Le LMNP (location meublée non professionnelle) offre de nombreux avantages, y compris le jour de la revente du bien. En effet, grâce au régime de la plus-value des particuliers, le LMNP bénéfice d’une fiscalité sur la plus-value particulièrement attractive. Quels sont les taux applicables et comment calculer les taxes à payer ? Dans quelles conditions la vente est-elle soumise à la TVA ? Par ailleurs, existe-t-il des cas d’exonération ?
Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️.
Quelles sont les conséquences fiscales d’une revente d’un LMNP ?
La fiscalité d’une revente d’un LMNP dépend du montant de la plus-value mais aussi de la nature du bien vendu.
La plus-value immobilière lors d’une revente d’un LMNP
La vente d’un bien immobilier génère une plus-value lorsque son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. Or, en LMNP, cette plus-value est soumise au régime fiscal des particuliers et bénéficie ainsi des abattements qui dépendent de la durée de détention du bien.
La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.
Au régime réel, la plus-value n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements (c’est-à-dire de sa « valeur nette comptable » ou « VNC ») mais de sa valeur brute (pré-amortissement).
Pour en savoir plus sur le mécanisme de l’amortissement en LMNP, je vous invite à lire mon article dédié : l’amortissement en LMNP, guide pratique !
La TVA pour revente d’un LMNP en résidence de services
L’acquisition d’un bien sous le régime LMNP dans une résidence de services neuve, comme une résidence étudiante ou une résidence seniors, vous permet de récupérer la TVA à 20 % à condition de maintenir le bien en LMNP pour une durée minimale de 20 ans. Aussi, lorsque vous vendez le bien avant l’échéance de 20 ans, soit :
- Vous vendez le bien, et cessez votre activité LMNP : vous devez alors rembourser une partie de la TVA initialement récupérée. Cette part est calculée au prorata du temps restant jusqu’à atteindre les 20 ans. Ainsi, vendre après 10 ans implique le remboursement de 50 % de la TVA initialement déduite.
- Vous vendez à un tiers assujetti à la TVA qui poursuit l’activité de LMNP : l’avantage fiscal initial se transmet sans remboursement. Le délai de 20 ans continue à courir.
- Vous vendez à un acquéreur non assujetti à la TVA et/ou non soumis au statut de LMNP : vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata du temps restant jusqu’à la fin des 20 ans.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité des LMNP, rendez-vous sur notre article dédié : Fiscalité LMNP, régimes fiscaux, impôts locaux et TVA.
Comment est calculée la plus-value imposable en LMNP ?
La base de calcul
Une plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. A noter que vous pouvez :
- Ajouter au prix d’achat, les frais y afférant sur présentation des justificatifs. Il peut s’agir des honoraires du notaire ou des commissions d’agence par exemple. Sans preuve, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 7,5 % sur le prix d’acquisition. Vous pouvez, par ailleurs, ajouter le coût des travaux non déduits au régime réel (travaux de construction, reconstruction, aménagement ou amélioration du bien) pour leur montant effectif ou à hauteur de 15 % après 5 ans de détention.
- Déduire du prix de vente certaines charges comme la facture de réalisation des diagnostics techniques.
Si vous vendez un bien reçu par donation ou succession, l’Administration fiscale retient comme prix d’acquisition, la valeur sur laquelle ont été calculés les droits de mutation.
Les abattements pour durée de détention
En LMNP, vous bénéficiez d’un abattement en fonction de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.
Concernant l’impôt sur le revenu
- De la 6e à la 21e année, vous profitez d’un abattement annuel de 6 %.
- Au terme de la 22e année, l’abattement accordé est de 4 %.
- Au-delà de 22 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value.
Si vous gardez le bien immobilier moins de 6 ans, l’impôt sur la plus-value ne bénéficie d’aucun abattement.
Concernant les prélèvements sociaux
- De la 6e à la 21e année de détention : abattement de 1,65 % par an.
- Pour la 22e année de détention révolue : abattement de 1,60 %.
- Après la 22e année de détention : abattement de 9 % par an jusqu’à une exonération totale après 30 ans.
Tableau récapitulatif des taux d’abattement applicables
| Durée de détention | Impôts sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année révolue | 4 % (pour cette année uniquement) | 1,60 % (pour cette année uniquement) |
| Après la 22ᵉ année jusqu’à 30 ans | Exonération complète | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération complète | Exonération complète |
La surtaxe pour les plus-values élevées
Lorsque le montant de la plus-value imposable après abattement pour durée de détention excède 50 000 €, l’Administration fiscale applique une surtaxe. Celle-ci est calculée individuellement pour chaque propriétaire selon sa part dans le bien vendu.
Ainsi, lors d’une cession par deux vendeurs mariés, concubins ou indivisaires, la surtaxe s’applique uniquement si la plus-value dépasse 100 000 €. Le taux de cette surtaxe varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value.
La surtaxe ne s’applique pas sur la vente d’un terrain à bâtir, quel que soit le montant de la plus-value générée.
Exemple de calcul d’impôt sur la plus-value en LMNP
Supposons que vous achetiez une maison 150 000€ en 2010 (12 000 € de frais d’acquisition). Après avoir réalisé des travaux de remise en état d’une valeur de 1 000 € et des diagnostics immobiliers pour 700 €, vous vendez le bien en 2024 pour un montant de 220 000 €.
Ainsi, le montant de votre plus-value brute s’élève à 56 300 € (220 000-1 700-150 000-12 000).
Comme la maison a été détenue pendant 14 ans, vous bénéficiez :
- D’un abattement de 6 % par an pendant 8 ans (14-6) sur la plus-value, soit un abattement total de 48 % (8 ans x 6 %). Soit une plus-value imposable de 29 276 € (56 300 € x 52 %).
- D’un abattement de 1,65% par an pendant 8 ans (14-6) sur la plus-value brute, soit un abattement qui s’élève à 13,2 % (8 ans x 1,65 %). Soit une plus-value imposable de 48 868 € (56 300 € x 86,8 %).
L’impôt sur la plus-value immobilière LMNP s’élève donc à 5 562 € (29 276 € x 19 %), tandis que les prélèvements sociaux atteignent 8 405 € (48 868 € x 17,2 %). Soit au total 13 967 € de taxes sur la plus-value (5 562+8 405).
Quels sont les cas d’exonération de plus-value ?
Concernant les résidents
Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière si :
- La vente concerne votre résidence principale.
- Le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 € en pleine propriété.
- Il s’agit de votre première vente d’un bien autre que votre résidence principale, à condition que vous n’ayez pas détenu de résidence principale dans les 4 années précédant cette vente. De plus, vous devez vous engager à réinvestir tout ou partie du produit de cette vente pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale dans les 2 années qui suivent. Dans le cas où seulement une partie du produit de la vente est réinvestie, l’exonération s’applique uniquement à cette partie du prix de vente.
- Vous vendez un immeuble sinistré. En effet, vous n’avez alors pas à intégrer le montant de l’indemnité d’assurance au prix de vente pour le calcul de la plus-value.
- La vente fait suite à une procédure d’expropriation.
- Vous êtes retraité ou invalide, sous conditions de revenus, ou vous résidez en maison de retraite.
Concernant les non-résidents
Pour les non-résidents, certaines conditions spécifiques ouvrent droit à une exonération fiscale lors de la vente d’un bien immobilier :
- Si vous vendez une résidence située en France, il faut que votre nouvelle résidence principale se situe dans un pays de l’Union européenne. De plus, vous devez avoir conservé le bien depuis votre départ de France jusqu’à sa vente, laquelle doit intervenir avant le 31 décembre de l’année suivant votre changement de domicile fiscal.
- Pour les citoyens de l’Union européenne qui étaient domiciliés fiscalement en France durant au moins 2 ans, l’exonération est possible si la vente a eu lieu dans les 10 ans après le départ de France, ou à tout moment si le bien a été libre à partir du 1er janvier de l’année précédant la vente. Cette exonération est plafonnée à 150 000 €.
À noter que la notion de « bien libre » est admise même si le logement a fait l’objet d’une location touristique occasionnelle.
Pour en savoir plus sur l’impôt sur la plus-value immobilière, n’hésitez pas à consulter notre article dédié : L’impôt sur la plus-value immobilière : calcul et exonérations.
Quelles sont les formalités après la cession d’un bien LMNP ?
Déclaration des plus-values d’un LMNP
Le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente calcule le montant de la plus-value via le formulaire n° 2048-IMM-SD. Ensuite, le notaire la déclare à l’Administration fiscale et en assure son règlement.
En parallèle, vous devez reporter le montant de la plus-value nette imposable, après abattement, dans votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C PRO, case 3VZ pour une vente classique ou case 3VW pour une première cession autre que la résidence principale avec engagement de remploi dans les 2 ans.
En cas de remploi partiel, vous inscrivez la quote-part réinvestie dans la case 3VW, et le surplus imposable dans la case 3VZ.
Pour connaître toutes les étapes d’une déclaration d’impôt de LMNP, je vous invite à consulter mon article : La déclaration d’impôt du LMNP.
La gestion d’une location meublée, particulièrement au régime réel, nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse. Je vous conseille de confier cette tâche à un expert-comptable LMNP !
Cessation de l’activité LMNP
La cessation de votre activité de LMNP après la vente d’un bien unique en location meublée doit être déclarée sur le site de l’INPI (anciennement formulaire P2P4i) dans les 30 jours suivant la fin de votre activité.
En plus de la déclaration sur le formulaire 2042-C PRO pour le régime micro-BIC ou le Cerfa 2031 et annexes 2033 pour le régime réel, vous devez vous acquitter de l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans les 60 jours suivant la fin de la location, et êtes redevable de la contribution économique territoriale (CET).
Si vous vendez avant le départ du locataire, vous devez lui adresser un congé pour vente. Et cela, même s’il ne bénéficie pas d’un droit de préemption (ce qui est le cas dans le cadre d’une location meublée).
Questions fréquentes
L’exonération de la plus-value immobilière s’applique au vendeur qui cède sa résidence principale, y compris les dépendances telles que cave ou garage. Pour les biens autres que la résidence principale, une exonération est possible après une période de détention de plus de 22 ans.
Attendre au moins 5 ans avant de revendre un investissement locatif permet au propriétaire d’amortir les frais d’achat, et de profiter d’abattements fiscaux qui réduisent les taxes sur les plus-values.
Pour savoir ce que je pense des formations, rendez-vous sur mon article dédié : formation en investissement immobilier !
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