Destiné à soutenir la réhabilitation de logements locatifs anciens, le dispositif de défiscalisation Denormandie permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Calqué sur la loi Pinel, il suppose de remplir certaines conditions liées au logement et aux ressources du locataire.
Pour diminuer encore votre facture fiscale, vous pouvez optimiser votre investissement Denormandie avec la création d’un déficit foncier.
Vous souhaitez réduire vos impôts ? Retrouvez notre comparatif de l’ensemble des dispositifs de défiscalisation.
Synthèse des avantages et inconvénients du dispositif Denormandie
Vous hésitez à vous lancer dans un investissement immobilier en loi “Denormandie ancien” ? Voici en résumé les points forts et les points faibles de cette niche fiscale :
- Réduction fiscale allant jusqu’à 21% des sommes engagées
- Possibilité d’acheter à crédit pour accroître votre patrimoine immobilier
- Vous touchez des revenus réguliers grâce aux loyers
- Achat et revente au prix de l’ancien (réduction du risque de moins-value)
- Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal
- Travaux de rénovation énergétique moins exigeants que le Pinel ou le Pinel Plus (neuf)
- Nombreuses conditions à respecter(zone, plafond de loyer, travaux, etc)
- Entre dans le plafonnement global des niches fiscales
- Risque de vacances locatives et de loyers impayés
- Risque de perte de l’avantage fiscal si toutes les conditions ne sont pas remplies
Si vous souhaitez investir en Denormandie sans contrainte, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt, vous pouvez alors souscrire à des SCPI Denormandie. Prenez contact avec France SCPI ou Louve Invest !
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Instaurée par la loi de finances pour 2019, le dispositif Denormandie (du nom du Ministre du logement Julien Denormandie) est une niche fiscale qui vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien grâce à une réduction d’impôt. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et demeure applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2023.
🤝 C’est un levier pour l’Etat et ses collectivités locales, qui vous associe en tant qu’investisseur privé à l’amélioration des quartiers dégradés et à la création d’une offre de logement locatif intermédiaire (entre le logement social et les prix du marché libre). En effet, le dispositif Denormandie concerne des biens immobiliers qui nécessitent d’importants travaux.
Le montant de la réduction fiscale Denormandie ancien
Celle-ci peut aller jusqu’à 21 % en fonction de la durée de mise en location du bien.
Vous pouvez vous engager sur une période initiale de 6 ou 9 ans et la prolonger par période triennale jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est lissée dans le temps, à hauteur de 2 % par an pendant les 9 premières années et 1 % ensuite. Soit, en tout :
| Durée de location | Taux de la réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
L’avantage fiscal s’applique sur le prix de revient net du bien immobilier, c’est-à-dire :
- le prix d’achat du bien,
- augmenté des dépenses de travaux d’amélioration ou de transformation facturés par une entreprise.
➡️ Le taux de l’avantage fiscal Denormandie est donc supérieur au Pinel classique, et similaire à celui de la Loi Pinel Plus.
De plus, avec le dispositif Denormandie, vous achetez au prix de l’ancien et revendez également sur le marché de l’ancien. Vous avez ainsi des chances de réaliser une plus-value, d’autant plus que le logement aura été rénové. Vous évitez ainsi l’écueil du Pinel, où l’acquisition se fait au prix du neuf et la revente au prix de l’ancien, avec le risque de subir une moins-value.
Le plafond de la réduction d’impôt Denormandie
Votre investissement est plafonné à un montant maximum de 300 000 euros et 5 500 euros / m2 par bien. La fraction au-delà de cette limite ne donnera pas lieu à une réduction d’impôt.
Par exemple, vous investissez dans un bien de 100m2 pour un prix de 300 000 € et vous réalisez 100 000 € de travaux supplémentaires. Vous vous engagez à le louer aux conditions Denormandie pendant 12 ans. La réduction d’impôt sera plafonnée à 63 000 €.
| Durée de location | Montant maximum de réduction d’impôt par investissement |
|---|---|
| 6 ans | 36 000 € |
| 9 ans | 54 000 € |
| 12 ans | 63 000 € |
De plus, vous ne bénéficiez du dispositif que dans la limite d’investissement de 2 biens par an et par foyer fiscal.
En contrepartie de son avantage fiscal, la loi Denormandie impose plusieurs conditions à respecter.
Bon à savoir : vous pouvez réduire vos impôts sans les contraintes liées à cet investissement immobilier en souscrivant à des parts de SCPI Denormandie. En effet, les travaux et les locations sont entièrement gérés par la société.
L’optimisation du Denormandie avec la création d’un déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif légal vous permettant de diminuer votre base imposable lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition (et pas pour le régime du micro-foncier). En effet, si les charges que vous supportez sont supérieures aux revenus locatifs que vous générez, alors vous créez un déficit foncier.
Lorsque le déficit est causé par des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, il peut être déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent sera reporté sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
❌ Attention, les dépenses de travaux pour lesquelles vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers.
✅ Néanmoins, le déficit hors travaux demeure imputable sur les revenus fonciers et le revenu global. L’économie d’impôts peut donc être encore plus importante que les 25 % du prix de revient du bien !
Par ailleurs, si vous réalisez des travaux d’un montant supérieur à 25 % du prix total de revient du bien, faites un comparatif entre la réduction Denormandie ancien et le déficit foncier. Dans certains cas, le second dispositif peut s’avérer plus intéressant.
Un exemple chiffré
En 2023, vous achetez un logement ancien à Brest au prix de 150 000 € et vous réalisez des travaux éligibles pour un montant de 40 000 €. Les travaux s’achèvent en juin 2024. En tant que propriétaire-bailleur, vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt totale sera égale à 39 900 € (190 000 x 21 %).
Lors de votre déclaration des revenus 2024, qui interviendra en 2025, vous déclarez l’investissement en Denormandie. La réduction d’impôt viendra donc s’imputer sur l’impôt sur les revenus perçus en 2024, à payer en 2025.
Le dispositif est dégressif, cela signifie que les 9 premières années, vous pourrez réduire vos impôts de 3 800 € par an, puis de 1 900 € pendant les 3 dernières années.
Ne confondez pas réduction d’impôt et crédit d’impôt ! La première vient en déduction de votre impôt sur le revenu, mais ne peut donner lieu à un remboursement. Si la réduction vous permet de ramener votre impôt à zéro et qu’il reste un reliquat, celui-ci est perdu. En revanche, le crédit d’impôt supérieur au montant de votre imposition vous sera remboursé par le fisc. Pour en savoir plus, lisez notre article dédié aux déductions, réductions et crédits d’impôts.
Les conditions à respecter avec le dispositif Denormandie
Les conditions imposées par la loi Denormandie pour obtenir la réduction fiscale concernent aussi bien le logement lui-même que les futurs locataires. Faisons le point.
La zone d’implantation du bien
Vous devez acquérir un bien situé :
- dans l’une des 234 communes de taille moyenne labellisée « Cœur de ville »
- ou dans une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Prenez le temps de vérifier la demande locative dans la ville où vous comptez investir ! Retrouvez toutes les communes éligibles sur le site gouvernemental.
Investir dans une zone éligible ne suffit malheureusement pas à faire un bon investissement … Choisissez un quartier dynamique, avec des transports en commun, des commerces de proximité et un taux d’emploi important. Renseignez-vous auprès des notaires ou des agents immobiliers pour connaître le dynamisme du marché locatif dans ce quartier.
Le type de logements concernés
Vous pouvez acquérir des habitations anciennes ou des locaux que vous transformez en habitation. Cela concerne l’acquisition des logements :
- en vue de réaliser des travaux d’amélioration, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR),
- ayant déjà fait l’objet de travaux d’amélioration,
- que vous transformez à usage d’habitation, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de VIR,
- issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation.
Une fois les travaux réalisés, ces biens doivent répondre aux normes des logements à usage d’habitation (conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité).
Les conditions liées aux travaux
Tout d’abord, les travaux de réhabilitation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, soit ⅓ du prix d’achat.
Ensuite, les travaux doivent avoir pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables. En revanche, les autres types de travaux sont exclus, comme ceux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
A savoir : vous devez obligatoirement faire réaliser les travaux (l’équipement et la pose) par une entreprise qui les facture. Ils ne peuvent pas être réalisés par le propriétaire. De même, les matériaux doivent être achetés par une entreprise et non pas par le propriétaire.
Enfin, vous devez améliorer la performance énergétique globale du logement. A défaut, vous ne pourrez pas bénéficier de l’avantage fiscal. Deux conditions cumulatives de performance énergétique des logements sont exigées :
- Vous devez obtenir après les travaux l’étiquette énergétique de catégorie E (a minima),
- Vous devez faire effectuer les travaux de rénovation énergétique répondant aux critères suivants :
- soit vous parvenez avec les travaux à baisser la consommation énergétique d’au moins 30 % en habitat individuel, ou 20 % en collectif, par rapport à la consommation avant travaux,
- soit vous réalisez 2 types de travaux parmi les 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation ou remplacement des systèmes de chauffage, installation ou remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire.
ℹ️ Bon à savoir : si votre logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer (toutes conditions remplies par ailleurs).
Enfin, les logements acquis dans les DOM-TOM ne répondent pas aux mêmes critères de performance énergétique qu’en Métropole.
Le délai d’achèvement des travaux
Les travaux d’amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de votre acquisition d’un logement à rénover.
Par exemple, si vous achetez un bien le 21 juin 2023, les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2025.
L’achèvement correspond à la date à compter de laquelle le logement peut être occupé par un locataire dans des conditions d’utilisation normales. Les travaux que vous engagez et entrant dans la réduction d’impôt doivent tous être terminés.
Anticipez bien les travaux et leur coût. Pour vous aider à calculer et à planifier les travaux de performance énergétique, consultez les artisans locaux qui disposent du label “RGE” (Reconnu Garant de l’Environnement).
Les conditions liées à la location
Tout d’abord, vous devez signer un engagement de location de 6 à 12 ans.
Ensuite, contrairement à un investissement locatif classique, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. La loi Denormandie impose, en effet, de respecter un plafond de loyers par zone, auquel il faut appliquer un coefficient multiplicateur. Voici les plafonds théoriques applicables en Métropole en 2023 :
| ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 ET C (SUR AGRÉMENT) |
|---|---|---|---|
| 18,25 € / m2 | 13,56 € / m2 | 10,93 € / m2 | 9,50 € / m2 |
Pour calculer le loyer maximal que vous pouvez effectivement appliquer, vous devez adopter la méthode de calcul des plafonds de loyers Pinel.
Veillez à ce que le plafond de loyer Denormandie ne soit pas inférieur au prix des loyers libres pratiqués dans le secteur où vous investissez. En effet, cela consommerait l’avantage fiscal qui vous est consenti. En pratique, le Ministère du Logement assure que c’est le cas ; les loyers de marchés seraient souvent inférieurs aux plafonds de loyer Denormandie.
N’hésitez pas à consulter un notaire, des agents immobiliers ou l’ADIL du Département (Agence Départementale d’Informations sur le Logement) pour connaître les prix de marché pratiqués pour le locatif dans l’ancien. Procédez à une comparaison par rapport à un investissement dans l’ancien hors plafonds de loyers, ainsi qu’à des projections avant d’investir.
Par ailleurs, vous devrez louer à des ménages modestes, dont les revenus n’excèdent pas un plafond. Ce montant maximum est calculé en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre de personnes composant le foyer fiscal. Il est similaire aux plafonds de ressources de location en Loi Pinel.
| Situation familiale | Zone A | Zone A bis | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème | 14 603 € | 13 369 € | 9 782€ | 8 801 € |
Enfin, le logement doit être loué nu et affecté à l’usage de résidence principale dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Il n’est donc pas possible de faire de la location saisonnière en Denormandie.
L’articulation entre la réduction d’impôts et les autres dispositifs d’investissement locatifs
Vous ne pouvez pas bénéficier, pour un même logement, de la réduction d’impôt Denormandie et de la réduction Pinel ou du dispositif Malraux.
En toute hypothèse, vous êtes soumis au plafonnement global des niches fiscales qui ne peut excéder 10 000 € par an et par foyer fiscal.
Avant d’investir en loi Denormandie, évaluez bien les réductions et crédits d’impôts dont vous bénéficiez déjà. Par exemple, entrent dans ce plafond global : les crédits d’impôts pour garde d’enfants, investissements dans les PME ou encore les investissements dans les groupements forestiers.
Pinel vs Denormandie : le super-tableau comparatif
Faut-il que vous optiez pour un bien en Pinel ou en Denormandie ?
Tout d’abord, cela dépend de votre situation fiscale spécifique. Ensuite, cela dépend de la zone où vous investissez.
S’il n’y a pas de réponse toute faite, voici quelques paramètres pour comparer les deux investissements (par hypothèse en Métropole) ⤵️ :
| Pinel | Denormandie | |
|---|---|---|
| Type de biens | Neufs ou anciens réhabilités | Anciens rénovés |
| Habitations individuelles | Non | Oui |
| Taux de réduction | – 10,5 % si location de 6 ans – 15 % si location de 9 ans – 17,5 % si location de 12 ans | – 12 % si location de 6 ans – 18 % si location de 9 ans – 21 % si location de 12 ans |
| Plafonds d’investissement | – 300 000 € par bien et 5 500 € /m2 – 2 logements par an – Plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an) | Idem |
| Zones éligibles | Zone A, A bis ou B1 | Communes “Action coeur de ville” ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT) ➡️ Zones plus étendues |
| Type de location | Location nue à usage d’habitation principale du locataire | Idem |
| Plafonds de loyer | Oui | Oui |
| Plafonds de ressources des locataires | Oui | Oui |
| Location à un membre de sa famille | Possible, si la personne n’appartient pas au même foyer fiscal | Idem |
| Risques | – Vacances locatives – Perte de l’avantage fiscal si les conditions ne sont pas respectées – Moins-value à la revente | – Vacances locatives – Perte de l’avantage fiscal si les conditions ne sont pas respectées ➡️ Moins de risques que le Pinel |
| Performances énergétiques | Application des normes du neuf | ➡️ Moins exigeantes que le Pinel |
Sachez que les dispositifs Pinel Plus et Pinel Outre-mer vous permettent de bénéficier de taux de réduction boostés, jusqu’à 21 % et 28, 5% du prix d’achat d’un bien locatif.
➡️ Si vous souhaitez en savoir plus sur le dispositif Pinel, nous avons créé un guide Pinel dédié ainsi que de nombreux articles sur des sujets spécifiques tels que les plafonds de loyer du Pinel, les plafonds de ressources de locataires, le Pinel Plus ou encore les zones Pinel où investir.
- Sachez qu’il est possible d’investir dans une SCPI et de profiter de l’avantage fiscal Denormandie : on parle de SCPI fiscales.
- L’avantage fiscal ne doit pas vous faire acheter n’importe quoi. Il vaut mieux une location classique rentable qu’un Denormandie ou un Pinel qui ne se loue pas bien.
Pensez à étudier les autres dispositifs de défiscalisations avant de vous lancer.
Questions fréquentes
Lorsque vous investissez dans un bien ancien à rénover et que vous vous engagez à louer pendant 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du prix d’achat du bien ! Il vous faut respecter un certain nombre d’autres conditions : zone où investir, plafonds de loyer et de ressources des locataires, etc.
Voici les taux de réduction :
– Engagement de location pendant 6 ans : 12 % du prix de revient (prix d’achat + travaux)
– Engagement de location pendant 9 ans : 18 % du prix de revient (prix d’achat + travaux)
– Engagement de location pendant 12 ans : 21 % du prix de revient (prix d’achat + travaux)
Plus de 255 communes sont éligibles à la loi Demormandie ancien.
Oui, si le déficit foncier ne provient pas des travaux qui ont donné lieu à la réduction d’impôt sur le revenu.
Non, les zones Pinel éligibles ne sont pas les mêmes que les zones Denormandie.
Vous devez inscrire le prix de revient de votre investissement locatif Denormandie sur la déclaration de revenus complémentaire 2042-C. Vous devrez également remplir les parties consacrées à la Loi Denormandie dans la déclaration 2044-EB, pour renseigner notamment la durée d’engagement de location choisie. Enfin, vous devrez joindre une copie de votre bail, l’avis d’imposition du locataire du logement et une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.
Sources
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