Peut-on revendre ses parts de SCPI à tout moment ?

En devenant investisseur au sein d’une SCPI, vous avez la liberté de revendre à tout moment une partie ou l’intégralité des parts que vous possédez ✅, si celle-ci ne vous impose pas une durée de détention (ce qui est le cas des SCPI fiscales). Il s’agit là d’un des avantages non négligeable de l’investissement dans la pierre papier. Toutefois, les règles qui encadrent la revente des parts diffèrent selon la nature de la SCPI, si celle-ci est à capital fixe ou à capital variable. Voici le détail à connaître ⤵️.

Les règles de revente selon le fonctionnement de la SCPI

Commençons d’emblée par apporter une précision importante à connaître. S’il est bien possible de se séparer de ses parts à tout moment, les règles de revente ne sont pas les mêmes dans une SCPI à capital fixe et dans une SCPI à capital variable. Si certains paramètres sont communs, cette distinction selon le type de capital est importante. Vous devez en tenir compte pour savoir comment vous pouvez vous séparer de parts que vous possédez, ou pour mieux vous projeter si vous souhaitez investir en SCPI. 

⚠️ Petite précision avant de commencer : évidemment si vous avez choisi d’investir en SCPI à crédit les procédures vont être un peu plus complexes, puisqu’il va falloir également gérer le dossier avec votre banque.

Dans une SCPI à capital fixe

Le prix de parts de SCPI à capital fixe dépend de l’offre et de la demande. Le fonctionnement est proche de celui de la bourse.

Plus précisément, puisque le capital est fixé statutairement et plafonné, le seul moyen pour un investisseur d’y entrer est d’acheter les parts de SCPI d’un associé qui en revend. Pour le détenteur qui souhaite revendre des parts, la seule solution consiste donc à se tourner vers le marché secondaire et à trouver un investisseur. C’est cette rencontre entre l’offre et la demande qui guide les ventes dans une SCPI à capital fixe.

Comment cela fonctionne concrètement ? En tant que vendeur, vous devez confier un mandat de vente à la société de gestion. Cela se fait simplement en remplissant un formulaire qui précise le nombre de parts que vous souhaitez vendre, ainsi que le prix de vente exigé. Oui, c’est à vous de fixer le prix 😊.

• En cas de faible demande : il est recommandé de fixer un prix cohérent au regard du carnet d’ordres disponibles pour éviter de faire traîner la transaction ;
• En cas de forte demande : vous pouvez bénéficier d’une belle valorisation de vos parts et récupérer alors tout le bénéfice de votre investissement initial.

La vente s’effectue comme en bourse avec des actions. On réalise une confrontation des ordres de vente avec les ordres d’achat. Lors de cette confrontation des ordres, l’objectif est de réaliser un appariement en aboutissant à un prix qui permet l’échange du plus grand nombre de parts. C’est ce qu’on appelle le prix d’exécution.

Si la décision de la revente de vos parts de SCPI peut se faire à tout moment, vous comprenez que la durée d’exécution sera tout de même loin d’être immédiate.

Les conseils de Hadrien

Les sociétés de gestion procèdent pour la plupart à la confrontation des ordres selon une fréquence trimestrielle. Le calendrier de ces confrontations vous est communiqué à l’avance. Il est important de le connaître car vous devez faire parvenir votre ordre de vente dûment rempli et signé dans un délai précis (généralement jusqu’à la veille du traitement des transactions). A défaut, il faudra attendre la confrontation suivante, soit trois mois plus tard.

Dans une SCPI à capital variable

✅ Une SCPI à capital variable propose plus de souplesse qu’une SCPI à capital fixe. Son capital peut varier soit à la hausse soit à la baisse en fonction des souscriptions et des achats ou vente de parts. Ainsi, il est possible d’acheter des parts ou d’en revendre à tout moment.

Pour vous qui êtes vendeur, vous devez faire suivre une demande de retrait à la société de gestion. Celle-ci doit parvenir idéalement par courrier postal avec accusé de réception. Un simple courriel peut parfois suffire. Vous devez détailler votre ordre de retrait (nombre de parts que vous souhaitez vendre).

➡️ Votre ordre sera enregistré et réalisé selon son ordre d’arrivée (parmi les autres demandes). Ici, vous n’avez pas à exiger un prix de vente. La société de gestion fixe la valeur de retrait.

Si une demande de souscription correspondant au moins au montant de la cession envisagée existe, alors le retrait de vos parts sera réalisé ✅, avec un transfert à un nouveau souscripteur. Mais, en cas d’absence de compensation des ventes par de nouvelles souscriptions, le délai nécessaire pour que la cession aboutisse pourrait s’allonger. Si tel est le cas, certaines SCPI peuvent utiliser leur fonds de remboursement pour racheter les parts, afin de faciliter une revente possible à tout moment. Il faudra toutefois alors composer avec une décote par rapport à la valeur de retrait prévue initialement.

Quand le marché immobilier se tend, comme en 2022 / 2023, il arrive que la revente de ses parts de SCPI prenne plusieurs mois. Ce manque de liquidité fait partie des principaux inconvénients de l’investissement en SCPI.  

🚨Si les demandes de rachat sont plus importantes que les demandes de souscription, alors il est possible pour la société de gestion d’organiser un marché secondaire à la manière du système de revente des SCPI avec un capital fixe. L’objectif étant de ne pas laisser de parts avec une vente en attente, mais bien de fluidifier les échanges. 

Les conseils de Hadrien

L’achat et la revente de parts de SCPI ne vous semble pas simple à appréhender et vous retient de vous lancer ? Sachez qu’il est possible d’utiliser un contrat d’assurance vie comme véhicule d’investissement en SCPI. Dans ce cas, lors de la cession des parts, c’est votre assureur qui se chargera des démarches administratives. Vous n’aurez rien à faire de votre côté.

La fiscalité lors de la revente de parts de SCPI

La vente de parts de SCPI a des conséquences sur votre imposition. En effet, toute cession relève alors de la fiscalité des plus-values immobilières. En cas d’absence de plus-value au moment de la revente (c’est-à-dire en déduisant les frais de souscription exigés par la SCPI à la sortie), l’opération est exonérée d’impôt.

À l’inverse, en cas de plus-value 🚀, des prélèvements sociaux ainsi qu’un impôt seront dus :

• L’imposition sur la plus-value est à verser dans le cas d’une revente de parts de SCPI détenues pendant moins de 22 ans. Le taux est de 19 % ;
• Des prélèvements sociaux (17,2%) sont exigés en cas de revente pour une durée de détention inférieure à 30 ans.

🏠 Le calcul de l’imposition est identique à celui réalisé sur les plus-values immobilières. Le régime fiscal correspond à celui d’un bien immobilier détenu en direct. 

La plus-value nette s’obtient après application d’un abattement pour durée de détention. Celui est de :

• 6% entre la 6ème et la 21^e année,
• 4% entre la 21^e et la 22^e année
• Puis exonération au-delà 

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement équivaut à 1,65% entre la 6^e et la 21^e année, 1,6% entre la 21^e et la 22^e année, et enfin 9% d’abattement entre la 23^e et la 30^e année.

🚨 Une surtaxe est applicable aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 € (depuis la loi de finance rectificative pour 2012). Elle concerne ainsi la plus-value réalisée dans le cas d’une vente de parts de SCPI ! La surtaxe se calcule à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Vous pouvez en savoir plus et connaître toutes les règles en matière d’imposition en consultant notre article dédié “Quelle est la fiscalité des SCPI ?”.

Exemple de l’application de la fiscalité lors de la revente de parts de SCPI

Pour rendre cela plus concret, voici un exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value de cession de parts SCPI : 

• Prix de cession des parts en décembre 2022 : 40 000 € ;
• Prix d’acquisition en décembre 2014 : 32 000 € ;
• Frais d’acquisition des parts (12%) : 3 840 € ;
• Plus-value avant abattement : 4160 €.
• Abattement total de 6% entre la 6ème et la 8ème année :  748,80 € (= 4 160 x 6% x 3) ;
• Plus-value nette imposable à l’IR : 3 411,20 € ;
• Abattement total de 1.65% entre la 6ème et la 8ème année : 205,92 € -= 4 160 x 1,65% x 3) ;
• Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux : 3 954,08 € ;
• Taxation à l’IR : 648 € (= 3411,20 x 19%) ;
• Taxation aux prélèvements sociaux : 680 € (= 3 954,08 x 17,2%) ;
• Montant de l’impôt à payer sur la plus-value : 1 328 € (= 648 + 680).

Le mécanisme et les taux étant vraiment identiques, vous trouverez un autre exemple dans notre article sur l’imposition de la plus-value des résidences secondaires si cela vous intéresse.