SCPI EPSILON 360 : Avis, Rendement, Souscrire

A propos de la SCPI Epsilon 360

La SCPI EPSILON 360° est une SCPI de rendement à capital variable relativement jeune, puisqu’elle a reçu son agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 19 novembre 2021.

La SCPI Epsilon 360° capitalise déjà 80 millions d’euros, détenus par plus de 1 500 associés. Cette société, gérée par Epsicap REIM reste donc de taille relativement modeste, bien qu’elle ait quasiment doublé sa capitalisation en 2023.

🏆 Nous comprenons aisément ce succès, dans la mesure où cette SCPI a reçu un SCPI Awards de Finance Héros deux années de suite : en 2023, puis en 2024. Elle a même amélioré sa performance, puisqu’elle était en 9ème position de notre classement des SCPI en 2023, et qu’en 2024 la SCPI Epsilon 360° se hisse à la 5ème pace de notre comparatif.

Voyons plus en détail ce qui nous a séduit ⤵️.

La stratégie de la SCPI : l’immobilier à taille humaine

La SCPI Epsilon 360° se distingue par une stratégie tournée vers les actifs tertiaires (donc pas du résidentiel) et de petite taille. Le plus souvent, elle cible des actifs immobiliers dont le prix se situe entre 1 et 5 millions d’euros. L’objectif pour la société consiste à se concentrer sur des biens moins recherchés par les grands investisseurs, et donc avec moins de concurrence sur les prix.

Par exemple, la SCPI a dans son portefeuille une salle de sport achetée 3,7 millions d’euros en 2023, et louée à Basic Fit, pour un bail de 12 ans ferme. Une telle durée de bail représente un élément de réassurance pour la stabilité des loyers.

J’ai donné l’exemple d’une salle de sport, mais Epsilon 360 investit également dans des bureaux, des commerces alimentaires, ou encore des restaurants. Et d’un point de vue géographique, la société se concentre sur la France, et plutôt ses métropoles régionales ou villes moyennes que Paris et sa banlieue.

Les plus de la SCPI

Voyons tout de suite les arguments en faveur de la SCPI EPSILON 360 :

• Les frais de souscription de EPSILON 360 sont mesurés et inférieurs à la moyenne des SCPI à capital Variable).
• Avec un taux de distribution supérieur à 6%, EPSILON 360 fait tout simplement partie des SCPI les plus rentables de l’année dernière.
• Le rapport prix d’acquisition / valeur de reconstitution de cette SCPI est favorable à l’acheteur, qui pourrait, à mon avis, bénéficier d’une plus-value à la revente si la dynamique se confirme (en savoir plus ici).
• On salue un report à nouveau (RAN) largement satisfaisant à mon avis ; le RAN mesure les réserves financières de la SCPI.
• Avec un taux d’occupation très élevé, EPSILON 360 est convaincante sur la qualité de ses biens et de sa gestion.

Les moins de EPSILON 360

Désormais, voyons les points d’attention concernant EPSILON 360 :

• Les frais de gestion sont supérieurs à ce qui est habituellement pratiqué par les SCPI.
• EPSILON 360 est relativement petite, en cas de retraits importants, elle résistera probablement moins bien que d’autres.
• Côté diversification, on est un peu en dessous de la moyenne avec 33 immeubles. Cette SCPI devrait, à mon avis, améliorer la diversification de son parc immobilier qui se compose actuellement de 33 biens. A mon avis, cette SCPI gagnerait à diversifier davantage ses actifs (33 biens aujourd’hui).

Les rendements de EPSILON 360

On vous donne, ci-dessous, les rendements passés de EPSILON 360.

Année	Rendement EPSILON 360	Variation du prix EPSILON 360	Rendement moyen	Variation du prix moyenne
2023	6.25 %	0.00 %	4.77 %	-1.95 %
2022	6.08 %	%	4.8 %	0.65 %

Cela amène quelques commentaires :

• EPSILON 360 se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
• Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
• Toutefois, avec seulement 2 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.

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Le patrimoine de la SCPI

EPSILON 360 est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :

• Commerces
• Locaux d’activités
• Autres
• Bureaux
• Santé

De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 33 biens et 59 locataires.

Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :

Zone géographique	Répartition EPSILON 360
Province	82 %
Région parisienne	18 %

Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :

Secteur	Répartition
Commerces	46 %
Locaux d’activités	28 %
Autres	12 %
Bureaux	9 %
Santé	2 %

Comment investir dans EPSILON 360 ?

Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.

Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans EPSILON 360 :

• Louve Invest : un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée, autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?

L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.

À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.

Les meilleures SCPI

À titre de comparaison, voici selon nous les 5 meilleures SCPI à capital variable disponibles en France. Pour plus de détails sur cette étude, retrouvez notre comparatif de toutes les SCPI ici.

Questions fréquentes