Une SCI est une entité juridique à part entière. Cette structure permet à plusieurs personnes, par exemple les membres d’une famille, d’être propriétaires d’un bien immobilier. Cela présente l’avantage d’éviter les écueils de l’indivision. De plus, la SCI facilite la transmission de votre patrimoine immobilier tout bénéficiant de conditions fiscales avantageuses. En optant pour une SCI à l’IS vous pouvez optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers. On fait le point sur les avantages des SCI !

Principe et fonctionnement de la SCI familiale 

Les SCI sont régies par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Une SCI est une société à vocation immobilière dans laquelle les membres d’une famille détiennent une quote-part d’un actif immobilier. C’est donc cette entité qui en devient de facto, la propriétaire. Chaque membre de la SCI familiale détient des parts sociales proportionnellement à son apport.

Deux membres d’une même famille suffisent pour créer une SCI. En outre, la législation autorise qu’un mineur puisse être associé d’une SCI. C’est possible car la SCI n’a pas d’objet commercial.

En outre, pour créer une SCI familiale, vous devrez établir des statuts. La rédaction de ceux-ci est relativement libre. Néanmoins, n’omettez pas d’y insérer des clauses relatives au mandat du gérant, aux modalités de votes lors des assemblées, et de prévoir in fine,  les modalités d’entrée et de sortie dans celle-ci.

Les avantages de la SCI pour gérer votre patrimoine immobilier

Protégez votre patrimoine avec une SCI

Si vous investissez via une SCI cela rend plus complexe l’obtention par les tiers des informations relatives à votre patrimoine. Ce qui la rend discrète et vous protège des personnes étrangères à celle-ci.

De plus, la création d’une SCI familiale, dotée d’une personnalité juridique propre,  vous permettra, à vous et aux membres de votre famille, de limiter la responsabilité des associés à hauteur des parts détenues.. Dès lors, dans l’hypothèse d’un sinistre, les créanciers ne peuvent pas directement engager de poursuites à votre encontre. Néanmoins, si les créanciers assignent les associés par la suite, vous ne serez redevables qu’à proportion votre quote-part. Sachez que le titulaire d’une créance ne peut pas se retourner contre un seul associé. Il doit actionner chaque associé à hauteur de leur quote part, c’est à dire vous et les autres membres de votre famille.

Le cas des chefs d’entreprise

Ajoutons que si vous êtes un chef d’entreprise, la SCI va vous permettre d’être propriétaire d’actifs immobiliers dans lesquels s’exercent vos activités. Cela est intéressant et vous évite de les inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise. L’avantage  au niveau familial de la SCI sera de transmettre ce patrimoine à vos enfants en leur attribuant des parts de la société, qu’ils travaillent ou non, au sein de l’entreprise.

En optant pour le capital variable, cela permet de ne pas devoir se réunir en Assemblée Générale, notamment si un membre de la famille souhaite augmenter ou diminuer le capital social de la société civile immobilière.

Organisez la transmission de votre patrimoine avec une SCI

Éviter l’indivision

En cas de décès d’un membre de la famille, il n’est pas rare que ses ayants droits se retrouvent en même temps propriétaires d’un même actif immobilier. Dès lors, les règles de l’indivision s’appliquent. Toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Ce qui peut entraîner des blocages évidents. 

Cependant comme le dit la loi, nul n’est tenu de rester en indivision. La plupart du temps , suite à un événement familial, le (ou les) biens immobiliers sont vendus.  Pour contrecarrer cette fatalité, prévoyez en amont la constitution d’une SCI pour conjurer les effets indésirables de l’indivision.

Protégez votre concubin

En droit Français, le concubin est le parent pauvre des régimes successoraux. Si rien n’a été prévu, les enfants de défunt vont recevoir automatiquement  le patrimoine immobilier. Grâce à la SCI, le concubin ou le partenaire de PACS vont pouvoir faire une démembrement croisé de leurs parts sociales. Ainsi lors du premier décès, le survivant reçoit automatiquement l’usufruit des parts qu’il détient en nue-propriété – sans payer de droits de succession.

Profitez d’une décote

Le principe est la liberté dans l’évaluation des parts des associés. Cependant, ce calcul doit rester réaliste eu égard au marché immobilier. Ceci afin de ne pas faire les frais d’un contrôle fiscal ultérieur. Pour bien appréhender le prix d’une part sociale il vous faudra inventorier l’ensemble des immeubles mais aussi prendre en compte la trésorerie résiduelle. Il vous incombe ensuite de soustraire les dettes de la SCI. Un fois ces calculs effectués, vous obtiendrez l’actif net. Vous n’aurez plus qu’à diviser le résultat obtenu par le nombre de parts. En principe, vous pourrez appliquer une décote comprise entre 10 et 20 % du résultat final. Ce qui n’est pas négligeable.

Les avantages fiscaux de la SCI Familiale

Par principe, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette liberté de choix peut vous permettre d’optimiser la fiscalité de vos investissement immobiliers.

Si vous optez pour l’IS cela peut se révéler extrêmement bénéfique, dans certains cas.

En effet , via une SCI à l’IS:

  • toutes les charges de la société seront déductibles.
  • Vous amortissez l’actif immobilier et vous obtenez une fiscalité allégée en cours de vie.
  • Vous reportez le poids de la fiscalité au jour de la cession. 

Si vous choisissez la SCI à l’IS, celle-ci ne sera plus transparente au niveau fiscal ( comme l’est,  en revanche le SCI à l’IR).

Cela induit que le résultat d’une SCI à L’IS  est fiscalisé deux fois. Elle devra donc d’une part payer l’impôt sur les sociétés et d’autre part,  l’Impôt sur le revenu pour les dividendes. Les bénéfices étant imposés de 15% à 33%.

Barème:

  • 15%, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120€,
  • 28% pour les bénéfices supérieurs à 38 120€ 
  • 33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€

Ainsi si votre SCI dégage un résultat positif de 60 000 euros , elle sera taxée comme suit:

 (38.120€ x 15%) + (21.880 x 28%) = 11.844€.

Avec une SCI à l’IS vous pourrez plus facilement piloter votre imposition sur le revenu. En effet, si vous ne vous distribuez pas de dividende, il n’y a pas de taxation.

La SCI Familiale n’a pas que des avantages

Une SCI familiale présente bien entendu quelques inconvénients.

D’un point de vue formel, vous devrez rédiger des statuts, les publier dans les journaux d’annonces légales et envoyer le dossier au greffe du tribunal de commerce. Cela engendre des frais notamment si vous faites appel à un expert pour rédiger les  statuts.

En outre, il vous faudra organiser des assemblées générales régulièrement et rédiger des procès-verbaux. Si la SCI est à l’IS, une comptabilité nette  doit être déposée chaque année au greffe du tribunal de commerce.

Ajoutons que le patrimoine des membres d’une SCI familiale est engagé à hauteur de leurs parts dans la société. 

Réduisez vos droits de succession avec une SCI familiale

Héritage de l’époque Napoléonienne, le législateur réglemente de manière contraignante les successions. La SCI est un outil puissant pour pallier cette gageure. À condition que vous l’anticipiez.

Avec des donations successives

Nous le savons maintenant,  un actif  immobilier détenu en SCI est divisé en parts sociales. Grâce au mécanisme des abattements successifs, les membres d’une SCI familiale peuvent transmettre leur patrimoine en évitant de lourds droits de succession. Désormais, tous les 15 ans, ( contre 10 ans auparavant) les parents peuvent donner à leurs enfants 100 000 euros en franchise d’impôts. Ainsi il est possible de donner au fil de l’eau des parts de SCI pour profiter de ce mécanisme. Au moment du décès , le bien immobilier appartiendra aux enfants sans avoir à payer de droits de succession. Bon à savoir: si la SCI a eu recours à l’emprunt, la valeur des parts sociales prise en compte pour le calcul de l’abattement ou des droits de donation intègre le montant restant dû par la SCI.  au titre du prêt.

Avec une donation en démembrement

Dans cette hypothèse, vous pouvez donner seulement la nue-propriété des parts de la SCI à vos enfants en vous gardant l’usufruit des parts sociales , ainsi:

  • vous continuerez à percevoir les loyers si votre bien est loué, ou encore l’occuper à votre convenance.
  • à votre décès, vos enfants récupéreront l’usufruit des parts de la Société immobilière, hors droits de succession.

In fine, la SCI recèle d’atouts importants. Créer une SCI familiale permet d’éviter des successions compliquées qui entraînent le plus souvent la dilapidation de votre patrimoine. Par le biais d’un SCI, les droits de chaque héritier se confondent avec les  parts sociales et ne sont plus une simple fraction d’un parc immobilier. Fiscalement,  la SCI permet d’étaler et de piloter dans le temps la fiscalité d’une succession à venir.

Avec la participation de Bertrand Dubourg. Consultant indépendant pour Finance Héros.