Pinel plus : tout savoir sur la nouvelle loi

Avec le “Pinel Plus”, aussi appelé « Super Pinel », vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’acquisition si vous investissez dans un bien immobilier pour le louer en 2024.

Cependant, de nombreuses conditions doivent être réunies pour profiter de ce nouveau Pinel, qui devrait disparaître en 2025.

➡️ Pourquoi investir en Pinel plus ? Quels sont les conditions et les taux de réduction d’impôt avec cette nouvelle loi ? Quelles différences avec le dispositif Pinel classique ?

Le Pinel Plus en synthèse

💸 C’est un nouvel outil de défiscalisation immobilière, applicable depuis le 1er janvier 2023. Il vous permet de réduire vos impôts lorsque vous investissez dans un logement que vous louerez pendant au moins 6 ans, en respectant certaines conditions.

🚀 Vous profitez de taux de réduction plus élevés avec le Pinel Plus qu’avec le Pinel classique ! En effet, le taux maximal de déduction pour investissement dans un logement Pinel traditionnel en France métropolitaine est de 18 % tandis qu’il s’élève à 21 % pour le Pinel + !

🧬 Ce dispositif est un dérivé du Pinel traditionnel, qui disparaîtra à compter du 1er janvier 2025. À ce titre, de nombreuses conditions sont similaires, notamment des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

🏡 Néanmoins, les types de biens éligibles sont différents. En loi Pinel Plus, vous pouvez profiter de la réduction d’impôt si vous investissez dans :

• des biens situés dans des quartiers prioritaires définis par la politique de la ville,
• ou des biens répondant à des performances énergétiques, d’usage et de confort supérieures aux normes en vigueur

⤵️ Toutes ces conditions sont détaillées plus bas dans notre article.

Pourquoi investir en Pinel Plus ?

Comme tout investissement immobilier, acquérir un bien pour le louer vous permet de vous constituer un patrimoine à long terme.

Néanmoins, ces avantages peuvent être acquis via le Pinel classique, alors pourquoi investir dans le Pinel plus ?

Pour mémoire, le dispositif Pinel traditionnel a été instauré en 2014. Il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition du bien, à condition de le louer pendant 6 à 12 ans en respectant certaines règles.

Vous pouvez préférer le Super Pinel pour trois raisons :

Réduisez le risque de vacance locative 

🌳 Tout d’abord, investir dans le nouveau Pinel vous permet d’acquérir un bien plus respectueux de l’environnement et de proposer un logement plus confortable aux locataires – ce qui devrait réduire le risque de vacance locative.

Bénéficiez d’une réduction d’impôt plus élevée avec le Pinel Plus

💰 Le “Super Pinel” vous permet de profiter de taux de réduction d’impôt plus élevés que le Pinel normal en France Métropolitaine :

Exemple comparé

Vous souhaitez investir en 2024 dans un programme neuf en Métropole que vous mettrez en location sous le régime Pinel. 

• Avec le Pinel normal, le montant maximum que vous pourrez défiscaliser s’élèvera à 42 000 € sur 12 ans.
• Avec le Pinel Plus, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt de 63 000 € sur 12 ans, soit 21 000 € de réduction supplémentaire par rapport au Pinel classique. 

⚠️ Attention toutefois à ne pas faire passer le cadeau fiscal alléchant avant les objectifs patrimoniaux que vous vous fixez et la solidité de l’investissement.

La disparition du Pinel en 2025 ?

⚰️ Après dix ans d’existence, le dispositif Pinel a vocation à disparaître le 1er janvier 2025. De plus, le législateur a baissé progressivement les réductions d’impôt en Pinel classique jusqu’à la fin de l’année 2024.

Mais, d’une part, si vous êtes convaincu, nous vous recommandons de ne pas attendre la fin de l’année 2024 pour investir. D’autre part, la législation fiscale est pour le moins versatile. Et le lobby immobilier plutôt puissant. Il n’est donc pas exclu qu’un changement de trajectoire soit adopté avec les nouvelles lois de finances.

Les conditions similaires au Pinel classique

Le Pinel Plus est largement inspiré du dispositif Pinel normal. Ces deux régimes ont donc de nombreuses conditions en commun : 

1. Vous devez investir dans un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
2. Votre bien doit être loué nu, à usage d’habitation principale du locataire.
3. Vous devez respecter un plafonnement du loyer et des revenus du locataire.
4. Votre logement doit répondre à un niveau de performance énergétique minimal.
5. Votre logement doit être situé dans une zone définie par le législateur.
6. Vous devez le mettre en location pour une durée minimale de 6 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 9 ou 12 ans, avec un avantage fiscal supplémentaire.
7. Des limites d’investissement vous sont imposées : la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € et 5 500 € / m² par an et par foyer fiscal. Vous pouvez acquérir jusqu’à 2 biens par an mais l’avantage en impôt ne pourra pas dépasser ces limites précitées.

Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité à la loi Pinel, lisez notre article dédié !

Les conditions spécifiques au Pinel Plus

Les logements éligibles au “Super Pinel” : les grands principes

L’investissement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) 

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ont été définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014. Ils sont la cible d’actions prioritaires de la politique de la ville pour rétablir un équilibre et améliorer les conditions de vie des habitants.

Les QQPV concentrent des populations à bas revenus. Ils se caractérisent par un écart de développement économique et social important avec les agglomérations environnantes.

En pratique, la ville cible ces quartiers pour y concentrer des moyens spécifiques afin de redynamiser le territoire.

🤝 En ce sens, le dispositif Pinel Plus vous permet en tant qu’investisseur de participer à la rénovation urbaine dans des quartiers qui en ont le plus besoin.

Pour savoir si l’emplacement d’un logement est éligible, l’Agence nationale de la cohésion des territoires met à disposition la liste des QPPV sur son site.

📍Avec cet outil de défiscalisation, vous pouvez investir en France métropolitaine et Outre-mer.

🔋 En revanche, le logement doit respecter la norme de performance énergétique minimale exigée dans le cadre du Pinel traditionnel. Il s’agit :

Type de logement	Métropole	DOM-COM
Neuf	Réglementation environnementale 2020 (RE2020) pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2022	Conditions spécifiques à chaque territoire Pas de condition de performance énergétique à Mayotte
Ancien réhabilité	Label “haute performance énergétique rénovation” (HPE rénovation 2009) ou label “bâtiment basse consommation énergétique rénovation” (BBC rénovation 2009)	Conditions spécifiques à chaque territoire Pas de condition de performance énergétique à Mayotte

L’investissement dans un logement de qualité supérieure

Les critères de qualité exigés par la nouvelle loi Pinel Plus

Votre logement doit présenter trois exigences précisées par les textes : 

1. un niveau de qualité d’usage,
2. un niveau de confort,
3. une performance énergétique supérieure à la norme en vigueur.

🛀 Les critères d’usage et de confort

Votre logement doit être conforme aux critères d’usage et de confort définis par le décret du n° 2022-384 du 17 mars 2022. Ils se définissent par trois caractéristiques en fonction de la taille du logement : 

• une surface habitable minimale, 
• l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale,
• l’existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements de type (T3) et plus.

Type de logement	Surface habitable minimale	Surface minimale de l’espace extérieur privatif	Double orientation
T1	28 m2	3 m2
T2	45 m2	3 m2
T3	62 m2	5 m2
T4	79 m2	7 m2
T5	96 m2	9 m2

Par exception, le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022.

♻️ Les critères environnementaux 

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel Plus, votre logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur. 

Selon la date du dépôt de permis de construire de votre logement et la nature des travaux, la réglementation en vigueur varie.

Pour pouvoir être éligible au Pinel Plus, voici les critères énergétiques et environnementaux à respecter :

Année d’achat du logement	Date de dépôt du permis de construire	Type de logement	Norme à respecter
2023	Avant le 1er janvier 2022	Neuf	Label E+C-
	Après le 1er janvier 2022	Neuf	RE2020 standards 2025
		Ancien réhabilité	DPE classe A ou B
2024	Avant le 1er janvier 2022	Neuf	Label E+C- + DPE classe A
	Après le 1er janvier 2022	Neuf	RE2020 standards 2025 + DPE classe A
		Ancien réhabilité	DPE classe A ou B

🔍 Pour les curieux : focus sur la RE2020

Pour tous les logements dans des bâtiments collectifs dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2022, c’est la Réglementation environnementale – RE 2020 qui s’applique.

« Le quart du parc de logements de la France de 2050 n’est pas encore construit. Ces futures constructions neuves se doivent d’être à la fois durables pour notre planète et de qualité pour leurs occupants, de demain et d’après-demain. À travers la réglementation environnementale 2020, c’est donc une transformation ambitieuse qui s’engage, progressive et déterminée, pour toutes les filières de la construction. »

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement

Cette nouvelle norme s’inscrit dans l’objectif de neutralité carbone de la France d’ici 2050. Elle impose à la filière du bâtiment une amélioration de la performance énergétique et du confort des constructions, tout en diminuant l’émission de gaz à effet de serre.

La RE2020 prévoit une transformation progressive des techniques de construction, des filières industrielles et des solutions énergétiques de 2022 à 2031. Des normes de plus en plus exigeantes seront imposées avec des caps en 2025, 2028 et 2031.

🎯 Le but est de cesser d’utiliser des énergies fossiles dans les bâtiments neufs. En effet, aujourd’hui encore, les logements chauffés entièrement au gaz sont majoritaires dans les constructions neuves.

Dès 2025, le seuil d’émission de gaz à effet de serre sera réduit à 6,5 kg CO2 / m²/ an pour les logements collectifs, excluant de fait le chauffage intégral au gaz. Un seuil dérogatoire de 8 kg CO2 / m² / an est fixé pour les bâtiments raccordés à un réseau de chaleur.

En outre, les émissions liées à l’utilisation d’énergie lors de la phase de chantier sont prises en compte. En 2025, le seuil maximal d’émission de carbone sur le volet construction s’élèvera à 640 kg CO2 / m² / an pour les logements collectifs.

Les zones éligibles

En plus des critères de confort, d’usage et environnementaux, votre investissement doit être réalisé dans une zone Pinel éligible. Il s’agit de territoires géographiques caractérisés par un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le parc locatif existant, ce qui entraîne une difficulté d’accès au logement pour les particuliers.

Le législateur a ainsi défini des zones où il est possible d’investir dans un logement qui devra être loué pendant au moins six ans à diverses conditions. En contrepartie, vous pourrez profiter de la réduction d’impôt Pinel Plus.

Pourquoi avoir créé un Pinel Plus ?

Pour que les citoyens acceptent la densification, des constructions près de chez eux, et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables.

Le nouveau dispositif Pinel a été inspiré par le Gouvernement en 2021, et plus précisément par la Ministre déléguée en charge du logement à cette époque, Madame Emmanuelle Wargon.

L’ancienne Ministre avait à cœur de renforcer les standards normatifs des habitations françaises afin d’augmenter la qualité de vie de nos compatriotes. Cette politique du logement menée par Mme Wargon devait aussi s’adapter aux nouveaux défis de demain, parmi lesquels le changement climatique et l’augmentation de la population urbaine. 

Ainsi, une mission sur la qualité du logement en France a été menée. Elle a donné lieu à un rapport intitulé « Habiter la France de demain », qui établit un référentiel sur la qualité du logement.

🏡 Il distingue un critère essentiel : celui d’une surface minimale d’un logement, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps. D’autres critères constituent des recommandations telles que l’accès à un espace extérieur et le caractère traversant du logement par exemple.

Par ailleurs, la qualité environnementale des bâtiments est un aspect majeur de la politique menée par le Ministère du logement (qui est d’ailleurs rattaché au Ministère de la Transition écologique). Afin d’encourager les investisseurs à aller au-delà des normes en vigueur en matière environnementale, la “carotte fiscale” a de nouveau été brandie. 

Les critères de confort, d’usage et environnementaux du nouveau Pinel sont donc assis à la fois sur ce référentiel et sur la volonté du Gouvernement français de diminuer l’impact sur le climat des bâtiments.

✅ Cette incitation fiscale vous serait bénéfique indirectement puisqu’investir dans un Super Pinel permettra à vos locataires : 

• de vivre dans un lieu de vie adapté aux futures conditions climatiques 
• de consommer moins d’énergie

Et plus le logement est attractif et adapté, moins il y a de vacance locative !

Questions fréquentes