OPUS REAL
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : 2017
- Prix d’une part : 1840 €
- Valeur de reconstitution : 1907.48 €
- Capitalisation : 181.3 M€
- Délais de jouissance : 2 mois
- Minimum de souscription: 1840 €
- Frais de souscription : 10.716%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 92%
- RAN : 125 jours
Présentation de la SCPI OPUS REAL
Opus Real est une SCPI créée en 2017 par BNP Paribas Reim. La SCPI a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié (bureaux, commerces, activité, logistique) exclusivement localisées en Allemagne.
Les revenus de la SCPI présentent une fiscalité attractive pour les investisseurs français compte tenu des spécificités de la convention fiscale Franco-Allemande. Opus Real est disponible à la souscription à partir de 9 900 euros, soit un minimum de 5 parts au prix unitaire 1 980 euros.
Chez France SCPI
La stratégie de la SCPI OPUS REAL
La stratégie de la SCPI Opus Real est basée sur l’investissement dans des immeubles neufs ou récents situés en Allemagne. L’objectif est de créer un portefeuille diversifié qui permettra aux associés de percevoir des dividendes intéressants.
Pour ce faire, BNP Paribas REIM s’appuie sur l’expertise et la connaissance du marché immobilier allemand afin de trouver les meilleurs investissements possibles. La SCPI Opus Real utilise également un effet de levier pour augmenter son rendement.
Chez France SCPI
Les plus de la SCPI
Voyons tout de suite les arguments en faveur de la SCPI OPUS REAL :
- Le rapport prix d’acquisition / valeur de reconstitution de cette SCPI est favorable à l’acheteur, qui pourrait, à mon avis, bénéficier d’une plus-value à la revente si la dynamique se confirme (en savoir plus ici).
- Le report à nouveau est plutôt élevé (il s’agit des réserves de la SCPI), c‘est rassurant pour faire face à une crise.
- Le taux d’occupation financier OPUS REAL dépasse le taux moyen.
- Cette SCPI est d’une taille supérieure à la moyenne.
Les moins de OPUS REAL
Désormais, voyons les points d’attention concernant OPUS REAL :
- On regrette des frais de souscription plus importants qu’à l’accoutumée sur OPUS REAL.
- On prend note des frais de gestion plus élevés qu’en moyenne (12% vs 11%)
- Les rendements sont quelque peu décevants (3% l’année dernière) ; on peut trouver mieux !
- Attention, cette SCPI n’a que 7 biens à son actif, ce qui fait porter un risque de concentration. Autrement dit, pensez à prévoir d’autres lignes à votre portefeuille.
Les rendements de OPUS REAL
On vous donne, ci-dessous, les rendements passés de OPUS REAL.
| Année | Rendement OPUS REAL | Variation du prix OPUS REAL | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 3 % | -9.80 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 3.00 % | 4.08 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 2.79 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 2.25 % | 0 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 2.88 % | 0 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 1.59 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Le rendement de OPUS REAL déçoit depuis plusieurs années, avec des performances inférieures à la moyenne.
Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de OPUS REAL est principalement constitué de Bureaux.
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 7 biens et 69 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition OPUS REAL |
|---|---|
| Allemagne | 100 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 91 % |
| Hôtels, tourisme | 9 % |
Nos conseil pour souscrire à OPUS REAL
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et OPUS REAL ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
France SCPI :
un courtier spécialisé dans les SCPI avec une gamme très complète et une équipe expérimentée pour vous
accompagner.
> Pour prendre rendez-vous c’est ici !
Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les autres SCPI commercialisées par BNP PARIBAS REIM
BNP PARIBAS REIM est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI ACCIMMO PIERRE
- La SCPI SOPRORENTE
- La SCPI ACCES VALEUR PIERRE
- La SCPI PIERRE SELECTION
- La SCPI FRANCE INVESTIPIERRE
➡️ Notre avis sur les SCPI BNP Paribas.
Les meilleures SCPI
À titre de comparaison, voici selon nous les 5 meilleures SCPI à capital variable disponibles en France. Pour plus de détails sur cette étude, retrouvez notre comparatif de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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