Investissement locatif à Bordeaux : notre avis !

Vous êtes un particulier et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ? C’est une excellente idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle). Ceci étant dit, Bordeaux est-elle une ville intéressante pour un investissement locatif ? En longue ou en courte durée ? Faut-il investir maintenant ?

Réponses dans cet article ⤵️.

Pourquoi investir à Bordeaux

Bordeaux, Préfecture de la Gironde et chef-lieu de la Nouvelle-Aquitaine, offre tous les avantages d’une ville où il fait bon investir.

Tout d’abord, Bordeaux est un bassin d'emploi dynamique. Forte de 260 000 habitants (1 000 000 d’habitants dans la métropole) et 75 000 entreprises, Bordeaux a pour ambition de créer 30 000 emplois d’ici 2030, notamment dans les secteurs de l’informatique, de l’aéronautique, de l’industrie et des multimédias. En outre, Bordeaux, qui n’est plus qu’à 2h de TGV de Paris et qui est reliée au monde par un aéroport international, trône depuis plusieurs années en tête du classement où les Français veulent le plus travailler.

Ensuite, Bordeaux est une ville étudiante de premier plan. Avec ses 175 000 étudiants, ses 16 grandes écoles (dont l’Ecole Nationale de Magistrature) et ses 2 universités, Bordeaux propose un cadre de vie privilégié pour se former.

Enfin, Bordeaux attire les touristes. Grâce à la beauté de son architecture, ses vignobles qu’on ne présente plus, ses 347 monuments historiques, son opéra, ses théâtres et son classement au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux se situe dans le top 10 des villes les plus visitées de France.

➡️ Avec la côte Atlantique à moins d’une heure de voiture, Bordeaux attire un large public composé de familles, d’étudiants et de touristes unanimes pour dire qu’il y fait bon vivre. Par ailleurs, 70% des habitants de Bordeaux louent leur logement (contre une moyenne nationale de 40%), ce qui explique également que le marché locatif est très porteur.

Aussi, existe-t-il deux stratégies principales pour louer son bien : s’engager dans la location longue durée ou s’engager dans la location courte durée ⤵️.

Investissement à Bordeaux : la location longue durée

Quel est le rendement brut à Bordeaux ?

Que peut-on espérer comme rendement brut à Bordeaux en location longue durée ? Si nous voulons avoir une appréciation fine du marché, il est nécessaire d’analyser les chiffres par quartier et par nombre de pièces disponibles dans l’appartement.

	T1	T2	T3	T4
Hôtel de Ville / Quinconce / Saint-Seurin / Fondaudège	4,70%	3,90%	3,40%	3,50%
Grand Parc/ Chartrons / Paul Doumer	5,00%	4,20%	3,80%	3,50%
Saint Bruno / Saint Augustin	4,90%	4,00%	3,80%	3,30%
Capucins / Saint-Michel / Nansouty / Saint-Genès	5,20%	4,20%	4,10%	3,60%
Saint-Jean / Belcier / Carle Vernet / Albert 1er	5,30%	4,30%	4,10%	3,80%
Caudéran / Barrière Judaïque	5,10%	4,20%	3,90%	4,40%
La Bastide	5,30%	4,20%	3,80%	3,60%

Le tableau nous montre une disparité de rendement brut entre les quartiers et le nombre de pièces dans le bien. Si je prends les deux extrêmes, un investissement dans un T4 dans le quartier de Saint Bruno offre un rendement brut de 3,3% en moyenne alors qu’un investissement dans un T1 dans le quartier de la Bastide offre un rendement brut de 5,3% (60% plus élevé).

Plus généralement, nous pouvons conclure que les biens qui offrent le meilleur rendement sont inversement liés au nombre de pièces : moins il y a de pièces plus c’est intéressant.

Par ailleurs, les quartiers qui offrent le meilleur rendement sont parmi ceux qui sont les moins chers à l’achat : les quartiers Saint-Jean et La Bastide sont en haut du classement alors que les quartiers de l’Hôtel de Ville-Quinconce et de Saint-Seurin sont en bas de classement.

➡️ En conséquence, soyez vigilant avant de vous lancer : investissez dans le bon quartier et dans la bonne taille d’appartement.

Quel est le rendement brut des autres villes de France ?

Que peut-on espérer comme rendement brut ailleurs dans l’hexagone ? J’ai volontairement choisi quelques villes de taille moyenne dont on entend régulièrement parler dans les médias.

	T1	T2	T3	T4
Perpignan	10,30%	7,90%	7,00%	6,50%
Roubaix	8,70%	7,10%	6,40%	5,30%
Limoges	8,50%	7,80%	7,00%	6,30%
Nancy	7,40%	6,40%	5,30%	5,10%
Chartres	7,30%	5,40%	5,10%	4,90%
Poitiers	7,10%	6,10%	5,90%	5,50%
Amiens	6,90%	6,00%	5,40%	5,00%
Brest	6,90%	5,80%	5,50%	5,00%
Toulon	6,70%	6,10%	5,70%	5,30%
Dijon	6,40%	5,40%	4,80%	4,40%
Reims	6,30%	5,30%	4,90%	4,60%

Il apparaît clairement que certaines villes de Province offrent un rendement supérieur à Bordeaux. À titre d’exemple, acheter un T1 à Perpignan laisse espérer un rendement brut de 10,3% soit un rendement deux fois supérieur à un T1 dans le quartier de la Bastide (le quartier le plus intéressant de Bordeaux pour un studio)

Un meilleur rendement brut dans d’autres villes veut-il dire qu’il faille renoncer à investir à Bordeaux ?

Le rendement brut d’un investissement locatif n’est pas le seul critère à prendre en compte.

En effet, la viabilité de la ville sur le long terme, les impôts locaux, le potentiel de valorisation du bien le jour de la revente ou sa connaissance de la ville sont autant de paramètres à considérer pour faire un investissement opportun.

Reprenons l’exemple de Perpignan. Savez-vous si son marché locatif est porté à la fois par le marché du travail, les étudiants et le tourisme ? Connaissez-vous la politique sur la taxe foncière de la ville ? La ville de Perpignan a-t-elle vocation à se valoriser à moyen ou long terme ? Connaissez-vous suffisamment Perpignan pour vous forger une conviction forte sur son potentiel de développement ? Et si jamais vous vous retrouviez avec votre bien sur les bras, pour une raison ou pour une autre, votre bien pourra-t-il tout de même vous être utile ? Voici autant questions auxquelles il faut savoir répondre avant de se lancer dans l’inconnue ! « Invest in what you know » répète le célèbre investisseur Warren Buffet !

Ce qui est certain est que Bordeaux est une ville qui a les reins solides et qui, en dépit des fluctuations de marché qu’elle peut connaître, constitue une valeur patrimoniale solide.

Investissement à Bordeaux : la location courte durée

Quel est le rendement brut à Bordeaux ?

AirDNA, un site partenaire de Finance-Héros, propose des analyses statistiques de la location courte durée en France. Grâce à un algorithme qui vient récupérer l’ensemble des informations issues du site AirBNB, AirDNA est capable d’estimer les revenus générés pour l’ensemble des biens qui y sont disponibles. Qui peut le plus peut le moins, AirDNA est capable de vous dire également ce que rapporte un T1, un T2 ou un T3 à Bordeaux, Paris, Marseille ou Biarritz par exemple.

Plutôt que de raisonner à l’échelle de Bordeaux ou à l’échelle d’un quartier, je vous propose de prendre deux exemples de biens disponibles à la location saisonnière dans le centre de la « belle endormie » et d’analyser leur rendement. En effet, la location saisonnière est beaucoup moins normée que la location longue durée. Comme pour un hôtel, le succès d’une opération dépend beaucoup de la capacité du loueur à répondre précisément au besoin du touriste et à optimiser son bien (vous pouvez aussi vous faires aider par une conciergerie Airbnb à faible prix).

Premier exemple

Prenons ce T2 situé lui aussi non loin de la place des Quinconces. Le logement comprend un salon-cuisine, une chambre, une salle de bains et des toilettes et peut accueillir jusqu’à 4 personnes (le canapé dans le salon est convertible). Ce T2 fait maximum 35m2 et doit valoir environ 203 000€ à l’achat (le prix du m2 d’un T2 dans le quartier est de 5 790 €). Avec un prix moyen de la nuit de 259 € et un taux d’occupation de 80% le logement peut rapporter 71 300 € par an (365*80%*259).

🚨 Ce T2 situé dans le quartier Hôtel de Ville-Quinconces offre un rendement locatif brut d’environ 35% (71 300 / 203 000).

Deuxième exemple

Prenons cet autre T2 situé non loin de la place des Quinconces lui aussi. Le logement comprend un salon-cuisine, une chambre, une salle de bains et des toilettes et peut accueillir jusqu’à 4 personnes (le canapé dans le salon est lui aussi convertible). Ce T2 fait maximum 35m2 et doit valoir 203 000€ à l’achat (le prix du m2 d’un T2 dans le quartier est de 5 790 €). Avec un prix moyen de la nuit de 337 € et un taux d’occupation de 72% le logement peut rapporter 87 200 € par an (365*72%*337).

🚨 Ce T2 situé dans le quartier Hôtel de Ville-Quinconces offre un rendement locatif brut d’environ 43% (87 200 / 203 000).

Nous pourrions multiplier les exemples de ce type car ils ne sont pas des cas isolés. Nous n’allons pas le faire car cela n’aurait pas un grand intérêt. Surtout, la conclusion est sans appel.

➡️ La location courte durée est beaucoup plus rentable que la location longue durée, notamment à Bordeaux (jusqu’à 8 fois plus rentable si le bien est correctement géré).

Faut-il s'empresser d’investir à Bordeaux pour faire de la location saisonnière ?

Si la location saisonnière peut-être très rentable, il ne vous a sans doute pas échappé qu’elle a mauvaise réputation, en particulier dans les villes menacées par le tourisme.

En effet, la location saisonnière est accusée, à raison, de faire monter les prix de l’immobilier, de raréfier l’offre locative longue durée pour les résidents permanents, de tuer les commerces de proximité utiles à la vie de tous les jours et de favoriser la dégradation des parties communes du fait d’un turnover incessant.

C’est pourquoi les villes menacées par le tourisme de masse prennent progressivement des dispositions pour contrôler le développement de la location AirBnB. Il s’agit d’une lame de fond qui n’épargne pas la ville de Bordeaux qui a pris des mesures pour éviter la « contagion » des Airbnb dans la ville.

Ainsi, la démarche pour louer son bien en meublé courte durée devient compliquée. En effet, pour louer en meublé de courte durée, une demande de changement d’usage du bien à la mairie est obligatoire : de local d’habitation, votre bien doit devenir un local commercial. Et pour obtenir votre habilitation, vous devrez « compenser » ce changement d’usage en transformant concomitamment un local commercial en un local d’habitation destinée à la location longue durée (un bureau par exemple). En outre, le local de compensation devra être d’une taille au moins égale au local initial et dans une zone au moins aussi centrale. Cette mesure a été prise afin que l’offre locative longue durée reste stable dans la ville.

Nous comprenons donc que mettre un bien en location courte durée devient un parcours du combattant qui diminue le rendement d’une telle opération, augmente le montant d’investissement minimum et élève le risque. En effet, pour investir dans un bien loué en courte durée, il vous faut aussi investir dans un bien à louer en longue durée. Ceci implique d’avoir un budget deux fois plus élevé que si la compensation n’existait pas. Par ailleurs, rien de vous garantit que l’administration vous accordera les changements d’usage de vos biens (qu’il s’agisse du bien initial ou compensé).

Est-ce le bon moment pour investir à Bordeaux ?

Après des années d’euphorie, un cycle baissier du marché immobilier s’est enclenché.

En partie causée par la guerre en Ukraine et la crise énergétique, l’inflation s’est envolée obligeant les banques centrales à augmenter leur taux directeur. Par un effet domino, le coût du crédit explose. Il y a quelques trimestres, il était encore possible d'emprunter à 1% sur une durée de 20 ans. Aujourd’hui, le taux tend vers 5%. Comme acheter à crédit coûte plus cher, les Français reportent ou renoncent à leur projet immobilier et restent locataires de leur logement. D’une part, comme il y a moins d’acheteurs, les prix à l’achat baissent. D’autre part, comme il y a plus de locataires, les loyers locatifs augmentent. Par ailleurs, une multitude d’autres facteurs viennent exacerber les tensions sur le marché immobilier : chute des livraisons de logements neufs, nouvelles contraintes sur les passoires thermiques et fiscalité de plus en plus contraignante sont quelques exemples.

Pour l’investisseur immobilier, il y a deux bonnes nouvelles et une mauvaise nouvelle.

✅ La première bonne nouvelle est que les prix à l’achat baissent et que les loyers locatifs augmentent. Ainsi, pour un montant d’investissement qui a tendance à diminuer je peux espérer des loyers qui ont tendance à augmenter. Autrement dit, la crise que nous traversons améliore le rendement locatif d’un investisseur.

✅ La seconde bonne nouvelle est que les prix à l’achat baissent, non pas en raison d’une offre surabondante au regard des besoins en logements, mais parce qu’acheter à crédit coûte aujourd’hui trop cher. Ainsi, il y a fort à parier que le jour où les taux se dégonfleront, les prix reprendront des couleurs. Autrement dit, il n’y a pas de grosse inquiétude à avoir sur la rentabilité d’un investissement (qui inclut la plus ou moins-value de cession) si vous investissez sur le long terme.

❌ La mauvaise nouvelle est que le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs à crédit a diminué (de l’ordre de 25%). En effet la baisse des prix ne compense pas le surcoût en intérêts qu’engendre la hausse des taux. En d’autres termes, pour une même mensualité de remboursement, vous pouvez acheter 25% moins grand aujourd’hui qu’avant la remontée des taux. Ainsi, la correction des prix actuels n’est pas suffisante comparée à la hausse du coût du crédit. En définitive, la situation avant-crise était préférable pour un investisseur qui emprunte pour acheter aux conditions actuelles de marché.

➡️ En résumé, cette crise est une bonne nouvelle pour un acheteur cash mais une mauvaise nouvelle pour un investisseur à crédit. En effet :

• Les premiers ont intérêt à investir lorsque les taux sont au plus haut (car les prix diminueront mécaniquement sans que cela n’impacte la capacité d’achat).
• Les seconds ont intérêt à attendre une baisse des taux ou à négocier fermement le prix de vente du bien convoité (pour retrouver un pouvoir d’achat acceptable).

Comment investir à Bordeaux facilement ?

Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est pour répondre à ce besoin d’accompagnement que des entreprises comme Ouiker ou Immveo proposent leur service à Bordeaux.

Ces entreprises vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.

Ces conseillers en investissement :

• Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
• Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
• Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
• Sont rémunérés au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
• Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).

En outre, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.

Un investissement locatif à Bordeaux, une bonne idée ?

✅ Si vous avez des liquidités (donc que vous êtes insensible aux taux d'emprunt) et que vous êtes dans une logique patrimoniale, c’est-à-dire de valorisation de votre patrimoine sur le long terme, alors il est évident que Bordeaux, en ces temps de turbulence, représente une formidable opportunité d’investissement.

❌ En revanche, si vous n’avez pas d’apport (donc que vous êtes sensible aux taux d'emprunt), alors il est évident que ce n’est pas le bon moment d’investir compte tenu de la diminution récente du pouvoir d’achat immobilier (la baisse des prix n’a pas compensé la hausse des taux). Néanmoins, si vous négociez âprement le prix de vente du bien (à l’aide d’entreprise comme Ouiker par exemple), alors la tension locative actuelle est telle que votre bien sera très rentable.

Quant à savoir s’il faut louer en courte durée ou en longue durée cela dépend de votre aversion au risque :

• La location longue durée propose de faibles rendements mais a de longs jours devant elle ;
• La location saisonnière propose d’importants rendements mais il est de plus en plus difficile d’obtenir les habilitations nécessaires et nul ne sait dire dans quelle mesure elle va être restreinte à court et moyen terme par l’administration locale.

Questions fréquentes