L’impôt sur la plus-value immobilière : calcul et exonérations

Lorsque vous vendez un logement ou des parts de sociétés immobilières, vous êtes assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière ; sauf pour votre résidence principale qui en est exonérée. Sinon, vous bénéficiez tout de même d’un abattement sur l’impôt et les prélèvements sociaux dès lors que vous conservez le bien au moins 6 ans. Des cas d’exonération sont aussi prévus.

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Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier. C’est également vrai pour les parts de SCPI et de SCI à l’IR.

Lorsque le bien a été reçu par succession ou donation, elle est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la transmission.

Le prix de vente correspond au prix réel indiqué dans l’acte de vente, déduction faite de la TVA et de certains frais comme ceux relatifs à la réalisation des diagnostics immobiliers.

Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement), et si ces frais ne peuvent pas être justifiés, vous appliquerez une surcote de 7.5 %.

Vous pouvez aussi ajouter au prix d’acquisition les dépenses de travaux engagés lorsqu’il s’agit de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors que vous ne les avez pas déduits de votre imposition au titre des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée). Soit vous majorez le prix des dépenses réelles supportées (sur justificatifs) soit vous optez pour l’évaluation forfaitaire de 15 %.

Quelles sont les ventes concernées par la plus-value immobilière ?

Toutes les opérations portant sur le patrimoine immobilier privé sont concernées, à l’exception de la résidence principale et de ses dépendances :

• Revente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain (résidence secondaire ou investissement locatif) ;
• Vente d’un droit immobilier comme une servitude ;
• Revente de parts de SCPI, FPI ou SCI (société immobilière soumise à l’impôt sur le revenu).

Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

Il existe différentes causes d’exonération liées au bien vendu, à l’acheteur et au vendeur.

Les exonérations liées au bien 

Vous serez exonéré de taxation de la plus-value pour :

• La revente d’un bien immobilier autre que la résidence principale si vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale pendant les 4 années précédentes et à condition d’affecter le produit de la vente à l’achat ou à la construction de la résidence principale dans un délai de 2 ans ;
• La revente d’un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 euros ;
• La revente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• Un bien échangé dans le cadre d’un remembrement.

Les exonérations liées à l’acheteur

Vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si :

• Vous revendez votre bien à un organisme de logement social (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• Votre bien fait l’objet d’une expropriation et que vous utilisez votre indemnité pour en racheter un autre dans les 12 mois ;
• Vous usez de votre droit de délaissement et utilisez le produit de la vente pour l’achat d’un logement.

Les exonérations liées au vendeur

Vous serez exonération d’imposition sur la plus-value immobilière si :

• Vous êtes non-résident fiscal en France ;
• Vous percevez une pension de vieillesse à condition que votre revenu fiscal de référence n’excède pas 11 276 euros pour la première part de quotient familial ;
• Vous disposez d’une carte mobilité inclusion (sous les mêmes conditions de ressources que précédemment) ;
• Vous résidez en maison de retraite ou en EHPAD, avec un revenu n’excédant pas 26 642 € pour la première part.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Souvenez-vous, le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, avec les majorations et minorations légales. Il faut ensuite appliquer un abattement le cas échéant, et vous serez enfin taxé au titre de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d’imposition des plus-values

Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value est taxée à 19 %. Et, depuis l’entrée en vigueur de la flat tax en 2018, le taux des prélèvements sociaux s’élève à 17.2 %.

Abattement pour durée de détention

Le régime de la plus-value des particuliers prévoit des abattements pour durée de détention, tant pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Pour être intégralement exonéré de ces taxes, vous devez conserver le bien respectivement 22 ans et 30 ans.

Voici le barème d’abattement de l’IR et des prélèvements sociaux :

La surtaxe des plus-values immobilières élevée

⚠️ Si après abattement, le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 euros, vous paierez une imposition supplémentaire allant de 2 à 6 % comme suivant :

Si vous étiez plusieurs propriétaires, l’appréciation du seuil de 50 000 euros se fait à hauteur de la quote-part que chacun possède. Par exemple, vous êtes mariés sous le régime de la communauté et vous revendez un bien dont la plus-value s’élève à 95 000 euros. La quote-part est de 47 500 euros, vous échappez donc à la surtaxe.

Comment déclarer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

C’est le notaire chargé de la cession qui s’occupe de calculer le montant de la plus-value et de l’impôt à payer. Il établit la déclaration et procède au paiement de la taxe auprès du service de la publicité foncière.

De votre côté, vous indiquerez sur votre feuille d’impôt le montant de la plus-value déclarée par le notaire.