Investir dans l’immobilier est incontournable pour bien gérer son patrimoine. Malheureusement, avec l’immobilier les contraintes sont nombreuses. Pour commencer, la mise de départ est élevée. Il vous faudra a minima plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ensuite il faut trouver un bien, le mettre en location, gérer les travaux d’entretien, les locataires… bref cela consomme beaucoup de temps !

Les SCPI sont là pour éviter ces écueils : quelques centaines d’euros suffisent pour investir dans un parc immobilier de plusieurs dizaines d’immeubles et la gestion est assurée par des professionnels. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI !

Retrouvez aussi notre guide complet pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement qui permet d’investir dans un parc immobilier géré par des professionnels. La SCPI possède un ensemble de bien qu’elle met en location et qu’elle entretient. En tant qu’investisseur, vous achetez des parts de la SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction du parc immobilier et cela vous donne le droit de percevoir une part des loyers.

La plupart du temps, les SCPI possèdent des immeubles de bureaux et des locaux commerciaux, mais certaines sont aussi spécialisées dans l’immobilier résidentiel.

Les gérants de SCPI sont des professionnels agréés par l’AMF. Ils peuvent suivre différentes stratégies :

  • Les SCPI de rendement : l’objectif est de maximiser les loyers perçus. C’est les SCPI les plus courantes.
  • Les SCPI de défiscalisation : l’objectif est de permettre à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt grâce à différents dispositifs de défiscalisations (Pinel, Malraux, Denormandie) .

Avec les souscriptions des nouveaux épargnants, les SCPI peuvent acheter des immeubles en France ou à l’étranger, réaliser d’éventuels aménagements et les mettre en location.

Finalement, la SCPI est un placement immobilier sans les contraintes : vous n’avez pas à vous occuper de la gestion des biens. Les gérants s’occupent de tout, quant à vous, vous n’avez qu’à choisir les SCPI dans lesquelles investir et toucher les loyers ! D’ailleurs, on parle parfois de pierre papier pour désigner les SCPI, car d’un point de vue de l’épargnant, c’est un investissement immobilier dématérialisé.

Avantages et inconvénients des SCPI

Le premier gros avantage des SCPI, nous l’avons vu c’est la possibilité de pouvoir investir dans l’immobilier facilement et rapidement. Sachez aussi que le ticket d’entrée est faible, 500 € pour certaines et plus généralement autour de 1 000 €. Mais est-ce un bon placement ? Examinons cela tout de suite.

Quelle est performance des SCPI ?

En 2021 le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,45% selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier. En comptabilisant les revalorisations de parts, vous pouvez espérer une performance annuelle de l’ordre de 5 à 6% pour les meilleures SCPI. Comparé à votre livret A ou même un fonds à capital garanti d’une assurance-vie c’est beaucoup ! Comparé à un investissement bousier ou même au crowdfunding immobilier c’est un peu moins bien.

Mais l’avantage principal des SCPI c’est la régularité des revenus. En effet, les SCPI ne connaissent pas les fluctuations des placements boursiers. Et le risque de perte est moindre.

Une bonne diversification

Un gros avantage de la SCPI est de diversifier votre placement. La plupart des SCPI possèdent plusieurs dizaines d’immeubles dans toute la France. Vous n’avez donc pas tous les œufs dans le même panier, contrairement à un investissement locatif personnel.

À travers une SCPI, vous avez aussi un accès à des biens que vous ne pourriez pas acheter seul : bureaux, entrepôts, centres commerciaux, etc.

Investir avec un effet de levier

En vous endettant pour acheter au-delà de votre apport initial, vous multipliez vos gains futurs. C’est un des gros avantages de l’immobilier par rapport aux placements boursiers.

La bonne nouvelle, c’est que c’est aussi possible avec les SCPI : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Les taux d'emprunt proposés par les banques pour l’achat de SCPI sont un peu supérieurs à ceux des résidences principales, mais compte tenu du niveau actuel des taux, cela reste une bonne opportunité !

Les courtiers spécialisés en SCPI vous accompagnent pour obtenir un crédit et ont souvent des offres packagées.

Quels sont les frais de SCPI ?

C’est là un point noir des SCPI. Les frais d’entrée sont élevés, en partie parce que vous payez des droits notariés comme pour l’achat d’un appartement. Comptez autour de 10% de frais sur versement. Les SCPI prélèvent aussi des frais sur les loyers perçus pour rémunérer leur gestion. Mais les rendements affichés sont nets de frais.

Vincent
Les conseils de Vincent

Afin d’amortir les frais d’entrée il faudra que vous envisagiez votre investissement sur le long terme.

Par ailleurs, analysez les frais avant de souscrire, certaines SCPI peuvent aller jusqu’à 12% de frais. Évitez-les !

Investir dans une SCPI à travers une assurance-vie

Certaines assurances-vie proposent d’investir dans des SCPI. Comme nous allons le voir par la suite, cela présente un avantage fiscal important, surtout si vous avez des revenus importants et que vous êtes imposé à un taux marginal supérieur à 30% sur vos revenus.

Choisissez l’assurance vie qui vous convient le mieux en consultant notre comparatif des meilleures assurance vie.

La fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI en direct

Les revenus tirés des SCPI sont imposés selon le régime des revenus fonciers :

  • Les loyers de vos SCPI sont intégrés à vos revenus et imposés à l’impôt sur le revenu (IR). Il faut par ailleurs compter 17,2% de prélèvement sociaux.
  • La plus-value lors de la revente des parts est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Néanmoins, vous profitez d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Pour être totalement exonérés d’impôts il faut conserver vos parts 22 ans et 30 ans pour échapper aux prélèvements sociaux.

Si vous achetez vos parts à crédit, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt des loyers imposables. On vous en dit plus sur la fiscalité des SCPI ici.

Globalement, la fiscalité qui s’applique aux SCPI est plutôt élevée. À moins que votre taux marginal d’imposition soit faible, il peut donc être intéressant d’acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie.

Fiscalité des SCPI dans une assurance-vie

Si vous investissez dans une SCPI dans une assurance-vie, alors vous profitez du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie :

  • Pour les assurances-vie de moins de huit ans : 30% de taxes (impôts et prélèvements sociaux);
  • Pour les assurances-vie de plus de huit ans :
    • Vous profitez d’un abattement annuel sur les intérêts et les plus-values de 4 600 € pour les personnes seules ou 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés.
    • Vous profitez d’un taux d’imposition réduit de 24,7% (impôts et charges sociales comprises) pour les premiers 150 000 € versés.

Pour plus de détails, retrouvez notre article sur la fiscalité de l’assurance vie. Et pour trouver la meilleure assurance-vie dédiée aux SCPI, c’est ici !

Les SCPI en démembrement

Une autre façon d’éviter une imposition trop élevée des revenus de la SCPI est d’investir dans une SCPI en démembrement. Dans ce cas vous n’achetez que la nue propriété, avec une décote qui peut aller de 20 à 50% en fonction de la période de démembrement, qui peut aller de 5 à 20 ans.

Pendant cette période vous ne touchez aucun loyer. Mais, au terme de cette période, vous récupérez gratuitement la pleine propriété. Vous pouvez alors revendre vos parts sans payer d’impôt sur la décote initiale. On vous en dit plus ici !

Nos conseils pour investir en SCPI

Quand investir en SCPI ? Dans une assurance-vie ou en direct ?

Deux situations nous semblent particulièrement favorables à l’ajout de SCPI dans son patrimoine.

  1. Vous avez un capital non alloué et votre objectif est d’en tirer des revenus stables sur le long terme, par exemple pour compléter votre future retraite. Dans ce cas optez pour des SCPI au sein d’une assurance-vie.
  2. Vous avez des revenus, une capacité d’endettement inexploitée et vous souhaitez vous constituer un capital. Dans ce cas, optez pour des SCPI en direct et profitez de l’effet de levier avec un achat à crédit.

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Il y a sur le marché plus de 200 SCPI. Voici les caractéristiques à regarder pour être sûr de ne pas faire de mauvais choix :

  • La capitalisation : c’est la valeur totale de la SCPI. Plus une SCPI est grosse et plus ses biens sont variés. C’est aussi un gage de solidité de la part de la société de gestion.
  • Les rendements : c’est bien entendu un critère déterminant pour la rentabilité de votre investissement.
  • Le taux de valorisation des parts : choisissez plutôt des SCPI dont la valeur des parts est stable ou en hausse.
  • Les frais d’entrée : ils ne devraient pas dépasser 10% de beaucoup.
  • La répartition du portefeuille : préférez les portefeuilles diversifiés avec des immeubles de bureaux et des locaux commerciaux, à Paris, en province et pourquoi pas à l’étranger.
  • Le taux d’occupation : un taux d’occupation très inférieur à 90% peut indiquer des difficultés à trouver des locataires et des vacances récentes, ce qui n’est pas bon signe.
  • Le report à nouveau (RAN) : ce sont des réserves que la SCPI constitue pour palier à des imprévus futurs (baisses des loyers, vacances, moins-values, etc). Un RAN élevé (rapporté à la capitalisation) est un indicateur favorable pour les années à venir.

Ces informations se retrouvent normalement dans une fiche qui reprend les principaux indicateurs de la SCPI concernée, et détaille la stratégie d’investissement de celle-ci. Son objectif, évidemment, vous convaincre qu’elle est la meilleure du marché. Pas envie d’éplucher les 200 fiches de SCPI pour trouver celles qui vous conviennent ? Faites vous accompagner par un spécialiste ! Nous vous en présentons un ci-dessous.

Homunity : des conseils sur mesure pour vos investissements en SCPI

Homunity est une société spécialisée dans l’investissement immobilier. Initialement reconnue pour sa place parmi les leaders du crowdfunding immobilier, la plateforme s’impose désormais comme une référence sur le marché de l’immobilier en général, et permet d’investir en SCPI aussi bien qu’en immobilier neuf.

Page d'accueil SCPI d'Homunity une des meilleures façons d'investir
Complément de revenus, effet de levier, fiscalité, les conseillers d’Homunity savent répondre de manière personnalisée à différentes problématiques

Ils ont des équipes spécialisées qui sauront vous conseiller au mieux pour vos investissements en SCPI, en fonction de vos objectifs, du rendement bien sûr, mais aussi si vous souhaitez faire un crédit pour bénéficier d’un effet de levier, ou encore si vous souhaitez optimiser votre fiscalité. Ils sauront vous dire quelle est la meilleure SCPI pour répondre à votre besoin.

Ils ont scruté les plus de 200 SCPI qui existent sur le marché et ont fait leur classement pour ne choisir que les meilleures. Vous pourrez notamment choisir parmi des SCPI qui investissent en Europe (Sofidy Europe Invest), ou à l’inverse spécialisées sur le Grand Paris (Pf Grand Paris), ou encore avec une stratégie sectorielle (santé, logistique, etc.)

Bien qu’accompagnée par un conseiller Homunity tout au long du processus, la souscription peut se faire entièrement à distance. J’ai testé avec un membre de ma famille au printemps 2022, et cela a permis de répondre à une problématique précise (générer un complément de retraite, tout en optimisant la fiscalité à la succession), sans avoir eu besoin de se déplacer une seule fois ! De plus, le conseiller qui nous a accompagnés était extrêmement réactif 👍.

Si néanmoins vous préférez gérer vous-même l’investissement en SCPI de A à Z , nous vous avons simplifié la vie en faisant deux sélections en fonction des critères cités au paragraphe précédent. Vous en trouverez une pour les SCPI en direct, et l’autre pour les SCPI à mettre dans une assurance-vie. Maintenant, c’est à vous de jouer !

Les meilleures SCPI – notre sélection !

Les meilleures SCPI en direct

Cette sélection de trois SCPI donne un aperçu de ce à quoi peut ressembler une bonne SCPI, des taux d’occupation supérieurs à 90%, des frais d’entrée de 10% et des rendements supérieurs à la moyenne. Efimmo est une grosse SCPI, les autres sont plus petites. Si vous optez pour des SCPI de capitalisation inférieure à 1 milliard d’euros, nous vous conseillons de diversifier dans plusieurs SCPI.

Efimmo 1 LF OPPORTUNITé IMMO Activimmo Affinités Pierre
Société de gestion Sofidy La française AM Alderan Groupama Gan Reim
Date de création 1987 2012 2019 2015
Rendement 2019 4,97% 5,04% 6,02%* 5,24%
Taux d’occupation 95,54% 90% 99,2% 98%
Nombre d’immeubles 257 34 79 24
Capitalisation 1 416 M€ 198 M€ 574 M€ 158 M€
Description Principalement des bureaux, quelques commerces. A paris, en provinces et à l’étranger Locaux d’activités et bureaux, en région parisienne et en province Spécialisé en immobilier de logistique, les investissements sont exclusivement réalisés en France. Cette SCPI a reçu le prix de la meilleure SCPI à capital variable spécialisée aux Victoires de la Pierre-Papier 2021. SCPI diversifiée avec des Entrepots des bureaux et des commerces principalement en province
* rendement 2021

Pour souscrire à ces SCPI, vous pouvez prendre contacte avec des courtiers comme Linxea, Primaliance, ou d’autres comme Homunity ! Ce dernier propose par exemple Efimmo 1 ou Activimmo que vous retrouvez dans notre sélection ci-dessus.

Les meilleures SCPI en assurance-vie

Nous avons sélectionné 3 SCPI dans deux contrats d’assurance-vie différents : Linxea Spirit et Placement Direct Vie. Le premier est assuré par Spririca (Crédit Agricole), le second par Swiss Life. Ces deux contrats proposent plusieurs SCPI. Ils n’ont ni frais d’entrée, ni frais d’arbitrage et les frais de gestion sont très faibles ce qui en fait de très bons contrats.

Efimmo 1 Primopierre PFO2
Société de gestion Sofidy Primonial Perial
Date de création 1987 2008 2009
Rendement 2019 4,97% 5,92% 4,1%
Taux d’occupation 95,54% 87% 88%
Nombre d’immeubles 257 34 24
Capitalisation 1 416 M€ 198 M€ 158 M€
Description Principalement des bureaux, quelques commerces. A paris, en provinces et à l’étranger Locaux d’activités et bureaux, en région parisienne et en province SCPI diversifiée avec des Entrepots des bureaux et des commerces principalement en province
Souscrire Linxea Spirit Placement Direct Vie Linxea Spirit

Pensez à diversifier et n’hésitez pas à investir dans des SCPI au-delà de cette sélection si votre capital le permet !

Questions fréquentes

A quelle fréquence à lieu la distribution des revenus de la SCPI ?

La distribution des revenus de la SCPI (i.e. principalement les loyers) a généralement lieu à fréquence mensuelle ou trimestrielle.

Est-ce que les SCPI ont toute la même stratégie d’investissement ?

Non ! Chaque Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) définit sa propre stratégie d’investissement. Celle-ci peut varier en fonction de la zone géographique par exemple (Paris, province, Europe) ou encore du type d’actifs immobiliers (résidentiel, bureaux ou commerces), voire du secteur d’ativité (ex. santé ou logistique). Une SCPI peut également avoir une stratégie diversifiée, et investir à la fois dans le résidentiel et les bureaux.

Quel est l’avantage d’investir dans une SCPI plutôt qu’investir directement dans la pierre ?

L’investissement en SCPI est une façon simple de protéger votre patrimoine grâce à la diversification des placements. Une SCPI achète plusieurs actifs immobiliers, là où la plupart du temps un particulier ne peut en acheter qu’un ou deux.

La performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est-elle variable ?

Oui, bien que les SCPI tâchent de verser des revenus le plus régulièrement possible à leurs investisseurs, la performance peut être variable d’une année à l’autre. En revanche, la distribution de revenu est généralement bien plus stable dans le temps que le dividende d’une action.

Quelle serait la principale raison pour des investisseurs de ne pas se tourner vers les SCPI ?

Les frais d’entrée, souvent élevés, des SCPI, sont la principale raison qui fait que ce type d’investissement doit se faire sur le long terme, afin de gommer ces frais. Une durée d’au moins 8 ans est souvent préconisée. Si votre horizon de temps est différent, tournez vous vers un autre produit financier.

Est-ce que le prix des parts de SCPI évolue dans le temps ?

Oui le prix des parts de SCPI peut s’apprécier dans le temps. En revanche le rendement d’une SCPI résulte plutôt des loyers versés que des plus-values immobilières. D’ailleurs le prix d’une part de SCPI n’est pas fréquemment actualisé.