Tout savoir sur la fiscalité immobilière !

Comme n’importe quel placement, l’immobilier est soumis à fiscalité. Pour mieux élaborer votre stratégie d’investisseur, vous devez tout connaître sur les taxes et impôts, et sur les moyens de les faire baisser !

Quels sont les différents impôts dans l’immobilier ?

La fiscalité immobilière porte sur les biens immobiliers détenus directement et indirectement (parts de sociétés immobilières) et sur les droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation…). Bref, voici un tour d’horizon des différents impôts immobiliers !

Les impôts lors de l’acquisition d’un bien immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous payez des frais et taxes que l’on simplifie parfois en parlant de « frais de notaire ».

En réalité, plusieurs taxes sont incluses dans cette enveloppe :

• Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière (TPF) : ce sont des prélèvements effectués au profit des départements, des communes et de l’État. Si vous achetez un bien ancien, le taux normal s’applique (5,80 % dans les départements français, sauf dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte qui pratiquent un taux à 5,10 %). Vous bénéficiez d’un taux réduit si vous achetez un bien neuf ou en VEFA auprès d’un professionnel (0,71 %) ;
• La contribution de sécurité immobilière : elle s’élève à 0,1 % ;
• La TVA : les ventes de biens immobiliers anciens ou neufs entre particuliers non-assujettis ne sont pas soumises à la TVA. Si vous êtes particulier et que vous achetez un bien à un professionnel assujetti à la TVA, c’est le professionnel qui est paie la TVA au taux de 20 % dans la majorité des cas (5,5 % par exception sous conditions). En tant qu’acquéreur non assujetti à la TVA, vous ne la payez pas. En revanche, vous payez les droits d’enregistrement.

Les « frais de notaire » incluent également les frais et débours et les émoluments. Ce ne sont pas des taxes. Les premiers sont les sommes acquittées par le notaire pour la constitution du dossier de vente (ex : consultation du cadastre, géomètre). Les émoluments constituent la rémunération du notaire pour son travail.

➡️ Au total, comptez une enveloppe de :

Les impôts dûs lors de la phase de détention du bien

• L’impôt sur les revenus locatifs : l’investissement immobilier direct ou indirect procure des loyers. En fonction de la nature de la location (vide ou meublée), les revenus fonciers ou BIC sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous aurez la lourde tâche de choisir le bon régime fiscal ; régime micro ou régime réel ?

• L’impôt sur la fortune immobilière : dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, vous êtes assujetti à l’IFI ;

• La taxe foncière : elle est due par tout propriétaire d’un bien immobilier au 1^er janvier de l’année ;

• La taxe d’habitation sur les résidences secondaires : due par les propriétaires et les locataires à l’année de leur résidence secondaire, lorsqu’ils occupent le bien au 1er janvier de l’année ;

• La taxe sur les logements vacants : qui concerne les logements inhabités et non meublés depuis au moins 1 an, et qui se situent en zone tendue ;

• La taxe d’habitation sur les logements vacants : qui concerne les logements inhabités et non meublés depuis au moins 2 ans, et qui se situent dans certaines communes (hors zones tendues).

Les impôts à la revente d’un bien immobilier

• L’impôt sur la plus-value immobilière : il intervient lorsque vous revendez un bien immobilier autre que votre résidence principale, ou lorsque vous revendez des parts de société immobilière. Vous devrez alors payer les taxes sur les plus-values de cession. Elle se compose de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, éventuellement de la taxe supplémentaire sur les plus-values élevées et de la CEHR.

Présentons maintenant dans le détail la fiscalité immobilière applicable aux investissements directs et indirects (par l’intermédiaire de sociétés relevant de l’impôt sur le revenu). C’est parti !

La fiscalité des revenus locatifs

Lorsque vous investissez en location nue, vous percevez des revenus fonciers. En location meublée, les recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les revenus fonciers et les BIC peuvent être soumis au régime micro, avec un abattement, ou au régime réel, avec la déduction des charges. La distinction entre ces deux sources de revenus a son importance ! Le pourcentage de l’abattement et les charges déductibles ne sont en effet pas les mêmes.

Imposition des loyers en location nue

Vous disposez de deux options : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an. Il ne permet pas de déduire les charges d’exploitation. À la place, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts.

Les revenus fonciers nets sont ensuite ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires et traitements, revenus de capitaux mobiliers…) et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Vous êtes également redevable de prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Vous pouvez déduire la CSG de 6,8 % en N+1.

➡️ Au maximum, la taxation des revenus fonciers en régime micro avec les prélèvements sociaux s’élève à 43,5 % des recettes brutes (si vous relevez de la TMI à 45 %).

Régime réel

Comme son nom l’indique, le régime foncier réel permet de déduire les charges pour leur montant réel. Il s’applique de plein droit au-delà de 15 000 euros de loyers annuels. Sur option irrévocable pendant 3 ans, vous pouvez choisir ce régime même si vous percevez moins de 15 000 euros par an.

Charges déductibles au régime réel

Pour être déductibles, les charges doivent être engagées pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu et être payées au cours de l’année. Conservez les justificatifs de ces dépenses, l’administration fiscale peut vous les demander !

En location nue, il existe une liste limitative de charges déductibles :

• Les intérêts d’emprunt et les frais d’emprunt du prêt immobilier ayant servi à financer l’investissement locatif ;
• La taxe foncière ;
• Les charges locatives que vous n’avez pas pu récupérer auprès du locataire, au 31 décembre de l’année de son départ ;
• Les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés…) ;
• En copropriété, les provisions pour charges que vous ne répercutez pas sur le locataire ;
• Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien (les dépenses de travaux de de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles) ;
• Les frais de gestion locative (agence immobilière, concierge…).

Le déficit foncier au régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Il s’agit d’un mécanisme fiscal qui vous permet de réduire vos impôts, car ce déficit foncier vient en déduction de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce montant est doublé si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025.

Attention, un retraitement doit être effectué car les intérêts d'emprunt ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global ! Ils viennent seulement en déduction des revenus fonciers.

En résumé, vous pouvez distinguer plusieurs situations :

• Vous avez créé un déficit foncier inférieur à 10 700 euros et votre revenu global est supérieur à ce montant : vous pouvez déduire l’intégralité de ce déficit et réduisez ainsi vos impôts finaux ;
• Vous avez créé un déficit foncier inférieur à 10 700 euros et votre revenu global est inférieur à ce montant : vous pouvez reporter le déficit non-imputé cette année sur votre revenu global pendant 6 ans ;
• Vous avez créé un déficit foncier supérieur à 10 700 euros : dans la limite de 10 700 euros, vous pouvez les déduire de votre revenu global (hors intérêts). Ce qui excède 10 700 euros et les intérêts d'emprunt constitue un déficit foncier reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

Imposition des loyers en location meublée 

Vous bénéficierez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour l’imposition de vos recettes locatives, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Deux statuts : LMNP et LMP

Vous serez considéré un loueur professionnel si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :

• Vous percevez des revenus de la location meublée d’un montant supérieur à 23 000 euros ;
• Les recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.

À l’inverse, vous serez considéré comme un loueur non-professionnel :

• si les recettes sont inférieures à 23 000 euros
• ou si elles sont supérieures à 23 000 euros mais ne représentent pas plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal

La distinction entre ces deux statuts est importante pour le traitement des déficits et de la plus-value de cession du bien immobilier.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque les recettes locatives n’excèdent pas 77 700 euros (l’année de réalisation des revenus ou l’année qui précède). Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur le montant brut des revenus locatifs. Il est porté à 71 % pour les meublés de tourisme.

Les revenus BIC après abattement (nets) sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif de l’IR. Viennent ensuite s’ajouter les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

➡️ Au maximum, la taxation des revenus locatifs en régime micro-BIC avec les prélèvements sociaux s’élève à 31,1 % des recettes brutes (si vous relevez de la TMI à 45 %).

Régime réel

Aussi appelé régime du bénéfice réel, ce régime fiscal vous permet de déduire non pas une liste mais l’intégralité de vos charges dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation au cours de l’année de l’imposition.

L’avantage non-négligeable par rapport à la fiscalité de la location nue est que vous pouvez pratiquer des amortissements. Ceux-ci permettent d’enregistrer la dépréciation du bien immobilier et du mobilier. Vous pouvez amortir l’immeuble hors terrain, par composant (gros œuvre, toiture, installation électrique…), les travaux et l’intégralité des meubles.

Le déficit en régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous dégagez un déficit. Il faut noter que les amortissements ne peuvent pas avoir pour conséquence de générer ou d’aggraver un déficit. Si votre résultat est déficitaire, vous pouvez reporter les amortissements, sans limitation de durée.

Le traitement des déficits varie ensuite en fonction de votre statut :

• En LMNP : vous pouvez le reporter sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans ;
• En LMP : vous pouvez l’imputer sur votre revenu global sans limitation de montant. Si votre imposition est inférieure au déficit, vous pouvez reporter ce dernier sur votre revenu global pendant 6 ans.

En savoir plus sur la fiscalité de la location meublée et la fiscalité en meublé de tourisme.

La fiscalité des plus-values immobilières

Vous revendez un bien immobilier ou des parts sociales de société immobilière plus cher que le prix auquel vous les avez achetés ? Vous réalisez donc une plus-value immobilière. A l’inverse, si le prix de vente cession (minoré des frais) est inférieur au prix d’achat (majoré des frais), alors vous dégagez une moins-value.

La plus-value de cession de la résidence principale

✅ Si la revente porte sur votre résidence principale, vous êtes exonéré de taxe sur les plus-values de cession et des prélèvements sociaux !

Votre résidence principale est votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente (ou de sa mise en vente) pour pouvoir être exonéré.

La plus-value de cession de la résidence secondaire

Si vous revendez une résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, vous devrez payer la taxe sur la plus-value. Il faut calculer la plus-value nette, en majorant ou en diminuant les prix de cession et d’acquisition de certains frais (frais de notaire et de travaux notamment).

Le régime des plus-values des particuliers prévoit une double imposition :

• A l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Soit au total 36,2 % ! Mais vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention pour chacune de ces taxes :

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION	IR : ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION	PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION
0 à 5 ans	0%	0%
6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
La 22ème année révolue	4% par an	1,60% par an
Après 22 ans	Exonération	9%
Après 30 ans	Exonération	Exonération

À savoir : il existe une taxe supplémentaires sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros. Pour en savoir plus, lisez notre article dédié à la taxation des plus-values immobilières.

Exemple chiffré de taxe sur la plus-value

Vous avez acheté un appartement en 2014 à un prix de 200 000 euros. Vous le revendez en 2022 à 260 000 euros. La plus-value est de 60 000 euros. Vous avez conservé le logement 8 ans.

• Abattement IR : (6 % x 3) x 60 000 = 10 800 euros
• Montant imposable : 60 000 – 10 800 = 49 200 euros
• IR sur la plus-value : 19 % x 49 200 = 9 348 euros

• Abattement PS : (1,65 % x 3) x 60 000 = 2 970 euros
• Montant taxable : 60 000 – 2 970 = 57 030 euros
• PS sur la plus-value : 17,2 % x 57 030 = 9 809 euros

• Taxe supplémentaire sur les plus-values élevées (dès lors que la plus-value est supérieure à 50 000 euros)
• Montant de la surtaxe : 2 % x 60 000 – (60 000 – 60 000) x 1/20 = 1 200 euros

➡️ Total des taxes sur la plus-value : 9 348 + 9 809 + 1 200 = 20 357 euros.

L’imposition des plus-values en LMP

Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values des professionnels. La plus-value repose non pas sur la différence prix de cession et prix d’achat, mais sur la différence prix de cession et valeur nette comptable (VNC) du bien.

La VNC réintègre les amortissements pratiqués tout au long de la location. Plus il y a eu de déductions pour amortissements, plus la plus-value est élevée ! Mais, bonne nouvelle pour les professionnels, si vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans, vous profitez :

• D’une exonération totale si la moyenne de vos recettes hors taxes N-1 et N-2 n’excède pas 90 000 € ;
• D’une exonération partielle de taxation de la plus-value lorsque la moyenne des recettes N-1 et N-2 est comprise entre 90 000 et 126 000 €.

Si vous ne remplissez pas les conditions pour l’exonération, alors la plus-value professionnelle est imposée selon le régime de droit commun des BIC (règles de l’IS). Ainsi, les régimes des plus-values de court terme et des plus-values de long terme s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien :

Durée de détention	Régime applicable	Modalités d’imposition
Moins de 2 ans	Plus-value court terme	Compensation entre plus-values et moins-values de l’exercice social = plus-value nette. ➡️ Plus-value nette ajoutée au bénéfice de l’entreprise puis taxée dans les conditions normales de l’IR, au barème progressif + cotisations sociales des indépendants À savoir : possibilité d’étaler l’imposition sur 3 ans
Plus de 2 ans	Plus-value court terme dans la limite des amortissements + Plus-value long terme au-delà	Le montant correspondant aux amortissements pratiqués est soumis au régime des PV court-terme ci-dessus. ➡️ La plus-value au-delà des amortissements est imposée au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Fiscalité immobilière : qu’en est-il des SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acquérir, détenir et gérer un patrimoine en commun. Le plus souvent, il s’agit d’une SCI familiale. La SCI peut être idéale pour anticiper la transmission du patrimoine et optimiser les droits de succession.

Imposition du porteur de parts de SCI à l’IR

Une société civile est, de plein droit, fiscalement semi-transparente, sauf option pour l’impôt sur les sociétés. Cela signifie que ce sont les associés qui font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu, pour la quote-part des bénéfices qui leur revient. Voyons les impositions dont le porteur est redevable :

• Fiscalité des loyers perçus par la SCI : chaque associé perçoit une quote-part des loyers, en fonction de sa détention dans le capital social de la SCI. Ces revenus sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux. En principe, vos revenus fonciers seront imposés au régime réel. Par exception, vous pouvez relever du micro-foncier si vous êtes par ailleurs propriétaire en direct d’un autre bien mis en location nue (et que l’ensemble des recettes n’excède pas 15 000 €) ;

• Fiscalité de la plus-value : la plus-value peut provenir de la revente d’un immeuble ou des parts sociales. C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Vous bénéficiez donc des abattements pour durée de détention énoncés ci-dessus.

Imposition du porteur de parts de SCI à l’IS

Sur option, vous pouvez préférer une SCI à l’impôt sur les sociétés. C’est donc la SCI à l’IS qui supporte les différents impôts et taxes sur les loyers et les reventes d’immeubles. Lorsque les associés décident de se verser des dividendes, il y a une double imposition : au niveau de la société, puis au niveau des associés.

Fiscalité au niveau de la SCI à l’IS

• Fiscalité des revenus locatifs : ils sont soumis à l’IS. Sous certaines conditions, la société peut bénéficier d’une imposition à taux réduit ;

Bénéfice	Taux
De 0 à 42 500 euros	15 %
Au-delà de 42 500 euros	25 %

• Fiscalité de la plus-value : c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, tel que décrit ci-dessus. La plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et la VNC. Ensuite, la SCI à l’IS est imposée au taux normal ou au taux réduit si elle remplit les conditions.

Fiscalité au niveau des associés

S’ils décident de se verser un dividende, les associés seront imposés :

• Soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de PS) ;
• Soit au barème progressif de l’IR : attention, cette option est appliquée à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Vous profitez alors d’un abattement de 40 % sur les dividendes versés mais calculez bien l’impact que cette option aura pour votre foyer fiscal !

Pour en savoir plus sur la cession des parts de société civile, lisez notre article dédié.

La fiscalité de la pierre papier

On utilise le terme de pierre papier pour désigner un investissement immobilier via un support financier (comptes-titres ou assurance vie). Elle recoupe essentiellement l’investissement en SCPI et en OPCI. Ces sigles signifient respectivement « société civile de placement immobilier » et « organisme de placement collectif immobilier ».

Il existe trois grandes familles de SCPI :

• La SCPI de rendement : la société acquiert et loue un parc immobilier diversifié. En contrepartie de vos apports, vous percevez une quote-part des loyers ;
• La SCPI fiscale : ce type de SCPI permet de réduire votre assiette imposable (SCPI de déficit foncier, SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc) ;
• La SCPI d’achat-revente : elle achète de l’immobilier qu’elle rénove et revend. Vous percevez une fraction de la plus-value, à concurrence de votre participation dans le capital.

Les SCPI ne sont pas cotées en bourse. Elles sont fiscalement semi-transparentes, tout comme les FPI.

Les OPCI se composent essentiellement de deux catégories :

• SPPICAV : vous investissez dans des parts d’une société de capitaux sur les marchés financiers ;
• FPI : vous investissez dans un fonds dont vous êtes copropriétaire et une société de gestion s’occupe des investissements.

Vous pouvez souscrire directement ces parts et actions, ou y souscrire via une assurance-vie. La fiscalité applicable est différente.

Imposition des parts et actions détenues en direct

Il convient de distinguer le type de société et les différentes sources de revenus procurés par vos investissements en pierre papier pour en déterminer la fiscalité.

SPPICAV

➡️ Avec elle, c’est simple ! Les revenus distribués de la SPPICAV (dividendes) ainsi que la plus-value de cession des titres de SPPICAV sont imposés à la flat tax. Vous êtes donc taxé, au maximum, à 30 % (34 % avec l’éventuelle CEHR). Toutefois, vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif de tous vos revenus financiers, si cela est plus avantageux pour vous.

SCPI et FPI

• Revenus fonciers : les loyers issus des SCPI et des FPI sont imposés chez le détenteur des parts à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit au régime micro-foncier, soit au régime réel ;
• Revenus financiers : ils proviennent des placements de trésorerie qu’opèrent les SCPI et FPI ainsi que des éventuelles cessions d’actifs financiers. Considérés comme des RCM, ils relèvent de la flat tax à 30 % (12,8 % d’IR, 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur option valable pour l’ensemble des RCM, vous pouvez préférer une imposition au barème progressif ;
• Plus-values : la plus-value réalisée lors de la revente des parts d’immeubles ainsi que la PV de cession des parts des SCPI et de FPI est imposable conformément au régime des plus-values immobilières des particuliers décrit ci-dessus (19 % d’IR, 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention).

Imposition des parts et actions détenues via une assurance-vie

Pour l’imposition des titres détenus par le biais d’une assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité plus avantageuse. Celle-ci dépend de la durée de détention du contrat et de l’âge au versement des primes.

Les titres sont détenus par l’assureur, et non pas vous-même. Ainsi, vous n’êtes imposé qu’en cas de rachat et vous bénéficiez :

• de l’imposition à la flat tax (30 %), quelle que soit la source des revenus (loyers, cession d’immeubles, etc) ;
• d’un abattement de 4 600 € sur les produits retirés, après 8 ans de détention du contrat. Cet abattement est doublé si vous êtes marié ou pacsé ;
• d’un taux d’imposition réduit de 7,5 % sur les produits retirés, après 8 ans de détention du contrat. Ce taux réduit s’applique seulement sur la fraction des gains qui se rapportent à des versements inférieurs à 150 000 euros. La fraction des gains se rapportant à la fraction des versements supérieure à cette somme est imposée à la flat tax.

Les autres taxes immobilières

La fiscalité immobilière comprend également des impôts locaux et l’impôt sur la fortune immobilière.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation a été supprimée pour les seules résidences principales. Si vous possédez au 1er janvier une résidence secondaire ou un bien mis en location, vous en êtes toujours redevable …

Vous êtes redevable de la taxe d’habitation sur ces biens s’ils sont habités et suffisamment meublés pour permettre l’habitation. A contrario, les biens qui ne disposent pas suffisamment de meubles pour y permettre l’habitation, et qui n’ont pas été habité depuis 1 ou 2 ans (selon la commune où ils se trouvent), relèvent de la taxe sur les logements vacants.

La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition est voté par les collectivités locales.

Taxe foncière

La taxe foncière concerne les propriétaires d’un logement au 1^er janvier. Elle s’applique sur les propriétés bâties comme sur les terrains nus. Il existe de nombreux cas d’exonération temporaire et de dégrèvement. Le montant de la taxe foncière représente la moitié de la valeur locative cadastrale du logement auquel on applique le taux d’imposition des collectivités territoriales.

IFI

Succédant à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), l’impôt sur la fortune immobilière vous concerne si la valeur nette de votre patrimoine détendu directement ou indirectement excède 1,3 million d’euros. Les biens professionnels sont exclus, et la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.

Vous pouvez déduire un certain nombre de charges dans le calcul de l’IFI, dont les frais d’acquisition et les dépenses de réparation. Le fisc applique ensuite un barème progressif pour déterminer le montant de votre imposition. Le taux varie de 0 à 1,5 % en fonction de la valeur de votre patrimoine.

Le démembrement de propriété, les dons aux organismes d’utilité publique ou une diversification du patrimoine sur les actifs financiers permettent de réduire la taxation.

Réduire ses impôts avec les dispositifs de défiscalisation immobilière

Comment détailler la fiscalité immobilière sans parler des possibilités de défiscaliser, c’est-à-dire d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction ou d’une déduction d’impôt ? Différents dispositifs de défiscalisation vous permettent de concrétiser cet objectif, dans l’ancien ou le neuf, en location nue seulement.

Les réductions d’impôts pour investissement locatif

• Loi Pinel : vous investissez dans un bien immobilier neuf ou assimilé. En contrepartie d’un engagement de location de 6 à 12 ans, à des locataires sous conditions de ressources et en respectant un plafond de loyers, vous obtenez une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 % du prix d’achat du bien. Si vous investissez Outre-mer, le taux est majoré (jusqu’à 25 %) ;

• Pinel Plus : c’est le même principe que le Pinel mais le bien soit se situe dans un quartier prioritaire de la ville éligible, soit il répond à des standards énergétiques, de confort et d’usage supérieurs à la norme. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix d’achat du bien ;

• Dispositif Denormandie : il fonctionne selon le même principe que le Pinel, mais sur un plus grand nombre de villes et dans l’ancien avec travaux uniquement, qui doivent représenter au moins 25 % du coût global de l’opération. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du coût (achat + travaux) ;

• Loi Malraux : vous achetez un immeuble dans un Site patrimonial remarquable, à rénover en intégralité, que vous louerez en location nue pendant 9 ans. Vous pouvez défiscaliser 22 ou 30 % du montant des travaux, dans une limite de 400 000 euros sur 4 ans. L’avantage ici, c’est que la réduction d’impôt n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière plus atypiques

• Dispositif Monuments Historiques : lorsque vous réalisez des travaux sur un monument historique, ces dépenses peuvent venir s’imputer sur votre revenu global sans limite (sous certaines conditions). Dans certains cas, cela signifie que vous annulez complètement l’impôt ! De même, cet avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales ;

• Dispositif Girardin social : vous investissez à fonds perdus dans un logement social en Outre-mer. Il doit être mis 5 ans en location à un organisme de gestion. Vous obtenez une réduction d’impôt supérieure à votre investissement de départ (jusqu’à 125 %).

Questions fréquemment posées