EUROVALYS
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : mars 2015
- Prix d’une part : 1030 €
- Valeur de reconstitution : 1054.94 €
- Capitalisation : 1020 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 1030 €
- Frais de souscription : 11.4%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 93%
- RAN : 43 jours
A propos de EUROVALYS
La SCPI EUROVALYS est une société civile de placement immobilier qui investit dans des bureaux en Allemagne. Elle a été créée en 2015 et son objectif est de constituer un patrimoine immobilier locatif composé principalement d’actifs commerciaux, mais aussi résidentiels, logistiques ou hôteliers. Les actifs sont situés surtout dans les grandes villes allemandes comme Berlin, Hambourg ou Munich, mais peuvent également se trouver à Francfort, Stuttgart ou Dusseldorf. La SCPI s’intéresse particulièrement aux immeubles modernes offrant une consommation énergétique optimale et une modulabilité facilitée pour répondre au mieux aux besoins des entreprises localisées dans ces lieux. En 2021, la capitalisation boursière de la SCPI EUROVALYS atteignait 790 millions d’euros et son taux de distribution net 4,74%.
La stratégie de la SCPI
Eurovalys entend se constituer un patrimoine immobilier composé de bureaux sur le territoire allemand. La SCPI veut ainsi profiter du dynamisme et de l’attractivité de ce marché immobilier d’entreprise. En effet, l’économie allemande affiche des résultats économiques supérieurs à la France et même si les prix immobiliers sont en hausse en Allemagne, ils restent encore raisonnables.
La SCPI EUROVALYS privilégie les actifs à petits prix (le prix moyen au mètre carré des biens est de 2489 €).
Pour finir, le patrimoine de cette SCPI comporte des gros paquebots, avec des biens dont le prix dépasse les 20 millions d’euros.
Jusqu’à 3.5% de cashback !
Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de EUROVALYS que nous avons appréciées :
- Avec 5.04% de taux de distribution, la SCPI EUROVALYS fait mieux que la tendance générale.
- Avec une valeur de reconstitution de 1054.94 euros, supérieure au prix de souscription de 1030 euros, vous pouvez raisonnablement espérer à terme une augmentation du prix de la part, et donc une plus-value.
- Avec 93%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
- La capitalisation dépasse 500 M€, c’est une des plus importantes de la place.
Les moins de EUROVALYS
Passons aux faiblesses de EUROVALYS :
- On regrette des frais de souscription plus importants qu’à l’accoutumée sur EUROVALYS.
- Les frais de gestion sont supérieurs à ce qui est habituellement pratiqué par les SCPI.
- Le RAN (réserve dédiée aux loyers impayés) est un peu en dessous de ce qu’on voit par ailleurs.
- Cette SCPI devrait, à mon avis, améliorer la diversification de son parc immobilier qui se compose actuellement de 34 biens. A mon avis, cette SCPI gagnerait à diversifier davantage ses actifs (34 biens aujourd’hui).
Rendements et performances de EUROVALYS
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de EUROVALYS sur plusieurs années.
| Année | Rendement EUROVALYS | Variation du prix EUROVALYS | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.04 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.57 % | 1.48 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.74 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 4.50 % | 0.69 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.53 % | 0.8 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.50 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.50 % | 0 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 4.50 % | 0 % | 4.77 % | 2.02 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Jusqu’à présent, EUROVALYS a été plus performante que la moyenne du marché.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de EUROVALYS est principalement constitué de Bureaux.
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 34 biens et 223 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition EUROVALYS |
|---|---|
| Allemagne | 100 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 89 % |
| Production et industrie | 7 % |
| Autres | 4 % |
Comment investir dans EUROVALYS ?
Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.
Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans EUROVALYS :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les autres SCPI commercialisées par ADVENIS
ADVENIS est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Nos SCPI préférées
Afin de compléter vos recherches, voici les 5 SCPI à capital variable qui sont arrivées en tête de notre comparatif des SCPI :
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.50% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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