COEUR DE VILLE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Commerces
- Capital : Variable
- Création : mars 2013
- Prix d’une part : 206 €
- Valeur de reconstitution : 213.31 €
- Capitalisation : 18.2 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 2060 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 95%
- RAN : 50 jours
A propos de COEUR DE VILLE
La SCPI COEUR DE VILLE a été créée en décembre 2012 par SOGENIAL IMMOBILIER. Elle a pour objectif d’investir sur le marché de l’immobilier de commerce, en investissant principalement dans des murs de magasins et accessoirement dans d’autres types d’actifs comme les bureaux. La société privilégie les emplacements de qualité caractérisés par un bon niveau de fréquentation et une fidèle clientèle.
La stratégie de la SCPI
La stratégie de la SCPI Cœur de Ville est basée sur une sélection rigoureuse des locaux commerciaux et des murs de magasins en France, privilégiant les emplacements dynamiques avec un potentiel attractif pour le chaland. La société recherche également des facilités d’accès aux commerces, une bonne situation géographique et un quartier agréable. Enfin, elle vise à signer des baux à long terme afin de pérenniser la perception des loyers.
Les actifs immobiliers de la SCPI COEUR DE VILLE ont un prix moyen au m2 de 1352 €, donc un niveau plutôt bas.
Enfin, notons que la SCPI achète surtout des locaux de petite taille (le prix moyen des biens de son parc est de 0.8 M€). C’est un avantage en cas de tension sur le marché immobilier car elle pourra revendre rapidement quelques petits biens pour regagner de la liquidité.
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Les plus de la SCPI
Voici les points positifs de COEUR DE VILLE :
- Les frais de gestion relativement réduits ont l’avantage de préserver votre rendement (la moyenne est à 11%)
- COEUR DE VILLE affiche une belle performance (5.3%) l’année dernière (c’est mieux que le rendement moyen des SCPI).
- Le prix d’acquisition d’une part de COEUR DE VILLE est inférieur à la valeur de reconstitution de celle-ci. Si cet écart grandit, le prix a des chances d’être revu à la hausse à l’avenir, et donc d’offrir une plus-value à ceux qui achètent maintenant.
- Avec 95%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
Les moins de COEUR DE VILLE
Voici maintenant les éléments que cette SCPI, devrait, à mon avis, améliorer :
- On aurait apprécié des frais de souscription inférieurs.
- Le RAN (réserve dédiée aux loyers impayés) est un peu en dessous de ce qu’on voit par ailleurs.
- Cette SCPI est parmi les plus petites, elle risque de moins bien se comporter face à un choc économique.
- Cette SCPI devrait, à mon avis, améliorer la diversification de son parc immobilier qui se compose actuellement de 24 biens. A mon avis, cette SCPI gagnerait à diversifier davantage ses actifs (24 biens aujourd’hui).
Que penser des rendements de COEUR DE VILLE ?
Voici les performances historiques de COEUR DE VILLE :
| Année | Rendement COEUR DE VILLE | Variation du prix COEUR DE VILLE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.3 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 5.3 % | 1.94 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 5.30 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 5.30 % | 0.72 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 5.30 % | 2.27 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 5.12 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 5.00 % | 0 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 5.00 % | 0 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.00 % | 0 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 3.86 % | 0 % | 5.07 % | 1.19 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les performances de COEUR DE VILLE sont plutôt meilleures que ce qu’on peut observer en moyenne.
- Le prix des parts s’est globalement apprécié, on peut donc espérer ne pas avoir de mauvaises surprises à l’avenir.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de COEUR DE VILLE est principalement constitué de Commerces.
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 24 biens et 28 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition COEUR DE VILLE |
|---|---|
| Province | 96 % |
| Paris | 2 % |
| Région parisienne | 2 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 96 % |
| Santé | 4 % |
Nos conseil pour souscrire à COEUR DE VILLE
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et COEUR DE VILLE ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Peut-on investir dans cette SCPI depuis une assurance-vie ?
COEUR DE VILLE n’est pas éligible dans une assurance vie. Pour investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, nous vous conseillons la lecture de notre comparatif des meilleures assurances-vie.
Les autres SCPI commercialisées par SOGENIAL IMMOBILIER
SOGENIAL IMMOBILIER est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Notre palmarès des SCPI
Pensez à diversifier vos investissements en vous constituant un portefeuille de plusieurs SCPI. Voici notre palmarès pour vous y aider ! Retrouver le classement de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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