Peut-on faire du LMNP au sein d’une SCI ?

Est-il possible de bénéficier de tous les avantages du statut LMNP au sein d’une SCI ? La réponse est non. En effet, si une SCI génère plus de 10% de ses revenus grâce à de la location meublée, alors elle perd sa transparence fiscale. Ainsi, la SCI devient imposable à l’IS et ne peut plus bénéficier, entre autres, du régime de la plus-value des particuliers. 

Qu’est-ce que le LMNP ? Quelles différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS ? Pourquoi LMNP et SCI à l’IR sont-ils incompatibles ? Comment faire du LMNP si on souhaite s’associer ? Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal destiné aux propriétaires de biens loués meublés, souvent dans le cadre d’un investissement locatif. Ce statut s’oppose à celui de loueur en meublé professionnel (LMP).

En outre, la location meublée (professionnelle ou non) est une activité par nature commerciale. Ainsi, les loyers que vous percevez n’entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers, issus d’une activité civile, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les seuils pour être LMNP

Votre éligibilité au statut LMNP dépend du montant de vos recettes locatives et du montant de vos autres revenus d’activité. En l’occurrence, le statut LMNP s’applique aux activités occasionnelles.

Or, votre activité de loueur est considérée comme occasionnelle si au moins l’une des deux conditions suivantes est respectée :

• Des recettes locatives annuelles, charges comprises, inférieures à 23 000 €, y compris les indemnités d’assurance loyers impayés le cas échéant.
• Des recettes locatives inférieures à vos autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu, tels que les salaires, pensions, rentes viagères, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux etc.

Si aucune de ces conditions n’est respectée, le statut LMP s’impose alors à vous.

Les avantages du statut LMNP

La location meublée sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle), en particulier au régime réel, est un dispositif de premier choix pour un investissement dans l’immobilier. En effet, le statut LMNP au régime réel permet, entre autres, de limiter voire d’annuler l’imposition sur les recettes locatives.

Plus précisément, le LMNP au régime réel vous permet de bénéficier :

• D’un meilleur rendement brut (un bien meublé se loue plus cher qu’un bien non meublé) ;
• De la déduction des charges sur les recettes locatives (y compris les intérêts d'emprunt si vous avez acheté à crédit);
• De la déduction de l’amortissement sur les recettes locatives (y compris celui de votre bien immobilier) ;
• Du report des déficits pendant 10 ans sur les revenus BIC locatifs ;
• Du régime de la plus-value des particuliers lors de la revente (vous n’avez pas à réintégrer le montant de l’amortissement dans le calcul de la plus-value).

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. En outre, les associés (les membres d’une même famille par exemple) détiennent une quote-part de cette société à hauteur de leur apport.

La SCI à l’IR 

Codifiée aux articles 1845 et suivants du Code civil, la SCI doit exercer une activité de nature civile. En conséquence, les loyers perçus seront considérés comme des revenus fonciers. Ainsi et par principe, la SCI est donc imposée à l’impôt sur le revenu.

En outre, la SCI est soumise au régime de la transparence fiscale. Ainsi, les bénéfices de la SCI sont taxés directement au niveau de chaque associé, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La SCI à l’IS

Sur option, ou si la SCI exerce une activité commerciale à titre régulier (comme le LMNP), la SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la SCI à l’IS ne bénéficiera plus de la transparence fiscale.

La taxation des bénéfices s’effectue alors au niveau de la société.

• Au taux réduit de 15 %, si la SCI respecte les critères de la PME et pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 42 500 €.
• Au taux normal de 25 % sinon.

Les associés seront, quant à eux, taxés seulement s’ils décident de se verser des bénéfices par le biais d’une distribution de dividendes. Pour rappel, les dividendes sont imposés de plein droit à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux).

SCI à l’IS versus LMNP

Une activité de location meublée ne peut être exercée qu’au sein d’une SCI à l’IS. Or, la SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers contrairement au LMNP.

Dans le cadre d’un LMNP

À la revente, le statut LMNP permet de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. 

Ainsi, une éventuelle plus-value (prix d’achat inférieur au prix de revente) n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements (c’est-à-dire de sa « valeur nette comptable » ou « VNC ») mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement). En réalité, nous aurions pu comprendre que la valeur de base soit la VNC dans la mesure où l’amortissement a fait l’objet d’une déduction fiscale. On aurait pu imaginer un « rattrapage à la revente ».

Il n’en est rien et c’est une excellente nouvelle pour le propriétaire d’un LMNP qui peut, en cas de valorisation de son bien, réaliser des économies substantielles.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS

Dans le cadre d’une SCI à l’IS la valeur de référence pour le calcul de la plus-value est bien la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat du bien diminué de l’ensemble des amortissements (régime de la plus-value des professionnels).

Exemple

Prenons l’exemple d’un bien acheté 100 000 € revendu 150 000 € quelques années plus tard et ayant déjà fait l’objet de 50 000 € d’amortissement. En LMNP, la plus-value s’élève à 50 000 € (150 000 – 100 000) alors que dans le cadre d’une SCI à l’IS la plus-value s’élève à 100 000 € (150 000-(100 000 -50 000).

➡️ Ainsi, la plus-value imposable est bien inférieure en LMNP que dans le cadre d’une SCI à l’IS.

L’exception à la règle

A noter que la SCI peut conserver le bénéfice de la transparence fiscale seulement si les revenus générés par l’activité de location meublée représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI.

Attention, faire de la location saisonnière de manière résiduelle, seulement pendant la période estivale, n’est pas exclusif de la qualification en activité commerciale. Ce qui compte, c’est bien le montant généré par cette activité, et non pas le caractère occasionnel de l’activité (voir cette réponse ministérielle).

Comment faire du LMNP en société ?

Il existe 2 possibilités pour faire du LMNP en société sans en perdre les avantages.

La SARL de famille (pour les familles)

De plein droit, la SARL est une société soumise à l’IS. Il est possible d’opter pour l’IR, c’est-à-dire pour la transparence fiscale, pour une durée maximale de 5 exercices.

Toutefois, l’article 239 bis AA du CGI permet de conserver le régime de la transparence fiscale sans limitation de durée dès lors que la SARL a un caractère familial. C’est-à-dire lorsqu’elle est constituée entre membres d’une même famille en ligne directe ou entre frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS.

Outre la transparence fiscale, la SARL de famille permet une gestion sereine du patrimoine, en arbitrant la prise de décisions entre le gérant et la collectivité des associés réunis en assemblée générale.

L’indivision avec convention (pour les associés sans liens familiaux)

L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit lorsque vous achetez un bien immobilier à plusieurs. Rigide, il prévoit : 

• Une prise de décision à l’unanimité pour les actes de disposition (revente du bien, par exemple).
• Une prise de décision à la majorité des ⅔ des droits indivis pour les actes de gestion (travaux par exemple).

Pour vous affranchir de ces règles contraignantes, vous pouvez rédiger une convention d’indivision, pour organiser le régime d’indivision et simplifier la gestion des biens indivis entre tous les indivisaires. La convention peut notamment déterminer  les règles de quorum et de majorité pour délibérer valablement et peut attribuer certains pouvoirs à un gérant.

SCI et LMNP, conclusion

❌ Sauf si elle est accessoire, une activité de location meublée ne peut pas être exercée au sein d’une SCI à l’IR. En effet, si vous faites de la location meublée au sein d’une SCI elle perd sa transparence fiscale et les bénéfices du régime de la plus-value des particuliers.

✅ Cependant, si vous souhaitez faire du LMNP en société tout en bénéficiant de la transparence fiscale, il vous reste la SARL de famille, ainsi que l’indivision.

🎯Ces deux options vous permettent de jouir, en vous associant, de l’ensemble des avantages fiscaux du LMNP.

Questions fréquentes