Vous louez un bien meublé en longue durée sous le statut LMNP ? Vous vous demandez quel impôt vous aurez à payer sur vos recettes locatives ? Voici mon simulateur LMNP gratuit : il calcule le montant des impôts à payer en fonction de votre profil (votre taux marginal d’imposition), de votre bien immobilier (montants investis, recettes et charges annuelles) et de votre régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel).
Pour la plupart des investisseurs immobiliers, vous découvrirez que le régime réel est beaucoup plus avantageux que le régime micro-BIC ⤵️.
Votre simulateur LMNP
Votre projet
Rappels sur le micro-BIC et le régime réel
Dans le cadre d’un LMNP, les loyers que vous percevez sont doublement taxés. Tout d’abord à l’impôt sur le revenu dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). Puis aux prélèvements sociaux de 17,2% (CSG et CRDS).
Fort heureusement, l’intégralité de vos recettes locatives n’est pas imposée. En effet, en fonction du régime fiscal auquel vous êtes assujetti votre base imposable est rabotée.
Le régime micro-BIC
Si vous dépendez du régime Micro-BIC, 50% de vos recettes locatives sont déductibles de votre base imposable (c’est pour cela qu’on l’appelle également le régime « forfaitaire »). Par exemple, si vous avez 10.000 euros de recettes locatives annuelles, seulement 5.000 euros seront imposables (10.000*50%). Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, vous payerez alors 2.360 euros d’impôts (5.000*47,2%).
Le régime réel
Si vous dépendez du régime réel, l’ensemble des charges que vous supportez dans le cadre de la location sont déductibles de votre base imposable. Il s’agit notamment de votre taxe foncière, vos charges de copropriété, vos frais de gestion locative, vos intérêts d'emprunt mais surtout l’amortissement de votre bien immobilier et de votre mobilier. Par exemple, si vous avez 10.000 euros de recettes locatives annuelles et que l’ensemble de vos charges représentent 9.000 euros la première année, alors votre base imposable ne sera que de 1.000 euros (10.000-9.000). Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, vous payerez alors 472 euros d’impôts (1.000*47,2%).
Sachez que de plein droit, au commencement de l’activité, vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci reste applicable jusqu’à 77.700 euros de loyers annuels pour la location meublée classique. Si vous dépassez le plafond ou si vous en faites la demande expresse, vous bénéficiez alors du régime réel.
Quelques précisions sur les informations à remplir
Pour calculer le montant de vos impôts dans le cadre du régime forfaitaire, rien de plus simple : j’ai seulement besoin du montant de vos loyers annuels et de votre taux marginal d’imposition.
En revanche, pour calculer le montant de vos impôts dans le cadre du régime réel, j’ai besoin d’en savoir un peu plus.
La valeur de votre bien
Avoir cette information me permet d’estimer le montant à amortir chaque année. En moyenne, un bien s’amortit à hauteur de 85% de sa valeur et sur une durée de 33 ans. Cela correspond à un amortissement moyen annuel de 2,6% de la valeur de votre bien (85%/33).
Notez que l’on prend « que » 85% de la valeur de votre bien car le reste correspond à une estimation de la valeur du terrain sur lequel est bâti votre logement. Or, un terrain n’est pas amortissable (car il ne perd pas de valeur dans le temps) et ne peut donc pas faire l’objet d’une charge.
Les travaux, les frais d’agence et les frais de notaire
Les travaux, les frais d’agence et les frais de notaire sont également amortissables (comme votre bien immobilier). Je les incorpore donc à la base d’amortissement de votre bien immobilier.
La valeur du mobilier
Votre mobilier est également amortissable. La règle est de les amortir dans leur intégralité sur une durée de 10 ans. Cela correspond à un amortissement moyen annuel de 10% (100%/10).
Les charges annuelles et les intérêts d'emprunt
Les charges récurrentes et les intérêts d'emprunt sont considérés comme des dépenses qu’il est possible de déduire de votre base imposable annuelle.
Pour ne pas alourdir la simulation, j’ai considéré que la part des intérêts dans votre mensualité d'emprunt était stable dans le temps. Notez néanmoins que dans une mensualité de remboursement, la part de l’intérêt décroît progressivement (cela ne change que marginalement le résultat de la simulation).
En conclusion, que nous apprend ce simulateur LMNP ?
Ce simulateur LMNP démontre que dans la grande majorité des cas, le régime réel est beaucoup plus avantageux que le régime micro-BIC.
Pour aller plus loin dans la réalisation d’un investissement immobilier optimal, je vous recommande ma formation en immobilier gratuite et rapide : elle est disponible ici.