Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier ; dit plus simplement, c’est un fonds d’investissement centré sur l’immobilier.

À l’instar des SCPI, on considère que les OPCI appartiennent à la grande famille des placements en « pierre papier ».

Les OPCI sont un placement parmi beaucoup d’autres solutions pour investir dans l’immobilier (comparatif ici).

Qu’est ce qu’un OPCI ?

Qu'est-ce qu'un OPCI

Un OPCI est un placement destiné aux investisseurs particuliers, qui :

  • investit dans un parc immobilier et en gère l’entretien (60 % au minimum du portefeuille) ;
  • détient des valeurs mobilières diverses ;
  • et doit conserver au moins 10 % d’actifs liquides (essentiellement des obligations).

Les OPCI sont ainsi destinés à générer des revenus grâce aux loyers issus des biens immobiliers en leur possession. Quant aux actifs liquides, il permettent de rendre votre épargne toujours disponible. Vous pouvez ainsi vendre vos parts d’OPCI à tout moment, la société vous les rachètera grâce à ses réserves de trésorerie.

Notez, par ailleurs, qu’en investissant dans des OPCI, votre capital n’est pas garanti. Néanmoins, grâce aux actifs immobiliers, la volatilité d’un OPCI sera largement inférieure à celle d’un placement boursier.

Les deux formes juridiques des OPCI

Il existe principalement deux formes d’OPCI :

  • Les SPPICAV : ce sont des sociétés anonymes à capital variable. Les investisseurs peuvent acquérir ces OPCI comme des actions, sur les marchés financiers classiques.
  • Les FPI : Les FPI s’apparentent à des FCP (fonds communs de placement). Si vous achetez des parts d’un FPI, ce sera la société de gestion qui administrera en votre nom les parts que vous détenez. Ce sont les OPCI les plus commercialisés.

Entre les deux, il y a une différence fiscale notable puisque les revenus des FPI, sont soumis à la fiscalité du foncier et donc imposés à l’impôt sur le revenu, alors que les SPPICAV bénéficient de la fiscalité plus avantageuse des placements financiers (flat tax de 30%, prélèvements sociaux compris).

L’OPCI, un modèle qui favorise des revenus réguliers

Tous les OPCI sont soumis à des obligations distributives. En effet :

  • Les FPI doivent rétrocéder à leurs investisseurs au moins 85% des loyers perçus et des dividendes
  • En ce qui concerne les SPPICAV, elles ont également l’obligation de distribuer à leurs souscripteurs, au moins 85 % des loyers et des revenus financiers et au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs lorsqu’ils vendent des actifs immobiliers en cours de route.

Le reste des revenus peut être réinvesti dans de nouveaux biens ou conservé en réserve.

Les avantages des OPCI

Un certain nombre de conseillers en gestion de patrimoine vous conseilleront d’investir en OPCI pour diversifier vos placements. Détaillons ensemble les avantages de ce placement.

L’immobilier en plus simple

L’OPCI c’est un investissement immobilier simple à réaliser : vous n’aurez aucun souci de gestion (travaux, recherche des locataires..etc). La gestion est confiée à des experts spécialisés en immobilier. Cela limite, qui plus est, les risques d’erreurs inhérentes aux investissements en direct.

Diversifiez vos investissements

Avec un OPCI, vous investissez de manière indirecte dans un vaste parc immobilier. Grâce à ce véhicule, vous mutualisez les risques et vous diversifiez sur de nombreux types de biens et dans de nombreuses zones géographiques . Ce qui vous permet, in fine, de réduire le risque de perte.

Un placement disponible

Le marché immobilier est par nature peu liquide. Cependant les spécificités des OPCI, notamment avec leur obligation de détenir des actifs liquides, atténuent de manière importante ce défaut.

Un placement peu risqué

Les SCPI permettent de bénéficier de la relative stabilité du marché immobilier. Sans être un placement sans risque, c’est un placement qui est peu sujet aux fluctuations à la baisse.

Générez des revenus complémentaires 

Vos parts d’OPCI vont vous procurer des revenus locatifs. À chaque exercice, les sociétés de gestion ont l’obligation réglementaire de vous distribuer une partie des loyers (ou de réinvestir le reste).

Avec un OPCI vous pouvez viser un rendement annuel de l’ordre de 3% en moyenne. Cela en fait un bon placement pour la retraite, si vous souhaitez avoir un complément à votre pension.

Les inconvénients des OPCI

Avant de franchir le rubicon et de souscrire à des OPCI, il convient aussi d’analyser les principaux désavantages de ce placement.

Rendements modérés 

En général, les rendements des OPCI sont plus faibles que ce que peuvent offrir la bourse et les SCPI. Avec 3% de rendement moyen, on ne peut pas, en effet, parler de placement très rentable.

Avec un investissement boursier, vous pouvez, en effet, viser un rendement moyen de l’ordre de 8% par an.

Si cela vous intéresse, on vous explique comment bien investir en bourse dans notre guide !

Le risque de perte de capital

Il se peut que le rendement des OPCI passe en zone négative, comme ce fut le cas pour beaucoup en 2020.

Le marché de l’immobilier peut se gripper et avoir un impact négatif sur vos participations dans un OPCI. Le prix de revente peut donc entraîner des moins-values.

Les frais 

Les frais d’entrée sont de l’ordre de 3% en général. De plus il faut tenir compte des frais de gestion annuels s’élevant à 2% en moyenne.

L’impôt sur la fortune (IFI)

Enfin, retenez que les OPCI entrent dans l’assiette de l’IFI, même lorsqu’elles sont détenues dans une assurance-vie.

Les OPCI, taillés pour l’assurance-vie

OPCI et assurance vie

De plus en plus de contrats d’assurance-vie permettent d’investir dans des OPCI. En fait, on peut même dire que les OPCI ont été créées pour répondre aux besoins de liquidités des contrats d’assurance-vie. Cela peut se justifier pour deux raisons.

Conjurer la faiblesse des fonds euros

Vous le savez certainement, les fonds en euros dans les assurances-vie ne sont plus aussi performants qu’avant. Dans un contexte de taux bas qui semble vouloir persister, les OPCI peuvent être une alternative à ne pas négliger pour générer plus de rendement avec un risque modéré.

Là où les fonds euros investissent une majorité de leurs avoirs dans des actifs obligataires (bons du trésor, OAT, obligations d’entreprises), les OPCI obtiennent de meilleurs rendements grâce à leurs actifs immobiliers.

Investir dans l’immobilier en profitant d’une fiscalité avantageuse

Les parts d’OPCI, logées dans un contrat d’assurance-vie, vont bénéficier des avantages fiscaux liés à cette enveloppe.

La fiscalité de l’assurance-vie est bénéfique sur le long terme :

  • Les gains générés ne sont imposables que lors d’un rachat éventuel. En résumé, tant que vous ne bougez pas, aucune fiscalité ne s’applique. 
  • Si votre contrat d’assurance vie a plus de 8 ans, vos gains sont imposables à un taux d’imposition réduit à 7,5%.
  • De plus, l’assurance-vie bénéficie d’un abattement annuel de 4 600 € (pour une personne seule) et 9 200 € (si vous êtes mariés) sur les plus-values. Autrement dit, en dessous de ces montants, vous ne payez pas d’impôts.

Pour finir, à votre succession, l’assurance-vie permet, là encore, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (qui dépend de votre âge lors de vos versements).

SCPI versus OPCI

Les SCPI sont aussi des fonds immobiliers. En revanche :

  • Elles sont investies à 100% en immobilier (la plupart du temps dans le secteur tertiaire).
  • Les loyers perçus via la SCPI sont des revenus fonciers imposés dans la tranche marginale d’imposition et sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
  • Il est plus difficile de trouver des assurances-vie qui proposent d’investir dans des SCPI.
  • Les frais d’entrée y sont plus élevés, de l’ordre de 10% sur les SCPI.
  • Les rendement y sont plus élevés que sur les OPCI.
  • Enfin, les OPCI sont plus liquides que les SCPI car vous pouvez facilement céder vos parts d’OPCI à la société de gestion. A contrario, en cas de tension sur le marché immobilier, vous pourriez avoir des difficultés à revendre vos parts de SCPI.

Un des intérêts d’investir dans des SCPI en direct réside aussi dans le fait de pouvoir emprunter pour acquérir des parts et rembourser une grande partie de vos mensualités par les loyers perçus.

Finalement, ces deux produits ne répondent pas exactement aux mêmes objectifs. Les OPCI offrent de la flexibilité, de la liquidité, et un peu plus de sécurité, alors que les SCPI cherchent à maximiser la rentabilité.