Vous êtes propriétaire bailleur d’un logement loué vide, et imposé dans la catégorie des revenus fonciers ? Comme vos autres revenus, ceux-ci font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu. Sous conditions, vous pouvez être imposé au régime fiscal du micro-foncier. Selon le montant de vos charges et la tranche marginale d’imposition de votre foyer, il vaut parfois mieux choisir le régime réel que le régime micro-foncier.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Prévu à l’article 32 du Code général des impôts (CGI), le régime micro-foncier constitue un régime d’imposition spécifique aux revenus fonciers, qui se veut simplifié. Un peu comme l’est le régime de la micro-entreprise pour les bénéfices d’un indépendant !
Ainsi, lorsque vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 euros (hors charges), vous avez le choix entre 2 options fiscales :
- le micro-foncier
- ou l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, via le régime réel.
Les revenus fonciers sont en outre soumis à d’autres taxes comme :
- Les prélèvements sociaux au taux de 17.2 % ;
- La CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) si votre revenu fiscal de référence (RFR) excède 250 000 euros pour un célibataire, 500 000 euros pour un couple marié soumis à imposition commune.
Les loyers d’une location meublée ne constituent pas de revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui sont soumis à des règles d’imposition différentes. Pour tout savoir sur la fiscalité de la location meublée, c’est ici.
Qui peut bénéficier du micro-foncier ?
Tous les propriétaires bailleurs d’un logement proposé en location nue (ou non meublée), dès lors que les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros bruts par an, charges non comprises.
Le plafond de revenus fonciers s’apprécie sur une année civile, sans tenir compte du nombre effectif du mois de location. En d’autres termes, vous ne pouvez pas effectuer un calcul au prorata temporis.
Vous devez déclarer au titre des revenus fonciers :
- Les loyers encaissés, hors charges récupérables ;
- Les dépenses incombant normalement au propriétaire et que vous avez mis à la charge des locataires ;
- Les subventions et indemnités que vous percevez pour votre appartement ou maison.
Attention, le plafond s’applique au niveau du foyer fiscal. Si par exemple, votre conjoint loue lui aussi un logement nu et qu’il souhaite opter pour le régime micro-foncier, il faut que les recettes locatives provenant de vos deux logements restent inférieures à 15 000 euros bruts.
Enfin, le micro-foncier s’applique de manière globale : vous ne pouvez pas choisir ce régime pour un logement en même temps que le régime réel pour un autre logement.
En revanche, vous ne pouvez pas prétendre au micro-foncier si vous louez :
- Un monument historique ;
- Un logement relevant de la loi Malraux ;
- Un logement en dispositif Robien, Périssol ou Besson.
Le saviez-vous ? Si vous louez votre bien immobilier par le biais d’une SCI, vous pouvez choisir le micro-foncier uniquement si en plus de vos parts de société, vous détenez en direct un logement loué nu.
Comment fonctionne le régime micro-foncier ?
En micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges réellement payées comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou les travaux de rénovation. À la place, vous profitez d’un abattement de 30 %, qui représente l’ensemble des charges.
Si vous étiez auparavant imposé au régime réel et que vous avez réalisé des déficits les années précédentes, vous pouvez les déduire dans les conditions de droit commun du revenu net foncier (déterminé selon les règles du micro-foncier). Dès lors, les déficits fonciers sont imputables sur les revenus fonciers générés au cours des 10 années suivantes.
Micro-foncier ou réel : quel est le régime le plus avantageux ?
Vous pouvez choisir le régime réel sur option, si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 euros. En revanche, dès lors que vous excédez le plafond, le régime du réel n’est pas une option, mais une obligation.
La possibilité de déduire des charges au régime réel
Au régime réel, vous ne bénéficiez pas d’un abattement, mais vous pouvez déduire certaines charges. L’article 31 du Code général des impôts (CGI) en dresse une liste limitative, dont notamment :
- Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus ;
- Les intérêts d'emprunt,
- Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges ;
- Les primes de l’assurance garantie des loyers impayés ;
- Les frais de gestion locative, dans une limite annuelle ;
- Les dépenses de réparation et d’entretien des parties communes d’un logement en copropriété.
Le déficit foncier au régime réel
Si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an et 21 400 euros jusqu’en 2025 si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, la fraction relative aux intérêts d’emprunt ne peut s’imputer sur le revenu global, uniquement sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier dans cette limite, alors vous pouvez reporter l’excédent de déficit sur votre revenu global pendant 6 ans.
En revanche, l’excédent de déficit qui excède 10 700 euros se reporte uniquement sur les revenus fonciers, pendant les 10 années suivantes.
Alors, pour déterminer s’il vaut mieux choisir le micro-foncier ou le réel, il vous faut tenir compte :
- Du montant de vos charges : si elles sont supérieures à l’abattement, mieux vaut choisir le réel ;
- De la possibilité de créer un déficit foncier : optez pour le réel si vous envisagez ou avez réalisé de grosses dépenses, notamment de travaux.
Notez que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global sera remise en cause par l’administration fiscale si vous ne conservez pas le logement en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année.
Micro-foncier ou réel : exemple pour choisir
La TMI de votre foyer fiscal est de 30%. Votre investissement immobilier génèrent les recettes et les dépenses suivantes en 2024 :
- Loyers annuels : 12 000 €
- Charges déductibles : 1 448 €
- Dépenses de travaux : 20 000€
- Intérêts d’emprunt : 1 000 €
1 – Option pour le régime micro-foncier
| Loyers annuels | 12 000 € |
| Abattement représentatif des charges en micro-foncier | 30% |
| Revenus nets foncier soumis au barème progressif | 8 400 € (soit 12 000 € x 30 %) |
| Impôt sur les revenus | 2520 € |
| Prélèvements sociaux | 1444 € |
| Total impôts | 3 965 € |
2 – Option pour le régime réel
| Loyers annuels | 12 000 € |
| Intérêts d'emprunt | 1 000 € |
| Déduction des charges et travaux | 21 448 € |
| Revenus fonciers nets imposables (année N) | 0 € |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | 9 448 € (soit 12 000 – 21 448) |
| Economie d’impôt sur le revenu supplémentaire en N | 2 834 € (9 448 € x TMI 30 %) |
| Déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années | 1 000 € |
✅ L’option pour le régime réel dans cet exemple est bien plus intéressante pour le contribuable :
- au lieu de payer 3 965 € sur ses revenus fonciers en 2024, il ne paiera aucun impôt en optant pour le régime réel,
- en plus, le déficit foncier va venir en déduction du revenu global et apporter une économie supplémentaire d’imposition de 2 834 €,
- enfin, le reliquat de charges d'emprunt pourra être déduit des revenus fonciers des années suivantes (c’est une sorte de créance future sur les impôts à devoir).
En revanche, si vous n’aviez pas effectué de travaux, l’option pour le régime micro-foncier aurait été bien plus avantageuse que le régime réel.
Comment déclarer ses revenus au régime micro-foncier ?
Que vous déclariez en ligne ou sur papier avec le formulaire Cerfa 2042, indiquez le montant brut des loyers à la case 4BE. Ne prenez pas en compte l’abattement, c’est le fisc qui l’applique.
Si vous possédez un logement à l’étranger, vous devez inclure dans le montant déclaré les revenus fonciers perçus à l’étranger et remplir une déclaration 2047 « revenus encaissés à l’étranger ».
Si les revenus que vous percevez sont soumis à la TVA, vous devez déclarer leur montant hors TVA.
En revanche, vous n’avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).
Comment renoncer au régime micro-foncier ?
Si vous constatez que le régime réel est plus avantageux pour vous, vous pouvez renoncer au régime micro-foncier tout simplement en remplissant le formulaire Cerfa 2044 lors de la campagne de déclaration des revenus.
À savoir : le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période, vous pouvez reconduire l’option au régime réel grâce à la déclaration 2044 « déclaration de revenus fonciers ».
Micro-foncier et prélèvement à la source : comment ça marche ?
Les revenus fonciers font l’objet d’un acompte prélevé chaque mois ou chaque trimestre directement sur votre compte bancaire.
L’acompte est calculé sur la base des derniers revenus fonciers déclarés et taxés, sur lesquels est appliqué le taux de prélèvement à la source.
➡️ Par exemple, l’acompte à payer à partir de janvier 2024 sera calculé sur la base de vos revenus de 2022 déclarés en 2023. Pensez à provisionner !
La location meublée est-elle plus avantageuse ?
Il existe un régime équivalent au micro-foncier en location meublée : c’est le régime micro-BIC. Par rapport au micro-foncier, le micro-BIC présente l’avantage :
- De proposer un abattement plus généreux de 50 % ;
- D’avoir des seuils d’assujettissement plus élevés : 77 700 euros pour la location meublée classique, 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés.
Vous pouvez aussi préférer le régime réel. En location meublée, il autorise :
- La déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation, et pas seulement une liste limitative de charges ;
- À pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain) et sur le mobilier, pour tenir compte de leur perte de valeur au fil du temps.
Si vous créez un déficit, il n’est pas possible de l’imputer sur votre revenu global, sauf si vous remplissez les critères pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Alors qu’au régime réel de la location nue, vous n’avez pas à remplir cette condition.
Pour en savoir plus, lisez notre article sur la fiscalité de la location meublée.
Questions fréquentes
L’abattement en micro-foncier est de 30 %. À titre de comparaison, au régime micro-BIC pour la location meublée, il est de 50 %.
Vous devez appliquer un abattement de 30 % sur les revenus fonciers que vous percevez pour calculer le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Votre foyer fiscal ne doit pas encaisser plus de 15 000 euros de revenus fonciers bruts annuels. Si vous souhaitez bénéficier de ce régime en étant associé d’une SCI, vous devez en outre posséder un bien en direct, également loué en nu. Le micro-foncier ne s’applique pas aux recettes de location d’un monument historique, d’un bien en loi Malraux, Périssol, Robien ou Borloo.
Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % que le fisc applique directement sur le montant de vos revenus fonciers. La déclaration des revenus fonciers est donc simplifiée.
Au micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire de charges, vous appliquez un abattement sur les loyers bruts pour déterminer l’IR et les prélèvements sociaux. Au régime du réel, vous pouvez déduire certaines charges et créer un déficit foncier, imputable et reportable sur votre revenu global, sous conditions.
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