Avantages et inconvénients des SCPI

Les épargnants français sont connus pour être des amoureux de l’investissement dans la pierre. Les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) accessibles à partir de quelques centaines d’euros seulement suscitent donc un fort intérêt, au point d’engendrer une collecte de plusieurs milliards d’euros chaque année. Mais comme tout placement, l’investissement en SCPI comportent des avantages aussi bien que des inconvénients.

Voyons ensemble lesquels, afin de déterminer si la pierre papier est faite pour vous !

Les nombreux avantages des SCPI

J’ai dénombré pas moins de 5 points forts, penchant en faveur des SCPI, dont le premier est la résilience d’un rendement loin d’être négligeable.

Un rendement pouvant dépasser 6% et très stable

Dans le jargon, le rendement des SCPI s’appelle le taux de distribution. Celui-ci se situe généralement entre 4% et 6%, et il a l’avantage de peu fluctué dans le temps.

En 2023 le taux de distribution moyen des SCPI s’élevait à 4,52% selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Un taux presque identique à l’année précédente puisqu’il était alors à 4,53%. Attention toutefois car cette moyenne cache des réalités assez différentes en fonction des SCPI, qui, je le rappelle, sont plus d’une centaine sur le marché.

Si nous nous penchons sur les meilleurs rendements, 16 SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 6% en 2023. Et trois de ces fonds dépassent même les 7% ! Comparé au livret A ou au fonds euro à capital garanti d’une assurance-vie, c’est tout de même bien mieux !

➡️ De plus, un des avantages principaux des SCPI est la régularité des revenus. En effet, contrairement aux fluctuations des marchés financiers, les dividendes versées par les SCPI sont bien plus réguliers, et le risque de perte en capital est moindre. Cette stabilité s’explique notamment par des baux de location signés sur le long terme, et le fait que les locataires paient dans l’ensemble plutôt bien. Ainsi, les SCPI se révèle une bonne option de placement pour ceux qui cherchent un complément de revenus, comme un coup de pouce à leur retraite.

🔎 Pour en savoir plus, découvrez mon article consacré au rendement des SCPI.

Un placement naturellement diversifié

Autre point fort des SCPI, notamment par rapport à un investissement locatif, c’est qu’il s’agit d’un investissement financier diversifié. En effet, ces fonds immobiliers possèdent en général plusieurs dizaines d’actifs dans toute la France, quand ce n’est pas dans toute l’Europe.

Ainsi, même en achetant des parts de SCPI pour quelques centaines d’euros seulement, contrairement à un investissement locatif coûteux, vous n’avez pas tous les œufs dans le même panier.

✅ Si vous optez pour une SCPI diversifiée, celle-ci investit généralement dans différents types de biens, que ça soit des bureaux, des entrepôts, des centres commerciaux, ou encore des locaux d’activité. En revanche, si vous choisissez d’investir dans une SCPI spécialisée (ex. SCPI de santé, ou SCPI logistique), je vous recommande alors d’équilibrer votre placement avec d’autres SCPI diversifiées, ou focalisées sur des secteurs variées. A moins que vous décidiez délibérément de miser sur un secteur plutôt qu’un autre, mais sachez juste que c’est plus risqué.

De nombreuses SCPI accessibles dès quelques centaines d’euros

Autre atout des SCPI : vous pouvez en acheter des parts pour quelques centaines d’euros seulement. Il s’agit donc d’un placement bien moins engageant qu’un T3 d’une valeur de 200 000€ !

Par exemple, en 2024 une part de la SCPI Novaxia NEO ne coûte que 187€, et le minimum de souscription n’est que d’une part.

En l’occurrence, cette SCPI dispose d’un autre avantage, puisque début 2024 sont prix de souscription de 187€ est inférieur à la valeur de reconstitution de la SCPI, de 191,99€ au 31 décembre 2023. Ainsi, si la tendance se confirme, les associés peuvent espérer une plus-value dans les années à venir. Pour rappel, la valeur de reconstitution représente la somme d’argent qui serait nécessaire pour reconstituer le patrimoine actuel de la SCPI.

L’avantage de la tranquillité : avec les SCPI, pas de soucis de gestion

Un investissement locatif en direct c’est potentiellement :

• du temps pour trouver un bien au bon prix, avec un bon rendement locatif
• du temps pour gérer les locataires (visites, pépins du quotidien, etc.)
• des travaux d’entretien

Bref, de la charge mentale, et des tracas dont on se passerait bien parfois.

Avec la SCPI, rien à faire : la société de gestion s’occupe de tout. De plus, il s’agit de professionnels dont c’est le métier.

En revanche, comme tout travail mérité salaire, la SCPI prélève des commissions de gestion sur les loyers. Exactement comme si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence.

Avantage rare : pouvoir investir avec un effet de levier

✅ L’investissement en SCPI étant un placement immobilier, grâce à l’endettement vous pouvez acheter un montant plus élevé que votre apport initial, et ainsi multiplier vos gains futurs. C’est un des gros avantages de la pierre par rapport aux placements boursiers (où l’effet de levier est également possible, mais avec un risque rapidement très élevé, et donc plutôt réservé aux investisseurs avertis).

Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI à crédit, sachez que les taux d'emprunt proposés par les banques sont habituellement un peu supérieurs à ceux des résidences principales. Néanmoins, quand les taux sont favorables, cela reste un excellent moyen de multiplier la rentabilité de votre placement. Surtout que vous pouvez déduire fiscalement les charges d’intérêts de votre emprunt 🍰 !

Inconvénients des SCPI

Evidemment, tout n’est pas tout rose, et certains points négatifs viennent noircir le tableau. Néanmoins, comme souvent, bien choisir votre SCPI ou votre mode d’investissement permettra d’atténuer certains effets non désirés.

Les frais des SCPI : un des inconvénients majeurs

❌ Les frais sont un des points noirs des SCPI. Chez la plupart de ces fonds immobiliers, les commissions de souscription sont élevées : comptez autour de 10% de frais sur versement. Et comme mentionné précédemment, vous aurez également des frais de gestion, prélevés sur les loyers perçus. Cependant rassurez-vous, les taux de distribution affichés sont nets de ces commissions de gestion.

Bonne nouvelle pour les investisseurs, quelques SCPI récentes sur le marché rebattent les cartes du côté des frais. Par exemple, Iroko Zen et Remake Live sont deux SCPI sans frais d’entrée. En contrepartie, les commissions de gestion sont plus élevées (18% pour Remake Live). Mais cela n'empêche pas ces deux sociétés d’offrir des rendements parmi les plus élevés en 2023, à plus de 7% !

🔎 Intéressé par ces nouvelles SCPI, toujours plus nombreuses sur le marché ? Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur les SCPI sans frais !

Autre point noir : une fiscalité qui peut vite grimper

Quand j’ai commencé à découvrir les SCPI, le niveau d’imposition est ce qui m’a le plus refroidi. Pour cause, si vous détenez vos parts de SCPI en direct, par défaut c’est le régime foncier réel qui s’applique, à savoir :

• Votre Tranche Marginal d’Imposition (TMI), de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
• A laquelle s’ajoutent 17,20% de prélèvements sociaux

Personnellement, ma TMI étant de 30%, cela reviendrait à voir 47,2% de mes dividendes partir vers l’administration fiscale française. Alors même 6% de rendement ne représente plus qu’un maigre 3,17%…😥.

💡 Heureusement, il existe plusieurs solutions pour régler ce sujet :

• Acheter des parts de SCPI via une assurance-vie
• Investir dans une SCPI en nue propriété
• Privilégier des SCPI européennes à la fiscalité plus légère

✅ Dans le cas de l’assurance-vie, vous pouvez bénéficier de l’abattement fiscal de 4 600€ par an, et 9 200€ pour un couple, sous certaines conditions. Et le cadre de l’assurance-vie se révèle également très avantageux d’un point de vue successorale.

✅ Pour la nue propriété, vous achetez avec une décote, et quand vous récupérez la pleine propriété, la plus-value correspondante n’est pas fiscalisée. En plus, durant la période de démembrement, vous ne touchez pas de dividendes, et donc vous ne payez pas d’impôts sur le revenu.

✅ Enfin, pour les SCPI investies en Europe, vous n’avez pas à payer les 17,20% de prélèvements sociaux pour les revenus ne provenant pas de France.

Risque de perte en capital

Autre point qu’il est important de rappeler lorsqu’on parle de produits financiers : le risque de perte en capital. Surtout que les épargnants français sont particulièrement frileux sur ce point, comparés à d’autres pays.

Néanmoins, le risque de perte en capital d’une SCPI est sans commune mesure avec celui d’une action, et notamment si nous parlons d’investissement en venture capital. D’un côté, une SCPI a comme sous jacent des dizaines de biens immobiliers, dont la valeur vaudra difficilement zéro. De l’autre côté, nous avons des start-ups dont les projets sont risqués, et qui n’ont pas toujours démontré leur capacité à adresser un marché de manière rentable.

Pour illustrer ce point, si je reprends les quelques SCPI dont le prix de part a baissé en 2023, et qui ont pu faire l’actualité de certains journaux, nous parlons de baisses comprises entre 10% et 20%. Par exemple -17% pour Genepierre ou -14% pour Edissimmo, 2 SCPI du Crédit Agricole.

➡️ Le risque de perte est donc réel, mais il est loin d’être comparable à d’autres classes d’actifs plus risqués.

Liquidité parfois limitée

Autre bémol si vous investissez en SCPI, il n’est pas toujours facile de revendre ses parts et de récupérer sa mise.

⌛ Si je reprends l’exemple du retournement de conjoncture immobilière en 2022 et 2023, dans ce contexte un plus grand nombre d’associés de SCPI ont décidé de vendre tout ou une partie de leurs parts de SCPI. Si pour certaines d’entre elles, la vente reste assez rapide, pour d’autres SCPI, il faut parfois attendre plusieurs mois avant de pouvoir vendre ses parts.

Quand tout va bien, les SCPI sont à l’équilibre entre ceux qui veulent vendre et ceux qui veulent acheter. Voire le nombre d’acheteurs est plus élevé, et alors le fonds immobilier collecte de l’argent frais à investir. Mais quand il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, soit les vendeurs attendent qu’il y ait un acheteur, et les délais s’allongent. Soit la société de gestion doit vendre un ou plusieurs actifs afin de pouvoir racheter les parts des associés. Et cela prend du temps.

En synthèse : les avantages et inconvénients des SCPI

Voilà, vous savez désormais tout sur les principaux avantages et inconvénients des SCPI ! Si cela vous a donné envie de passer à l’action, je vous conseille alors de lire mon guide pour investir en SCPI, qui vous permettra de prendre les bonnes décisions à chaque étape.