. Vous aurez également des frais de gestion de SCPI, prélevés sur les loyers perçus par la société. Mais rassurez-vous, les rendements affichés sont nets de ces commissions de gestion !

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Afin d’amortir les frais d’entrée il faudra que vous envisagiez votre investissement sur le long terme.

Par ailleurs, analysez les frais avant de souscrire, certaines SCPI peuvent dépasser 12% de frais d’entrée, sans que leur performance se démarque. Évitez-les !

Par ailleurs, quelques SCPI récentes sur le marché rebattent les cartes du côté des frais. Par exemple, Iroko Zen et Remake Live sont deux SCPI sans frais d’entrée. En contrepartie, les commissions de gestion sont plus élevées (18% pour Remake Live). Mais cela n'empêche pas ces deux sociétés d’offrir des taux de distribution parmi les plus élevés en 2023, à plus de 7% !

🔎 Intéressé par ce nouveau modèle ? Découvrez en plus sur les SCPI sans frais !

Une fiscalité qui peut vite grimper

Autre inconvénient : la fiscalité des revenus des SCPI atteint vite des sommets dans certains cas de figure. En effet, dans la plupart des cas le taux qui s’applique est le suivant : Tranche Marginal d’Imposition (TMI) + prélèvements sociaux à 17,2%. Si vous avez un salaire élevé et une TMI à 41%, vous vous retrouverez donc avec 58,2% d’impôts appliqués sur les versements de vos SCPI.

💡 Heureusement, il existe plusieurs pistes d’optimisation concernant ce sujet :

  • Acheter des parts de SCPI via une assurance-vie
  • Investir dans une SCPI en nue propriété
  • Privilégier des SCPI européennes à la fiscalité allégée

Nous rentrons plus dans le détail sur la partie liée à la fiscalité située plus bas.

En synthèse

Avantages
  • Des rendements réguliers, pouvant dépasser 6% voire plus
  • Un placement accessible à partir de quelques centaines d’euros
  • Un investissement diversifié, s’appuyant sur des dizaines voire centaines de biens immobiliers
  • Des revenus locatifs, mais sans avoir à gérer quoi que ce soit
Inconvénients
  • Des commissions de souscription élevées (jusqu’à 12%)
  • Une fiscalité pouvant être très lourde pour les épargnants avec une Tranche Marginale d’Imposition supérieure à 30%, à moins d’investir intelligemment (via une assurance-vie, ou en nue propriété par exemple)

Après avoir analysé plus de 100 SCPI, vous retrouverez mon classement complet des SCPI ici.


Hugo (fondateur de Finance Héros) décrypte dans cette vidéo l’investissement en SCPI et dévoile quelques unes des SCPI récompensées par nos SCPI Awards :


Les meilleures SCPI

Après avoir pesé le pour et le contre, voyons maintenant dans quelles SCPI vous pourriez investir.

Le choix est vaste, puisqu’il existe plus d’une centaine de SCPI, et évidemment toutes ne se valent pas ! Voici les caractéristiques à regarder pour trouver la meilleure SCPI :

  • Les rendements : c’est bien entendu le critère déterminant pour évaluer la rentabilité de votre investissement. Il s’agit du taux de distribution (ou TD), habituellement présenté net de frais de gestion.
  • La capitalisation : c’est la valeur totale de la SCPI. Plus une SCPI est grosse et plus ses biens sont variés. C’est aussi un gage de solidité de la part de la société de gestion.
  • Le taux de valorisation des parts : choisissez plutôt des SCPI dont la valeur des parts est stable ou en hausse. Assurez vous notamment que la valeur de reconstitution de la SCPI est proche, voire supérieure à son prix de souscription. Cela maximise vos chances de faire une plus-value.
  • Les frais : il faut particulièrement faire attention aux frais de souscription, et dans une moindre mesure aux frais de gestion. Plus vous investissez sur le long terme et plus vous pourrez amortir les commissions de souscription. D’où un horizon de placement recommandé d’une dizaine d’années au moins
  • Le taux d’occupation : un taux d’occupation très inférieur à 90% peut indiquer des difficultés à trouver des locataires, et des vacances récentes, ce qui n’est pas bon signe.
  • Le report à nouveau (RAN) : ce sont des réserves que la SCPI constitue pour faire face à des imprévus futurs (baisses des loyers, vacances locatives, moins-values, etc). Un RAN élevé est un indicateur favorable pour la stabilité des revenus sur les années à venir.

Sur la base de ces critères, j’ai analysé l’ensemble des SCPI du marché pour n’en garder que les meilleures.

➡️ Sans plus attendre, voici mes SCPI préférées !

🔎 Pour ceux qui souhaitent une vue complète du marché, vous pouvez consulter mon classement et comparatif 2024 des SCPI, comprenant plus de 100 SCPI analysées.

Les meilleures SCPI diversifiées

Ces SCPI ont des patrimoines diversifiés, avec des bureaux, des commerces, des locaux d’activités, et avec une présence dans plusieurs régions, et même plusieurs pays d’Europe.


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IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

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REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2023 : 7.79%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

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EPSILON 360

EPSILON 360

SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.


  • Rendement 2023 : 6.25%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 5%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


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Transitions Europe

Transitions Europe

SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.


  • Rendement 2023 : 8.16%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
Voir l’offre !

jusqu’à 3,5% de cashback


Les meilleures SCPI de bureaux


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NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 6.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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COEUR D'EUROPE

COEUR D’EUROPE

SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis mai 2021.


  • Rendement 2023 : 5.93%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


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CAP FONCIERES ET TERRITOIRES

CAP FONCIERES ET TERRITOIRES

SCPI à capital Variable gérée par FONCIÈRES ET TERRITOIRES depuis décembre 2013.


  • Rendement 2023 : 6%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 258 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 1° jour du 5° mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


Les meilleures SCPI de commerces


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COEUR DE VILLE

COEUR DE VILLE

SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis mars 2013.


  • Rendement 2023 : 5.3%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 206 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 95%
  • Délais de jouissance : 4 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


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PIERRE SELECTION

PIERRE SELECTION

SCPI à capital Fixe gérée par BNP PARIBAS REIM depuis 1976.


  • Rendement 2023 : 5.48%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 209 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 11.4%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 1 mois

CRISTAL RENTE

CRISTAL RENTE

SCPI à capital Variable gérée par INTERGESTION depuis avril 2011.


  • Rendement 2023 : 5%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 10%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


Les SCPI spécialisées

Pour finir, voici une sélection de SCPI spécialisées :


KYANEOS PIERRE

KYANEOS PIERRE

SCPI à capital Variable gérée par KYANEOS AM depuis juin 2018.


  • Rendement 2023 : 5.28%
  • Secteur: Résidentiel
  • Prix d’une part : 220 €
  • Frais de souscription : 11%
  • Frais de gestion : 8%
  • Taux d’occupation : 84%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


PIERVAL SANTE

PIERVAL SANTE

SCPI à capital Variable gérée par EURYALE depuis janvier 2014.


  • Rendement 2023 : 5.1%
  • Secteur: Santé et éducation
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 10.51%
  • Frais de gestion : 7%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 5 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


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LOG IN

LOG IN

SCPI à capital Variable gérée par Theoreim depuis octobre 2022.


  • Rendement 2023 : 6.21%
  • Secteur: Logistique
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


ACTIVIMMO

ACTIVIMMO

SCPI à capital Variable gérée par ALDERAN depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 5.52%
  • Secteur: Activité / Logistique
  • Prix d’une part : 610 €
  • Frais de souscription : 10.6%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 98%
  • Délais de jouissance : 5 mois
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jusqu’à 3,5% de cashback


ATREAM HOTELS

ATREAM HOTELS

SCPI à capital Variable gérée par ATREAM depuis septembre 2016.


  • Rendement 2023 : 5.3%
  • Secteur: Tourisme et loisirs
  • Prix d’une part : 1000 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 4 mois
Voir l’offre !

jusqu’à 3,5% de cashback

Comme un bon nombre de placements financiers, les SCPI se verdissent également de plus en plus. Début 2024 nous en recensons plus d’une cinquantaine déjà !

Pour faire votre choix, rendez vous sur notre top 10 des SCPI ISR.


Les SCPI à capital fixe

Toutes les SCPI présentées précédemment sont des SCPI à capital variable. Cela veut dire que la société de gestion peut émettre de nouvelles parts afin que vous puissiez y souscrire facilement. Il existe également des SCPI dont le capital est fixe. Pour y souscrire, vous avez deux possibilités : soit elles sont en phase de collecte, soit des parts sont à vendre sur le marché secondaire.

En général, il est donc plus difficile de souscrire des parts de ces SCPI. En contrepartie, le patrimoine est plus stable et, a priori, les rendements aussi !


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LE PATRIMOINE FONCIER

LE PATRIMOINE FONCIER

SCPI à capital Fixe gérée par AESTIAM depuis octobre 1968.


  • Rendement 2023 : 6.21%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 1477 €
  • Frais de souscription : 4.8%
  • Frais de gestion : 7.8%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance :
Voir l’offre !

jusqu’à 3,5% de cashback


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CAPIFORCE

CAPIFORCE

SCPI à capital Fixe gérée par FIDUCIAL GERANCE depuis novembre 1982.


  • Rendement 2023 : 6.81%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 222 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 10.8%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance : –
Voir l’offre !

jusqu’à 3,5% de cashback


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IMMO PLACEMENT

IMMO PLACEMENT

SCPI à capital Fixe gérée par ATLAND VOISIN depuis juin 1968.


  • Rendement 2023 : 5.61%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 890 €
  • Frais de souscription : 8.03%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 96%
  • Délais de jouissance : –

Comment investir dans des SCPI ?

Pour investir dans une SCPI, il faudra le plus souvent passer par l’intermédiaire d’une plateforme de courtage en placements. En effet, les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI ne les commercialisent que rarement en direct. Par ailleurs, en passant par un courtier, vous serez accompagné et vous aurez un choix plus large de SCPI à disposition.

Voici quelques-uns des meilleurs courtiers en placement pour investir dans les SCPI ⤵️

Louve Invest : courtier en SCPI qui baisse les prix

Page d'accueil de Louve Invest, le courtier en ligne de SCPI qui vous reverse jusqu'à 2,5% du montant investi
Page d’accueil de Louve Invest,
le courtier en ligne de SCPI qui vous reverse jusqu’à 3,5% du montant investi

Louve Invest est un courtier en SCPI avec de nombreux atouts à faire valoir, dont :

  • Une expérience 100% en ligne, avec la possibilité de souscrire évidemment, mais aussi une Académie qui comporte plein de ressources pour vous renseigner sur les SCPI (vidéos, webinars, etc.)
  • Jusqu’à 3,5% de cashback sur le montant investi en SCPI, sur une sélection (large) de SCPI, et hors investissement en usufruit (offre exclusive Finance Héros, normalement c’est 3%)
  • Un large choix de SCPI, avec des SCPI diversifiées, des SCPI spécialisées dans la santé, dans la logistique, etc.
Boostez votre performance avec 3,5% de cashback

🔎 Et pour plus de détails, consultez notre avis sur Louve Invest.

France SCPI : la référence des courtiers en ligne, à des prix imbattables

Investir dans les meilleures SCPI avec France SCPI
Investir dans les meilleures SCPI avec France SCPI

✅ France SCPI est un courtier en ligne, qui existe depuis une dizaine d’années déjà. Expert des SCPI, il présente plusieurs avantages :

  • c’est un spécialiste des SCPI et leurs conseillers pourront donc vous accompagner quel que soit votre objectif : maximiser le rendement bien sûr, mais aussi si vous souhaitez faire un crédit pour bénéficier d’un effet de levier, ou encore si vous souhaitez optimiser votre imposition.
  • leur gamme de SCPI est parmi la plus large du marché, de telle sorte que vous pourrez aisément vous constituer un portefeuille diversifié et choisir les meilleures SCPI pour répondre à votre projet.
  • 🎁 vous bénéficiez de 3,5% de cashback sur votre investissement en passant par Finance Héros (sauf sur les SCPI sans frais)

Des membres de l’équipe Finance Héros sont passés par France SCPI pour acquérir des parts de SCPI (plus exactement pour leurs parents proches près de la retraite), ce qui nous a permis d’éprouver la qualité de leur accompagnement ; nous recommandons !

Investissez dans les meilleures SCPI avec France SCPI, et profitez de 3,5% de cashback

🔎 Et pour plus de détails, consultez notre avis sur France SCPI.

Homunity : pour les SCPI, mais pas que !

Page d'accueil d'Homunity, un spécialiste de l'immobilier qui permet d'investir en SCPI, mais aussi dans l'immobilier en direct et en crowdfunding immobilier
Homunity : les SCPI, mais aussi d’autre façons d’investir dans l’immobilier

Homunity est une société spécialisée dans l’investissement immobilier qui propose trois solutions d’investissement :

  • en plus des SCPI, la plateforme pourra vous permettre d’investir dans le crowdfunding immobilier ainsi que de réaliser un investissement locatif en direct ;
  • leur équipe de conseillers pourra vous aider à choisir le type de placement immobilier le plus adapté à votre besoin.

➡️ Je recommande Homunity si souhaitez avoir une approche complète de l’investissement immobilier : crowdfunding immo pour la rentabilité à court terme, SCPI pour des compléments de revenus stables, et immobilier neuf pour défiscaliser.

Discutez de vos projets immobiliers avec Homunity

Corum : les SCPI européennes

Corum, les meilleures SCPI européennes

CORUM est une des rares sociétés de gestion qui commercialise leurs propres SCPI en direct. Les SCPI de CORUM sont particulièrement attrayantes pour deux raisons :

  • CORUM Origin, est l’une des SCPI les plus performantes du marché, avec un taux de distribution supérieur à 6% depuis plus de dix ans ;
  • CORUM a été la première société de gestion à investir dans des biens immobiliers européens, ce qui permet de profiter d’une fiscalité réduite (en plus d’une bonne diversification).

On vous en dit plus sur les SCPI de CORUM dans notre avis dédié.

🥇 CORUM propose également une assurance-vie, CORUM Life, qui permet d’investir dans les SCPI de CORUM sans frais supplémentaires. Et en plus, son fonds euros n’est rien d’autre que le plus performant de tous en 2023 : 4,45% !

Investir dans l’immobilier européen avec CORUM

Linxea : pour investir dans des SCPI depuis une assurance-vie

Linxea, pour investir dans des SCPi depuis une assurance vie

Si vous avez des revenus importants et que vous êtes imposé à un taux marginal supérieur à 30% sur vos revenus, il peut être intéressant d’investir dans des SCPI via une assurance-vie. De cette manière vous profiterez du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.

Toutefois cela présente deux inconvénients :

  • le choix de SCPI est plus limité ;
  • et vous ne pourrez pas investir à crédit.

⚠️ Par ailleurs, peu d’assurances-vie sont vraiment taillées pour la pierre. Pour ma part, je vous recommande Linxea Spirit, qui présente les frais les plus faibles du marché et une belle gamme de SCPI. On vous donne plus d’options dans notre comparatif des assurances vie dédiées aux SCPI.

Investir dans des SCPI avec la meilleure assurance vie

Tableau comparatif des courtiers en SCPI

France SCPILouve InvestHomunityCorumLinxea
TypeCourtier SCPICourtier SCPICourtier en placement immobiliersCourtier et société de gestionCourtier en placements
Année de création20152020201420082001
Nombre de SCPI705511350
SCPI en directOuiOuiOuiOuiOui
SCPI à créditOuiOuiOuiOuiOui
SCPI en démembrementOuiOuiOuiOuiOui
SCPI en assurance vieNonNonNonOuiOui
AvantagesLarge choix. Expertise. 3,5% de cashbackJusqu’à 3,5% de cashbackPossibilité de faire du crowdfunding immo et de l’immo en direct.Gamme Corum et assurance-vie Corum life.Bonne assurance-vie pour investir en SCPI.
SouscrireFrance SCPILouve InvestHomunityCorumLinxea
Comparatif des courtiers en SCPI

La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI en direct

Les revenus tirés des SCPI sont imposés selon le régime des revenus fonciers :

  • Les loyers de vos SCPI sont intégrés à vos revenus et imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Il faut par ailleurs compter 17,2% de prélèvement sociaux. Il est cependant possible d’être au régime micro-foncier si vous percevez des loyers d’un bien immobilier non meublé, en sus de vos parts de SCPI, et que vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€ par an. Vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 30%
  • La plus-value lors de la revente des parts de SCPI est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Néanmoins, vous profitez d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Pour être totalement exonérés d’impôts il faut conserver vos parts 22 ans et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux.

Si vous achetez vos parts à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt des loyers imposables. On vous en dit plus sur la fiscalité des SCPI ici.

Globalement, le niveau d’imposition qui s’applique aux SCPI est plutôt élevée. À moins que votre taux marginal d’imposition soit faible, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie (mais vous ne pourrez pas utiliser de crédit). En tout cas, pensez à bien faire le calcul du rendement de votre placement en SCPI en prenant en compte votre situation fiscale.

Une autre façon de réduire la fiscalité est de souscrire à des parts en nue-propriété (voir SCPI en démembrement ci-dessous).

Fiscalité des SCPI dans une assurance-vie

Si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie, alors vous profitez du cadre fiscal avantageux de celle-ci :

  • Pour les assurances-vie de moins de huit ans : 30% de taxes (impôts et prélèvements sociaux);
  • Pour les assurances-vie de plus de huit ans :
    • Vous profitez d’un abattement annuel sur les intérêts et les plus-values de 4 600 € pour les personnes seules ou 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés.
    • Vous profitez d’un taux d’imposition réduit de 24,7% (impôts et charges sociales comprises) pour les premiers 150 000 € versés.

Pour plus de détails, retrouvez notre article sur la fiscalité de l’assurance vie. Et pour trouver la meilleure assurance-vie dédiée aux SCPI, c’est ici !

Les SCPI en démembrement

Une autre façon d’éviter une imposition trop élevée des revenus de la SCPI est d’investir dans une SCPI en démembrement. Dans ce cas vous n’achetez que la nue-propriété, avec une décote qui peut aller de 20 à 50% en fonction de la période de démembrement, qui peut aller de 5 à 20 ans.

Pendant cette période vous ne touchez aucun loyer, mais donc vous ne payez aucun impôts sur ceux-ci 😊. En revanche, au terme de cette période, vous récupérez gratuitement la pleine propriété. Vous pouvez alors touchez des revenus provenant de 100% des parts. Cette mécanique est idéale si vous êtes fortement imposé tant que vous travaillez, puis que vos revenus chutent à la retraite (ex. professions libérales). On vous en dit plus ici !

➡️ Pour savoir ce qui est plus adapté à votre situation, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec des spécialistes du sujet. Nous vous recommandons notamment France SCPI pour la qualité de leur accompagnement.

Pensez à diversifier et n’hésitez pas à investir dans des SCPI au-delà de cette sélection si votre patrimoine le permet !

Questions fréquentes

A quelle fréquence à lieu la distribution des revenus de la SCPI ?

La distribution des revenus de la SCPI (i.e. principalement les loyers) a généralement lieu à fréquence trimestrielle, et parfois mensuelle.

Est-ce que les SCPI ont toute la même stratégie d’investissement ?

Non ! Chaque Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) définit sa propre stratégie d’investissement. Celle-ci peut varier en fonction de la zone géographique par exemple (Paris, province, Europe) ou encore du type d’actifs immobiliers (résidentiel, bureaux ou commerces), voire du secteur d’activité (ex. santé ou logistique). Une SCPI peut également avoir une stratégie diversifiée, et investir à la fois dans le résidentiel et les bureaux.

Quel est l’avantage d’investir dans une SCPI plutôt qu’investir directement dans la pierre ?

L’investissement en SCPI est une façon simple de protéger votre patrimoine grâce à la diversification des placements. Une SCPI achète plusieurs actifs immobiliers, là où la plupart du temps un particulier ne peut en acheter qu’un ou deux.

La performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est-elle variable ?

Oui, bien que les SCPI tâchent de verser des revenus le plus régulièrement possible à leurs investisseurs, la performance peut être variable d’une année à l’autre. En revanche, la distribution de revenu est généralement bien plus stable dans le temps que le dividende d’une action.

Quelle serait la principale raison pour des investisseurs de ne pas se tourner vers les SCPI ?

Les frais d’entrée, souvent élevés, des SCPI, sont la principale raison qui fait que ce type d’investissement doit se faire sur le long terme, afin de gommer ces frais. Une durée d’au moins 8 ans est souvent préconisée. Si votre horizon de temps est différent, tournez-vous vers un autre produit financier.

Est-ce que le prix des parts de SCPI évolue dans le temps ?

Oui le prix des parts de SCPI peut s’apprécier dans le temps. En revanche le rendement d’une SCPI résulte plutôt des loyers versés que des plus-values immobilières. D’ailleurs le prix d’une part de SCPI n’est pas fréquemment actualisé.

Quand investir en SCPI ?

Deux situations nous semblent particulièrement favorables à l’ajout de SCPI dans son patrimoine.
– Vous avez de l’argent à investir et votre objectif est d’en tirer des revenus stables sur le long terme, par exemple pour compléter votre future retraite.
– Vous avez des revenus, une capacité d’endettement inexploitée et vous souhaitez vous constituer un capital. Dans ce cas, optez pour des SCPI en direct et profitez de l’effet de levier avec un achat à crédit.

Quand investir en SCPI depuis une assurance-vie ?

Optez pour les SCPI depuis une assurance vie si vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition supérieure à 30%) et que vous ne souhaitez pas investir à crédit. On vous donne les meilleures assurances-vie ici !

Les entreprises peuvent-elles investir dans des SCPI ?

Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir en particulier dans l’usufruit des SCPI. En effet, elles sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement de l’investissement.

Investir en SCPI comporte-t-il des risques ?

Comme tout placement dont le capital n’est pas garanti, l’investissement en SCPI comporte des risques. Par exemple, il y a un risque au niveau de la performance, qui dépend du paiement des loyers, ou encore un risque lié aux évolutions du marché de l’immobilier. Si jamais celui-ci baisse, le prix des parts des SCPI va également avoir tendance à baisser. Pour une vision plus exhaustive, nous avons dressé la liste des 12 risques et dangers de l’investissement en SCPI.

Où trouver des informations détaillées sur chaque SCPI ?

Vous pouvez consulter le Document d’Informations Clés d’une SCPI, pour obtenir des renseignements à son sujet. Vous y trouverez de l’information sur la stratégie de la SCPI, mais aussi de l’information sur les risques ou encore les frais.

Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?

La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à la somme totale qui serait nécessaire pour racheter la trésorerie de la SCPI, ses actifs immobiliers, et rembourser les frais d’acquisition liés à ses actifs.