SCI et SCPI, une seule lettre de différence, et pourtant deux placements bien distincts. Performance, frais, horizon de placement, fiscalité : quel que soit le paramètre, SCI ou SCPI sont loin d’être similaires.
SCI et SCPI : de quoi parle-t-on ?
La SCI désigne une Société Civile Immobilière, qui est une entité juridique permettant d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Les SCI sont assez fréquentes pour gérer et transmettre des biens immobiliers au sein d’une famille. Mais il existe aussi des SCI disponibles comme unités de compte au sein d’assurance-vie. Elles sont alors à voir comme des fonds d’investissement en immobilier, dans lesquels vous pouvez investir au même titre que d’autres fonds d’investissement, SCPI ou fonds euros.
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Gérée par une société de gestion, elle investit dans des biens immobiliers (ex. bureaux, commerces), qu’elle loue, puis elle reverse la majeure partie des revenus locatifs à ses associés (vous, l’investisseur). Ce placement financier permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, d’où son appartenance à la catégorie des investissements dits pierre papier.
Les SCI comme outil d’optimisation patrimonial ou de gestion familial de biens immobiliers sont plus des structures juridiques que des placements financiers en tant que tel.
Par conséquent, pour la suite de l’article, il me paraît plus pertinent de comparer SCPI et SCI dans l’assurance-vie (comme une unité de compte), afin d’analyser les avantages et les inconvénients de deux placements financiers.
Je vous conseille notre article sur la SCI familiale pour ceux qui sont plus intéressés par ce sujet.
SCPI : un classique de la pierre papier
Les SCPI connaissent un succès qui ne se dément pas d’année en année, avec une collecte supérieure à 10 milliards d’euros en 2022. Quelles sont les caractéristiques de cet investissement en plein développement ?
Des rendements stables autour de 4% à 5%
Les SCPI sont une façon simple d’investir dans l’immobilier, sans soucis de gestion, et avec un rendement net de frais aux alentours de 4,5% ces dernières années (4,53% en 2022).
Ces gains étant issus de revenus locatifs, et les baux étant généralement signés sur plusieurs années, les versements des SCPI ont le bon goût d’être très stables, contrairement aux performances des marchés boursiers par exemple.
Des frais élevés
Point faible de ce placement, les frais de souscription des SCPI sont souvent très élevés, oscillant entre 8% et 12%. A cause de cela, il est recommandé de conserver ses parts de SCPI pendant au moins dix ans, afin de gommer ces frais. Il s’agit donc d’un investissement de long terme.
Depuis quelques années apparaissent toutefois des SCPI sans frais d’entrée, comme Iroko Zen ou Remake Live.
Néanmoins, si vous sortez de votre investissement dans les premières années, vous aurez une pénalité à payer, donc cela reste un placement à long terme (au moins 5 ans).
Enfin, les frais de souscription ne sont pas les seuls frais, puisqu’il y a aussi des commissions de gestion prélevées annuellement, souvent aux alentours de 10% à 12%. Mais les taux de distribution communiqués sont nets de frais de gestion.
Une fiscalité à optimiser en fonction de votre situation
Si vous détenez vos parts de SCPI en direct, les dividendes des SCPI sont soumis à la fiscalité foncière. C’est à dire votre tranche marginale d’imposition + 17,2% de prélèvements sociaux. A partir de 30% de taux d’imposition marginal, vos gains sont donc amputés de 47,2%.
Par conséquent, pour les foyers fortement imposés, il est plutôt conseillé d’investir en SCPI via une assurance-vie. Vous bénéficierez alors des avantages fiscaux de cette enveloppe, à savoir :
- Flat tax de 30% si votre assurance-vie à moins de 8 ans
- Une fois le délai de 8 ans passé, absence d’impôts sur 4 200€ de gains chaque année (abattement fiscal), et au delà 24,7% d’imposition (7,5% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux)
- Fiscalité avantageuse d’un point de vue successoral (tous les détails dans notre article sur la fiscalité de l’assurance-vie)
SCI dans l’assurance-vie : une alternative aux fonds euros ?
Si l’investissement en SCPI ne semble pas pour vous après la description précédente, alors investir en SCI via une assurance-vie le sera peut être car ces placements sont bien différents !
Une performance des SCI légèrement inférieure à celle des SCPI
Les SCI investissent votre argent dans l’immobilier de manières très diverses : immeubles détenus en direct, parts d’OPCI ou de SCPI, actions de foncières cotées, etc. Grâce à cette diversification, les rendements obtenus se situent entre 3% et 4% par an, et sont assez réguliers, comme pour les SCPI.
Des frais très modérés
Les frais d’entrée des SCI oscillent entre 0% et 3%, soit bien moindres que ceux des SCPI dont la fourchette se situe entre 4% et 8% lorsque vous investissez via une assurance-vie.
Les frais de gestion annuels des SCI s’établissent aux alentours de 1% à 2% de l’encours géré, ce qui est bien plus que pour un ETF immobilier mais assez aligné avec les frais des fonds d’investissement dans l’assurance-vie.
La fiscalité clémente de l’assurance-vie
En investissant dans les SCI via une assurance-vie, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que ceux décrit précédemment pour les SCPI en assurance-vie. La fiscalité étant identique quelque soit le placement au sein de l’enveloppe de l’assurance-vie.
Avant 8 ans de détention de votre assurance-vie, 30% sont taxés sur vos gains, et après 8 ans vous profitez d’un abattement fiscal annuel de 4 200€ ainsi que d’un taux d’imposition réduit. Pas évident de faire mieux !
SCI vs SCPI = court terme vs long terme
Pour résumer notre analyse, les frais et les performances des deux placements sont les facteurs déterminants faisant des SCI un placement court ou moyen terme, tandis que les SCPI sont à privilégier pour le long terme.
Prenons un exemple pour illustrer cela.
Mes hypothèses sont les suivantes :
- Les deux placements se font via une assurance-vie, et donc à fiscalité équivalente
- SCI : pas de frais d’entrée (comme avec SC Pythagore ou SCI Abeille Immo Sélection de l’assurance-vie Evolution Vie) et une performance nette de frais de 2%
- SCPI : 7,5% de frais d’entrée (comme avec Efimmo au sein de l’assurance-vie Placement-direct Vie) et une performance nette de frais de 4%
En plaçant 100 sur chacun de ces placements, cela vous donne l’évolution suivante :
| SCI | SCPI | |
|---|---|---|
| Investissement après frais d’entrée | 100 | 92,5 |
| Investissement année 1 | 102 | 96,2 |
| Investissement année 2 | 104 | 100 |
| Investissement année 3 | 106,1 | 104 |
| Investissement année 4 | 108,2 | 108,2 |
| Investissement année 5 | 110,4 | 112,5 |
| Investissement année 6 | 112,6 | 117 |
| Investissement année 7 | 114,9 | 121,7 |
Dans ma simulation, c’est au bout de 4 ans passés qu’il devient plus avantageux d’investir en SCPI plutôt que dans une SCI.
A vous de faire votre choix en fonction de la durée d’immobilisation de votre investissement !
SCI vs SCPI : le tableau de synthèse
| SCI via assurance-vie | SCPI via assurance-vie | SCPI en direct | |
|---|---|---|---|
| Type d’actifs | Diversifié, avec une prépondérance de l’immobilier | Biens immobiliers détenus en direct (bureaux, commerces, etc.) | Biens immobiliers détenus en direct (bureaux, commerces, etc.) |
| Performance annuelle* | 3% à 4% | 4% à 6% | 4% à 6% |
| Frais | Faibles (frais d’entrée 0% à 3%) | Elevés (frais d’entrée 4% à 8%) | Très élevés (frais d’entrée 8% à 12%) |
| Horizon de placement conseillé | 0 à 5 ans | 10 ans minimum conseillé | 10 ans minimum conseillé |
| Fiscalité | Fiscalité de l’assurance-vie | Fiscalité de l’assurance-vie | Fiscalité de l’immobilier |
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