Démembrement de propriété : fonctionnement et avantages fiscaux

Démembrement de propriété : principe, fonctionnement et fiscalité

Optimiser sa fiscalité, anticiper sa transmission patrimoniale ou réaliser un achat immobilier à moindre coût, c’est possible grâce au démembrement de propriété ! Opérant une division du droit de propriété entre deux ou plusieurs personnes, cette opération juridique offre de nombreux avantages fiscaux, notamment lors d’une donation ou d’une succession.

C’est quoi le démembrement de propriété ?

Codifié aux articles 578 et suivants du Code civil, le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété sur un bien entre plusieurs personnes : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Vous le savez sans doute, le droit de propriété porte sur un bien, il constitue donc ce que l’on appelle en termes juridiques un droit réel. En réalité, le droit de propriété comporte trois attributs :

• l’usus : c’est le droit d’utiliser (droit d’usage) et de jouir du bien. Par exemple, c’est le droit d’habiter un logement,
• le fructus : c’est le droit de percevoir les fruits produits par le bien, autrement dit, d’en percevoir des revenus. Si par exemple, vous louez un appartement ou une maison, les loyers que vous en tirez constituent les fruits. Si vous détenez des actions, la perception des dividendes constituent des fruits de ces biens mobiliers,
• l’abusus : c’est le droit de disposer du logement, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou encore de le détruire.

Généralement, ces trois attributs appartiennent à une seule personne : le propriétaire, ou plein propriétaire.

➡️ Dans le cadre du démembrement de propriété, les droits d’usage (usus) et de percevoir les fruits (fructus) appartiennent à l’usufruitier tandis que le nu-propriétaire dispose simplement d’un droit différé à la pleine propriété. En effet, lors de l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire retrouve l’entière propriété du bien. Il peut alors user librement des 3 attributs du droit de propriété. Quant au droit de disposer du bien (abusus), on a coutume de dire qu’il appartient au nu-propriétaire mais il est en réalité partagé entre les deux titulaires.

Le démembrement peut être effectué sur des biens immobiliers, on parlera alors de démembrement immobilier. Mais vous pouvez aussi le mettre en place sur des biens mobiliers (assurance vie, titres de société, obligations ou encore une voiture).

D’où provient le démembrement de propriété ?

Il existe deux types de démembrement de propriété, qui ont une source différente :

• le démembrement légal, ou usufruit légal : il puise son origine dans un texte de loi. Un exemple ? L’usufruit successoral mis en place dans le cadre de la succession d’un défunt, qui laisse derrière lui des enfants et un conjoint survivant comme héritiers,
• le démembrement conventionnel ou usufruit conventionnel : il procède de la volonté des parties, c’est-à-dire d’un contrat. Il en existe deux sortes : le contrat à titre gratuit (par exemple, une donation avec réserve d’usufruit) et le contrat à titre onéreux (vente de la nue-propriété).

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Pendant la durée du démembrement, usufruitier et nu-propriétaire ont des pouvoirs et des devoirs (droits et obligations) différents, par application de la loi. Ils peuvent aussi organiser leurs relations dans une convention de démembrement.

A l’expiration du démembrement, le nu-propriétaire récupère les attributs de l’usufruitier. On parle de remembrement pour désigner la reconstitution du droit de propriété entre les mains du nu-propriétaire. Le remembrement s’effectue sans formalités ni frais supplémentaires.

Quelle est la durée du démembrement de propriété ?

Lorsque l’usufruitier est une personne physique, le démembrement peut être :

• viager : le démembrement expire alors au décès de l’usufruitier ou d’un tiers désigné.
• ou à durée fixe (usufruit temporaire) : le démembrement expire à l’issue d’une période déterminée dans le contrat. Par exemple, en tant que propriétaire d’un immeuble, vous pouvez donner l’usufruit à une association pendant 3 ans et réduire ainsi votre IFI.

Lorsque l’usufruitier est une personne morale (une société par exemple), la durée maximale du démembrement est de 30 ans.

C’est le cas par exemple lorsque vous achetez la nue-propriété d’un logement, et l’usufruit est confié à un bailleur professionnel (société) qui loue le bien. Cette opération vous permet d’acquérir un bien immobilier pour une valeur décotée. Généralement, l’extinction de l’usufruit intervient après 15 à 20 ans.

Usufruitier, nu-propriétaire : quels droits et obligations ?

Les droits et obligations de l’usufruitier

Les principaux droits de l’usufruitier sont celui à la jouissance du bien et à la perception des fruits. Mais il peut aussi vendre ou donner son droit d’usufruit à sa convenance.

En contrepartie, il a des obligations. La première d’entre elles est de ne pas porter atteinte à la substance du bien, c’est-à-dire qu’il doit préserver ce bien, en jouir raisonnablement (et ne pas le détruire volontairement bien sûr). A ce titre, tous les travaux d’entretien du bien lui incombent. En revanche, il ne peut pas réclamer d’indemnité au nu-propriétaire s’il procède à des améliorations sur le bien.

L’usufruitier peut en principe librement louer le bien. En revanche, il ne peut pas effectuer certains actes sans l’avis du nu-propriétaire. C’est le cas du changement de destination du bien (transformation d’un logement à usage d’habitation en local commercial par exemple) ou de la mise en location d’un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire dispose essentiellement d’un droit à la propriété différé. Il peut choisir de vendre ou donner son droit de nue-propriété comme il l’entend. Il dispose également du droit d’agir en justice pour préserver son droit de nue-propriété si jamais l’usufruitier manquait à ses obligations.

Par contre, les grosses réparations sur le bien sont à la charge du nu-propriétaire. D’après le Code civil, entrent dans cette catégorie :

• les gros murs et les voûtes,
• le rétablissement des poutres et des couvertures entières,
• les digues, les murs de soutènement et les clôtures.

➡️ Comme vous pouvez le constater, les textes en matière de démembrement sont conçus uniquement pour des biens immobiliers, des champs ou des vignes. C’est parce que les articles du Code civil en matière d’usufruit ont été promulgués en 1804 et n’ont pas été modifiées depuis !

Quelle est la fiscalité du démembrement de propriété ?

En fonction des opérations, la fiscalité de l’usufruitier et/ou celle du nu-propriétaire sont différentes. Notez que le Code général des impôts (CGI) prévoit un barème d’évaluation de l’usufruit viager et temporaire. Si ce barème est très connu, il ne s’applique pas à toutes les opérations. Explications ⤵️

Le barème fiscal de l’usufruit viager applicable aux donations et successions

Lorsqu’un bien est démembré en vertu d’un acte de donation ou d’une succession, des droits de donation ou de succession sont dus respectivement. Néanmoins, il serait injuste de les calculer sur la valeur en pleine propriété du bien puisque ces droits ne donnent pas accès la propriété entière.

C’est ainsi que le législateur instaure un barème pour déterminer la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération :

Âge de l’usufruitier	Valeur usufruit	Valeur nue-propriété
moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
de 21 à 30 ans	80 %	20 %
de 31 à 40 ans	70 %	30 %
de 41 à 50 ans	60 %	40 %
de 51 à 60 ans	50 %	50 %
de 61 à 70 ans	40 %	60 %
de 71 à 80 ans	30 %	70 %
de 81 à 90 ans	20 %	80 %
plus de 91 ans	10 %	90 %

Exemple appliqué

Monsieur Héros a 75 ans, il est propriétaire d’une résidence secondaire à La Baule d’une valeur de 400 000 euros. Il souhaite en donner la nue-propriété à son fils tout en continuant d’y habiter et de le louer de temps à autres. Il n’a pas effectué de donations auparavant.

Pour le calcul des droits de donation, on procèdera comme suit :

• détermination de la valeur de la nue-propriété donnée : Monsieur Héros (usufruitier) ayant 75 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 70 % de la valeur en pleine propriété du bien. Ainsi, la valeur à prendre en compte est de 400 000 x 70 % = 280 000 euros
• application des abattements sur la valeur donnée : un abattement de 100 000 euros s’applique par parent et par enfant, tous les 15 ans. Ainsi, l’assiette fiscale des droits de donation est réduite à 180 000 euros.
• application du barème des droits de mutation à titre gratuit fixés par la loi pour les donation en ligne directe (tranche marginale à 20 %) : soit 34 194 €.

Le barème fiscal de l’usufruit temporaire applicable aux donations et legs

Lorsque l’usufruit est donné ou légué par testament pour une durée limitée (temporaire), sa valeur est obligatoirement déterminée par la loi, sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Ainsi, pour le calcul des droits de donation ou de succession, la valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur réelle du bien, par tranche de 10 ans non fractionnables.

Exemple appliqué

Monsieur Héros souhaite faire une donation temporaire d’usufruit d’un appartement à sa fille pour l’aider à payer ses études de médecine et démarrer dans la vie active. Elle percevra ainsi les loyers pendant 15 ans. Le bien est estimé à 200 000 euros.

Cette donation sera soumise aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). La valeur retenue pour le calcul des droits s’élève donc à 46 % de la valeur vénale du bien, soit 92 000 €. Monsieur Héros devra donc s’aquitter de 16 594 €.

Les impôts locaux et taxes pendant la vie du démembrement

En principe, c’est l’usufruitier qui paient les impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière).

Toutefois, vous pouvez décider d’une autre répartition dans une convention de démembrement.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI.

Le principe posé par la Ioi est qu’il appartient à l’usufruitier de payer l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien (et non pas sur la valeur de son droit démembré).

Toutefois, il existe 3 cas dans lesquels usufruitier et nu-propriétaire se partagent la valeur du bien à déclarer à l’IFI :

• l’usufruit procède de la loi : par exemple, lorsque le défunt laisse un conjoint survivant et des enfants d’un premier lit, l’usufruit légal s’applique,
• la nue-propriété d’un bien a été vendue à un tiers qui n’est pas un héritier présomptif du vendeur ou un bénéficiaire d’une donation passée (ou toute personne interposée),
• la nue-propriété a été donnée au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique.

La fiscalité sur la plus-value à la revente

La fiscalité sur la plus-value de cession d’un bien démembré varie en fonction de la nature du bien cédé : immobilier ou titres de société.

Fiscalité de la plus-value à la revente d’un bien immobilier

En cas de cession d’un bien immobilier démembré, usufruitier et nu-propriétaire sont imposables sur la plus-value à proportion de leurs droits. Si l’acte de vente ne distingue pas la valeur des deux droits, il est fait application du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

La fiscalité des plus-values immobilières des particuliers s’applique. Ainsi, la plus-value est taxée chez l’usufruitier et chez le nu-propriétaire aux taux classique de 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Des surtaxes peuvent être dues en fonction des montants.

Notons que si le bien constituait la résidence principale de l’usufruitier, celui-ci sera exonéré d’impôt de plus-value. De la même manière, toutes les exonérations habituelles de plus-values peuvent trouver à s’appliquer si l’usufruitier ou le nu-propriétaire en remplit les conditions.

Fiscalité de la plus-value à la revente de titres de sociétés

Lorsque le démembrement porte sur des titres qui sont ensuite vendus, l’administration fiscale a introduit une taxation différente des plus-values immobilières.

En effet, l’impôt de plus-value n’est pas systématiquement partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Le redevable de cet impôt à la revente dépend de l’issue du démembrement après l’opération :

• par défaut, la vente d’un bien démembré entraîne la fin du démembrement : dans ce cas, la plus-value de cession est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire,
• par convention, il est possible de prévoir que le démembrement sera reporté sur un autre bien (report) : dans ce cas, le paiement de la plus-value incombe entièrement au nu-propriétaire,
• enfin par convention également, il est possible de stipuler un quasi-usufruit, c’est-à-dire l’attribution des capitaux à l’usufruitier qui pourra en jouir librement, à charge pour lui de restituer ce capital à son décès. Dans ce dernier cas, l’impôt de plus-value sera entièrement payé par l’usufruitier.

Quant au montant de l’impôt sur la plus-value, c’est la flat tax qui s’applique (soit 12,8 % + 17,2 %), sauf option pour l’imposition au barème progressif. Des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer si les titres ont été acquis avant 2018 et si vous optez pour le barème progressif. Enfin, des abattements spécifiques s’appliquent (sous conditions) en cas de :

• départ à la retraite du dirigeant cédant son usufruit,
• titres de PME acquis dans les 10 ans de sa création.

Quels sont les avantages du démembrement immobilier ?

Lee démembrement de propriété offre certains avantages fiscaux, notamment pour transmetttre son patrimoine. Il permet également de s’offrir un bien immobilier à un prix décoté.

Acquisition en nue-propriété : un achat immobilier à moindre coût

Il est possible d’acheter seulement la nue-propriété d’un bien immobilier. Cette opération ressemble à s’y méprendre au viager, mais il n’y pas de bouquet à verser au vendeur.

Au décès de l’usufruitier (ou au terme stipulé s’il s’agit d’une durée fixe), vous devenez plein propriétaire du bien. Entre-temps, il est vrai que vous ne pouvez pas ni habiter, ni louer le bien.

En revanche, vous devenez propriétaire pour un prix décoté. On observe une décote minimale de 30% par rapport à la valeur de marché du bien. Bien entendu, son montant dépend de la durée de l’usufruit : plus l’extinction de l’usufruit est proche, moins il y a de décote.

L’optimisation de la transmission de votre patrimoine

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit vous permet d’amorcer la transmission de votre patrimoine sans attendre la succession.

Ainsi, les parents (donateurs) donnent la nue-propriété aux enfants (donataires) et se réservent l’usufruit du bien immobilier afin d’y habiter ou de percevoir les loyers s’il est loué.

Au moment de la donation, la valeur du bien donné est réduite puisqu’elle ne porte que sur la nue-propriété. Le barème de l’usufruit viager s’applique ici. Ensuite, les héritiers profitent de l’abattement classique de 100 000 euros (par parent, et par enfant).

➡️ Non seulement, ils paient des droits de donation sur une valeur réduite du bien. Mais, au décès des parents, les héritiers deviennent pleins propriétaires, sans droit de succession supplémentaires.

Exemple

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif dont la valeur est estimée à 300 000 euros. Vous avez 50 ans et vous donnez la nue-propriété à votre enfant.

Valeur de la nue-propriété retenue pour les droits de donation : 40 %, soit 120 000 euros.

Déduction de l’abattement de 100 000 euros (pas de donation passée), valeur de la nue-propriété pour les droits de donation après abattement : 20 000 euros.

Droits de donation dus : 2 194 €.

Imaginons maintenant que vous n’ayez pas effectué cette donation de la nue-propriété et que le bien tombe dans votre succession à votre décès. Votre fils, unique héritier, aurait alors du payer 38 194 € pour héritier du bien.

✅ La donation de la nue-propriété a permi une économie fiscale de 36 000 euros.

La réduction de l’impôt sur la fortune immobilière

On l’a vu précédemment, l’usufruitier est en principe redevable de l’IFI sur 100 % de la valeur du bien. Il existe toutefois deux exceptions que vous pouvez mettre en oeuvre si vous êtes déjà assujetti à l’IFI ou sur le point de l’être :

• opter pour l’acquisition en nue-propriété d’un bien plutôt qu’en pleine propriété : la valeur de la nue-propriété n’entrera pas dans votre IFI,
• effectuer une donation temporaire de l’usufruit à un établissement public, une association ou une fondation reconnue d’utilité publique. Pour éviter tout redressement fiscal, stipulez cette donation par acte notarié et pour une durée d’au moins 3 ans.

Notez que si vous cédez l’usufruit pour une durée fixe (donc temporaire), vous devrez acquitter l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 % + 17,2 % + 4 % en fonction des montants).

Questions fréquentes