Destiné à soutenir la rénovation dans l’ancien, le dispositif de défiscalisation Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Calqué sur la loi Pinel, il suppose de remplir certaines conditions liées au logement et aux ressources du locataire.

Pour diminuer encore votre facture fiscale, vous pouvez optimiser votre investissement Denormandie avec un déficit foncier.

Vous souhaitez réduite vos impôts ? Retrouvez notre comparatif de l’ensemble des dispositifs de défiscalisation.

La réduction fiscale d’un investissement Denormandie

Entrée en vigueur en 2019 et applicable jusqu’en 2022, la loi Denormandie, du nom du Ministre du logement Julien Denormandie, vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien grâce à une réduction d’impôt. Celle-ci peut aller jusqu’à 21 % en fonction de la durée de mise en location du bien.

Vous pouvez vous engager sur une période initiale de 6 ou 9 ans et la prolonger par période triennale jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est lissée dans le temps, à hauteur de 2 % par an pendant les 9 premières années et 1 % ensuite. Soit, en tout :

  • 12 % pour une location de 6 ans ;
  • 18 % pour une location de 9 ans ;
  • 21 % pour une location de 12 ans.

L’avantage fiscal s’applique sur le prix de revient net du bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat du bien augmenté des dépenses de travaux. Il est plafonné à un investissement maximum de 300 000 € et 5 500 €/m2 par an. La fraction au-delà de cette limite ne donnera pas lieu à une réduction d’impôt.

L’avantage Denormandie est donc similaire à celui de la Loi Pinel.  Cependant, avec le dispositif Denormandie, vous achetez au prix de l’ancien et revendez également sur le marché de l’ancien. Vous avez ainsi des chances de réaliser une plus-value, d’autant plus que le logement aura été rénové. Vous évitez ainsi l’écueil du Pinel, où l’acquisition se fait au prix du neuf et la revente au prix de l’ancien, avec le risque déplorer une moins-value.  

En contrepartie de son avantage fiscal, la loi Denormandie impose plusieurs conditions à respecter. En particulier, vous ne pourrez pas fixer librement le loyer du bien et les revenus de vos locataires ne devront pas dépasser un certain niveau.    

Un exemple chiffré

Vous achetez un logement d’un montant de 150 000 € et vous réalisez des travaux pour un montant de 40 000 €. En tant que propriétaire-bailleur, vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt sera égale à : 190 000 x 21 % = 39 900 / 12 soit 3 325 € par an.

Ne confondez pas réduction d’impôt et crédit d’impôt ! La première vient en déduction de votre impôt sur le revenu, mais ne peut donner lieu à un remboursement. Si la réduction vous permet de ramener votre impôt à zéro et qu’il reste un reliquat, celui-ci est perdu. En revanche, le crédit d’impôt supérieur au montant de votre imposition vous sera remboursé par le fisc.

Les conditions à respecter avec la loi Denormandie

Les conditions imposées par la loi Denormandie pour obtenir la réduction fiscale concernent aussi bien le logement lui-même que les futurs locataires. Faisons le point. 

La zone d’implantation du bien  

Vous devez acquérir un bien situé sur l’une des 222 communes de taille moyenne labellisée « Cœur de ville » ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). 

Prenez le temps de vérifier la demande locative dans la ville où vous comptez investir ! Retrouvez ici toutes les villes éligibles à la loi Denormandie.  

Les conditions liées à la location

Contrairement à un investissement locatif classique, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. La loi Denormandie impose, en effet, un plafond de loyers par zone. Vous trouverez ici le plafond au m² pour chaque zone.

Par ailleurs, vous devrez louer à des ménages modestes, dont les revenus n’excèdent pas un plafond, calculé en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Le logement doit être affecté à l’usage de résidence principale. Il n’est donc pas possible de faire de la location saisonnière en Denormandie.

Enfin, vous êtes obligé de louer le bien pendant au moins 6 ans. Vous devrez donc composer avec le manque de liquidité de ce type d’investissement. 

Les conditions liées aux travaux

Vous devez réaliser des travaux représentant au moins 25 % du total de l’opération. Vous avez le choix entre :

  • Des travaux améliorant de 20 % la performance énergétique du logement situé en habitat collectif, 30 % en habitat individuel 
  • Effectuer au moins deux travaux parmi l’isolation des murs, l’isolation des combles, l’isolation des fenêtres ou le changement du dispositif de production d’eau chaude
  • Augmenter la surface habitable, en créant une nouvelle pièce ou une extension comme une terrasse ou un garage.

Avantages et inconvénients de la loi Denormandie

Nous résumons ci-dessous les avantages et les inconvénients d’un investissement immobilier en loi Denormandie.  

Avantages
  • Réduction fiscale allant jusqu’à 21% des sommes engagées.
  • Possibilité d’acheter à crédit, vous pouvez ainsi élargir la surface de votre patrimoine immobilier.
  • Vous touchez des revenus réguliers grâce aux loyers.
  • Achat et revente au prix de l’ancien.
  • Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal.
Inconvénients
  • Les zones d’implantation du bien sont limitées.
  • Les loyers sont plafonnés.
  • Conditions de ressource des locataires. Le risque de vacances et d’impayés et accru.
  •  Travaux importants à prévoir.
  • Obligation de louer 6 ans au minimum.

Les avantages fiscaux procurés au titre de la loi Denormandie entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an. Ils peuvent être remis en cause par l’administration fiscale si vous ne respectez pas la durée d’engagement de location.

L’optimisation du dispositif Denormandie avec la création d’un déficit foncier

Le déficit foncier est un dispositif légal vous permettant de diminuer votre base imposable si vous optez pour le régime réel d’imposition (et pas pour le régime du micro-foncier). Si les charges que vous supportez sont supérieures aux revenus locatifs que vous générez, alors vous créez un déficit foncier. 

Lorsque le déficit est causé par des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, il peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. L’excédent sera reporté sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

Vous ne pouvez pas cumuler le mécanisme du déficit foncier avec la loi Denormandie pour la fraction des travaux (25%) ouvrant droit à la réduction d’impôt. En revanche, si vous réalisez des travaux d’un montant supérieur, rien ne vous empêche d’opérer un arbitrage entre ces deux dispositifs 

Ce montage s’avère particulièrement intéressant si vous faites partie des contribuables relevant d’une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure à 30 %

Vincent
Les conseils de Vincent
  • Sachez qu’il est possible d’investir dans une SCPI Denormandie. Moyennant le même avantage fiscal, vous n’aurez pas à gérer les contraintes !
  • L’avantage fiscal ne doit pas vous faire acheter n’importe quoi. Il vaut mieux une location classique rentable qu’un Denormandie ou un Pinel qui ne se loue pas bien.
  • Pensez à étudier les autres dispositifs de défiscalisations avant de vous lancer.