Comme n’importe quel placement, l’immobilier est soumis à fiscalité. Pour mieux élaborer votre stratégie d’investisseur, vous devez tout connaître sur les taxes et impôts, et sur les moyens de les faire baisser !

Quels sont les différents impôts dans l’immobilier ?

La fiscalité immobilière porte sur les biens immobiliers détenus directement et indirectement (parts de sociétés immobilières) et sur les droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation…). Bref, voici un tour d’horizon des différents impôts immobiliers !

  • L’impôt sur les revenus locatifs : l’investissement immobilier direct ou indirect procure des loyers. En fonction de la nature de la location (vide ou meublée), les revenus fonciers ou BIC sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous devrez choisir le bon régime fiscal, entre les régimes micro et le régime réel ;
  • L’impôt sur la plus-value immobilière : revente d’un bien immobilier autre que la résidence principale ou revente de parts de société immobilière : vous devrez payer la taxe sur les plus-values de cession. Elle se compose de l’IR et des prélèvements sociaux ;
  • L’impôt sur la fortune immobilière : dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million, vous êtes assujetti à l’IFI ;
  • La taxe foncière : elle est due par le propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier ;
  • Les dispositifs de défiscalisation : pour vous inciter à investir dans le neuf ou dans l’ancien à rénover, l’État vous propose des réductions d’impôt.

On va maintenant vous présenter dans le détail la fiscalité immobilière applicable à l’investissement direct et indirect. C’est parti !

La fiscalité des revenus locatifs

Lorsque vous investissez en location nue, vous percevez des revenus fonciers. En location meublée, les recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les revenus fonciers et les BIC peuvent être soumis au régime micro, avec un abattement, ou au régime réel, avec la déduction des charges. La distinction entre ces deux sources de revenus a son importance ! Le pourcentage de l’abattement et les charges déductibles ne sont en effet pas les mêmes.

Imposition des loyers en location nue

Vous disposez de deux options : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il ne permet pas de déduire les charges d’exploitation. À la place, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts.

Les revenus fonciers nets sont ensuite ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires et traitements, revenus de capitaux mobiliers…) et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Vous êtes également redevable de prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. Vous pouvez déduire la CSG de 6.8 %.

Régime réel

Comme son nom l’indique, le régime du réel permet de déduire les charges pour leur montant réel. Il s’applique de plein droit au-delà de 15 000 euros de loyers annuels. Sur option irrévocable pendant 3 ans, vous pouvez choisir ce régime même si vous percevez moins de 15 000 euros par an.

Charges déductibles au régime réel

Pour être déductibles, les charges doivent être engagées pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu et être payées au cours de l’année. Conservez les justificatifs de ces dépenses, l’administration fiscale peut vous les demander !

En location vide, il existe une liste limitative de charges déductibles :

  • Les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt du prêt immobilier ayant servi à financer l’investissement locatif ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges locatives que vous n’avez pas pu récupérer auprès du locataire, au 31 décembre de l’année de son départ ;
  • Les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés…) ;
  • En copropriété, les provisions pour charges que vous ne répercutez pas sur le locataire ;
  • Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien (les dépenses de travaux de de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles) ;
  • Les frais de gestion locative (agence immobilière, concierge…).
Le déficit foncier au régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Il s’agit d’un mécanisme fiscal qui vous permet de réduire vos impôts, car il s’impute et se reporte sur votre revenu global, ou sur la catégorie des revenus fonciers. Il est plafonné à 10 700 euros par an.

Dans la liste des dépenses déductibles, seuls les intérêts fonciers constituent des charges financières. Elles participent à la création du déficit, mais elles s’imputent et se reportent seulement sur la catégorie des revenus fonciers.

Ensuite, il faut distinguer deux situations :

  • Vous avez créé un déficit foncier inférieur à 10 700 euros et votre imposition est inférieur à ce montant : vous pouvez le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans ;
  • Vous avez créé un déficit foncier supérieur à 10 700 euros : le reliquat est reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

Imposition des loyers en location meublée 

Vous bénéficierez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour l’imposition de vos recettes locatives, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Deux statuts : LMNP et LMP

Vous serez considéré un LMNP si vous remplissez l’une des deux conditions suivantes :

  • Percevoir des revenus locatifs d’un montant inférieur à 23 000 euros ;
  • Les recettes locatives sont inférieures à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal.

À l’inverse, si les recettes sont supérieures à 23 000 euros et à l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal, alors vous serez considéré comme un LMP.

La distinction entre ces deux statuts est importante pour le traitement des déficits et de la plus-value.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque les recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur le montant brut des revenus locatifs. Il est porté à 71 % pour les meublés de tourisme.

Les BIC nets sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif de l’IR. Viennent ensuite s’ajouter les prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Régime réel

Aussi appelé régime du bénéfice réel, ce régime fiscal vous permet de déduire non pas une liste mais l’intégralité de vos charges dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation et au cours de l’année de l’imposition.

Avantage par rapport à la fiscalité de la location vide : vous pouvez pratiquer des amortissements. Ceux-ci permettent d’enregistrer la dépréciation du bien immobilier et du mobilier. Vous pouvez amortir l’immeuble hors terrain, par composant (gros œuvre, toiture, installation électrique…), les travaux et l’intégralité des meubles.

Le déficit en régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous dégagez un déficit. Il faut noter que les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquence de générer ou d’aggraver un déficit. Si votre résultat est déficitaire, vous pouvez reporter les amortissements, sans limitation de durée.

Le traitement des déficits varie ensuite en fonction de votre statut :

  • En LMNP : vous pouvez le reporter sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans ;
  • En LMP : vous pouvez l’imputer sur votre revenu global sans limitation de montant. Si votre imposition est inférieure au déficit, vous pouvez reporter ce dernier sur votre revenu global pendant 6 ans.

La fiscalité des plus-values immobilières

Vous revendez un bien immobilier ou des parts sociales de société immobilière. La différence entre le prix de cession et le prix d’achat est positive : vous créez une plus-value immobilière. Et si le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition, alors vous dégagez une moins-value.

La plus-value de la résidence principale

Si la revente porte sur la résidence principale, vous êtes exonéré de taxe sur les plus-values de cession.

La plus-value de la résidence secondaire

Si vous revendez une résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, vous devrez payer la taxe sur la plus-value. Il faut calculer la plus-value nette, en majorant ou en diminuant les prix de cession et d’acquisition de certains frais (frais de notaire et de travaux notamment).

Le régime des plus-values des particuliers prévoit une double imposition :

  • A l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Soit au total 36.2 % ! Mais vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention pour chacune de ces taxes, comme suivant :

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION IMPÔT : ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION. PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION.
0 à 5 ans 0% 0%
6 à 21 ans 6% par an 1,65% par an
La 22ème année révolue 4% par an 1,60% par an
Après 22 ans Exonération 9%
Après 30 ans Exonération Exonération

Barème de l’abattement de l’imposition et des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières.

À savoir : il existe une taxe supplémentaires sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros.

Exemple de taxe sur la plus-value

Vous avez acheté un appartement en 2016 à un prix de 200 000 euros. Vous le revendez en 2022 à 260 000 euros. La plus-value est de 60 000 euros. Vous avez conservé le logement 6 ans.

  • Abattement IR : (6%x 6) x 60 000 = 21 600 euros
  • Montant imposable : 60 000 – 21 600 = 38 400 euros.
  • IR sur la plus-value : 19 % x 38 400 = 7 296 euros
  • Abattement PS : (1.65%x6) x 60 000 = 5 940 euros
  • Montant taxable : 60 000 – 5 940 = 54 060 euros
  • PS sur la plus-value : 17.2 % x 54 060 = 9 298.32 euros

➡️ Total taxe sur la plus-value : 7 296 + 9 298.32 = 16 594.32 euros.

La plus-value du LMP

Le LMP est soumis au régime des plus-values des professionnels. La plus-value repose non pas sur la différence prix de cession et prix d’achat, mais sur la différence prix de cession et valeur nette comptable (VNC) du bien.

La VNC réintègre les amortissements. Plus il y en a eu, plus la plus-value est élevée. À condition d’exercer votre activité depuis au moins 5 ans, vous profitez :

  • D’une exonération totale de taxation de la plus-value lorsque celle-ci n’excède pas 90 000 euros ;
  • D’une exonération partielle de taxation de la plus-value lorsque celle-ci est comprise entre 90 000 et 126 000 euros.

Si vous ne remplissez pas les conditions pour l’exonération, alors la plus-value professionnelle est imposée au régime des plus-values de court terme (moins de 2 ans) ou de long terme (plus de 2 ans), à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Traitement de la plus-value court terme et long terme en LMP

  Plus-value court terme Plus-value long terme
LMP exerçant en entreprise soumise à l’IR  Compensation entre plus-values et moins-values de l’exercice social = plus-value nette.Plus-value nette ajoutée au bénéfice de l’entreprise puis taxée dans les conditions normales de l’IR.
À savoir : possibilité d’étaler l’imposition sur 3 ans 
Compensation entre plus-values et moins-values de l’exercice social = plus-value nette.Plus-value nette imposée au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). 
LMP exerçant en entreprise à l’IS  Plus-value imposée au taux normal de 25 % ou au taux réduit de 15 % (applicable aux PME et seulement pour la tranche de bénéfices inférieure à 38 120 euros). 

Fiscalité immobilière : qu’en est-il des SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acquérir, détenir et gérer un patrimoine en commun. Le plus souvent, il s’agit d’une SCI familiale. La SCI est en effet idéale pour anticiper la transmission du patrimoine et diminuer les droits de succession.

Imposition des parts de SCI à l’IR

De plein droit, la SCI est fiscalement transparente. Ce sont les associés qui font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu :

  • Fiscalité des loyers perçus par la SCI : chaque associé perçoit une quote-part des loyers, en fonction de sa détention dans le capital social de la SCI. Ces revenus sont imposés à l’IR et aux prélèvements sociaux, en principe au régime réel. En effet, pour avoir droit au régime micro-foncier, il faut que vous soyez propriétaire en direct d’au moins un logement en location nue ;
  • Fiscalité de la plus-value : la plus-value peut provenir de la revente d’un immeuble ou des parts sociales. C’est le régime des particuliers qui s’applique, avec abattement pour durée de détention.

Imposition des parts de SCI à l’IS

Sur option, vous pouvez préférer une SCI à l’impôt sur les sociétés. C’est la SCI à l’IS qui supporte les différents impôts et taxes, sauf si les associés décident de se verser des dividendes. Dans ce cas, il y aura une double imposition : au niveau de la société, puis au niveau des associés.

Fiscalité au niveau de la SCI à l’IS

  • Fiscalité des revenus locatifs : ils sont soumis à l’IS, au taux réduit de 15 % pour la fraction de bénéfice jusqu’à 38 120 euros de bénéfices, et au taux normal de 25 % pour la fraction supérieure ;
  • Fiscalité de la plus-value : c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, en calculant la plus-value sur la base de la différence entre prix de cession et VNC. Ensuite, la SCI à l’IS est imposée au taux normal ou au taux réduit

Fiscalité au niveau des associés

S’ils décide de se verser un dividende, les associés seront imposés :

  • Soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % (12.8 d’IR et 17.2 % de PS) ;
  • Soit au barème progressif de l’IR : attention, cette option est valable pour l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers (RCM) ! Vous profitez alors d’un abattement de 40 %.

La fiscalité de la pierre papier

On utilise le terme de pierre papier pour désigner un investissement immobilier via un placement financier (comptes-titres ou assurance vie). Elle recoupe essentiellement l’investissement en SCPI et en OPCI. Ces sigles signifient respectivement « société civile de placement immobilier » et « organisme de placement collectif immobilier »

Il existe trois grandes familles de SCPI :

  • La SCPI de rendement : la SCI acquiert et loue un parc immobilier diversifié. En contrepartie de vos apports, vous percevez une quote-part des loyers ;
  • La SCPI fiscale : SCPI de déficit foncier, SCPI Pinel, SCPI Malraux : ce type de SCPI permet de réduire votre assiette imposable ;
  • La SCPI d’achat-revente : elle achète de l’immobilier qu’elle rénove et revend. Vous percevez une fraction de la plus-value, à concurrence de votre participation dans le capital.

Les OPCI se composent essentiellement de deux catégories :

  • SPPICAV : vous investissez dans des parts de société sur les marchés financiers ;
  • FPI : vous investissez dans une société de gestion qui s’occupe de votre placement.

La fiscalité applicable est soit celle de la détention directe de parts, soit celle de l’assurance vie.

Imposition des parts en direct

Il convient de distinguer les différentes sources de revenus procurés par vos investissements en pierre papier pour en déterminer la fiscalité.

  • Revenus fonciers : les loyers des SCPI et des FPI relèvent de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, au régime micro-foncier ou au régime réel ;
  • Revenus financiers : ils proviennent des placements de trésorerie qu’opèrent les sociétés. Considérés comme des RCM, ils relèvent du PFU à 30 % (12.8 % d’IR, 17.2 % de prélèvements sociaux). Sur option valable pour l’ensemble des RCM, vous pouvez préférer une imposition au barème progressif ;
  • Plus-values : la plus-value à la revente des parts est imposable au régime des particuliers (19 % d’IR, 17.2 % de prélèvements sociaux) ;

Imposition en assurance-vie

Pour l’imposition des titres détenus par le biais d’une assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité plus avantageuse. Celle-ci dépend de la durée de détention du contrat et de l’âge au versement des primes.

Les autres taxes immobilières 

La fiscalité immobilière comprend également tes impôts locaux et l’impôt sur la fortune immobilière.

Taxe foncière et taxe d’habitation

Due par l’occupant d’un logement au 1er janvier, la taxe d’habitation vit ses dernières heures… Du moins celle qui concerne la résidence principale. Les autres biens immobiliers, qui sont suffisamment meublés pour permettre l’habitation, y restent soumis, hors cas d’exonération. La taxe repose sur la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition voté par les collectivités locales.

La taxe foncière concerne les propriétaires d’un logement au 1er janvier. Elle s’applique sur les propriétés bâties comme sur les terrains nus. Il existe de nombreux cas d’exonération temporaire et de dégrèvement. Le montant de la taxe foncière représente la moitié de la valeur locative cadastrale du logement auquel on applique le taux d’imposition des collectivités territoriales.

À savoir : il est possible de déduire la taxe foncière des revenus au régime réel.

IFI

Succédant à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), l’impôt sur la fortune immobilière vous concerne si la valeur nette de votre patrimoine détendu directement ou indirectement excède 1.3 million d’euros. Les biens professionnels sont exclus, et la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.

Vous pouvez déduire un certain nombre de charges dans le calcul de l’IFI, dont les frais d’acquisition et les dépenses de réparation. Le fisc applique ensuite un barème progressif pour déterminer le montant de votre imposition. Le démembrement de propriété, les dons aux organismes d’utilité publique ou une diversification du patrimoine sur les actifs financiers permettent de réduire la taxation.

Réduire ses impôts avec les dispositifs de défiscalisation immobilière

La fiscalité immobilière, c’est aussi les possibilités de défiscaliser, c’est-à-dire d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Différents dispositifs de défiscalisation vous permettent de concrétiser cet objectif, dans l’ancien ou le neuf, en location nue ou en location meublée.

  • Loi Pinel et Pinel ancien : vous investissez dans un bien immobilier neuf ou ancien avec travaux de rénovation. En contrepartie d’un engagement de location de 6 à 12 ans, à des locataires sous conditions de ressources et en respectant un plafond de loyers, vous obtenez une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien ;
  • Loi Denormandie : elle fonctionne selon le même principe que le dispositif Pinel, mais sur un plus grand nombre de villes ;
  • Loi Censi-Bouvard : vous investissez dans un logement neuf, en location meublée, implanté dans une résidence avec services. En contrepartie d’une location obligatoire de 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien et pouvez récupérer la TVA ;
  • Loi Malraux : vous achetez un immeuble à rénover en intégralité, que vous louerez en location nue pendant 9 ans. Vous pouvez défiscaliser 22 ou 30 % du montant des travaux, dans une limite de 400 000 euros sur 4 ans. L’avantage ici, c’est que la réduction d’impôt n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales ;
  • Loi Girardin social : vous investissez à fonds perdus dans un logement social d’outre-mer. Il doit être conservé 5 ans en location. Vous obtenez une réduction d’impôt supérieure à votre investissement de départ.