La LMNP pour les Airbnb : un dispositif qui reste optimal !

Les loyers issus d’une location Airbnb bénéficient des mêmes dispositifs fiscaux que tout logement meublé. Si les locations courte durée peuvent notamment jouir du statut avantageux du LMNP et de ses deux régimes micro-BIC et réel, elles pâtissent, néanmoins, de particularités. D’ailleurs, la législation tend à se durcir pour les locations saisonnières. Quoi qu’il en soit, la LMNP (au régime réel) reste un dispositif optimal pour les locations saisonnières.

Quelles sont les conditions de mise en location d’un meublé touristique ? Quelle est la fiscalité du LMNP propre à la location courte durée ? Comment déclarer les revenus issus d’un meublé de tourisme ? Quels sont les changements prévus dans le projet de loi de finances pour 2024 ? 

Je réponds à vos questions dans cet article ⤵️ !

La LMNP en Airbnb : de quoi s’agit-il ?

Louer un logement meublé sur Airbnb

Les locations proposées sur les plateformes telles que Airbnb, Abritel ou Booking sont des meublées de tourisme. Pour être qualifié de meublé de tourisme, le bien doit satisfaire à plusieurs exigences, conformément à l’article L.324-1-1 du Code de tourisme : 

1. Le logement doit être loué dans son intégralité (qu’il s’agisse d’une villa, d’un appartement ou d’un studio). S’il s’agit d’une chambre privée, elle doit être à l’usage exclusif du locataire.
2. Il doit être destiné à une clientèle de passage (pour un hébergement temporaire).
3. La durée du séjour pour un même locataire ne peut dépasser 90 jours consécutifs.

À noter que les chambres d’hôtes ne relèvent pas de la catégorie des meublés de tourisme et sont soumises à une réglementation différente. 

Sachez, d’autre part, que le propriétaire peut solliciter d’un organisme accrédité, un classement de 1 à 5 étoiles de son meublé de tourisme. Le classement se base sur la qualité des équipements et des aménagements, les services proposés, l’accessibilité et le développement durable.

Louer sur Airbnb peut être une activité de LMNP

Comme pour la location longue durée, le propriétaire d’un logement loué en courte durée peut jouir du statut LMNP.

Pour rappel, le bailleur est considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP) s’il remplit au moins l’une des 2 conditions suivantes : 

• Ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, charges comprises.
• Ses revenus locatifs restent inférieurs aux autres revenus de son foyer fiscal.

Un bailleur qui ne validerait aucune des deux conditions basculera automatiquement dans le statut de location meublée non professionnelle (LMP)

Par ailleurs, pour pouvoir le louer sur Airbnb, le propriétaire du bien doit s’assurer qu’il respecte les normes spécifiques aux meublés de tourisme, notamment en matière de mobilier, d’équipement et de sécurité.

Quelles sont les démarches à suivre pour louer en Airbnb ?

Les vérifications préalables

Avant de louer en courte durée vous devez :  

• Vérifier qu’aucune clause du règlement de copropriété n’interdit les meublés de tourisme au sein de l’immeuble dont dépend le logement.
• Demander à la mairie une autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme si vous louez un bien destiné à l’habitation situé dans une agglomération de plus de 200 000 habitants (Paris, Marseille, Bordeaux, Nantes etc.) ou les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. 
• Vérifier la réglementation imposée par certaines communes en matière de location saisonnière. 
• Obtenir l’accord écrit de votre propriétaire si vous êtes locataire du logement.

La déclaration auprès de la mairie

Le meublé de tourisme, classé ou non, doit faire l’objet d’une déclaration à la mairie, sauf si la location concerne votre résidence principale.

Aussi, pour déclarer la location saisonnière, faut-il compléter le formulaire Cerfa n° 14004 accessible sur le site du service public.

À noter que tout changement concernant le bailleur, le bien loué ou les périodes de location doit faire l’objet d’une nouvelle déclaration.

La déclaration avec numéro d’enregistrement 

Les communes peuvent décider, par délibération du conseil municipal, d’imposer la délivrance d’un numéro d’enregistrement aux loueurs de meublés de tourisme. Dès lors, vous devez mentionner ce numéro dans les annonces que vous publiez sur les plateformes de location de type Airbnb.

Les conseils de Grégoire

Je vous conseille de contacter la mairie dont dépend le bien afin de bien comprendre les conditions de mise en location saisonnière de votre logement. L’enjeu est de taille car les loueurs sans numéro d’enregistrement s’exposent à une amende qui peut atteindre 5 000 €.

Quelle est la fiscalité du LMNP en Airbnb ?

L’Administration fiscale considère les revenus du LMNP comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soumis au paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux.  

En outre, votre fiscalité en tant que LMNP dépendra de votre régime d’imposition et du classement ou non du logement que vous mettez en location.

Airbnb et LMNP au régime micro-BIC

Dans le cas d’un meublé de tourisme soumis au régime micro-BIC, les abattements et les plafonds (modifiés par l’article 45 de la loi de finances pour 2024 n° 2023-1322 en date du 29 décembre 2023) s’élèvent à : 

• 30 % (l’abattement était de 50 % jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2024) pour les locations de meublés de tourisme non classés dans la limite de 15 000 €.
• 71 % pour les meublés de tourisme classés dans la limite de 188 700 €.
• 92 % pour les meublés de tourisme classés à condition de générer moins de 15 000 € de recettes annuelles et que le logement soit situé en zone non tendue.

Airbnb et LMNP au régime réel

Si vous déclarez votre meublé de tourisme au régime réel, vous pouvez déduire vos charges (y compris les frais de conciergerie), amortir vos biens meubles et immeubles (à l’exception du terrain), et limiter voire annuler le montant de votre imposition (ce qui maximise votre rendement locatif). En cas de déficit, vous le reportez durant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée.

⚠️ Si un loueur saisonnier dégage plus de 23 000€ de revenus annuels (tout en générant moins de recettes que ses autres revenus soumis à l’IR) alors il sera soumis aux cotisations sociales (entre 35% et 40% des revenus nets) au lieu d’être soumis aux prélèvements sociaux (qui s’élèvent 17,2% des revenus nets).

Les conseils de Grégoire

Pour bien comprendre pourquoi le statut LMNP est un régime optimal, je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

Comment déclarer les revenus Airbnb aux impôts ?

Vous devez déclarer aux impôts l’ensemble des revenus perçus dans le cadre d’une location saisonnière, quelle que soit la durée de location. Au démarrage de votre activité, vos revenus sont, par défaut, soumis au régime micro-BIC.

A noter que vous bénéficiez d’une exonération d’impôt pour la location saisonnière d’une ou de plusieurs pièces de votre logement si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 760 € par an. Dans ce cas, aucune déclaration n’est nécessaire. 

Le régime micro-BIC des meublés de tourisme

Pour déclarer les revenus de votre location saisonnière soumis au micro-BIC, vous devez : 

• Vous connecter sur votre espace personnel sur le site impot.gouv.fr.
• Accéder à la déclaration de revenus en ligne des professions non salariées (formulaire 2042C-PRO).
• Cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
• Sélectionnez votre régime d’imposition.

Ensuite, renseignez la case 5 NG pour les meublés de tourisme classés ou la case 5ND pour les autres locations meublées.

Notez que vous devez déclarer les revenus bruts perçus au titre de la location Airbnb. Ainsi, faut-il intégrer aux loyers versés par les locataires, les frais de ménage le cas échéant ainsi que les frais facturés par la plateforme Airbnb.

Le régime réel des meublés de tourisme

Pour déclarer les revenus locatifs soumis au régime réel, vous devez télétransmettre à l’Administration fiscale, tous les ans, la liasse fiscale des LMNP. Elle comprend les Cerfa n° 2031-SD et n° 2033. 

Par ailleurs, vous devez renseigner le montant des loyers nets de frais et de charges dans la rubrique « Régime du bénéfice réel » de la déclaration n° 2042 C-PRO.

Les conseils de Grégoire

Au régime réel, je vous recommande vivement de confier la comptabilité de votre location saisonnière à un professionnel. Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon article dédié : Quel expert-comptable LMNP en ligne choisir ?

Quels changements prévus en 2024 pour le LMNP en Airbnb ?

Bien que les modifications introduites par la loi de finances 2024 soient déjà en vigueur, une nouvelle proposition de loi (PPL 1176) vise à réformer la fiscalité des meublés de tourisme. Elle fait actuellement l’objet d’un examen par le Sénat. Elle concerne notamment les points suivants : 

1. Des obligations déclaratives et réglementaires pour tous les meublés de tourisme (classées ou non) : obligation de fournir le nombre de jours de location, autorisation préalable accordée sur présentation d’un DPE conforme à la législation en vigueur.
2. Des ajustements dans le régime micro-BIC, notamment en ce qui concerne les abattements et les seuils applicables selon la classification du meublé et sa localisation :
   • En zone tendue, pour un meublé de tourisme classé, l’abattement pourrait atteindre 50 % dans la limite de 30 000 €. Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement pourrait être maintenu à 30 % dans la limite de 15 000 €.
   • Hors zone tendue ou en station de montagne, l’abattement pour un meublé de tourisme classé serait de 71 % pour un plafond de 176 200 €. Pour un meublé de tourisme non classé il serait de 50 % dans la limite de 72 600 €. 
3. Une diminution du nombre de jours de location maximum autorisé : il passerait de 120 à 90 jours sous réserve d’une délibération motivée.
4. Un calcul de plus-value immobilière en cas de vente du meublé de tourisme qui pourrait intégrer le montant des amortissements déduits depuis son acquisition.

Conclusion 

➡️ La location saisonnière bénéficie de cette formidable niche fiscale qu’est le statut LMNP. Néanmoins, les règles administratives et fiscales sont susceptibles d’évoluer avec le projet de loi en cours d’examen. Aussi, celui-ci risque-t-il de durcir les règles déjà votées par la loi de finances de 2024 en matière de location de meublé de tourisme.

✅ Si cela n’est pas déjà fait, je vous conseille d’opter pour le régime réel qui est beaucoup moins menacé que le régime micro-BIC. Par ailleurs, dans la majorité des cas, le statut LMNP au réel est beaucoup plus intéressant pour votre rendement locatif.