L’impôt sur la plus-value immobilière : calcul et exonérations

Lorsque vous vendez un logement ou des parts de sociétés immobilières, vous êtes assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière ; sauf pour votre résidence principale qui en est exonérée. Sinon, vous bénéficiez d’un abattement pour le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux dès lors que vous détenez le bien depuis au moins 6 ans. Des cas d’exonération sont également prévus.

➡️ On fait le point sur la plus-value immobilière !

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre :

• le prix de vente et
• le prix d’achat d’un bien immobilier.

Lorsque vous vendez vos parts de SCPI ou de SCI à l’IR, la plus-value est la différence entre le prix de vente des parts et leur prix de souscription (ou d’achat).

Lorsque le bien a été reçu par succession ou donation, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la transmission.

Toutefois, vous pouvez appliquer des correctifs pour minorer la base de la plus-value (et donc baisser l’impôt).

Correctifs au prix de vente

Le prix de vente correspond au prix réel indiqué dans l’acte de vente. Il doit être majoré des charges et indemnités diverses, par exemple la clause d’indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l’acquéreur de différer le règlement d’une partie du prix.

En revanche, vous pouvez déduire du prix de cession la TVA et tous les frais liés à l’acquisition que vous avez payés, par exemple la réalisation des diagnostics immobiliers.

Vous pouvez aussi déduire les frais suivants :

• sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire,
• indemnités d’éviction versées au locataire pour vendre le bien libre d’occupation,
• honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire,
• frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.

Correctifs à apporter au prix d’achat

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition à votre charge (frais et honoraires de notaire, droits d’enregistrement ou de mutation, commission de l’agent immobilier, etc). Si ces frais ne peuvent pas être justifiés, vous pouvez appliquer un « forfait frais » de 7,5 % du prix d’acquisition, qui viendra majorer le prix d’achat.

Aussi, vous pouvez ajouter au prix d’acquisition certaines dépenses de travaux que vous avez payées, s’il s’agit de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration. Autre condition : vous ne devez pas les avoir déduites de vos revenus fonciers (charges de location nue) ou des BIC (charges de location meublée). Vous majorez alors le prix d’achat des dépenses réelles supportées (sur justificatifs). Vous avez aussi la possibilité d’opter pour l’évaluation forfaitaire des travaux et majorer le prix d’acquisition à hauteur de 15 %, si vous avez détenu le bien pendant plus de 5 ans.

Exemple

J’ai acquis un bien immobilier en 2003 pour un montant de 180 000 euros (prix énoncé dans l’acte notarié). J’avais payé 14 400 euros de frais de notaires et droits d’enregistrement. La commission payée à l’agent immobilier s’élevait quant à elle à 9 000 euros. Je revends ce bien en 2023 pour un montant de 230 000 euros. J’ai dû débourser 600 euros pour tous les diagnostics exigés par la loi et j’ai effectué 6 000 euros de travaux pour refaire ma cuisine après mon emménagement.

Ma plus-value brute réelle est égale à : (230 000 – 600) – (180 000 + 14 400 + 9000 + 6000) = 26 000 euros.

✅ Si je choisis d’appliquer plutôt pour les forfaits, ma plus-value brute est largement réduite : (230 000 – 600) – (180 000 + (7,5 % x 180 000) + (15 % x 180 000)) = 8 900 euros.

Quelles sont les ventes concernées par la plus-value immobilière ?

Toutes les opérations portant sur le patrimoine immobilier privé sont concernées, à l’exception de la résidence principale et de ses dépendances :

• revente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain (résidence secondaire ou investissement locatif),
• vente d’un droit immobilier comme une servitude,
• revente de parts de SCPI, FPI ou SCI (société immobilière soumise à l’impôt sur le revenu).

Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

Il existe différentes causes d’exonération liées au bien vendu, à l’acheteur et au vendeur.

Les exonérations liées au bien 

Il existe 4 exonérations dont vous pouvez bénéficier lors de la revente d’un bien immobilier :

• vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale

Vous pouvez être exonéré de plus-value à condition :

• que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes

• d’affecter le produit de la vente à l’achat ou à la construction de votre résidence principale dans un délai de 2 ans.

Par exemple, vous étiez locataire de votre résidence principale pendant ces 7 dernières années et propriétaire d’un bien immobilier locatif. Vous pouvez être exonéré d’impôt de plus-value si vous réinvestissez ces sommes dans l’acquisition de votre résidence principale.

• vous revendez un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 euros

Le prix de vente ne doit pas dépasser ce montant (à ne pas confondre avec le montant de la plus-value).

• vous revendez un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2024)

• vous échangez un bien immobilier dans le cadre d’un remembrement

Les exonérations liées à l’acheteur

Vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si :

• vous revendez votre bien à un organisme de logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux,
• votre bien fait l’objet d’une expropriation et vous utilisez votre indemnité pour en racheter un autre dans les 12 mois,
• vous usez de votre droit de délaissement et utilisez le produit de la vente pour l’achat d’un logement.

Les exonérations liées au vendeur

Vous bénéficiez d’une exonération d’imposition sur la plus-value immobilière si :

• vous percevez une pension de vieillesse à condition que votre revenu fiscal de référence n’excède pas 15 057 euros pour la première part de quotient familial (+ 3 174 € par demi-part supplémentaire). Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de 2022 pour une cession en 2024. Vous ne devez pas non plus être soumis à l’IFI (en N-2).
• vous disposez d’une carte mobilité inclusion (sous les mêmes conditions de ressources que précédemment),
• vous résidez en maison de retraite ou en EHPAD, avec un revenu n’excédant pas 27 947 € pour la première part de quotient familial (+ 6 530 € pour la 1^re demi-part supplémentaire et 5 140 € pour les demi-parts suivantes).

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Souvenez-vous, le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec les majorations et minorations légales. Il faut ensuite appliquer un abattement pour durée de détention si vous avez détenu le bien plus de 5 années. Enfin, l’impôt de plus-value couvre non seulement l’impôt sur le revenu mais aussi les prélèvements sociaux et la surtaxe éventuelle.

Taux d’imposition des plus-values

La plus-value est tout d’abord taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Ensuite, une surtaxe est appliquée si le montant de la plus-value est supérieure à 50 000 euros. Enfin, les prélèvements sociaux s’appliquent au taux de 17,2 %.

Abattement pour durée de détention

Le régime de la plus-value des particuliers prévoit des abattements pour durée de détention, tant pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Pour être intégralement exonéré de ces taxes, vous devez conserver le bien respectivement 22 ans et 30 ans.

Voici le barème d’abattement de l’IR et des prélèvements sociaux :

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION	IMPÔT : ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION	PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION
0 à 5 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 % par an	1,65 % par an
la 22ème année révolue	4 % par an	1,60 % par an
Après 22 ans	exonération	9 %
Après 30 ans	exonération	exonération

La surtaxe des plus-values immobilières élevée

⚠️ Si après abattement, le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 euros, vous paierez une imposition supplémentaire allant de 2 à 6 % comme suivant :

Montant de la plus-value	Montant de la taxe additionnelle
Entre 50 001 € et 60 000 €	2 % x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €	2 % x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €	3 % x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €	3 % x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €	4 % x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €	4 % x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €	5 % x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €	5 % x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €	6 % x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €	6 % x PV

Si vous étiez plusieurs propriétaires, l’appréciation du seuil de 50 000 euros se fait à hauteur de la quote-part que chacun possède. Par exemple, vous êtes mariés sous le régime de la communauté et vous revendez un bien dont la plus-value s’élève à 95 000 euros. La quote-part est de 47 500 euros, vous échappez donc à la surtaxe.

Exemple

Vous avez acquis un bien immobilier en mars 2003 pour un montant de 180 000 euros et vous revendez ce bien en septembre 2023 pour une somme de 230 000 euros (frais déduits). Votre plus-value brute est donc de 50 000 euros. Après l’application du forfait « frais » (7,5%) et « travaux » (15%), votre plus-value s’élève 9 500 euros.

Vous avez détenu le bien pendant 20 ans au total. Vous bénéficiez donc d’un abattement pour durée de détention de 6 % par an de la 6ème à la 20ème année. L’abattement total est donc de 6 % x 15 = 90 %. Votre plus-value imposable à l’IR après abattement est alors de 950 euros (soit 9 500 x (100 – 90)). Le taux de 19 % s’applique et le montant d’IR dû est de 181 euros.

Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est plus faible : 1,65 % par an à compter de la 6ème année et jusqu’à la 20ème année. Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 1,65% x 15 = 24,75 %. L’assiette de la plus-value imposable après abattement est donc de 9 500 € x (100 – 24,75) = 7 148,75 €. On applique alors le taux de 17,2 %. Vous payez donc 1 230 euros de prélèvements sociaux.

Comment déclarer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

C’est le notaire chargé de la cession qui s’occupe de calculer le montant de la plus-value et de l’impôt à payer. Il établit la déclaration et procède au paiement de la taxe auprès du service de la publicité foncière.

Attention, vous devez quand même indiquer l’année suivant la cession le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre feuille d’impôt.